今日焦點:
　　房地產行業更新: 2022年房地產銷售同比下降26.7%
　　越秀地產（123.HK-HK$11.08）：銷售保持穩健，亦具資金成本優勢
　　永達（3669.HK-HK$6.85）：發盈警，Q4盈利跌幅不超過63%
　　事件(a)：根據國統局數據，2022年中國房地產投資同比下降10.0%（首11個月同比-9.8%），為自1999年以來的首次下降。2022年房地產銷售金額為13.3萬億元人民幣，同比下降約26.7%，銷售面積為13.58億平方米，同比下降24.3%。
　　事件(b)：根據國統局數據，去年12月，一/二/三線城市的新房銷售價格同比+2.5%/-1.1%/-3.9%，而二手房價格則分別同比+0.6%/-3.2%/-4.8%。
　　我們的觀點:雖然自去年12月以來，疫情的防控措施已明顯放鬆，同時中央亦出台更多行業支持政策，但我們認為，由於(1)經濟增長疲弱，(2)預期價格下跌，(3)庫存增加(同比增長10.5%至5.64億平方米)，房地產市場可能還需要幾個月的時間才能出現較明顯的復甦跡象。根據市場數據，於23年第一周，新屋銷售同比下降約2%（按周環比下降-28%）我們認為1及2月的銷售將保持疲弱，主因(1)受春節影響，(2)買家仍然缺乏信心。
　　我們料內房行業近期的價格走勢已經反映了大部分利好因素，而且我們料(1) 1月和2月的銷售仍然疲弱，(2)更多潛在配股籌集資行動，(3)高庫存(約佔22年整體銷售的41%)。我們相信國企未來將更能受惠需求復甦，我們繼續看好銷售及財政狀況較穩健的國企。
　　越秀地產於22年的合同銷售額為1,250億元人民幣(同比增長8.6%)，跑贏同業。管理層維持目標到25年合同銷售額達到2,000億元人民幣。我們對銷售持樂觀態度，主因(1)具國企背景，(2) 22年收購的土地更為優質(廣州約40%，上海約10%，預期淨利率約10%，目前約6%)，(3)焦點於一、二線城市及TOD項目(約90%的土地儲備在一線和二線城市，約15%是TOD項目)。
　　越秀在22年第3季度的融資成本進一步回落至3.95%(上半年為4.1%)，同時公司的收入可見度高(已銷售未入脤的合同銷售為1,560億元人民幣。目前的估值合理，約6.6 x 23e PE，0.6倍PB和5.7%的股息收益率，我們預計越秀地產將繼續跑贏同業。(李錦明)