核心观点：
　　总体情况：在当前销售及到位资金水平上，投资规模或难维持。22年行业销售和到位资金规模回到了16-17年水平，投资规模则维持19年左右水平，从数据对比来看，投资规模或难维持。两个比例指标来看，一是销售金额/到位资金已连续4年90%左右，融资渠道偏紧，行业只能高比例依靠销售回款；二是投资完成额/销售金额达到了99.7%，16年以来这一比例平均值为82%，一方面说明行业投资大比例依赖销售回款，另一方面也说明当前投资规模依然面临较大下行压力。
　　成交情况：人均销售倒退至08年水平，全年景气度逐季下降。22年行业实现销售面积13.6亿平米，同比-24.3%，为有数据以来最大幅度回撤，年度销售规模回到了13-15年水平，住宅人均销售面积水平回到了08、09年，销量回落幅度较大。22年商品房销售均价9814元/平米，同比-3.2%，为有数据以来最大幅度回撤（08年-1.7%、14年+1.4%）。22年市场成交景气度逐季下降，Q2成交面积与16年同期相当，Q3成交量与13年同期相当，而Q4成交量与08、09年同期相当，若未来维持08-09年的成交能级，则全年成交量将不足10亿平。
　　开发投资情况：开竣工均较差，23年投资下行压力或将大于22年。22年商品房新开工面积12亿平，同比-39.4%，绝对规模回到09年，人均开工规模回到05、06年。22年竣工同比-15%，竣工的增长需要时间资金的双重保障。22年投资同比-10%，22年土地市场成交降幅大于21年，我们预测23年土地购置费用下降压力会更大，工程贡献23年表现依然不乐观，开工规模与退出施工面积的倒挂可能会导致施工面积在较长时期内同比负贡献，23年投资下行压力或将大于22年。
　　融资情况：资金环境恶化趋势未改，企业利用信贷意愿较低。22年行业到位资金14.9万亿元，同比-26%。我们判断资金环境在较短时间内或难见明显改善，企业利用信贷意愿较低，银行系统在央行十六条的要求下投放诉求较强，但非银行金融机构则在加速流出。
　　未来展望：23年企稳需要信心的恢复与资金支持。疫情干扰、停工断贷、房价跌幅扩大等问题影响居民和企业参与地产销售和开发投资的意愿，导致景气度不断下行。相对温和的政策虽然延缓了市场下行的节奏，但并未阻止这个趋势。站在23年初这个时间点，我们认为行业目前并未进入复苏通道，市场改善需要政策积累和经济大环境好转，相对进度不会太快。对于23年，在相对乐观的政策假设和较大政府交付支持下，我们判断全年基本面流量数据有望与22年基本持平，实现企稳。
　　风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。
　　

研究报告全文：TablePage跟踪分析房地产证券研究报告TableGrade房地产行业TableTitle22年数据总结862130行业评级买入前次评级买入睹日暮而思光阴报告日期2023-01-19TableSummary相对市场表现TablePicQuote核心观点总体情况在当前销售及到位资金水平上投资规模或难维持22年9行业销售和到位资金规模回到了16-17年水平投资规模则维持19年20122032205220722092211220123左右水平从数据对比来看投资规模或难维持两个比例指标来看-5一是销售金额到位资金已连续4年90左右融资渠道偏紧行业只-12能高比例依靠销售回款二是投资完成额销售金额达到了99716-20年以来这一比例平均值为82一方面说明行业投资大比例依赖销售-27回款另一方面也说明当前投资规模依然面临较大下行压力房地产沪深300成交情况人均销售倒退至年水平全年景气度逐季下降年0822行业实现销售面积136亿平米同比-243为有数据以来最大幅度分析师TableAuthor郭镇回撤年度销售规模回到了13-15年水平住宅人均销售面积水平回SAC执证号S0260514080003到了0809年销量回落幅度较大22年商品房销售均价9814元SFCCENoBNN906平米同比-32为有数据以来最大幅度回撤08年-1714年021-380036391422年市场成交景气度逐季下降Q2成交面积与16年同期guozgfcomcn相当Q3成交量与13年同期相当而Q4成交量与0809年同期相分析师乐加栋当若未来维持08-09年的成交能级则全年成交量将不足10亿平SAC执证号S0260513090001开发投资情况开竣工均较差23年投资下行压力或将大于22年021-3800364222年商品房新开工面积12亿平同比-394绝对规模回到09年lejiadonggfcomcn人均开工规模回到0506年22年竣工同比-15竣工的增长需要请注意乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注时间资金的双重保障22年投资同比-1022年土地市场成交降幅册持牌人不可在香港从事受监管活动大于21年我们预测23年土地购置费用下降压力会更大工程贡献23年表现依然不乐观开工规模与退出施工面积的倒挂可能会导致施联系人TableContacts李怡慧021-38003800工面积在较长时期内同比负贡献23年投资下行压力或将大于22年liyihuigfcomcn融资情况资金环境恶化趋势未改企业利用信贷意愿较低22年行业到位资金149万亿元同比-26我们判断资金环境在较短时间内或难见明显改善企业利用信贷意愿较低银行系统在央行十六条的要求下投放诉求较强但非银行金融机构则在加速流出未来展望23年企稳需要信心的恢复与资金支持疫情干扰停工断贷房价跌幅扩大等问题影响居民和企业参与地产销售和开发投资的意愿导致景气度不断下行相对温和的政策虽然延缓了市场下行的节奏但并未阻止这个趋势站在23年初这个时间点我们认为行业目前并未进入复苏通道市场改善需要政策积累和经济大环境好转相对进度不会太快对于23年在相对乐观的政策假设和较大政府交付支持下我们判断全年基本面流量数据有望与22年基本持平实现企稳风险提示未来基本面表现不及预期未来融资环境进一步收紧信贷投放量减少供给侧改革下行业出清对于市场情绪产生扰动识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明110TablePageText跟踪分析房地产重点公司估值和财务分析表最新最近合理价值EPS元PExEVEBITDAxROE股票简称股票代码货币评级收盘价报告日期元股2022E2023E2022E2023E2022E2023E2022E2023E万科A000002SZ人民币18552022122买入238204209878646579185保利发展600048SH人民币157202316买入2355153180103871281448691招商蛇口001979SZ人民币14672023111买入19190541002701471331003560新城控股601155SH人民币211620221118买入291635432660654848122101金地集团600383SH人民币98620221028买入1592178189565290105113107建发股份600153SH人民币13232022121买入181221425962514339110120华发股份600325SH人民币9562022126买入1449165181585310050145137滨江集团002244SZ人民币103720221027买入140212413884753227157148新湖中宝600208SH人民币262202255买入35403003389792963225861中国国贸600007SH人民币175320211031买入24821141291541365551113113金融街000402SZ人民币5132022414买入103905605791902632664342首开股份600376SH人民币55220231113买入7220130514101082892161140万科企业02202HK港币164420221030买入2223204209706846579185中国海外发展00688HK港币216520221026买入26553934164845413810090万物云02602HK港币5120221012买入68531712242601997652122143保利物业06049HK港币58352022831买入66831962492582037150143162招商积余001914SZ人民币16332022125买入26010580772792111841486781绿城管理控股09979HK港币6192022111买入7810370481461136145203241数据来源Wind广发证券发展研究中心备注1以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的2A股标的合理价值货币单位为人民币港股标的万科企业中国海外发展万物云保利物业绿城管理控股合理价值货币单位为港币3A股及港股标的EPS货币单位均为人民币4表中估值指标按照最新收盘价计算识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明210TablePageText跟踪分析房地产一22年地产行业数据总结睹日暮而思光阴一总体情况在当前销售及到位资金水平上投资规模或难维持根据国家统计局数据下同22年全国房地产销售金额133万亿元同比下降267较21年规模下降49万亿地产行业到位资金149万亿元同比下降259规模下降52万亿行业投资金额133万亿元同比下降10行业销售和到位资金规模回到了16-17年左右的水平行业投资规模则维持19年左右的水平从数据对比来看投资规模或难维持图1商品房销售金额及同比图2地产累计到位资金及同比201002550188040162030133601414920124015101020810060-104-2675-259-202-200-400-30200020022004200620082010201220142016201820202022200020022004200620082010201220142016201820202022商品房销售金额万亿元同比右地产累计到位资金万亿元同比右数据来源国家统计局广发证券发展研究中心数据来源国家统计局广发证券发展研究中心图3商品房投资额及同比图4销售金额到位资金及投资额销售金额1613340130035141200301225110010201510008109006508004-100-57002-100-15600200020022004200620082010201220142016201820202022200020022004200620082010201220142016201820202022商品房投资额万亿元同比右销售金额行业到位资金投资完成额销售金额数据来源国家统计局广发证券发展研究中心数据来源国家统计局广发证券发展研究中心两个比例指标来看一是销售金额占行业到位资金的比重已经连续4年在90左右的位置表明融资渠道始终偏紧行业只能高比例依靠销售回款销售趋势决定行业资金环境二是投资完成额商品房销售金额市场好的时候代表企业投资意愿22年更倾向为行业整体的现金冗余情况这个比例达到了99716年识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明310TablePageText跟踪分析房地产以来这一比例平均值为82这一方面说明行业投资大比例依赖销售回款另一方面也说明当前投资规模依然面临较大的下行压力二成交情况人均销售倒退至08年水平全年景气度逐季下降销售面积回落至15年水平人均住宅销售面积回落至08年水平全年行业实现销售面积136亿平米从17年以来行业商品房销售面积始终维持在17亿平米左右21年逼近18亿平米22年同比下降243为有数据以来最大幅度的回撤年度销售规模回到了13-15年的水平住宅销售面积115亿平米同比下降268住宅人均销售面积水平回到了0809年的水平销量回落幅度较大非住成交面积21亿平米在17年见顶后连续回落图5商品房销售面积及同比图6人均住宅销售面积平人205020184018161363016141412201210101080608-1006134-2432-20040-3002200020022004200620082010201220142016201820202022002003200520072009201120132015201720192021商品房销售面积亿平同比右数据来源国家统计局广发证券发展研究中心数据来源国家统计局广发证券发展研究中心价格创史上最大年度跌幅尽管统计局价格数据存在结构性因素影响但长周期数据节奏与周期节奏基本一致22年商品房销售均价9814元平米同比下降32为有数据以来最大幅度回撤08年-1714年14住宅销售均价10185元平米同比下降2同样为历史最大跌幅东中西部分区表现来看均出现了量价齐跌其中中部区域价格降幅最大而西部区域的成交量下降最明显表12022年销售数据一览2022年商品房东部中部西部东北住宅销售额亿元1333087741328358244563080116747同比-267-251-257-306-409-283销售面积万方1358375638840750345904109114631同比-243-230-213-277-379-268销售均价元平98141372969597070749610185同比-32-27-56-41-49-20数据来源国家统计局广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明410TablePageText跟踪分析房地产全年市场景气度逐季下降4季度才是最差的阶段市场普遍认为2022年Q2是数据最差的时候华东疫情风控导致4月单月销售金额和面积降幅都很显著但详细分析下实际上22年市场成交景气度是逐季下降的2季度成交面积与16年的规模相当3季度的成交量与13年的规模相当而4季度的成交量与0809年的水平相当12月份单月销售低于15亿平米09年以来12月销量基本都在2亿平米左右上次年末出现这个规模还是在05年的时候若未来维持08-09年的成交能级则全年成交量将不足10亿平米图7分季度商品房成交面积万方700006000050000400003000020000100000200020022004200620082010201220142016201820202022Q1Q2Q3Q4数据来源国家统计局广发证券发展研究中心三开发投资情况开竣工均较差23年投资下行压力或将大于22年人均新开工水平倒退15年22年全年商品房新开工面积12亿平米住宅新开工面积88亿平米较21年分别下降394和398较历史开工峰值下降469和474绝对开工规模回到了09年的水平人均开工规模则回到了0506年的位置倒退15年以上住宅供应与销售的缺口为26亿平米有数据以来中期库存降幅最大的一年中期库存规模为13年以来新低但去化周期因为销售的下降处于16年以来的相对高位识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明510TablePageText跟踪分析房地产图8人均新开工面积平人图9住宅中期库存及去化周期303545304025352520302025151520151010101350550000200020022004200620082010201220142016201820202022200020022004200620082010201220142016201820202022住宅中期库存亿平住宅去化周期月MA12数据来源国家统计局广发证券发展研究中心数据来源国家统计局广发证券发展研究中心竣工的增长需要时间和资金的双重保障12月作为全年体量最大的一个月22年整体增速为-1512月单月竣工同比下降66降幅有所收窄各地保交付的工作在如火如荼的开展但由于资金时间的限制依然无法弥补前期拖欠的工期且随着停工时间的延长23年行业依然面临较大的竣工压力政府补贴交付的资金规模需要进一步提升才有机会满足行业正常的工程资金需求图10商品房竣工面积及同比1230251020158106504-5-150-102-150-20200020022004200620082010201220142016201820202022商品房竣工面积万方同比右数据来源国家统计局广发证券发展研究中心23年投资下行压力或将大于22年22年投资同比下降1012月单月降幅为122较11月有所收窄单独4季度同比下降16为全年降幅最大的一个季度投资数据分拆中1-11月施工投资累计下降113土地投资同比下降63施工投资分拆中施工面积下降65单位面积施工强度下降51Q4的施工强度降幅不断扩大22年土地市场成交降幅大于21年我们预测23年土地购置费用下降压力会更大预计工程贡献23年的表现依然不乐观开工规模与退出施工面积的倒挂可能会导致施工面积在较长时期内同比负贡献识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明610TablePageText跟踪分析房地产四融资情况资金环境恶化趋势未改企业利用信贷意愿较低22年全年行业到位资金规模149万亿同比下降26国内贷款年内下降25自筹资金下降19银行贷款4季度趋势有所改善12月降幅收窄至55银行系统的信贷支持改善而非银行金融机构则逐季恶化销售资金的降幅与销售趋势基本一致定金与按揭贷款增速依然处于底部我们判断行业资金环境在较短时间内或难见明显改善企业利用信贷意愿较低银行系统在央行十六条的要求下投放诉求较强但非银行金融机构则在加速流出图11商品房销售金额同比及地产到位资金同比100806040200-20-4020012003200520072009201120132015201720192021商品房销售金额同比地产到位资金同比数据来源国家统计局广发证券发展研究中心表22022年房地产到位资金数据一览指标22年全年22年12月单月房地产开发企业到位资金亿元148979-25912666-287其中国内贷款17388-2541565-55利用外资78-27112-294自筹资金52940-1913946-348定金及预收款49289-3334688-310个人按揭贷款23815-2651945-294数据来源国家统计局广发证券发展研究中心二未来展望23年企稳需要信心的恢复与资金支持疫情干扰停工断贷房价跌幅扩大等问题影响居民和企业参与地产销售和开发投资的意愿导致景气度不断下行相对温和的政策虽然延缓了市场下行的节奏但并未阻止这个趋势站在23年初这个时间点我们认为行业目前并未进入复苏通道市场改善需要政策的积累和经济大环境的好转相对进度不会太快对于识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明710TablePageText跟踪分析房地产23年在相对乐观的政策假设和较大政府交付支持下我们判断全年基本面流量数据有望与22年基本持平实现企稳三风险提示未来基本面表现不及预期包括行业政策面调控力度加大库存累积快于预期居民端需求持续性不及预期等未来融资环境进一步收紧对于渠道管控更加严格信贷投放量减少供给侧改革下行业出清对于市场情绪产生扰动识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明810TablePageText跟踪分析房地产广发房地产行业研究小组TableResearchTeam郭镇首席分析师清华大学工学硕士9年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心乐加栋首席分析师复旦大学经济学硕士13年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心邢莘资深分析师上海财经大学应用统计硕士2018年进入广发证券发展研究中心张春娥资深分析师厦门大学硕士2021年加入广发证券发展研究中心欧阳喆高级分析师复旦大学管理学硕士2020年进入广发证券发展研究中心谢淼高级分析师上海交通大学金融学硕士2020年进入广发证券发展研究中心李怡慧研究员伦敦政治经济学院硕士2022年加入广发证券发展研究中心辛恬研究员澳大利亚国立大学会计学硕士2022年加入广发证券发展研究中心胡正维研究员复旦大学国际商务硕士2022年加入广发证券发展研究中心广发证券TableRatingIndustry行业投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘10以上持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-1010卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘10以上广发证券TableRatingCompany公司投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘15以上增持预期未来12个月内股价表现强于大盘5-15持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-55卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘5以上联系我们TableAddress广州市深圳市北京市上海市香港地址广州市天河区马场路深圳市福田区益田路北京市西城区月坛北上海市浦东新区南泉香港德辅道中189号26号广发证券大厦6001号太平金融大街2号月坛大厦18北路429号泰康保险李宝椿大厦29及3035楼厦31层层大厦37楼楼邮政编码510627518026100045200120-客服邮箱gfzqyfgfcomcn法律主体TableLegalDisclaimer声明本报告由广发证券股份有限公司或其关联机构制作广发证券股份有限公司及其关联机构以下统称为广发证券本报告的分销依据不同国家地区的法律法规和监管要求由广发证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司经营机构完成广发证券股份有限公司具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格接受中国证监会监管负责本报告于中国港澳台地区除外的分销广发证券香港经纪有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见4号牌照的牌照接受香港证监会监管负责本报告于中国香港地区的分销本报告署名研究人员所持中国证券业协会注册分析师资质信息和香港证监会批复的牌照信息已于署名研究人员姓名处披露重要TableImportant声明Notices识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明910TablePageText跟踪分析房地产广发证券股份有限公司及其关联机构可能与本报告中提及的公司寻求或正在建立业务关系因此投资者应当考虑广发证券股份有限公司及其关联机构因可能存在的潜在利益冲突而对本报告的独立性产生影响投资者不应仅依据本报告内容作出任何投资决策投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或者口头承诺均为无效本报告署名研究人员联系人以下均简称研究人员针对本报告中相关公司或证券的研究分析内容在此声明1本报告的全部分析结论研究观点均精确反映研究人员于本报告发出当日的关于相关公司或证券的所有个人观点并不代表广发证券的立场2研究人员的部分或全部的报酬无论在过去现在还是将来均不会与本报告所述特定分析结论研究观点具有直接或间接的联系研究人员制作本报告的报酬标准依据研究质量客户评价工作量等多种因素确定其影响因素亦包括广发证券的整体经营收入该等经营收入部分来源于广发证券的投资银行类业务本报告仅面向经广发证券授权使用的客户特定合作机构发送不对外公开发布只有接收人才可以使用且对于接收人而言具有保密义务广发证券并不因相关人员通过其他途径收到或阅读本报告而视其为广发证券的客户在特定国家或地区传播或者发布本报告可能违反当地法律广发证券并未采取任何行动以允许于该等国家或地区传播或者分销本报告本报告所提及证券可能不被允许在某些国家或地区内出售请注意投资涉及风险证券价格可能会波动因此投资回报可能会有所变化过去的业绩并不保证未来的表现本报告的内容观点或建议并未考虑任何个别客户的具体投资目标财务状况和特殊需求不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的投资建议本报告发送给某客户是基于该客户被认为有能力独立评估投资风险独立行使投资决策并独立承担相应风险本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券认为可靠但广发证券不对其准确性完整性做出任何保证报告内容仅供参考报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任除非法律法规有明确规定客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策如有需要应先咨询专业意见广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告本报告反映研究人员的不同观点见解及分析方法并不代表广发证券的立场广发证券的销售人员交易员或其他专业人士可能以书面或口头形式向其客户或自营交易部门提供与本报告观点相反的市场评论或交易策略广发证券的自营交易部门亦可能会有与本报告观点不一致甚至相反的投资策略报告所载资料意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断可随时更改且无需另行通告广发证券或其证券研究报告业务的相关董事高级职员分析师和员工可能拥有本报告所提及证券的权益在阅读本报告时收件人应了解相关的权益披露若有本研究报告可能包括和或描述呈列期货合约价格的事实历史信息信息请注意此信息仅供用作组成我们的研究方法分析中的部分论点依据证据以支持我们对所述相关行业公司的观点的结论在任何情况下它并不明示或暗示与香港证监会第5类受规管活动就期货合约提供意见有关联或构成此活动权益披露TableInterestDisclosure1广发证券香港跟本研究报告所述公司在过去12个月内并没有任何投资银行业务的关系版权声明TableCopyright未经广发证券事先书面许可任何机构或个人不得以任何形式翻版复制刊登转载和引用否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版复制刊登转载和引用者承担识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1010