公司公告：1）筹划将房地产开发业务相关的资产及负债转让给控股股东山东省商业集团。根据公告，房地产开发业务2021年收入约93亿元；2022M1-10收入约76亿元。2）本次交易标的资产为鲁商置业100%股权、新城镇100%股权、创新发展100%股权、菏泽置业100%股权、临沂地产100%股权、临沂置业51%股权、临沂金置业44.10%股权、临沂发展32%股权，以及上市公司对上述标的公司及其下属公司的全部债权，交易价格为59.07亿元。
　　公司未来将聚焦在大健康赛道。1）化妆品业务：2020-2021年公司化妆品业务收入同比增速均保持在115%+，并且在去年底吸引了腾讯、网创等主体的战略投资，主要源自瑷尔博士精准定位益生菌护肤赛道顺应市场需求快速放量，以及颐莲围绕玻尿酸护肤核心定位并大力发展线上渠道。尽管2022年以来公司化妆品业务毛利率、净利率有所下降，但我们预计随着公司新工厂产能利用率持续提升、未来持续推出高毛利率的精华类新品等，公司利润率有望逐渐恢复至正常水平；2）原料业务：近两年原料新产能投放带来收入增长，但透明质酸行业价格战影响利润率。公司正发力高附加值的医药级透明质酸原料，原料业务也有望重新回到增长轨道；3）药品业务：近两年受集采影响相对较大。
　　2022H1公司化妆品延续高增长。2022H1公司化妆品收入10.12亿元/+62.31%，毛利率60.71%/-0.86pct源自各品牌为了促进销售规模扩大，对产品价格进行了优化。其中，1）瑷尔博士收入5.25亿元/+74.40%，新品闪充精华拥有国内首创独家双菌发酵褐藻技术，推动新品收入占比提高到10%；2）颐莲收入3.88亿元/+43.53%，在深耕玻尿酸喷雾单品的基础上，水光肌原液面膜销售超过60万盒，成为颐莲品牌TOP2产品；3）善颜、诠润、伊帕尔汗等其他品牌收入0.99亿元/+95%，4+N品牌布局成效初显。以化妆品业务为主的子公司福瑞达生物22H1净利率为9.7%/-2.8pct。
　　公司有望迎来重新估值。公司此前股价持续低迷，主要源自：1）近两年房地产市场下行，公司房地产开发业务利润持续萎缩；2）公司业务繁杂，作为多业务平台型公司一般都会有估值折价。随着公司剥离地产业务，影响公司估值的因素将被弱化，公司化妆品、原料等业务有望迎来估值修复。
　　盈利预测：根据Wind一致预期，公司2022-2024年归母净利分别为3.24/4.94/6.52亿元，1月20日收盘价对应PE分别为34/23/17倍。
　　风险提示：上游化妆品原料成本大幅上涨、国内消费持续疲软、地产剥离事项推进不及预期等。
　　

研究报告全文：TableTitle证券研究报告鲁商发展事件点评地产开发业务剥离事项公司研究持续推进化妆品等业务有望迎来重新估值TableReportType点评报告TableReportDate2023年1月20日TableStockAndRank鲁商发展600223SHTableS公司公告ummary1筹划将房地产开发业务相关的资产及负债转让给控股股投资评级东山东省商业集团根据公告房地产开发业务2021年收入约93亿上次评级元2022M1-10收入约76亿元2本次交易标的资产为鲁商置业100股权新城镇100股权创新发展100股权菏泽置业100股权TableA刘嘉仁uthor社零美护首席分析师临沂地产100股权临沂置业51股权临沂金置业4410股权执业编号S1500522110002临沂发展32股权以及上市公司对上述标的公司及其下属公司的全联系电话15000310173部债权交易价格为5907亿元邮箱liujiarencindasccom公司未来将聚焦在大健康赛道1化妆品业务2020-2021年公司化妆品业务收入同比增速均保持在115并且在去年底吸引了腾讯网创等主体的战略投资主要源自瑷尔博士精准定位益生菌护肤赛道顺王越社零美护分析师应市场需求快速放量以及颐莲围绕玻尿酸护肤核心定位并大力发展线执业编号S1500522110002上渠道尽管2022年以来公司化妆品业务毛利率净利率有所下降联系电话18701877193但我们预计随着公司新工厂产能利用率持续提升未来持续推出高毛利邮箱wangyue1cindasccom率的精华类新品等公司利润率有望逐渐恢复至正常水平2原料业务近两年原料新产能投放带来收入增长但透明质酸行业价格战影响利润率公司正发力高附加值的医药级透明质酸原料原料业务也有望重新回到增长轨道3药品业务近两年受集采影响相对较大2022H1公司化妆品延续高增长2022H1公司化妆品收入1012亿元6231毛利率6071-086pct源自各品牌为了促进销售规模扩大对产品价格进行了优化其中1瑷尔博士收入525亿元7440新品闪充精华拥有国内首创独家双菌发酵褐藻技术推动新品收入占比提高到102颐莲收入388亿元4353在深耕玻尿酸喷雾单品的基础上水光肌原液面膜销售超过60万盒成为颐莲品牌TOP2产品3善颜诠润伊帕尔汗等其他品牌收入099亿元954N品牌布局成效初显以化妆品业务为主的子公司福瑞达生物22H1净利率为97-28pct公司有望迎来重新估值公司此前股价持续低迷主要源自1近两年房地产市场下行公司房地产开发业务利润持续萎缩2公司业务繁杂作为多业务平台型公司一般都会有估值折价随着公司剥离地产TableOtherReport业务影响公司估值的因素将被弱化公司化妆品原料等业务有望迎来估值修复盈利预测根据Wind一致预期公司2022-2024年归母净利分别为324494652亿元1月20日收盘价对应PE分别为342317倍信达证券股份有限公司风险提示上游化妆品原料成本大幅上涨国内消费持续疲软地产剥CINDASECURITIESCOLTD离事项推进不及预期等北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编100031研究团队简介TableIntroduction刘嘉仁社零美护首席分析师曾供职于第一金证券凯基证券兴业证券2016年加入兴业证券社会服务团队2019年担任社会服务首席分析师2020年接管商贸零售团队2021年任现代服务业研究中心总经理2022年加入信达证券任研究开发中心副总经理2021年获新财富批零与社服第2名水晶球社服第1名零售第1名新浪财经金麒麟最佳分析师医美第1名零售第2名社服第3名上证报最佳分析师批零社服第3名2022年获新浪财经金麒麟最佳分析师医美第2名社服第2名零售第2名医美行业白金分析师王越美护社服高级分析师上海交通大学金融学硕士南京大学经济学学士2018年7月研究生毕业后加入兴业证券社会服务小月研究生毕业后加入兴业证券社会服务小组组2022年11月加入信达新消费团队主要覆盖化妆品医美社会服务行业周子莘美护分析师南京大学经济学硕士华中科技大学经济学学士曾任兴业证券社会服务行业美护分析师2022年11月加入信达新消费团队主要覆盖化妆品医美涂佳妮社服零售分析师新加坡南洋理工大学金融硕士中国科学技术大学工学学士曾任兴业证券社服零售行业分析师2022年11月加入信达新消费团队主要覆盖免税眼视光隐形正畸宠物零售等行业李汶静伊利诺伊大学香槟分校理学硕士西南财经大学经济学学士2022年11月加入信达新消费团队主要覆盖化妆品医美机构销售联系人区域姓名手机邮箱全国销售总监韩秋月13911026534hanqiuyuecindasccom华北区销售总监陈明真15601850398chenmingzhencindasccom华北区销售副总监阙嘉程18506960410quejiachengcindasccom华北区销售祁丽媛13051504933qiliyuancindasccom华北区销售陆禹舟17687659919luyuzhoucindasccom华北区销售魏冲18340820155weichongcindasccom华北区销售樊荣15501091225fanrongcindasccom华北区销售秘侨18513322185miqiaocindasccom华北区销售李佳13552992413lijia1cindasccom华东区销售总监杨兴13718803208yangxingcindasccom华东区销售副总监吴国15800476582wuguocindasccom华东区销售国鹏程15618358383guopengchengcindasccom华东区销售李若琳13122616887liruolincindasccom华东区销售朱尧18702173656zhuyaocindasccom华东区销售戴剑箫13524484975daijianxiaocindasccom华东区销售方威18721118359fangweicindasccom华东区销售俞晓18717938223yuxiaocindasccom华东区销售李贤哲15026867872lixianzhecindasccom华东区销售孙僮18610826885suntongcindasccom华东区销售贾力15957705777jialicindasccom华东区销售石明杰15261855608shimingjiecindasccom华东区销售曹亦兴13337798928caoyixingcindasccom华南区销售总监王留阳13530830620wangliuyangcindasccom华南区销售副总监陈晨15986679987chenchen3cindasccom华南区销售副总监王雨霏17727821880wangyufeicindasccom华南区销售刘韵13620005606liuyuncindasccom华南区销售胡洁颖13794480158hujieyingcindasccom华南区销售郑庆庆13570594204zhengqingqingcindasccom华南区销售刘莹15152283256liuying1cindasccom华南区销售蔡静18300030194caijing1cindasccom华南区销售聂振坤15521067883niezhenkuncindasccom请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom3分析师声明负责本报告全部或部分内容的每一位分析师在此申明本人具有证券投资咨询执业资格并在中国证券业协会注册登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所表述的所有观点准确反映了分析师本人的研究观点本人薪酬的任何组成部分不曾与不与也将不会与本报告中的具体分析意见或观点直接或间接相关免责声明信达证券股份有限公司以下简称信达证券具有中国证监会批复的证券投资咨询业务资格本报告由信达证券制作并发布本报告是针对与信达证券签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布信达证券不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户客户应当认识到有关本报告的电话短信邮件提示仅为研究观点的简要沟通对本报告的参考使用须以本报告的完整版本为准本报告是基于信达证券认为可靠的已公开信息编制但信达证券不保证所载信息的准确性和完整性本报告所载的意见评估及预测仅为本报告最初出具日的观点和判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会出现不同程度的波动涉及证券或投资标的的历史表现不应作为日后表现的保证在不同时期或因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法致使信达证券发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告对此信达证券可不发出特别通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议也没有考虑到客户特殊的投资目标财务状况或需求客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况若有必要应寻求专家意见本报告所载的资料工具意见及推测仅供参考并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人做出邀请在法律允许的情况下信达证券或其关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能会为这些公司正在提供或争取提供投资银行业务服务本报告版权仅为信达证券所有未经信达证券书面同意任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发布转发或引用本报告的任何部分若信达证券以外的机构向其客户发放本报告则由该机构独自为此发送行为负责信达证券对此等行为不承担任何责任本报告同时不构成信达证券向发送本报告的机构之客户提供的投资建议如未经信达证券授权私自转载或者转发本报告所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担信达证券将保留随时追究其法律责任的权利评级说明投资建议的比较标准股票投资评级行业投资评级买入股价相对强于基准20以上看好行业指数超越基准本报告采用的基准指数沪深300指数以下简称基准增持股价相对强于基准520中性行业指数与基准基本持平时间段报告发布之日起6个月持有股价相对基准波动在5之间看淡行业指数弱于基准内卖出股价相对弱于基准5以下风险提示证券市场是一个风险无时不在的市场投资者在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险建议投资者应当充分深入地了解证券市场蕴含的各项风险并谨慎行事本报告中所述证券不一定能在所有的国家和地区向所有类型的投资者销售投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专业顾问的意见在任何情况下信达证券不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者需自行承担风险请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom4