2月23日，苏州完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　苏州2023年首轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，地块溢价率限制15%，地价触顶后仍通过摇号确定竞得人。拿地后，土地金支付周期较去年第五轮有所延长，吴中区、工业园区及高新区地块土地金支付周期均延长至3个月；吴江区地块土地金支付周期延长至6个月。
　　苏州本轮土拍广义流拍率保持较低水平，平均溢价率进一步小幅提升，土拍热度小幅回升。苏州2023年首轮土拍合计推地11宗，供地数量与去年第五轮的10宗基本持平；无地块流拍或撤销，广义流拍率仍保持较低水平；成交11宗，成交金额140.0亿，平均溢价率4.3%，平均溢价率较去年第五轮的4.0%进一步提升，土拍热度小幅回升。横向对比来看，目前仅郑州、杭州、苏州完成首轮土拍，苏州平均溢价率明显高于郑州，低于杭州的7.8%。从区位来看，本轮土拍热门区域供地相对较多，高新区、工业园区、吴中区、吴江区分别供地4宗、3宗、3宗、1宗。热门地块竞争激烈，3宗地地价触顶，进入摇号环节，分布于高新区狮山、工业园区湖西核心板块，周边配套成熟、交通便捷、教育资源丰富、部分地块周边待售新房项目较少；2宗地低溢价成交，位于高新区狮山、工业园区青剑湖次核心板块；共6宗地块底价成交，多数位于区位相对教超的吴中区、吴江区，房企参拍仍较谨慎。
　　主流国企积极拿地，城投拿地占比大幅下降。国企全口径拿地金额86.9亿，拿地金额占比62.1%，虽较去年第五轮的67.1%小幅下降，但仍为本轮土拍拿地主力。主流国企积极拿地，华润置地36.4亿拍得1宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企；中建三局、招商蛇口、建发股份、保利发展分别拿地29.3亿、9.2亿、7.7亿、4.3亿。民企拿地占比虽有所下降，但本轮土拍均为独立拿地，较去年第四、五轮的以合作拿地为主有明显所改善，全口径拿地金额38.7亿，拿地金额占比27.6%。坤霖辰地产、朗诗集团、万信房地产分别拿地31.6亿、5.8亿、1.3亿。城投拿地占比大幅下降，全口径拿地金额14.5亿，拿地金额占比10.3%，较去年第四、五轮的59.1%、47.8%大幅下降。盛泽投资、苏高新和狮山商务创新发展集团联合体分别拿地9.1亿、5.4亿。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等
　　

研究报告全文：2023年02月24日固定收益主题报告苏州土拍零距离324首拍热度小幅回升主流国企积极拿地证券研究报告2月23日苏州完成2023年首轮土拍本轮土拍有哪些特征池光胜分析师SAC执业证书编号S1450518100003苏州2023年首轮土拍规则基本不变拿地前延续限马甲chigsessencecomcn严控购地资金来源要求不变保证金比例仍为20拿地中地高文君分析师块溢价率限制15地价触顶后仍通过摇号确定竞得人拿地后SAC执业证书编号S1450521080001土地金支付周期较去年第五轮有所延长吴中区工业园区及高gaowjessencecomcn新区地块土地金支付周期均延长至3个月吴江区地块土地金支相关报告付周期延长至6个月城投地图系列420222023-02-10年城投拿地全景苏州本轮土拍广义流拍率保持较低水平平均溢价率进一步小新型电力系统发展提速智2023-02-09幅提升土拍热度小幅回升苏州2023年首轮土拍合计推地11能电网相关转债怎么看宗供地数量与去年第五轮的10宗基本持平无地块流拍或撤销产业链看转债系列九上广义流拍率仍保持较低水平成交11宗成交金额1400亿平解码钢铁行业八产业2023-02-08均溢价率43平均溢价率较去年第五轮的40进一步提升土链全解之利润分化的中上游拍热度小幅回升横向对比来看目前仅郑州杭州苏州完成解码钢铁行业七五问2023-02-06首轮土拍苏州平均溢价率明显高于郑州低于杭州的78从钢材冬储区位来看本轮土拍热门区域供地相对较多高新区工业园区信贷开门红而社融延续回2023-02-05吴中区吴江区分别供地4宗3宗3宗1宗热门地块竞争落通胀小幅回升但无忧激烈3宗地地价触顶进入摇号环节分布于高新区狮山工1月经济金融数据展望业园区湖西核心板块周边配套成熟交通便捷教育资源丰富部分地块周边待售新房项目较少2宗地低溢价成交位于高新区狮山工业园区青剑湖次核心板块共6宗地块底价成交多数位于区位相对教超的吴中区吴江区房企参拍仍较谨慎主流国企积极拿地城投拿地占比大幅下降国企全口径拿地金额869亿拿地金额占比621虽较去年第五轮的671小幅下降但仍为本轮土拍拿地主力主流国企积极拿地华润置地364亿拍得1宗地为本轮土拍拿地金额最大的房企中建三局招商蛇口建发股份保利发展分别拿地293亿92亿77亿43亿民企拿地占比虽有所下降但本轮土拍均为独立拿地较去年第四五轮的以合作拿地为主有明显所改善全口径拿地金额387亿拿地金额占比276坤霖辰地产朗诗集团万信房地产分别拿地316亿58亿13亿城投拿地占比大幅下降全口径拿地金额145亿拿地金额占比103较去年第四五轮的591478大幅下降盛泽投资苏高新和狮山商务创新发展集团联合体分别拿地91亿54亿风险提示信息搜集不全面房地产调控超预期等本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页1固定收益主题报告内容目录1苏州本轮土拍规则基本不变32土拍热度小幅回升板块冷热分化33主流国企积极拿地城投拿地占比大幅下降4图表目录图1苏州2023年首轮土拍基本情况宗亿3图2流拍率保持较低水平平均溢价率小幅提升3图3主流国企积极拿地城投拿地占比大幅下降5表1苏州本轮土拍规则基本不变3表2苏州2023年首轮土拍明细元方万元平方米4本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页2固定收益主题报告2月23日苏州完成2023年首轮土拍本轮土拍有哪些特征1苏州本轮土拍规则基本不变苏州2023年首轮土拍规则基本不变拿地前延续限马甲严控购地资金来源要求不变保证金比例仍为20拿地中地块溢价率限制15地价触顶后仍通过摇号确定竞得人拿地后土地金支付周期较去年第五轮有所延长吴中区工业园区及高新区地块土地金支付周期均延长至3个月吴江区地块土地金支付周期延长至6个月表1苏州本轮土拍规则基本不变拿地前拿地中拿地后土拍批次达到限价后竞拍房价参与资格保证金地块限价其他要求规则要求姑苏高新地块土地金允许半22年首轮年内分期付款一次报价最接近吴中区部分地块相城区地块22年二轮12-15均价者得土地金支付周期延长至5个月所有地块均需于2022年12月22年三轮限马甲严28日前付清土地金控购地资金20-所有地块均需于2022年12月22年四轮来源30日前付清土地金吴江区2宗地块土地金支付周22年五轮15摇号期延长至6个月多数地块土地支付金周期为323年首轮个月左右吴江区地块土地金延长至6个月资料来源苏州政府官网安信证券研究中心2土拍热度小幅回升板块冷热分化苏州本轮土拍广义流拍率保持较低水平平均溢价率进一步小幅提升土拍热度小幅回升苏州2023年首轮土拍合计推地11宗供地数量与去年第五轮的10宗基本持平无地块流拍或撤销广义流拍率仍保持较低水平成交11宗成交金额1400亿平均溢价率43平均溢价率较去年第五轮的40进一步提升土拍热度小幅回升横向对比来看目前仅郑州杭州苏州完成首轮土拍苏州平均溢价率明显高于郑州低于杭州的78图1苏州2023年首轮土拍基本情况宗亿图2流拍率保持较低水平平均溢价率小幅提升资料来源苏州政府官网安信证券研究中心资料来源苏州政府官网安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页3固定收益主题报告板块冷热分化整体来看本轮土拍热门区域供地相对较多高新区工业园区吴中区吴江区分别供地4宗3宗3宗1宗热门地块竞争激烈3宗地地价触顶进入摇号环节分布于高新区狮山工业园区湖西核心板块周边配套成熟交通便捷教育资源丰富部分地块周边待售新房项目较少2宗地低溢价成交位于高新区狮山工业园区青剑湖次核心板块共6宗地块底价成交多数位于区位相对教超的吴中区吴江区房企参拍仍较谨慎表2苏州2023年首轮土拍明细元方万元平方米行政区宗地代码成交状态起拍楼面价成交楼面价溢价率成交价格竞得单位高新区苏地2023-WG-6号触顶摇号26499930474915057840朗诗集团高新区苏地2023-WG-9号触顶摇号235000270250150315828坤霖辰地产工业园区苏园土挂202301号触顶摇号310000356500150364268华润置地高新区苏地2023-WG-7号溢价成交1699991720081242807保利发展工业园区苏地2023-WG-4号溢价成交1999992013090776854建发股份吴中区苏地2023-WG-1号底价成交17500017500000153678中建三局吴中区苏地2023-WG-2号底价成交17500017500000139368中建三局吴中区苏地2023-WG-3号底价成交64998649980012929万信房地产工业园区苏地2023-WG-5号底价成交2000012000010091910招商蛇口苏高新狮山商务创新发高新区苏地2023-WG-8号底价成交1699991699990053728展集团吴江区WJ-J-2023-001底价成交67888678880090956盛泽投资资料来源苏州政府官网安信证券研究中心3主流国企积极拿地城投拿地占比大幅下降苏州本轮土拍国企成拿地主力全口径拿地金额869亿拿地金额占比621虽较去年第五轮的671小幅下降但仍为本轮土拍拿地主力主流国企积极拿地华润置地364亿拍得1宗地为本轮土拍拿地金额最大的房企中建三局招商蛇口建发股份保利发展分别拿地293亿92亿77亿43亿民企拿地占比虽有所下降但本轮土拍均为独立拿地较去年第四五轮的以合作拿地为主有明显所改善全口径拿地金额387亿拿地金额占比276坤霖辰地产朗诗集团万信房地产分别拿地316亿58亿13亿城投拿地占比大幅下降全口径拿地金额145亿拿地金额占比103较去年第四五轮的591478大幅下降盛泽投资苏高新和狮山商务创新发展集团联合体分别拿地91亿54亿本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页4固定收益主题报告图3主流国企积极拿地城投拿地占比大幅下降资料来源苏州政府官网安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页5固定收益主题报告分析师声明本报告署名分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格勤勉尽责诚实守信本人对本报告的内容和观点负责保证信息来源合法合规研究方法专业审慎研究观点独立公正分析结论具有合理依据特此声明本公司具备证券投资咨询业务资格的说明安信证券股份有限公司以下简称本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式本公司可以对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向本公司的客户发布本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页6固定收益主题报告免责声明本报告仅供安信证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告基于已公开的资料或信息撰写但本公司不保证该等信息及资料的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断本报告中的证券或投资标的价格价值及投资带来的收入可能会波动在不同时期本公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态本公司将随时补充更新和修订有关信息及资料但不保证及时公开发布同时本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准如有需要客户可以向本公司投资顾问进一步咨询在法律许可的情况下本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务提请客户充分注意客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议无论是否已经明示或暗示本报告不能作为道义的责任的和法律的依据或者凭证在任何情况下本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告版权仅为本公司所有未经事先书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表转发或引用本报告的任何部分如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为安信证券股份有限公司研究中心且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设并采用适当的估值方法和模型得出的由于假设估值方法和模型均存在一定的局限性估值结果和分析结论也存在局限性请谨慎使用安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权安信证券研究中心深圳市地址深圳市福田区福田街道福华一路19号安信金融大厦33楼邮编518026上海市地址上海市虹口区东大名路638号国投大厦3层邮编200080北京市地址北京市西城区阜成门北大街2号楼国投金融大厦15层邮编100034本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页7