2月21日，杭州完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　杭州2023年首轮土拍规则基本与去年第四轮土拍一致。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，地块溢价率限制为12%，地价触顶后仍通过摇号确定竞得人。拿地后规则基本不变。
　　杭州本轮土拍广义流拍率保持较低水平，平均溢价率进一步上升，超六成地块触顶摇号，土拍热度较高。杭州2023年首轮土拍合计推地13宗，供地数量较去年第四轮的8宗小幅增加，但仍远低于去年前两轮的40以上；无地块流拍或撤销，广义流拍率仍保持较低水平；成交13宗，成交金额182.2亿，平均溢价率7.8%，平均溢价率较去年第三、四轮的5.2%、5.7%进一步提升，且超六成地块触顶摇号，土拍热度较高。横向对比来看，目前仅郑州、苏州、杭州完成首轮土拍，杭州平均溢价率明显高于郑州和苏州。从区位来看，杭州本轮土拍供地区域较多，且多数位于区域热门板块，主城四滨江区和上城区各供地1宗，余杭区、萧山区、临平区分别供地4宗、2宗、2宗，富阳区、临安区、钱塘区各供地1宗。热门地块竞争激烈，共8宗地块地价触顶，进入摇号环节，分布在余杭区良渚新城、萧山市北、临平核心区、滨江区浦沿等热门地区，区位优势明显，周边配套成熟、交通便捷；余杭区未来科技城地块、钱塘区北二路地块溢价成交；共3宗地底价成交。
　　当地民企仍是拿地主力，国企、城投拿地占比均有所提升。民企全口径拿地金额121.2亿，拿地金额占比66.5%，为本轮土拍拿地主力。以当地民企为主，滨江集团34.1拍得3宗地（其中1宗为与浙江建杭联合拿地），浙江中豪、伟星、厦门岩垚盛地产、浙江腾中置业、富阳山水分别拿地30.3亿、19.5亿、18.3亿、12.6亿、6.5亿。杭州本轮土拍国企、城投均有拿地，拿地占比较去年第四轮小幅提升。国企全口径拿地金额30.2亿，拿地金额占比16.6%，华润置地、浙江交投分别拿地20.6亿、9.7亿；城投全口径拿地金额30.8亿，拿地金额占比16.9%，南昌市政公用、南通圆宏控股、临安新锦集团分别拿地16.2亿、13.4亿、1.2亿。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等
　　

研究报告全文：2023年02月25日固定收益主题报告杭州土拍零距离224首拍热度较高当地民企积极拿地证券研究报告2月21日杭州完成2023年首轮土拍本轮土拍有哪些特征池光胜分析师SAC执业证书编号S1450518100003杭州2023年首轮土拍规则基本与去年第四轮土拍一致拿地chigsessencecomcn前延续限马甲严控购地资金来源要求不变保证金比例仍为高文君分析师20拿地中地块溢价率限制为12地价触顶后仍通过摇号确SAC执业证书编号S1450521080001定竞得人拿地后规则基本不变gaowjessencecomcn相关报告杭州本轮土拍广义流拍率保持较低水平平均溢价率进一步上2022年31省市债务盘点2023-02-24升超六成地块触顶摇号土拍热度较高杭州2023年首轮土多数省市负债率债务率进拍合计推地13宗供地数量较去年第四轮的8宗小幅增加但仍一步上升远低于去年前两轮的40以上无地块流拍或撤销广义流拍率仍解码煤炭企业六开滦2023-02-23保持较低水平成交13宗成交金额1822亿平均溢价率78集团有限责任公司平均溢价率较去年第三四轮的5257进一步提升且超六复苏初期三条线索寻找顺2023-02-22成地块触顶摇号土拍热度较高横向对比来看目前仅郑州周期行业中的阿尔法转债苏州杭州完成首轮土拍杭州平均溢价率明显高于郑州和苏州银行保险全面增配基金外2023-02-20从区位来看杭州本轮土拍供地区域较多且多数位于区域热门资全面减持1月托管数板块主城四滨江区和上城区各供地1宗余杭区萧山区临据点评平区分别供地4宗2宗2宗富阳区临安区钱塘区各供地信用债市场回暖煤炭钢2023-02-191宗热门地块竞争激烈共8宗地块地价触顶进入摇号环节铁债表现有何特征分布在余杭区良渚新城萧山市北临平核心区滨江区浦沿等热门地区区位优势明显周边配套成熟交通便捷余杭区未来科技城地块钱塘区北二路地块溢价成交共3宗地底价成交当地民企仍是拿地主力国企城投拿地占比均有所提升民企全口径拿地金额1212亿拿地金额占比665为本轮土拍拿地主力以当地民企为主滨江集团341拍得3宗地其中1宗为与浙江建杭联合拿地浙江中豪伟星厦门岩垚盛地产浙江腾中置业富阳山水分别拿地303亿195亿183亿126亿65亿杭州本轮土拍国企城投均有拿地拿地占比较去年第四轮小幅提升国企全口径拿地金额302亿拿地金额占比166华润置地浙江交投分别拿地206亿97亿城投全口径拿地金额308亿拿地金额占比169南昌市政公用南通圆宏控股临安新锦集团分别拿地162亿134亿12亿风险提示信息搜集不全面房地产调控超预期等本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页1固定收益主题报告内容目录1杭州本轮土拍规则基本不变32土拍热度较高热门板块竞争激烈33当地民企仍是拿地主力国企城投拿地占比均有所提升4图表目录图1杭州2023年首轮土拍基本情况宗亿3图2流拍率保持较低水平平均溢价率进一步上升3图3当地民企仍是拿地主力4表1杭州本轮土拍规则基本不变3表2杭州2023年首轮土拍明细元方万元平方米4本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页2固定收益主题报告2月21日杭州完成2023年首轮土拍本轮土拍有哪些特征1杭州本轮土拍规则基本不变杭州2023年首轮土拍规则基本与去年第四轮土拍一致拿地前延续限马甲严控购地资金来源要求不变保证金比例仍为20拿地中地块溢价率限制为12地价触顶后仍通过摇号确定竞得人拿地后规则基本不变表1杭州本轮土拍规则基本不变拿地前拿地中拿地后土拍批次达到限价后竞参与资格保证金地块限价房价要求其他要求拍规则22年首轮线下一次性报1022年二轮价限马甲严控购地限毛坯限20-22年三轮资金来源装修22年四轮12摇号23年首轮资料来源杭州政府官网安信证券研究中心2土拍热度较高热门板块竞争激烈杭州本轮土拍广义流拍率保持较低水平平均溢价率进一步上升超六成地块触顶摇号土拍热度较高杭州2023年首轮土拍合计推地13宗供地数量较去年第四轮的8宗小幅增加但仍远低于去年前两轮的40以上无地块流拍或撤销广义流拍率仍保持较低水平成交13宗成交金额1822亿平均溢价率78平均溢价率较去年第三四轮的5257进一步提升且超六成地块触顶摇号土拍热度较高横向对比来看目前仅郑州苏州杭州完成首轮土拍杭州平均溢价率明显高于郑州和苏州图1杭州2023年首轮土拍基本情况宗亿图2流拍率保持较低水平平均溢价率进一步上升资料来源杭州政府官网安信证券研究中心资料来源杭州政府官网安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页3固定收益主题报告热门板块竞争激烈整体来看杭州本轮土拍供地区域较多且多数位于区域热门板块主城四滨江区和上城区各供地1宗余杭区萧山区临平区分别供地4宗2宗2宗富阳区临安区钱塘区各供地1宗热门地块竞争激烈共8宗地块地价触顶进入摇号环节分布在余杭区良渚新城萧山市北临平核心区滨江区浦沿等热门地区区位优势明显周边配套成熟交通便捷余杭区未来科技城地块钱塘区北二路地块溢价成交共3宗地底价成交表2杭州2023年首轮土拍明细元方万元平方米行政区宗地代码成交状态起拍楼面价成交楼面价溢价率成交价格竞得单位上城区杭政储出20233号触顶摇号400181448147120205547华润置地余杭区杭政储出202310号触顶摇号178000199013118303076浙江中豪萧山区杭政储出20234号触顶摇号220000245830117161793南昌市政公用萧山区杭政储出20239号触顶摇号169724189498117134163南通圆宏控股余杭区杭政储出202311号触顶摇号159000177462116182635厦门岩垚盛地产临平区杭政储出20237号触顶摇号155001172847115125909浙江腾中置业临平区杭政储出202313号触顶摇号17000118956811596882浙江交投滨江区杭政储出20236号触顶摇号236391263468115194606伟星余杭区杭政储出20235号溢价成交23000124577669109063滨江集团钱塘区杭政储出20238号溢价成交90851921581470510滨江集团余杭区杭政储出202312号底价成交18700118700100161089滨江集团浙江建杭富阳区杭政储出202314号底价成交97426974260065000富阳山水临安区杭政储出202315号底价成交46999469990012067临安新锦集团资料来源杭州政府官网安信证券研究中心3当地民企仍是拿地主力国企城投拿地占比均有所提升杭州本轮土拍当地民企仍为拿地主力全口径拿地金额1212亿拿地金额占比665为本轮土拍拿地主力以当地民企为主滨江集团341拍得3宗地其中1宗为与浙江建杭联合拿地浙江中豪伟星厦门岩垚盛地产浙江腾中置业富阳山水分别拿地303亿195亿183亿126亿65亿杭州本轮土拍国企城投均有拿地拿地占比较去年第四轮小幅提升国企全口径拿地金额302亿拿地金额占比166华润置地浙江交投分别拿地206亿97亿城投全口径拿地金额308亿拿地金额占比169南昌市政公用南通圆宏控股临安新锦集团分别拿地162亿134亿12亿图3当地民企仍是拿地主力资料来源杭州政府官网安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页4固定收益主题报告分析师声明本报告署名分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格勤勉尽责诚实守信本人对本报告的内容和观点负责保证信息来源合法合规研究方法专业审慎研究观点独立公正分析结论具有合理依据特此声明本公司具备证券投资咨询业务资格的说明安信证券股份有限公司以下简称本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式本公司可以对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向本公司的客户发布本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页5固定收益主题报告免责声明本报告仅供安信证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告基于已公开的资料或信息撰写但本公司不保证该等信息及资料的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断本报告中的证券或投资标的价格价值及投资带来的收入可能会波动在不同时期本公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态本公司将随时补充更新和修订有关信息及资料但不保证及时公开发布同时本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准如有需要客户可以向本公司投资顾问进一步咨询在法律许可的情况下本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务提请客户充分注意客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议无论是否已经明示或暗示本报告不能作为道义的责任的和法律的依据或者凭证在任何情况下本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告版权仅为本公司所有未经事先书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表转发或引用本报告的任何部分如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为安信证券股份有限公司研究中心且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设并采用适当的估值方法和模型得出的由于假设估值方法和模型均存在一定的局限性估值结果和分析结论也存在局限性请谨慎使用安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权安信证券研究中心深圳市地址深圳市福田区福田街道福华一路19号安信金融大厦33楼邮编518026上海市地址上海市虹口区东大名路638号国投大厦3层邮编200080北京市地址北京市西城区阜成门北大街2号楼国投金融大厦15层邮编100034本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页6