经济转向企稳复苏，期待地产供需政策共振
　　2022年的房地产市场在基本面下行和人口见顶回落中画下句点。但我们认为随着防疫政策优化和经济企稳复苏，以及供给端保优质主体、保交付的初见成效，需求端政策效力有望在2023年得到更好显现，从而加速房地产销售企稳复苏，从根本上化解行业困境。在行业复苏和政策呵护的大背景下，我们持续看好房地产板块的贝塔机遇，看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势，在房地产向新发展模式过渡的进程中占得先机。
　　开发投资仍然承压，保交付助力竣工处于修复通道
　　12月全国房地产开发投资同比下滑12.2%，全年累计下滑10.0%，有数据以来首次出现全年累计下滑。从拿地、开工、施工、竣工等数据的情况来看，2023年开发投资仍将面临一定压力。1、12月300城住宅类土地供求继续同比下滑，流拍率在供应收缩的背景下有所降低，但溢价率仍然处在低位，反映土地市场热度仍然较低。2、新开工同比延续大幅下滑，停工面积仍然较高，导致施工面积同比降幅继续扩大。3、保交付和防疫优化推动竣工延续修复，但仍有近半数项目复工情况不理想。
　　需求端继续发力，有望加速销售企稳复苏
　　12月全国商品房销售面积和金额同比下降31.5%、27.7%，降幅较11月收窄1.8、4.5pct，全年累计下滑24.3%、26.7%，70城新房、二手房房价延续环比下跌。12月以来，地产需求端表态和政策都在进一步发力：中央经济工作会议将住房改善纳入扩大内需范畴，住建部部长支持降低首套房首付和贷款利率，央行建立房贷利率-房价动态调整机制。随着防疫政策优化，我们预计线下买房场景受疫情干扰降低，经济复苏有望提振居民的收入预期，融资端和保交付政策有望提振居民对于房企的信心，前期各类需求端政策效力有望得到更好体现，共同推动地产销售在23Q2企稳复苏。
　　三箭齐发取得初步成效，改善优质房企资产负债表
　　12月全国房地产开发企业到位资金同比下降28.7%，降幅较11月收窄6.7pct，全年累计下滑25.9%。11月以来房地产融资政策三箭齐发，已经取得初步成效，地产信用风险蔓延的趋势得到初步抑制。2023年1月10日，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，明确2023年地产金融政策将以“改善优质头部房企资产负债表”为核心，传递出“保优质主体”的积极信号。结合需求端、保交付政策的协同发力，我们预计将共同推动行业纾困和信用风险的消解。
　　投资建议
　　重点推荐1）A股开发：华发股份、万科A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、新城控股、金地集团；2）具备资源整合空间的房企：城建发展、华联控股；3）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：
　　华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余、新大正。
　　风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。

研究报告全文：证券研究报告房地产供需协同发力基本面待改善华泰研究房地产开发增持维持2023年1月17日中国内地行业月报房地产服务增持维持研究员陈慎经济转向企稳复苏期待地产供需政策共振SACNoS0570519010002chenshenhtsccomSFCNoBIO8348621289722282022年的房地产市场在基本面下行和人口见顶回落中画下句点但我们认为随着防疫政策优化和经济企稳复苏以及供给端保优质主体保交付的初研究员刘璐见成效需求端政策效力有望在2023年得到更好显现从而加速房地产销SACNoS0570519070001liulu015507htsccom售企稳复苏从根本上化解行业困境在行业复苏和政策呵护的大背景下SFCNoBRD825862128972218我们持续看好房地产板块的贝塔机遇看好优质头部房企将融资优势转化为研究员林正衡拿地和销售优势在房地产向新发展模式过渡的进程中占得先机SACNoS0570520090003linzhenghenghtsccomSFCNoBRC046862128972087开发投资仍然承压保交付助力竣工处于修复通道联系人陈颖12月全国房地产开发投资同比下滑122全年累计下滑100有数据SACNoS0570122050022chenying019881htsccom以来首次出现全年累计下滑从拿地开工施工竣工等数据的情况来看86755824923882023年开发投资仍将面临一定压力112月300城住宅类土地供求继续同比下滑流拍率在供应收缩的背景下有所降低但溢价率仍然处在低位行业走势图反映土地市场热度仍然较低2新开工同比延续大幅下滑停工面积仍然较高导致施工面积同比降幅继续扩大3保交付和防疫优化推动竣工延房地产开发房地产服务续修复但仍有近半数项目复工情况不理想沪深30017需求端继续发力有望加速销售企稳复苏612月全国商品房销售面积和金额同比下降315277降幅较11月收6窄1845pct全年累计下滑24326770城新房二手房房价延17续环比下跌月以来地产需求端表态和政策都在进一步发力中央经1228济工作会议将住房改善纳入扩大内需范畴住建部部长支持降低首套房首付Jan-22May-22Sep-22Jan-23和贷款利率央行建立房贷利率-房价动态调整机制随着防疫政策优化资料来源Wind华泰研究我们预计线下买房场景受疫情干扰降低经济复苏有望提振居民的收入预期融资端和保交付政策有望提振居民对于房企的信心前期各类需求端政重点推荐策效力有望得到更好体现共同推动地产销售在23Q2企稳复苏目标价股票名称股票代码当地币种投资评级三箭齐发取得初步成效改善优质房企资产负债表华发股份600325CH1345买入12月全国房地产开发企业到位资金同比下降287降幅较11月收窄万科A000002CH2300买入67pct全年累计下滑25911月以来房地产融资政策三箭齐发已经取招商蛇口001979CH1788买入得初步成效地产信用风险蔓延的趋势得到初步抑制2023年1月10日滨江集团002244CH1323买入建发股份买入央行银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会明确2023年地产金融600153CH1823新城控股601155CH2772买入政策将以改善优质头部房企资产负债表为核心传递出保优质主体金地集团600383CH1210买入的积极信号结合需求端保交付政策的协同发力我们预计将共同推动行城建发展600266CH476增持业纾困和信用风险的消解华联控股000036CH448增持华润置地1109HK4429买入中国海外发展买入投资建议688HK2800龙湖集团960HK4002买入重点推荐1A股开发华发股份万科A招商蛇口滨江集团建发股华润万象生活1209HK4663买入份新城控股金地集团2具备资源整合空间的房企城建发展华联中海物业2669HK1360买入控股3港股开发华润置地中国海外发展龙湖集团4物管公司保利物业6049HK7036买入华润万象生活中海物业保利物业万物云招商积余新大正万物云2602HK5687买入招商积余买入001914CH1950新大正002968CH3105买入风险提示疫情不确定性行业政策不确定性基本面下行部分房企经营风险资料来源华泰研究预测免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读1房地产正文目录开发投资仍然承压保交付助力竣工处于修复通道3开发投资当月同比降幅收窄3新开工当月同比降幅收窄竣工延续修复4土地市场依然低迷5需求端继续发力有望加速销售企稳复苏7三箭齐发取得初步成效改善优质房企资产负债表9经济转向企稳复苏期待地产供需政策共振12重点推荐标的12华发股份000002CH买入目标价1345元12万科A000002CH买入目标价2300元12招商蛇口001979CH买入目标价1788元12滨江集团002244CH买入目标价1323元12建发股份600153CH买入目标价1823元13新城控股601155CH买入目标价2772元13金地集团600383CH买入目标价1210元13城建发展600266CH增持目标价476元13华联控股000036CH增持目标价448元13华润置地1109HK买入目标价4429港币14中国海外发展0688HK买入目标价2800港币14龙湖集团0960HK买入目标价4002港币14华润万象生活1209HK买入目标价4663港币14中海物业2669HK买入目标价1360港币14保利物业6049HK买入目标价7036港币15万物云2602HK买入目标价5687港币15招商积余001914CH买入目标价1950元15新大正002968CH买入目标价3105元15风险提示16免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读2房地产开发投资仍然承压保交付助力竣工处于修复通道2022年12月全国房地产开发投资同比下滑122全年累计下滑100有数据以来首次出现全年累计下滑从拿地开工施工竣工等数据的情况来看2023年开发投资仍将面临一定压力112月300城住宅类土地供求继续同比下滑流拍率在供应收缩的背景下有所降低但溢价率仍然处在低位反映土地市场热度仍然较低根据中指院的数据2022年12月300城住宅类土地供应建面同比下滑31其中一线二线三四线分别同比-11-52-2022个集中供地城市中沈阳长春第三批供地计划迟迟未出住宅类土地成交建面同比下滑9其中一线二线三四线分别同比-73-359住宅类土地成交金额同比下滑17其中一线二线三四线分别同比-67-4235住宅类土地成交溢价率为2流拍率为8212月新开工同比延续大幅下滑停工面积仍然较高导致施工面积同比降幅继续扩大受房地产销售下行融资和拿地收缩的影响2022年12月新开工同比下滑443全年累计下滑394规模接近回落至2009年的水平新开工连续21个月的同比下滑叠加停工面积的大幅上升导致12月施工面积同比下滑72较11月进一步扩大07pct3保交付和防疫优化推动竣工延续修复但仍有近半数项目复工情况不理想2022年12月竣工面积同比下滑66较11月收窄136pct主要因为防疫政策优化后建安工程受疫情影响程度降低以及保交付政策的持续发力根据克而瑞的数据截至2022年末32个典型城市的290个前期停工项目中全面复工部分复工小范围复工继续停工的占比分别为2130643仍有将近半数项目复工情况不理想竣工的持续修复有待于市场企稳和保交付政策的继续落地开发投资当月同比降幅收窄2022年全国房地产开发投资累计完成额为133万亿元累计同比下降100其中住宅开发投资累计完成额为101万亿元累计同比下降952022年12月全国房地产开发投资当月完成额为09万亿元同比下降122环比下降89其中住宅开发投资完成额为07万亿元同比下降126环比下降116图表1全国房地产开发投资累计完成额图表2全国房地产开发投资完成额当月值万亿元亿元房地产开发投资当月完成额左轴房地产开发投资累计完成额左轴当月环比右轴16151800050累计同比右轴当月同比右轴1416000401014000301251200020101000010808000066000-10-54000-204-102000-3020-400-15201820192020202120222022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122017资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读3房地产图表3全国住宅开发投资累计完成额图表4全国住宅开发投资完成额当月值万亿元亿元住宅开发投资累计完成额左轴住宅开发投资当月完成额左轴122014000当月环比右轴50累计同比右轴当月同比右轴4012000101530101000082080005106600000-1044000-5-202000-302-100-400-152022-08201820192020202120222022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-092022-102022-112022-122017资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究新开工当月同比降幅收窄竣工延续修复2022年全国房屋新开工面积为121亿平累计同比下降394其中住宅新开工面积为88亿平累计同比下降3982022年12月全国房屋新开工面积为09亿平同比下降443环比上升132其中住宅新开工面积为06亿平同比下降437环比上升104图表5全国房屋新开工面积累计值图表6全国房屋新开工面积当月值亿平万平当月新开工面积万平左轴房屋新开工面积累计值左轴当月环比右轴253016000当月同比右轴40累计同比右轴30201400020201200010101000001508000-10-10-20106000-20-304000-30-4052000-50-400-600-50201820192020202120222022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122017资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究图表7全国住宅新开工面积累计值图表8全国住宅新开工面积当月值亿平万平当月住宅新开工面积左轴住宅新开工面积累计值左轴当月环比右轴12000当月同比右轴4018累计同比右轴30301610000202014101080001200106000-10-108-20-2040006-30-404-302000-502-400-600-502021201720182019202020222022-082022-032022-042022-052022-062022-072022-092022-102022-112022-122022-02资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读4房地产2022年全国房屋施工面积为905亿平累计同比下降722022年全国房屋竣工面积为86亿平累计同比下降150图表9全国房屋施工面积累计值图表10全国房屋竣工面积累计值亿平房屋施工面积累计值左轴亿平房屋竣工面积累计值亿平左轴120累计同比右轴1010515累计同比右轴81001001065804952060900-540-285-10-42080-15-60-875-20201820192020202120222017201820192020202120222017资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究土地市场依然低迷2022年土地购置面积为10052万平累计同比下降534土地成交价款为9166亿元累计同比下降4842022年12月土地购置面积为1597万平同比下降516环比上升561土地成交价款为1575亿元同比下降513环比上升30图表11全国房地产开发企业土地购置面积累计值图表12全国房地产开发企业土地购置面积当月值土地购置面积当月值万平左轴本年土地购置面积累计值亿平左轴当月环比右轴1800当月同比右轴12035累计同比右轴3016001002080301400106012002540010002020-108000-20-2015600-30-4040010-60-40200-8005-500-10000-602022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-12201820192020202120222017资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读5房地产图表13全国房地产开发企业土地成交价款累计值图表14全国房地产开发企业土地成交价款当月值本年土地成交价款累计值亿元左轴土地成交价款当月额亿元左轴20000601800当月环比右轴80累计同比右轴当月同比右轴18000160060401600014004014000201200201200010000100000800-208000600-40-206000400-604000-40200-8020000-1000-60201820192020202120222022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122017资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读6房地产需求端继续发力有望加速销售企稳复苏2022年12月全国商品房销售面积和金额同比下降315277降幅较11月收窄1845pct全年累计下滑243267分别回落至20152017年的水平房价方面12月70城新房二手房价格环比下跌0204降幅与11月持平依然延续下跌趋势环比下跌城市数量还有所增加12月以来地产需求端表态和政策都在进一步发力有望与经济企稳复苏和房地产供给端政策共振加速推动地产销售企稳12月16日中央经济工作会议将支持住房改善纳入扩大内需范畴2023年1月4日住建部部长倪虹表示要大力支持首套房需求合理支持二套房需求支持降低首套房首付比例和贷款利率1月5日央行建立首套住房贷款利率动态调整机制允许新房价格环比和同比连续3个月下跌的城市突破房贷利率下限南京武汉重庆苏州成都郑州长沙等二线城市进一步优化了限购限贷政策随着防疫政策优化我们预计线下买房场景受疫情干扰降低经济复苏有望提振居民的收入预期融资端和保交付政策有望提振居民对于房企的信心前期各类需求端政策效力有望得到更好体现共同推动地产销售在23Q2企稳复苏2023年1月1-13日根据Wind的数据60城新房销售面积同比下滑212较12月的降幅362有所收窄18城二手房销售面积同比上升31012月为下滑105展现出更强的复苏势头2022年全国商品房销售面积为136亿平累计同比下降243其中商品住宅销售面积为115亿平累计同比下降2682022年12月全国商品房销售面积为15亿平同比下降315环比上升448商品住宅销售面积为12亿平同比下降315环比上升385图表15全国商品房销售面积累计值图表16全国商品房销售面积当月值亿平万平当月商品房销售面积左轴商品房销售面积累计值左轴当月环比右轴20102000080累计同比右轴当月同比右轴1818000560161600004014140001200012-5201000010-10800008-156000-206-2040004-402000-2520-600-30201820192020202120222022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122017资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读7房地产图表17全国商品住宅销售面积累计值图表18全国商品住宅销售面积当月值亿平万平当月商品住宅销售面积左轴商品住宅销售面积累计值左轴当月环比右轴181016000当月同比右轴80累计同比右轴165140006014120000401210000-520108000-10086000-15-2064000-2042000-402-250-600-30201820192020202120222022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122017资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究2022年全国商品房销售金额为133万亿元累计同比下降267其中商品住宅销售金额为117万亿元累计同比下降2832022年12月全国商品房销售金额为15万亿元同比下降277环比上升494商品住宅销售金额为13万亿元同比下降267环比上升437图表19全国商品房销售金额累计值图表20全国商品房销售金额当月值万亿元亿元商品房销售额当月值左轴商品房销售额累计值左轴当月环比右轴202020000当月同比右轴80累计同比右轴18151800060161016000401451400012000120201000010-5800008-106000-206-1540004-20-4020002-250-600-30201820192020202120222022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122017资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究图表21全国商品住宅销售金额累计值图表22全国商品住宅销售金额当月值万亿元亿元商品住宅销售额当月值左轴商品住宅销售额累计值左轴当月环比右轴182018000当月同比右轴80累计同比右轴1516000166010141400054012120000100002010-5800008-10-1560006-20-2040004-40-2520002-300-600-35201820192020202120222022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122017资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读8房地产三箭齐发取得初步成效改善优质房企资产负债表2022年12月全国房地产开发企业到位资金同比下降287降幅较11月收窄67pct全年累计下滑259规模回到2016年的水平具体来看111月定金及预收款个人按揭贷款同比下滑310294降幅较11月扩大06pct收窄124pct2国内贷款自筹资金同比下滑55348降幅较11月收窄25040pct11月以来房地产融资端政策三箭齐发已经取得初步成效地产信用风险蔓延的趋势得到初步抑制根据Wind的数据信贷方面随着商业银行与房企授信合作的持续推进12月房地产到位资金中的国内贷款同比降幅显著收窄同时存量展期亦在持续推动债券方面11月29日以来民营房企在中债信用增进地方国资背景企业集团担保下累计发债148亿元其中34亿为计划发行规模相关债券正在发行中推动12月房地产境内债发行规模同比17环比70净融资222亿元股权融资方面11月以来已有10家A股上市房企公告股权融资意向14家A股上市房企公告股权融资预案其中11家房企公告了融资上限合计达到355亿元已有7家内房股通过配股募资151亿港币这些积极变化共同推动12月以来新增出险房企数量明显减少1月10日央行银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会明确2023年地产金融政策将以改善优质头部房企资产负债表为核心通过资产激活负债接续权益补充预期提升改善优质房企经营性和融资性现金流引导优质房企资产负债表回归安全区间传递出保优质主体的积极信号结合需求端保交付政策的协同发力我们预计将共同推动行业纾困和信用风险的消解2022年房地产开发企业到位资金为149万亿元累计同比下降25912月房地产开发企业到位资金为13万亿元同比下降287环比上升169图表23房地产开发企业到位资金累计值图表24房地产开发企业到位资金当月值房地产开发资金当月值亿元左轴房地产开发资金累计值万亿元左轴当月环比右轴30000当月同比右轴5025累计同比右轴15401025000302052020000010150-515000-10-10-201010000-15-305000-405-20-50-250-600-302017201820192020202120222022-062022-072022-032022-042022-052022-082022-092022-102022-112022-122022-02资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读9房地产拆分到位资金的主要构成2022年房地产开发企业到位资金中国内贷款为17万亿元累计同比下降254图表25房地产开发企业到位资金中国内贷款累计值图表26房地产开发企业到位资金中国内贷款当月值房地产开发资金中国内贷款累计值万亿元左轴国内贷款当月值亿元累计同比右轴4500当月环比2003020当月同比400015150251035005300010020025005015-52000-101500010-151000-50-2005500-250-10000-302018201720192020202120222022-102022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-112022-122022-02资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究2022年房地产开发企业到位资金中自筹资金为53万亿元累计同比下降191图表27房地产开发企业到位资金中自筹资金累计值图表28房地产开发企业到位资金中自筹资金当月值房地产开发资金中自筹资金累计值万亿元左轴自筹资金当月额亿元左轴累计同比右轴9000当月环比右轴40715当月同比右轴800030610700020556000100500004-54000-103-103000-202-152000-301000-401-200-500-252017201820192020202120222022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122022-02资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究2022年房地产开发企业到位资金中定金及预收款为49万亿元累计同比下降333图表29房地产开发企业到位资金中定金及预收款累计值图表30房地产开发企业到位资金中定金及预收款当月值房地产开发资金中定金及预收款累计值万亿元左轴定金及预收款当月额亿元左轴累计同比右轴9000当月环比右轴60820当月同比右轴8000740107000660002005500004-10400033000-20-2020002-40-30100010-600-402017201820192020202120222022-062022-032022-042022-052022-072022-082022-092022-102022-112022-122022-02资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读10房地产2022年房地产开发企业到位资金中个人按揭贷款为24万亿元累计同比下降265图表31房地产开发企业到位资金中个人按揭贷款累计值图表32房地产开发企业到位资金中个人按揭贷款当月值房地产开发资金中个人按揭贷款累计值万亿元左轴个人按揭贷款当月额亿元左轴累计同比右轴4500当月环比右轴603520当月同比右轴400015403035001025530002002500200-5200015-101500-2010-151000-40-2050005-250-6000-302017201820192020202120222022-032022-072022-042022-052022-062022-082022-092022-102022-112022-122022-02资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读11房地产经济转向企稳复苏期待地产供需政策共振2022年的房地产市场在基本面下行和人口见顶回落中画下句点但我们认为随着防疫政策优化和经济企稳复苏以及供给端保优质主体保交付的初见成效需求端政策效力有望在2023年得到更好显现从而加速房地产销售企稳复苏从根本上化解行业困境在行业复苏和政策呵护的大背景下我们持续看好房地产板块的贝塔机遇看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势在房地产向新发展模式过渡的进程中占得先机重点推荐1A股开发华发股份万科A招商蛇口滨江集团建发股份新城控股金地集团2具备资源整合空间的房企城建发展华联控股3港股开发华润置地中国海外发展龙湖集团4物管公司华润万象生活中海物业保利物业万物云招商积余新大正重点推荐标的华发股份000002CH买入目标价1345元2022年12月5日公司发布非公开发行A股股票预案我们维持2022-2024年EPS为157166191元的盈利预测可比公司平均2023PE为60倍Wind一致预期考虑到公司投销融表现俱优大股东支持力度大且资源丰富我们看好其在行业变局期抓住发展机遇认为公司合理2023PE为81倍目标价1345元维持买入评级最新报告日期2022年12月6日风险提示疫情行业政策行业基本面下行利润率下行投资收益和少数股东损益占比波动风险万科A000002CH买入目标价2300元2022年12月16日公司发布债务以及股权融资授权议案均获股东大会通过的公告第三支箭政策以来公司频获融资支持而此次会议彰显公司希望继续把握持续性融资利好从而进一步做大做强的意愿我们维持2022-2024年EPS分别为200210234元的预测A股000002CH参考可比公司2022年PE均值842xWind一致预期稳健的财务强化公司龙头地位万物云成功分拆上市REITs政策推进同样加快多元化价值重估我们予以2022年115xPE予以目标价2300元维持买入评级最新报告日期2022年12月19日风险提示行业销售下滑公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险招商蛇口001979CH买入目标价1788元2023年1月6日公司发布2022年度业绩预告公司预计2022年归母净利润38-46亿同比下降5565-6336因行业下行对短期内毛利率下行幅度及减值损失影响超我们预期我们预计公司2022-2024年归母净利为421545958亿元参考可比公司2024年103倍PE估值Wind一致预期公司融资优势显著我们认为公司2024年合理PE估值为144倍目标价1788元维持买入评级最新报告日期2023年1月9日风险提示定增事项推进不及预期行业销售下滑滨江集团002244CH买入目标价1323元2022年10月26日公司披露三季报1-3Q2022实现营收1987亿元同比-19归母净利润206亿元同比55我们预计22-24年EPS为126144166元可比公司2022年平均PEWind一致预期为74倍考虑到公司销售拿地和融资优势突出是民营房企中的稀缺优质标的我们认为公司合理2022PE为105倍目标价1323元维持买入评级最新报告日期2022年10月26日风险提示疫情行业政策区域市场少数股东损益占比波动风险免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读12房地产建发股份600153CH买入目标价1823元2023年1月13日晚公司发布筹划重大资产重组进展公告拟以63亿元现金收购美凯龙601828CH1528HK2995的股份本次交易完成后公司可能成为美凯龙控股股东融资优势充沛土储以及周转能力推动地产业务逆势增长大举收购彰显实力因本次收购未完成我们维持22-24年EPS为217251301元的预测大型房企和供应链企业对应23年Wind一致预期PE均值为8997x考虑多元折价我们给予公司23年地产业务76xPE折价15供应链业务70xPE折价28予以目标价1823元重申买入评级最新报告日期2023年1月16日风险提示行业销售下行风险大宗价格波动风险新城控股601155CH买入目标价2772元2022年11月18日公司公告交易商协会已受理公司150亿债务融资工具储架式发行21日证监会主席易会满在2022金融街论坛年会上提到支持实施改善优质房企资产负债表计划继续支持房企合理债券融资需求房企纾困节奏加快为公司财务稳健性注入信心我们预计2022-2024年EPS分别为360383423元参考可比公司2022年74倍PE估值作为一家财务相对稳健的民企公司商业外拓积极开发土储充沛双轮驱动路径日益清晰本次中债增信成功发债以及监管层持续的支持性表态加大了公司的财务安全性我们认为公司2022年合理PE估值为77倍目标价2772元维持买入评级最新报告日期2022年11月22日风险提示行业销售下行风险园区开发业务周转低于预期金地集团600383CH买入目标价1210元2022年10月27日公司发布三季报期内公司实现营收5308亿元同比-15实现归母净利润334亿元同比08EPS074元公司财务稳定管理层态度积极持续购买债券彰显信心我们预计公司2022-2024年EPS为200214226元可比公司2022年Wind一致预期PE为605给予公司2022年605倍PE目标价1210元维持买入评级最新报告日期2022年10月30日风险提示行业销售下滑风险股东减持风险城建发展600266CH增持目标价476元22H1公司实现营收840亿元同比-22归母净利润-33亿元去年同期为62亿元扣非归母净利润01亿元同比-99我们预计202220232024年EPS为034048058元可比公司2022PE均值为114倍Wind一致预期考虑到公司业绩波动我们略收窄估值溢价维持2022PE14倍的判断目标价476元维持增持评级最新报告日期2022年8月8日风险提示疫情行业政策行业下行导致销售增速不及预期利润率下行风险股权投资导致业绩波动的风险华联控股000036CH增持目标价448元公司发布三季报1-3Q2022实现营收50亿元同比-39归母净利润07亿元同比-55公司短期业绩与华联城市中心的去化进度密切相关长期转型进程在恒裕入主后有所加快但落地仍需观察我们维持2022-2024年EPS为028032036元的盈利预测可比公司平均2022PEWind一致预期为12倍考虑到实控人加速推进公司转型的决心我们认为公司合理2022PE为16倍目标价448元维持增持评级最新报告日期2022年10月26日风险提示存量项目去化风险转型风险旧改项目不确定性免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读13房地产华润置地1109HK买入目标价4429港币公司1H22营收同比-1至729亿元核心净利润同比2至102亿元毛利率同比-44pct至269我们预计2022-2024年EPS为469518588元可比公司2022PE均值为69倍Wind一致预期考虑公司公司强大的不动产经营能力和融资优势我们认为公司合理2022PE为83倍目标价4429港币维持买入评级最新报告日期2022年9月2日风险提示疫情影响业务开展尤其是经营性不动产业务盈利能力和销售增速不及预期中国海外发展0688HK买入目标价2800港币公司1H22营收同比-4至1038亿归母净利润同比-19至167亿毛利率同比-51pct至235我们预计公司2022-2024年EPS为349364422元可比公司2022PE均值为58倍Wind一致预期考虑公司目前财务状况良好在逆境下业绩韧性尽显且拿地积极叠加非房开业务保持增长轨迹我们认为公司合理2022PE为70倍对应目标价2800港币维持买入评级最新报告日期2022年8月26日风险提示疫情影响业务开展尤其是经营性不动产业务盈利能力和销售增速不及预期龙湖集团0960HK买入目标价4002港币公司1H22营收同比56至948亿元核心归母净利润同比6至66亿元毛利率同比-64pct至213我们预计公司2022-2024年EPS为438469518元可比公司2022PE均值为66倍Wind一致预期考虑公司财务表现优秀短期无公开市场偿债压力且经营性业务持续贡献稳定现金流我们认为公司合理2022PE为8倍目标价为4002港币维持买入评级最新报告日期2022年8月29日风险提示疫情影响业务开展行业下行削弱公司融资能力销售增速和非开发业务发展不及预期华润万象生活1209HK买入目标价4663港币公司隶属于华润集团着力构建商管物管和大会员生态体系一体化发展的21业务模式短期来看21下半年以来几大压制因素宏观经济环境地产预期港股流动性正在逐步改善商业不动产REITs的推进也将构成催化长期来看公司凭借购物中心商管的深厚竞争壁垒物管的清晰发展路径以及大会员体系的探索有望实现中高速业绩增长我们预计2022-2024年EPS为092126161元可比公司平均2023PE为19倍Wind一致预期考虑公司的稀缺性和历史估值我们认为合理2023PE为33倍目标价4663港币给予买入评级最新报告日期2022年12月19日风险提示宏观经济和防控政策的不确定性收购整合风险规模扩张不及预期利润率不及预期中海物业2669HK买入目标价1360港币公司持续兑现十四五期间归母净利润CAGR超过30的业绩指引22H1实现营收581亿港币同比35归母净利润52亿港币同比33我们预计公司202220232024年EPS为040052068港币可比公司平均2022年预测PE为26倍Wind一致预期考虑到公司市拓快速成长我们预测的业绩增速较高22-24年归母净利润CAGR31vs可比公司28我们认为公司合理2022EPE为34倍目标价1360港币维持买入评级最新报告日期2022年9月1日风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱市拓规模和盈利能力下行风险社区增值服务不及预期免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读14房地产保利物业6049HK买入目标价7036港币公司22H1实现营收645亿元同比25归母净利润63亿元同比28我们预计公司22-24年EPS为200252318元可比公司平均2022年预测PE为25倍Wind一致预期考虑到公司稳健的业绩和拓展表现以及优秀的社区增值服务能力我们认为公司合理2022EPE为31倍目标价7036港币维持买入评级最新报告日期2022年8月30日风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱盈利能力下行社区增值服务不及预期万物云2602HK买入目标价5687港币公司作为物管领军企业之一力求通过独特的蝶城模式探索服务品质和成本的平衡有望在重点街道形成较高的竞争壁垒甚至通过产业互联网革新我国物管的作业模式全业态布局和全渠道拓展能力已经成型的空间科技服务能力充裕的内生现金流和募集资金是公司达成战略目标的三大保障我们预计公司2022-2024年EPS为162218299元可比公司2023PE平均为16倍考虑到公司的行业领军地位和全面的综合能力我们认为公司合理2023PE为24剔除收并购摊销影响为21倍目标价5687港币给予买入评级最新报告日期2022年11月10日风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱的风险蝶城推进收并购项目经营表现科技板块和业主增值服务发展不及预期招商积余001914CH买入目标价1950元2022年10月25日公司发布三季报1-3Q2022实现营收918亿元同比21归母净利润47亿元同比24扣非归母净利润38亿元同比11我们维持22-24年EPS为065081102元的盈利预测可比公司22年平均PE为20倍Wind一致预期我们认为公司轻重资产分离收并购等重点工作持续取得进展央企背景在当前环境下更具优势非住宅竞争壁垒突出合理22PE估值水平为30倍目标价1950元维持买入评级最新报告日期2022年10月25日风险提示疫情扰动房地产市场下行盈利能力下行轻重资产分离不及预期整合不及预期新大正002968CH买入目标价3105元2023年1月3日公司发布公告拟以788亿元现金收购沧恒投资80股权从而间接控制以电站设施管理为主营业务的澜沧江实业考虑到交易尚未最终落地我们预计2022-2024年EPS为093135192元可比公司平均2023PE为18倍Wind一致预期综合考虑公司的成长性和交易的不确定性我们认为公司合理2023PE为23倍目标价3105元维持买入评级最新报告日期2023年1月3日风险提示疫情发展不确定性规模拓展不及预期盈利能力下行风险免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读15房地产图表33重点公司一览表1月16日EPS元港币PE倍收盘价目标价行业板块公司代码公司名称评级交易货币交易货币20212022E2023E2024E20212022E2023E2024EA股开发600325CH华发股份买入10051345151157166191666640605526000002CH万科A买入18702300194200210234964935890799001979CH招商蛇口买入143717881340540701241072266120531159002244CH滨江集团买入108413230971261441661118860753653600153CH建发股份买入13581823203217251301669626541451601155CH新城控股买入21572772557360383423387599563510600383CH金地集团买入9961210208200214226479498465441大股东具备资源的房企600266CH城建发展增持43447602803404805815501276904748000036CH华联控股增持3974480270280320361470141812411103港股开发1109HK华润置地买入379044294544695185887257026365600688HK中国海外发展买入214528003673493644225085345124410960HK龙湖集团买入24454002393438469518540485453410物业管理1209HK华润万象生活买入4295466307609212616149094055296123172602HK万物云买入5300568714316221829932192842211215402669HK中海物业买入1066136003004005206835532665205015686049HK保利物业买入544570361592002523182974236518771487001914CH招商积余买入165519500480650811023448254620431623002968CH新大正买入242631050720931351923369260917971264注中海物业EPS单位为港币其余公司EPS单位为人民币元以上推荐文字和预测都来自于最新预测报告资料来源WindBloomberg华泰研究预测风险提示疫情发展不确定性国内防控政策放开后仍存在疫情反复病毒变异的可能可能对房企经营造成不利影响行业政策风险宏观流动性的变化因城施策的调控政策存在不确定性在新发展模式的指引下住房土地金融财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能都可能对房企经营造成扰动行业下行风险房地产行业规模高峰可能已经过去部分区域销售拿地新开工投资等关键指标存在趋势性下行风险部分房企经营风险若经营和融资性现金流修复低于预期部分房企仍可能面临较大的资金链压力进而出现经营困难等问题免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读16房地产免责声明分析师声明本人陈慎刘璐林正衡兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见彼以往现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬一般声明及披露本报告由华泰证券股份有限公司已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格以下简称本公司制作本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用本公司不因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司认为可靠的已公开的信息编制但本公司及其关联机构以下统称为华泰对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载的意见评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断在不同时期华泰可能会发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告同时本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动以往表现并不能指引未来未来回报并不能得到保证并存在损失本金的可能华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司不是FINRA的注册会员其研究分析师亦没有注册为FINRA的研究分析师不具有FINRA分析师的注册资格华泰力求报告内容客观公正但本报告所载的观点结论和建议仅供参考不构成购买或出售所述证券的要约或招揽该等观点建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对客户私人投资建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果华泰及作者均不承担任何法律责任任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现不应作为日后回报的预示华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现分析中所做的预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报华泰及作者在自身所知情的范围内与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易为该公司提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务华泰的销售人员交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务华泰的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策投资者应当考虑到华泰及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据有关该方面的具体披露请参照本报告尾部本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布的机构或人员也并非意图发送发布给因可得到使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员本报告版权仅为本公司所有未经本公司书面许可任何机构或个人不得以翻版复制发表引用或再次分发他人无论整份或部分等任何形式侵犯本公司版权如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并需在使用前获取独立的法律意见以确定该引用刊发符合当地适用法规的要求同时注明出处为华泰证券研究所且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改本公司保留追究相关责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记中国香港本报告由华泰证券股份有限公司制作在香港由华泰金融控股香港有限公司向符合证券及期货条例及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发华泰金融控股香港有限公司受香港证券及期货事务监察委员会监管是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司在香港获得本报告的人员若有任何有关本报告的问题请与华泰金融控股香港有限公司联系免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读17房地产香港-重要监管披露华泰金融控股香港有限公司的雇员或其关联人士没有担任本报告中提及的公司或发行人的高级人员华发股份600325CH建发股份600153CH万物云2602HK华泰金融控股香港有限公司其子公司和或其关联公司实益持有标的公司的市场资本值的1或以上有关重要的披露信息请参华泰金融控股香港有限公司的网页httpswwwhtsccomhkstockdisclosure其他信息请参见下方美国-重要监管披露美国在美国本报告由华泰证券美国有限公司向符合美国监管规定的机构投资者进行发表与分发华泰证券美国有限公司是美国注册经纪商和美国金融业监管局FINRA的注册会员对于其在美国分发的研究报告华泰证券美国有限公司根据1934年证券交易法修订版第15a-6条规定以及美国证券交易委员会人员解释对本研究报告内容负责华泰证券美国有限公司联营公司的分析师不具有美国金融监管FINRA分析师的注册资格可能不属于华泰证券美国有限公司的关联人员因此可能不受FINRA关于分析师与标的公司沟通公开露面和所持交易证券的限制华泰证券美国有限公司是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司任何直接从华泰证券美国有限公司收到此报告并希望就本报告所述任何证券进行交易的人士应通过华泰证券美国有限公司进行交易美国-重要监管披露分析师陈慎刘璐林正衡本人及相关人士并不担任本报告所提及的标的证券或发行人的高级人员董事或顾问分析师及相关人士与本报告所提及的标的证券或发行人并无任何相关财务利益本披露中所提及的相关人士包括FINRA定义下分析师的家庭成员分析师根据华泰证券的整体收入和盈利能力获得薪酬包括源自公司投资银行业务的收入招商蛇口001979CH华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司在本报告发布日之前12个月内曾向标的公司提供投资银行服务并收取报酬华发股份600325CH建发股份600153CH万物云2602HK华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司实益持有标的公司某一类普通股证券的比例达1或以上华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司及或不时会以自身或代理形式向客户出售及购买华泰证券研究所覆盖公司的证券衍生工具包括股票及债券包括衍生品华泰证券研究所覆盖公司的证券衍生工具包括股票及债券包括衍生品华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司及或其高级管理层董事和雇员可能会持有本报告中所提到的任何证券或任何相关投资头寸并可能不时进行增持或减持该证券或投资因此投资者应该意识到可能存在利益冲突评级说明投资评级基于分析师对报告发布日后6至12个月内行业或公司回报潜力含此期间的股息回报相对基准表现的预期A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数具体如下行业评级增持预计行业股票指数超越基准中性预计行业股票指数基本与基准持平减持预计行业股票指数明显弱于基准公司评级买入预计股价超越基准15以上增持预计股价超越基准515持有预计股价相对基准波动在-155之间卖出预计股价弱于基准15以上暂停评级已暂停评级目标价及预测以遵守适用法规及或公司政策无评级股票不在常规研究覆盖范围内投资者不应期待华泰提供该等证券及或公司相关的持续或补充信息免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读18房地产法律实体披露中国华泰证券股份有限公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格经营许可证编号为91320000704041011J香港华泰金融控股香港有限公司具有香港证监会核准的就证券提供意见业务资格经营许可证编号为AOK809美国华泰证券美国有限公司为美国金融业监管局FINRA成员具有在美国开展经纪交易商业务的资格经营业务许可编号为CRD298809SEC8-70231华泰证券股份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