事项：
　　统计局公布2022年房地产行业数据。全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10%。商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。
　　评论：
　　12月销售季调数据降至2020年疫情爆发时水平，2023年的全国层面地产销售数据反弹受低能级城市基本面问题制约。1）虽然市场多从单月同比角度看销售数据逐步筑底，但如果剔除季节性因素，2022年12月地产销售已降至2020年疫情刚爆发时的水平，达到近年来极低点。2）如果以2022年9月市场销售作为2023年市场的中位水平，将剔除季节性数据还原回销售数据，则预计2023年销售面积同比增长0%，销售金额同比增长1.3%。3）作为领先指标的房价环比，当前仍未改善，二三线城市单月环比跌幅为0.3%。随着疫情好转，地产销售会有反弹，但占全国销售面积约80%的低能级城市存在超前卖地模式下的基本面问题，会制约2023年的反弹力度；而以20个城市左右为代表的高能级城市，近期草根调研反馈在有效政策发力下，市场已有一定好转，2023年需要考虑上行压力，而非下行压力。
　　2022年全年新开工面积跌回2010年之前的水平，但2023年新开工预计仍将进一步下滑。2022年全年新开工12.1亿平，仅略高于2009年水平，全年新开工跌幅达到44%，远超销售面积跌幅。但以最狭义口径的待售库存看，2022年12月增长至5.6亿平，去化月数增至4.6个月；同时，2022年开盘去化率处于较低水平，也意味着行业有较多未去化尾盘。行业回归稳态后，预计新开工面积与销售面积较为匹配，但2023年行业开工预计仍将下滑。
　　2023年地产投资取决于保交楼的推进，而非销售的回暖。如果以销售修复带动地产投资回升的逻辑推演2023年地产投资，则存在较大问题。因为本轮销售恢复无论是在城市层面还是在房企层面都更多体现为结构性复苏，而待竣工量较大的房企，2023年销售回暖的可能性仍然较低。2023年全行业的竣工面积增速和投资金额增速，主要取决于历史问题的解决，包括保交楼的推进，以及出险房企的资产处置，与销售的关联度较低。2022年行业已经出现了极端假设考验，预计2023地产竣工将与2022年持平，而土地购置面积的下滑将拖累2023年的地产投资。
　　2023年看点在于高能级城市的复苏，推荐“两个中心、一个基本点”。1）以高能级城市复苏为中心，高能级城市在行业结构性扩表中再现小周期上行，2023年房企销售均价和销售增速正相关的现象将有望得到延续，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司，关注华发股份、金地集团、绿城中国、华润置地等。2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势。该过程将促使国央企估值得到系统性修复，按照剩余收益模型，部分国央企存在较大的估值修复空间，关注金融街、首开股份、中国金茂、中国海外发展等。3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司，如越秀地产、保利发展、万科A、招商蛇口等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。
　　

研究报告全文：行业研究证券研究报告房地产2023年01月18日房地产行业重大事项点评推荐维持销售极低位开工投资逻辑再重构华创证券研究所证券分析师单戈邮箱shangehcyjscom执业编号S0360522110001事项统计局公布2022年房地产行业数据全国房地产开发投资132895亿元比上年下降10商品房销售面积135837万平方米比上年下降243其中住宅销售面积下降268商品房销售额133308亿元下降267其中住宅销售额下降283评论12月销售季调数据降至2020年疫情爆发时水平2023年的全国层面地产销售数据反弹受低能级城市基本面问题制约1虽然市场多从单月同比角度看销售数据逐步筑底但如果剔除季节性因素2022年12月地产销售已降至2020年疫情刚爆发时的水平达到近年来极低点2如果以2022年9月市场销售作为2023年市场的中位水平将剔除季节性数据还原回销售数据则预计2023年销售面积同比增长0销售金额同比增长133作为领先指标的房价环比当前仍未改善二三线城市单月环比跌幅为03随着疫情好转地产销售会有反弹但占全国销售面积约80的低能级城市存在超前卖地模式下的基本面问题会制约2023年的反弹力度而以20个城市左右为代表的高能级城市近期草根调研反馈在有效政策发力下市场已有一定好转2023年需要考虑上行压力而非下行压力图表1销售面积季调值跌至2020年年初图表2销售金额季调值略高于2020年年初2000025000180001600020000140001200015000100008000100006000400050002000002010120121201412016120181202012022120101201212014120161201812020120221单月去季节性销售面积单月去季节性销售金额资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号未经许可禁止转载房地产行业重大事项点评2022年全年新开工面积跌回2010年之前的水平但2023年新开工预计仍将进一步下滑2022年全年新开工121亿平仅略高于2009年水平全年新开工跌幅达到44远超销售面积跌幅但以最狭义口径的待售库存看2022年12月增长至56亿平去化月数增至46个月同时2022年开盘去化率处于较低水平也意味着行业有较多未去化尾盘行业回归稳态后预计新开工面积与销售面积较为匹配但2023年行业开工预计仍将下滑图表32022年新开工面积跌至2009年水平图表4商品房待售库存持续抬升2500008000070700006020000060000501500005000040400003010000030000202000050000100001000001999200120032005200720092011201320152017201920212012-022014-022016-022018-022020-022022-02新开工面积万方待售面积万方去化周期月右轴资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券2023年地产投资取决于保交楼的推进而非销售的回暖如果以销售修复带动地产投资回升的逻辑推演2023年地产投资则存在较大问题因为本轮销售恢复无论是在城市层面还是在房企层面都更多体现为结构性复苏而待竣工量较大的房企2023年销售回暖的可能性仍然较低2023年全行业的竣工面积增速和投资金额增速主要取决于历史问题的解决包括保交楼的推进以及出险房企的资产处置与销售的关联度较低2022年行业已经出现了极端假设考验预计2023地产竣工将与2022年持平而土地购置面积的下滑将拖累2023年的地产投资图表512月竣工较2021年仅小幅回落图表6开发投资完成额2022年下跌10350803006025040200201500100-200502012-082013-082014-082013-022014-022015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-08-402012-020002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月-602019年竣工面积亿平2020年竣工面积亿平开发投资完成额累计同比建筑工程累计同比2021年竣工面积亿平2022年竣工面积亿平安装工程累计同比其他累计同比资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号2房地产行业重大事项点评2023年看点在于高能级城市的复苏推荐两个中心一个基本点1以高能级城市复苏为中心高能级城市在行业结构性扩表中再现小周期上行2023年房企销售均价和销售增速正相关的现象将有望得到延续关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司关注华发股份金地集团绿城中国华润置地等2以国央企估值修复为中心在行业信用坍塌重塑的过程中国央企享受天然优势销售拿地融资端均有显现而股权融资的放开也将进一步放大该优势该过程将促使国央企估值得到系统性修复按照剩余收益模型部分国央企存在较大的估值修复空间关注金融街首开股份中国金茂中国海外发展等3以逐步建立护城河为基本点估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长关注护城河逐步形成的公司如越秀地产保利发展万科A招商蛇口等风险提示微观传导机制失灵仍无法有效终结房企缩表证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号3房地产行业重大事项点评房地产组团队介绍房地产组组长首席研究员单戈中国人民大学风险管理与精算学博士4年地产研究经验曾任职于农银理财子国泰君安证券研究所2022年加入华创证券研究所助理研究员许常捷同济大学建筑与土木工程硕士2年地产研究经验曾任职于华润置地从事房地产投资涉及住宅租赁住房商办综合体等2022年加入华创证券研究所证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号4房地产行业重大事项点评华创证券机构销售通讯录地区姓名职务办公电话企业邮箱张昱洁副总经理北京机构销售总监010-63214682zhangyujiehcyjscom张菲菲公募机构副总监010-63214682zhangfeifeihcyjscom侯春钰高级销售经理010-63214682houchunyuhcyjscom刘懿高级销售经理010-63214682liuyihcyjscom过云龙高级销售经理010-63214682guoyunlonghcyjscom北京机构销售部侯斌销售经理010-63214682houbinhcyjscom车一哲销售经理cheyizhehcyjscom蔡依林销售经理010-66500808caiyilinhcyjscom刘颖销售经理010-66500821liuying5hcyjscom顾翎蓝销售助理010-63214682gulinglanhcyjscom张娟副总经理广深机构销售总监0755-82828570zhangjuanhcyjscom汪丽燕高级销售经理0755-83715428wangliyanhcyjscom董姝彤销售经理0755-82871425dongshutonghcyjscom深圳机构销售部巢莫雯销售经理0755-83024576chaomowenhcyjscom张嘉慧销售经理0755-82756804zhangjiahui1hcyjscom邓洁销售经理0755-82756803dengjiehcyjscom王春丽销售助理0755-82871425wangchunlihcyjscom许彩霞上海机构销售总监021-20572536xucaixiahcyjscom曹静婷销售副总监021-20572551caojingtinghcyjscom官逸超销售副总监021-20572555guanyichaohcyjscom黄畅资深销售经理021-20572257-2552huangchanghcyjscom吴俊高级销售经理021-20572506wujun1hcyjscom上海机构销售部张佳妮高级销售经理021-20572585zhangjianihcyjscom邵婧高级机构销售021-20572560shaojinghcyjscom蒋瑜销售经理021-20572509jiangyuhcyjscom施嘉玮销售经理021-20572548shijiaweihcyjscom朱涨雨销售助理021-20572573zhuzhangyuhcyjscom李凯月销售助理likaiyuehcyjscom潘亚琪销售总监021-20572559panyaqihcyjscom汪子阳高级销售经理021-20572559wangziyanghcyjscom江赛专高级销售经理0755-82756805jiangsaizhuanhcyjscom私募销售组汪戈销售经理021-20572559wanggehcyjscom宋丹玙销售经理021-25072549songdanyuhcyjscom王卓伟销售助理075582756805wangzhuoweihcyjscom证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号5房地产行业重大事项点评华创行业公司投资评级体系基准指数沪深300公司投资评级说明强推预期未来6个月内超越基准指数20以上推荐预期未来6个月内超越基准指数1020中性预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-1010之间回避预期未来6个月内相对基准指数跌幅在1020之间行业投资评级说明推荐预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5以上中性预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-55回避预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5以上分析师声明每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任免责声明本报告仅供华创证券有限责任公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司在知晓范围内履行披露义务报告中的内容和意见仅供参考并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价本报告所载信息不构成对所涉及证券的个人投资建议也未考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需求客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动本报告版权仅为本公司所有本公司对本报告保留一切权利未经本公司事先书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表转发或引用本报告的任何部分如征得本公司许可进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为华创证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改证券市场是一个风险无时不在的市场请您务必对盈亏风险有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎华创证券研究所北京总部广深分部上海分部地址北京市西城区锦什坊街26号地址深圳市福田区香梅路1061号中投国际地址上海市浦东新区花园石桥路33号恒奥中心C座3A商务中心A座19楼花旗大厦12层邮编100033邮编518034邮编200120传真010-66500801传真0755-82027731传真021-20572500会议室010-66500900会议室0755-82828562会议室021-20572522证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号6