市场表现：本周REITs指数下跌0.18%，其中经营权类下跌0.48%，产权类上涨0.36%。上证综指累计上涨2.18%，深证成指累计上涨3.26%，沪深300累计上涨2.63%，中证全债指数下跌0.12%，上证国债指数上涨0.05%，中债1年期国债指数上涨0.03%，中债10年期国债指数下跌0.26%，中债企业债指数下跌0.08%，中证转债指数上涨2.10%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债、企业债相关性分别为0.61、0.56、0.50、0.51，与上证综指、深证成指相关性分别为-0.33、-0.44。
　　主要政策/会议：1）1月14日，甘肃政府新闻办举行《关于实施金融“四大工程”激发市场活力的意见》政策解读会，提出要推进基础设施REITs常态化发行十条措施落实落地。2）1月15日，重庆市六届人大一次会议武隆代表团在驻地举行全体会议，提出大力支持武隆在全国首批发行旅游景区基础设施公募REITs等。3）1月15日，第十六届深圳国际金融博览会暨“资产证券化与REITs高峰论坛”举行，论坛围绕基础设施公募REITs的行业现状、实践过程中遇到的问题、未来的政策走向和市场趋势进行讨论。4）1月17日，河南洛阳发布《政府工作报告》，提出要依托伊滨科技城、周山智慧岛、洛龙区双创科技产业社区等打造综合性股权投资基金集聚区，力争龙门公募REITs尽快落地。5）1月18日，云南省印发《2023年推动经济稳进提质政策措施》，提出研究出台推动基础设施REITs工作相关政策措施，加大工作力度，支持民间投资项目参与基础设施REITs试点。6）1月28日，《安徽省人民政府办公厅发布关于印发进一步盘活存量资产扩大有效投资实施方案的通知》发布，提出积极通过REITs、资产证券化等方式盘活资产。
　　重点事件：1）1月13日，兴义水务基础设施REITs项目服务机构选聘招标公告，招标人为兴义市水务有限责任公司，拟发行规模不低于10亿元。2）1月15日，武汉高科申万宏源产业园区Pre-REITs在中国基金协会完成备案，成功设立。3）1月16日，广州地铁推动出台《广州市轨道项目建设投融资方案（2021-2023）》，为广州市轨道交通建设提供顶层设计；积极推动三号线申报公募REITs。4）1月19日-20日，华安张江光大等18只REITs陆续发布2022年第四季度报告。
　　本周交易量：本周REITs交易活跃度降低。周内交易金额为13.2亿（-17.3%），交易量为2.7亿份（-18.5%），日均换手率为1.0%（-0.2pct）。其中，产业园区4.5亿（-25.0%)，仓储物流1.9亿(+6.3%)、，清洁能源0.6亿(-13.2%)，生态环保0.8亿(-20.8%)，高速公路4.2亿(-19.2%)，保租房1.2亿(-6.0%)。
　　投资建议：年前一周REITs整体小幅微跌，随着近期四季报陆续披露，建议关注相关标的收入、可供分配金额等关键指标。同时随着政策端支持力度不断加大，增量资金布局可期，各地REITs上市提速明显，建议关注低估值REITs及优质资产新发、扩容等投资机会。
　　风险提示：基础设施项目的行业及项目运营风险；现金流预测偏差风险；相关支持政策调整风险。
　　

研究报告全文：TableInfo1TableDate证券研究报告发布时间2023-01-29TableTitleTableInvest证券研究报告策略专题报告优于大势东北公募REITs周报上次评级优于大势年前市场活跃度降低REITs四季度报陆续披露报告摘要相关数据TableSummary市场表现本周REITs指数下跌018其中经营权类下跌048产145权类上涨036上证综指累计上涨218深证成指累计上涨326135沪深300累计上涨263中证全债指数下跌012上证国债指数上125115涨005中债1年期国债指数上涨003中债10年期国债指数下跌105026中债企业债指数下跌008中证转债指数上涨210上市以95来REITs与十年期国债一年期国债中证转债企业债相关性分别为85061056050051与上证综指深证成指相关性分别为-033-04475主要政策会议11月14日甘肃政府新闻办举行关于实施金融四REITs指数上证指数大工程激发市场活力的意见政策解读会提出要推进基础设施REITs涨跌幅上市以来常态化发行十条措施落实落地21月15日重庆市六届人大一次会TableTrendREITs1M3M绝对收益-079-7271246议武隆代表团在驻地举行全体会议提出大力支持武隆在全国首批发行相对收益-621-13671995旅游景区基础设施公募REITs等31月15日第十六届深圳国际金行业数据TableMarket融博览会暨资产证券化与高峰论坛举行论坛围绕基础设施REITs成分股数量只24公募REITs的行业现状实践过程中遇到的问题未来的政策走向和市总市值亿84509场趋势进行讨论41月17日河南洛阳发布政府工作报告提出流通市值亿37300要依托伊滨科技城周山智慧岛洛龙区双创科技产业社区等打造综合相关报告TableReport性股权投资基金集聚区力争龙门公募尽快落地月日REITs5118公募REITs2022年度中期投资策略绿杨烟云南省印发2023年推动经济稳进提质政策措施提出研究出台推动外晓寒轻无边光景一时新基础设施REITs工作相关政策措施加大工作力度支持民间投资项目参与基础设施REITs试点61月28日安徽省人民政府办公厅发--20220718布关于印发进一步盘活存量资产扩大有效投资实施方案的通知发布研精覃思保租房REITs的前世今生与研究提出积极通过REITs资产证券化等方式盘活资产框架--20220831重点事件11月13日兴义水务基础设施REITs项目服务机构选聘疫情之下三季度REITs表现如何招标公告招标人为兴义市水务有限责任公司拟发行规模不低于10亿--20221113元21月15日武汉高科申万宏源产业园区Pre-REITs在中国基金协会完成备案成功设立31月16日广州地铁推动出台广州市轨道2023年C-REITs投资策略潮平两岸阔风项目建设投融资方案2021-2023为广州市轨道交通建设提供顶层正一帆悬设计积极推动三号线申报公募月日日华安张江REITs4119-20--20230107光大等18只REITs陆续发布2022年第四季度报告公募REITs周报深圳提出推动REITs等纳本周交易量本周REITs交易活跃度降低周内交易金额为132亿-入深港通互联互通投资标的173交易量为27亿份-185日均换手率为10-02pct--20230114其中产业园区45亿-250仓储物流19亿63清洁能源TableAuthor06亿-132生态环保08亿-208高速公路42亿-192保研究分析师吴胤翔租房12亿-60执业证书编号S055052203000318675558630chenxrnesccn投资建议年前一周REITs整体小幅微跌随着近期四季报陆续披露建议关注相关标的收入可供分配金额等关键指标同时随着政策端支持力度不断加大增量资金布局可期各地REITs上市提速明显建议关注低估值REITs及优质资产新发扩容等投资机会风险提示基础设施项目的行业及项目运营风险现金流预测偏差风险相关支持政策调整风险请务必阅读正文后的声明及说明TablePageTop策略专题报告目录1主要事件梳理411本周主要政策及会议412本周市场主要动态42本周市场表现621本周主要指数市场表现622本周REITs市场价格表现723本周REITs及对应板块表现824本周REITs市场交易情况1225本周REITs估值情况133主要项目进展144投资建议165风险提示16图表目录图1REITs与股市相关性6图2REITs与国债和企业债相关性6图3REITs与股市相关系数月度拟合7图4REITs与债市相关系数月度拟合7图5REITs指数整体表现7图6产业园区REITs及相关板块整体表现9图7仓储物流REITs及相关板块整体表现9图8高速公路REITs及相关板块整体表现9图9生态环保REITs及相关板块整体表现9图10清洁能源REITs及相关板块整体表现9图11保租房REITs及相关板块整体表现9图12浙商沪杭甬REIT与浙商沪杭甬股价表现10图13华夏中国交建REIT与中国交建股价表现10图14华夏越秀高速REIT与越秀交通股价表现11图15富国首创水务REIT与首创环保股价表现11图16中航首钢绿能REIT与首钢股份股价表现11图17华安张江光大REIT与张江高科股价表现11图18博时蛇口产园REIT与招商蛇口股价表现11图19红土盐田港REIT与盐田港集团股价表现11图20国金中国铁建REIT与中国铁建股价表现12图21鹏华深圳能源REIT与深圳能源股价表现12图22国君临港REIT与上海临港股价表现12请务必阅读正文后的声明及说明218TablePageTop策略专题报告图23华夏和达高科REIT与和达科技股价表现12图24本周各个板块REITs交易情况13图25本周REITs交易情况13表1本周主要政策及会议4表2本周市场主要动态5表3本周主要指数市场表现6表4本周REITs市场表现8表5本周REITs指数与对应股票板块相关性情况8表6本周REITs对应上市公司表现10表7本周REITs估值情况14表8本周REITs项目审批进展14表9扩募REITs项目基本信息15请务必阅读正文后的声明及说明318TablePageTop策略专题报告1主要事件梳理11本周主要政策及会议11月14日甘肃政府新闻办举行关于实施金融四大工程激发市场活力的意见政策解读会提出要推进基础设施REITs常态化发行十条措施落实落地21月15日重庆市六届人大一次会议武隆代表团在驻地举行全体会议提出大力支持武隆在全国首批发行旅游景区基础设施公募REITs等31月15日第十六届深圳国际金融博览会暨资产证券化与REITs高峰论坛举行论坛围绕基础设施公募REITs的行业现状实践过程中遇到的问题未来的政策走向和市场趋势进行讨论41月17日河南洛阳发布政府工作报告提出要依托伊滨科技城周山智慧岛洛龙区双创科技产业社区等打造综合性股权投资基金集聚区力争龙门公募REITs尽快落地51月18日云南省印发2023年推动经济稳进提质政策措施提出研究出台推动基础设施REITs工作相关政策措施加大工作力度支持民间投资项目参与基础设施REITs试点61月28日安徽省人民政府办公厅发布关于印发进一步盘活存量资产扩大有效投资实施方案的通知发布提出积极通过REITs资产证券化等方式盘活资产表1本周主要政策及会议时间主体政策会议内容关于实施金融四甘肃证监局副局长王玉宝针对充分发挥资本市场功能扩大直接融资规2023大工程激发市场活模是融资渠道拓宽工程的重要内容一是不断加大市场培育力度二是持甘肃省政府114力的意见政策解读续提高上市公司质量三是坚持量质并重四是继续推进基础设施REITs新闻发布会基础设施领域不动产投资信托基金常态化发行十条措施落实落地重庆市六届人大一次会议武隆代表团在驻地举行全体会议审议市人民政2023重庆市六届人大一次重庆市人大府工作报告提出大力支持武隆在全国首批发行旅游景区基础设施公募115会议REITs等形成具有重庆辨识度的重大改革成果论坛围绕基础设施公募REITs的行业现状实践过程中遇到的问题未来第十六届深圳国际金的政策走向和市场趋势包括中债登粤港澳大湾区总经理周啸驰天风证2023深圳市投资融博览会暨资产证券研究所固定收益研究负责人孟万林深圳证券交易所资产证券化负责人115基金券化与REITs高峰论张暕毕马威中国税务合伙人冯治国平安基金REITs投资中心业务执行坛主题论坛总经理王俪颖针对REITs进行了多维度解读和探讨依托伊滨科技城周山智慧岛洛龙区双创科技产业社区等打造综合性股2023河南洛阳市政府工作报告权投资基金集聚区力争龙门公募REITs尽快落地争取形成产业投资基117政府金200亿元以上20232023年推动经济稳研究出台推动基础设施REITs工作相关政策措施加大工作力度支持民云南省政府118进提质政策措施间投资项目参与基础设施REITs试点安徽省人民政府办公厅发布关于印发进2023分类推进盘活存量资产提出积极通过REITs资产证券化等方式盘活资安徽省政府一步盘活存量资产扩128产大有效投资实施方案的通知数据来源公开信息东北证券12本周市场主要动态请务必阅读正文后的声明及说明418TablePageTop策略专题报告11月13日兴义水务基础设施REITs项目服务机构选聘招标公告招标人为兴义市水务有限责任公司拟发行规模不低于10亿元21月15日武汉高科申万宏源产业园区Pre-REITs在中国基金协会完成备案成功设立31月16日广州地铁推动出台广州市轨道项目建设投融资方案2021-2023为广州市轨道交通建设提供顶层设计积极推动三号线申报公募REITs41月19日-20日国金中国铁建REIT华安张江光大REIT浙商沪杭甬REIT富国首创水务REIT华夏中国交建REIT国泰君安临港创新产业园REIT东吴苏园产业REIT中金普洛斯REIT中金厦门安居REIT华夏北京保障房REIT国泰君安东久新经济REIT建信中关村REIT鹏华深圳能源REIT华夏越秀高速REIT平安广州广河REIT博时蛇口产园REIT中航首钢绿能REIT红土创新深圳安居REIT红土创新盐田港REIT陆续发布2022年第四季度报告表2本周市场主要动态时间主体内容2023年1月13日兴义水务基础设施REITs项目服务机构选聘招标公告招标人为兴义市水务有限责任公司拟发行规模不低于10亿元本项目拟选聘实力突出经验丰富方案优秀的投20231兴义水务基标人担任本项目的公募基金管理人资产支持专项计划管理人及财务顾问如有投标人根据招13础设施REIT标文件要求组建公募REITS服务机构团队完成尽职调查方案设计重组税筹产品申报发行等各项工作保障项目顺利平稳有序推进武汉高科申武汉高科申万宏源产业园区Pre-REITs在中国基金协会完成备案成功设立该项目由武汉高科20231万宏源产业集团与申万宏源证券有限公司共同合作推进是央企联合地方国企在华中地区落地的首单Pre-15园区Pre-REITs基金也是全国落地的首单医疗器械产业园区Pre-REITs基金REITs2023年1月16日据广州市国资委网站信息广州地铁改革创新求突破推动出台广州市轨20231广州地铁公道项目建设投融资方案2021-2023为广州市轨道交通建设提供顶层设计积极推动三号16募REIT线申报公募REITs完成SPV项目公司组建及车站洞体土地确权工作实现从政府投资为主向政府投资社会资本相结合的投融资模式转型嘉实京东仓20231嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金发布基金产品资料概要更新2023年01月17储基础设施17日REIT国金铁建REIT发布2022年四季报也是已上市REITs中首个发布2022年四季度报告的REITs产品从可供分配金额来看四季度减少较多主要是受疫情影响以及通行费下降10所致20231国金铁建报告期内项目公司收到总收入13065919606元支出总金额为7147851604元四季度可19REIT供分配金额7907728994元金额较少主要系重庆地区2022年11月份较为严峻的疫情管控四季度货车通行费减免10的政策以及基础资产渝遂高速重庆段养护等成本集中支付所致20231建信中关村建信中关村REIT发布建信基金管理有限责任公司关于高级管理人员变更的公告副总裁首席19REIT财务官吴灵玲因个人原因于2023年1月17日离任20231国金中国铁国金中国铁建REIT发布国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金2022年第419建REIT季度报告报告期内可供分配金额7907728994元华安张江光大REIT浙商沪杭甬REIT富国首创水务REIT华夏中国交建REIT国泰君安临华安张江光港创新产业园REIT东吴苏园产业REIT中金普洛斯REIT中金厦门安居REIT华夏北京保20231大等8只障房REIT国泰君安东久新经济REIT建信中关村REIT鹏华深圳能源REIT华夏越秀高速19-20REITsREIT平安广州广河REIT博时蛇口产园REIT中航首钢绿能REIT红土创新深圳安居REIT红土创新盐田港REIT分别发布2022年第四季度报告数据来源公开信息东北证券请务必阅读正文后的声明及说明518TablePageTop策略专题报告2本周市场表现21本周主要指数市场表现本周REITs指数下跌018其中经营权类下跌048产权类上涨036上证综指累计上涨218深证成指累计上涨326沪深300累计上涨263中证全债指数下跌012上证国债指数上涨005中债1年期国债指数上涨003中债10年期国债指数下跌026中债企业债指数下跌008中证转债指数上涨210上市以来REITs与十年期国债一年期国债中证转债企业债相关性分别为061056050051与上证综指深证成指相关性分别为-033-044表3本周主要指数市场表现代码名称现价日变动周变动月变动上市至今涨幅近一周走势近一月走势000001SH上证综指326481076218568-738399001SZ深证成指1198062057326876-1785000300SH沪深300指数418153061263800-1805h11001CSI中证全债指数22530-001-012002722000012SH上证国债指数19886003005018653CBA14103中债1年期国债指数13267001003013222CBA04503中债10年期国债指数12022-005-026-034248CBA02003中债企业债总指数8734-001-008017-028000832CSI中证转债41013052210445902-REITs指数12279024-018-0611246数据来源wind东北证券公募REITs区别于股债汇等资产但因资本利得和分红等特性又具备股性和债性的特征前者体现在二级市场价格的波动后者体现在有稳定的高比例分红在收益表现上和股市债市的相关度呈现差异化特征是分散投资风险优化投资组合表现的合意标的上市以来REITs与十年期国债一年期国债中证转债企业债相关性分别为061056050051与上证综指深证成指相关性分别为-033-044图1REITs与股市相关性图2REITs与国债和企业债相关性1451451071351251351051151251051039511585101751056595992021-06-212021-07-212021-08-212021-09-212021-10-212021-11-212021-12-212022-01-212022-02-212022-03-212022-04-212022-05-212022-06-212022-07-212022-08-212022-09-212022-10-212022-11-212022-12-212022-01-212022-09-212021-07-212021-08-212021-09-212021-10-212021-11-212021-12-212022-02-212022-03-212022-04-212022-05-212022-06-212022-07-212022-08-212022-10-212022-11-212022-12-212021-06-21REITs指数中证转债REITs指数上证指数深证成指10年期国债指数右企业债指数右数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2023年1月21日注数据截止2023年1月21日请务必阅读正文后的声明及说明618TablePageTop策略专题报告图3REITs与股市相关系数月度拟合图4REITs与债市相关系数月度拟合100100050050000000-050-050-100-100上证指数深证成指10年期国债指数企业债指数数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2023年1月21日注数据截止2023年1月21日22本周REITs市场价格表现本周11支REITs上涨2支持平11支下跌整体下跌018其中国君东久新经济REIT涨幅最大为184平安广州广河REIT跌幅最大为184同期上证综指上涨218深证成指上涨326沪深300上涨263中证全债指数下跌012中债企业债指数下跌008上市以来REITs与十年期国债一年期国债中证转债企业债相关性分别为061056050051与上证综指深证成指相关性分别为-033-044图5REITs指数整体表现15014013012011010090REITs指数经营权REITs指数产权REITs指数数据来源Wind东北证券注数据截止2023年1月21日请务必阅读正文后的声明及说明718TablePageTop策略专题报告表4本周REITs市场表现资产类型代码名称现价日变动周变动月变动上市至今涨幅近一周走势近一月走势508001SH浙商沪杭甬REIT8877000-0950101367180201SZ平安广州广河REIT11665-083-184-200-265508018SH华夏中国交建REIT8527049089175-742高速公路180202SZ华夏越秀高速REIT7741030022-0501422508008SH国金中国铁建REIT9831013025035256508066SH华泰江苏交控REIT7693009000-019076508009SH中金安徽交控REIT10367007-090-126-472180801SZ中航首钢绿能REIT14669142-068-2582424生态环保508006SH富国首创水务REIT4556013-009-0093171180101SZ博时蛇口产园REIT2926034-061-1653161508027SH东吴苏园产业REIT46650840952012289508000SH华安张江光大园REIT3923-023-0810773577508099SH建信中关村REIT4033017-035-1012742产业园区508088SH国君东久新经济REIT38800361840782784508021SH国君临港创新产业园REIT52170461320522663180102SZ华夏合肥高新REIT24520570660291196180103SZ华夏和达高科REIT3079-003016033965508056SH中金普洛斯REIT5004022-010-7283354仓储物流180301SZ红土盐田港REIT3052073113-1133491清洁能源180401SZ鹏华深圳能源REIT8049026-056-1403652180501SZ红土深圳安居REIT2732111-026048998508058SH中金厦门安居REIT2872081141-1001046保租房508068SH华夏北京保障房REIT2833043000-0421287508077SH华夏华润有巢REIT2586090039031699数据来源wind东北证券注数据截止2023年1月21日23本周REITs及对应板块表现231本周REITs及对应股票板块表现REITs上市以来与仓储物流REITs板块相关性较强具体看仓储物流高速公路产业园区生态环保清洁能源保租房REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为075010-063014-045-002近一个月REITs与对应股票板无明显相关性相关性系数分别为-040050-010-063-069-003表5本周REITs指数与对应股票板块相关性情况相关系数REITs指数股票指数上市以来近三月近一月产业园区REITs指数园区开发长江-0633-0197-0101仓储物流REITs指数仓储物流申万07500152-0396生态环保REITs指数证监会生态环保和治理01360333-0628高速公路REITs指数高速公路精选指数0098-02600500清洁能源REITs指数清洁能源指数-0446-0122-0692保租房REITs指数房屋租赁指数-0024-0350-0025数据来源wind东北证券注数据截止2023年1月21日请务必阅读正文后的声明及说明818TablePageTop策略专题报告图6产业园区REITs及相关板块整体表现图7仓储物流REITs及相关板块整体表现160170150150140130130120110110100909070802022-07-212021-06-212021-07-212021-08-212021-09-212021-10-212021-11-212021-12-212022-01-212022-02-212022-03-212022-04-212022-05-212022-06-212022-08-212022-09-212022-10-212022-11-212022-12-212021-06-212021-07-212021-08-212021-09-212021-10-212021-11-212021-12-212022-01-212022-02-212022-03-212022-04-212022-05-212022-06-212022-07-212022-08-212022-09-212022-10-212022-11-212022-12-21园区开发长江产业园区REITs指数仓储物流申万仓储物流REITs指数数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2023年1月21日注数据截止2023年1月21日图8高速公路REITs及相关板块整体表现图9生态环保REITs及相关板块整体表现125200120180115160110140105120100100958090602021-09-212021-10-212022-11-212022-12-212021-06-212021-07-212021-08-212021-11-212021-12-212022-01-212022-02-212022-03-212022-04-212022-05-212022-06-212022-07-212022-08-212022-09-212022-10-212022-05-212021-06-212021-07-212021-08-212021-09-212021-10-212021-11-212021-12-212022-01-212022-02-212022-03-212022-04-212022-06-212022-07-212022-08-212022-09-212022-10-212022-11-212022-12-21高速公路精选指数高速公路REITs指数证监会生态环保和治理生态环保REITs指数数据来源wind东北证券数据来源wind东北证券注数据截止2023年1月21日注数据截止2023年1月21日图10清洁能源REITs及相关板块整体表现图11保租房REITs及相关板块整体表现15015014014013013012012011011010010090908080707060602022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