事项：
　　根据克尔瑞百强房企销售数据，前2月百强房企权益销售金额下滑11%，但前10家国央企增长41%，其中越秀地产同比增长152%、华发股份同比增长75%。
　　评论：
　　前2月，国央企销售高于预期，有望带动国央企从左侧走向右侧。前期我们判断2023年地产板块行情主要以震荡为主，注重左侧布局（《高能级城市复苏开启，重视左侧布局机会》）。从克尔瑞数据看，前两个月，头部国央企销售大幅超预期，前10家国央企销售金额同比增长41%，但相比于2021仍下跌16%。布局城市能级较高的越秀地产，及2022年加码拿地的华发股份2023年相比2021年、2022年均出现显著上涨。而多数房企销售均价并没有显著抬升，也反映了销售在各个城市间并未出现显著分化。当前市场高度关注房企销售的复苏进展，预计销售的超预期好转将逐步带动国央企行情从左侧走向右侧。
　　对于民企，当前销售数据仍显著下滑，也验证了很多民企面临仍是土储质量以及自身信用问题，可以推演出，销售复苏对于保交楼及2023年地产竣工的影响相对有限。
　　我们仍维持对城市间销售分化的判断，高能级城市确定性复苏，低能级城市量价齐跌。1）高能级城市的确定性复苏开启，部分城市土地市场回暖已经兑现，逐步带动商品房销售的回暖。2）但本轮由于房企不再做城市下沉，并不存在高能级城市带动低能级城市的逻辑，前期春节因素导致积压需求释放后，后续低能级城市仍将面临下行压力，也会给全国层面数据仍存压力，国央企间仍将呈现销售增速与销售均价成正比的格局。
　　当前头部国央企估值低于估值中枢水平，如果考虑市场对于市占率提升预期，则可以给远期一定估值溢价，但大幅提估值中枢仍需要新盈利模式的确立。销售好转有助于公司向估值中枢上沿修复，仍然推荐“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。

研究报告全文：行业研究证券研究报告房地产2023年03月01日房地产行业重大事项点评推荐维持销售超预期看国央企估值再修复华创证券研究所证券分析师单戈邮箱shangehcyjscom执业编号S0360522110001事项根据克尔瑞百强房企销售数据前2月百强房企权益销售金额下滑11但前10家国央企增长41其中越秀地产同比增长152华发股份同比增长75评论前2月国央企销售高于预期有望带动国央企从左侧走向右侧前期我们判断2023年地产板块行情主要以震荡为主注重左侧布局高能级城市复苏开启重视左侧布局机会从克尔瑞数据看前两个月头部国央企销售大幅超预期前10家国央企销售金额同比增长41但相比于2021仍下跌16布局城市能级较高的越秀地产及2022年加码拿地的华发股份2023年相比2021年2022年均出现显著上涨而多数房企销售均价并没有显著抬升也反映了销售在各个城市间并未出现显著分化当前市场高度关注房企销售的复苏进展预计销售的超预期好转将逐步带动国央企行情从左侧走向右侧图表1头部国央企前两个月销售金额增速达到41前2月权益销售金额增速比较前2月操盘销售均价主要房企2023年2023年2021年2022年2023年2021年全年2022年全年2023年2022年-12021年-1保利发展54033847641-12204661509216864中海地产48625237850-22190741784818545万科地产744420373-11-50179291690317115华润置地2721703098214160111778821570招商蛇口25215123757-6230202153821333越秀地产1328421115260291482576330182建发房产18914317422-8191171904418091华发股份97981717577268263552828974中国金茂27811716742-40149431704618048绿城中国16910716049-6260542131723757合计31591880265641-16碧桂园883679448-34-49870084008075龙湖集团26313117937-32167411671916386绿地控股307181158-13-49113681189112504金地集团2581471491-42238932677116685滨江集团19310111211-42502154855841638融创中国459302102-66-78157301302912312美的置业15594940-39107751043612546新城控股22813294-29-59912998508973合计274617651335-24-51百强房企1328373306545-11-51资料来源Wind华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号房地产行业重大事项点评对于民企当前销售数据仍显著下滑也验证了很多民企面临仍是土储质量以及自身信用问题可以推演出销售复苏对于保交楼及2023年地产竣工的影响相对有限我们仍维持对城市间销售分化的判断高能级城市确定性复苏低能级城市量价齐跌1高能级城市的确定性复苏开启部分城市土地市场回暖已经兑现逐步带动商品房销售的回暖2但本轮由于房企不再做城市下沉并不存在高能级城市带动低能级城市的逻辑前期春节因素导致积压需求释放后后续低能级城市仍将面临下行压力也会给全国层面数据仍存压力国央企间仍将呈现销售增速与销售均价成正比的格局当前头部国央企估值低于估值中枢水平如果考虑市场对于市占率提升预期则可以给远期一定估值溢价但大幅提估值中枢仍需要新盈利模式的确立销售好转有助于公司向估值中枢上沿修复仍然推荐两个中心一个基本点1以高能级城市复苏为中心关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司2以国央企估值修复为中心在行业信用坍塌重塑的过程中国央企享受天然优势销售拿地融资端均有显现而股权融资的放开也将进一步放大该优势该过程将促使国央企估值得到系统性修复3以逐步建立护城河为基本点估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长关注护城河逐步形成的公司关注越秀地产绿城中国招商蛇口华发股份建发股份保利发展万科A天地源阳光股份等风险提示微观传导机制失灵仍无法有效终结房企缩表证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号2房地产行业重大事项点评房地产组团队介绍房地产组组长首席研究员单戈中国人民大学风险管理与精算学博士4年地产研究经验曾任职于农银理财子国泰君安证券研究所2022年加入华创证券研究所助理研究员许常捷同济大学建筑与土木工程硕士2年地产研究经验曾任职于华润置地从事房地产投资涉及住宅租赁住房商办综合体等2022年加入华创证券研究所证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号3房地产行业重大事项点评华创证券机构销售通讯录地区姓名职务办公电话企业邮箱张昱洁副总经理北京机构销售总监010-63214682zhangyujiehcyjscom张菲菲公募机构副总监010-63214682zhangfeifeihcyjscom侯春钰高级销售经理010-63214682houchunyuhcyjscom刘懿高级销售经理010-63214682liuyihcyjscom过云龙高级销售经理010-63214682guoyunlonghcyjscom北京机构销售部侯斌销售经理010-63214682houbinhcyjscom车一哲销售经理cheyizhehcyjscom蔡依林销售经理010-66500808caiyilinhcyjscom刘颖销售经理010-66500821liuying5hcyjscom顾翎蓝销售助理010-63214682gulinglanhcyjscom张娟副总经理广深机构销售总监0755-82828570zhangjuanhcyjscom汪丽燕高级销售经理0755-83715428wangliyanhcyjscom董姝彤销售经理0755-82871425dongshutonghcyjscom深圳机构销售部巢莫雯销售经理0755-83024576chaomowenhcyjscom张嘉慧销售经理0755-82756804zhangjiahui1hcyjscom邓洁销售经理0755-82756803dengjiehcyjscom王春丽销售助理0755-82871425wangchunlihcyjscom许彩霞总经理助理上海机构销售总监021-20572536xucaixiahcyjscom曹静婷销售副总监021-20572551caojingtinghcyjscom官逸超销售副总监021-20572555guanyichaohcyjscom黄畅资深销售经理021-20572257-2552huangchanghcyjscom吴俊资深销售021-20572506wujun1hcyjscom上海机构销售部张佳妮高级销售经理021-20572585zhangjianihcyjscom邵婧高级机构销售021-20572560shaojinghcyjscom蒋瑜销售经理021-20572509jiangyuhcyjscom施嘉玮销售经理021-20572548shijiaweihcyjscom朱涨雨销售助理021-20572573zhuzhangyuhcyjscom李凯月销售助理likaiyuehcyjscom潘亚琪销售总监021-20572559panyaqihcyjscom汪子阳高级销售经理021-20572559wangziyanghcyjscom私募销售组江赛专高级销售经理0755-82756805jiangsaizhuanhcyjscom汪戈销售经理021-20572559wanggehcyjscom宋丹玙销售经理021-25072549songdanyuhcyjscom证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号4房地产行业重大事项点评华创行业公司投资评级体系基准指数沪深300公司投资评级说明强推预期未来6个月内超越基准指数20以上推荐预期未来6个月内超越基准指数1020中性预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-1010之间回避预期未来6个月内相对基准指数跌幅在1020之间行业投资评级说明推荐预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5以上中性预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-55回避预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5以上分析师声明每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任免责声明本报告仅供华创证券有限责任公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司在知晓范围内履行披露义务报告中的内容和意见仅供参考并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价本报告所载信息不构成对所涉及证券的个人投资建议也未考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需求客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动本报告版权仅为本公司所有本公司对本报告保留一切权利未经本公司事先书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表转发或引用本报告的任何部分如征得本公司许可进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为华创证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改证券市场是一个风险无时不在的市场请您务必对盈亏风险有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎华创证券研究所北京总部广深分部上海分部地址北京市西城区锦什坊街26号地址深圳市福田区香梅路1061号中投国际地址上海市浦东新区花园石桥路33号恒奥中心C座3A商务中心A座19楼花旗大厦12层邮编100033邮编518034邮编200120传真010-66500801传真0755-82027731传真021-20572500会议室010-66500900会议室0755-82828562会议室021-20572522证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号5