本期投资提示：
　　 12月投资端单月降幅收窄，但总体仍处于低迷状态。从1-12月累计来看，投资同比-10.0%，较前值-0.2pct；新开工同比-39.4%，较前值-0.4pct；土地购置面积同比-53.4%，较前值+0.3pct；施工同比-7.2%，较前值-0.7pct；竣工同比-15.0%，较前值+4.0pct。12月单月来看，投资同比-12.2%，较前值+7.7pct；开工同比-44.3%，较前值+6.5pct；土地购置面积同比-51.7%，较前值+6.8pct；竣工同比-6.6%，较前值+13.7pct。12月房地产投资降幅有所收窄，但总体仍处于低迷状态。我们认为受限于行业销售和融资的修复晚于预期、以及出险房企数量已经超52家，将限制后续房企的补库存能力，从而导致后续投资仍将处于弱改善状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。综合之下，我们维持2023年投资同比预测为-8.1%、开工同比预测为-9.3%、竣工同比预测为-1.4%。
　　12月销售降幅收窄、但仍低迷，需求政策亟待加码。从1-12月累计来看，销售面积同比-24.3%，较前值-1.0pct；销售金额同比-26.7%，较前值-0.1pct；销售均价同比-3.2%，较前值+1.1pct。12月单月来看，销售面积同比-31.5%，较前值+1.7pct；销售金额同比-27.7%，较前值+4.6pct；销售均价同比+5.7%，较前值+4.1pct。12月销售同比维持两位数下降、降幅有所收窄，但总体仍处于低迷状态。在房地产行业改善路径或将呈现“L”型弱复苏的判断下，考虑到新增供给疲弱将拖累2023年销售、存量供给处于低位难以对销售强支撑，同时考虑到22年末行业供需两端政策开始大幅转向放松，将综合推动新旧供给的双双逐步修复。综合之下，我们维持2023年销售面积同比预测为-7.9%、销售金额同比预测为-5.1%。
　　 12月资金来源降幅收窄，国内贷款降幅明显收窄。从1-12月累计来看，资金来源同比-25.9%，较前值-0.3pct。12月单月来看，资金来源同比-28.7%，较前值+6.7pct。从12月各资金来源同比来看，国内贷款同比-5.5%，较前值+25.0pct；自筹资金同比-34.8%，较前值+4.0pct；定金及预收款同比-31.0%，较前值-0.5pct；个人按揭贷款同比-29.4%，较前值+12.4pct。12月单月资金来源降幅收窄，其中定金及预收款降幅略有扩大、个人按揭降幅收窄，国内贷款、自筹资金降幅均收窄，尤其是国内贷款降幅大幅收窄。综合之下，预计后续房地产资金来源仍处于偏紧状态，不过随着近期行业供需两端放松政策的持续推出，尤其是供给端的融资支持三支箭，将有力推动优质民营房企信用恢复及融资恢复，预计行业资金来源将逐步触底回稳，其中包括销售回款和融资现金。
　　投资分析意见：地产行业数据筑底，供需政策不断突破，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产目前需求端呈现出超跌状态，供给端处于过度出清状态，预计随着供给缓慢修复，中期销售将向着需求中枢13.4亿平逐步回归，但考虑到短期供需双弱，短期销售仍将呈现“L”型总量弱复苏、但结构强弹性，格局优化下优质房企成长空间打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、滨江集团、建发股份、华发股份、招商蛇口、金地集团、新城控股、中国建筑、万科A，建议关注：栖霞建设、陆家嘴；H股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园，建议关注：越秀地产、绿城中国、新城发展；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、新大正、碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦、宝龙商业，建议关注：招商积余、万物云。
　　风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。

研究报告全文：行业及产房地产业2023年1月17日行地产行业数据筑底供需政策不断突破业研究看好行房地产1-12月月报业点评相关研究本期投资提示一二线二手房成交改善改善优质房企12月投资端单月降幅收窄但总体仍处于低迷状态从1-12月累计来看投资同比-100证资产负债表-地产及物管行业周报较前值-02pct新开工同比-394较前值-04pct土地购置面积同比-534较前值券202317-20231132023年103pct施工同比-72较前值-07pct竣工同比-150较前值40pct12月单研月15日月来看投资同比-122较前值77pct开工同比-443较前值65pct土地购究置面积同比-517较前值68pct竣工同比-66较前值137pct12月房地产投报改善优质房企资产负债表供需两端政资降幅有所收窄但总体仍处于低迷状态我们认为受限于行业销售和融资的修复晚于预告策不断突破-改善优质房企资产负债表期以及出险房企数量已经超52家将限制后续房企的补库存能力从而导致后续投资仍计划政策点评2023年1月15日将处于弱改善状态并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期综合之下我们维持2023年投资同比预测为-81开工同比预测为-93竣工同比预测为-1412月销售降幅收窄但仍低迷需求政策亟待加码从1-12月累计来看销售面积同比证券分析师-243较前值-10pct销售金额同比-267较前值-01pct销售均价同比-32袁豪A0230520120001yuanhaoswsresearchcom较前值11pct12月单月来看销售面积同比-315较前值17pct销售金额同比-277较前值46pct销售均价同比57较前值41pct12月销售同比维持两联系人邓力位数下降降幅有所收窄但总体仍处于低迷状态在房地产行业改善路径或将呈现L862123297818型弱复苏的判断下考虑到新增供给疲弱将拖累2023年销售存量供给处于低位难以对销dengliswsresearchcom售强支撑同时考虑到22年末行业供需两端政策开始大幅转向放松将综合推动新旧供给的双双逐步修复综合之下我们维持2023年销售面积同比预测为-79销售金额同比预测为-5112月资金来源降幅收窄国内贷款降幅明显收窄从1-12月累计来看资金来源同比-259较前值-03pct12月单月来看资金来源同比-287较前值67pct从12月各资金来源同比来看国内贷款同比-55较前值250pct自筹资金同比-348较前值40pct定金及预收款同比-310较前值-05pct个人按揭贷款同比-294较前值124pct12月单月资金来源降幅收窄其中定金及预收款降幅略有扩大个人按揭降幅收窄国内贷款自筹资金降幅均收窄尤其是国内贷款降幅大幅收窄综合之下预计后续房地产资金来源仍处于偏紧状态不过随着近期行业供需两端放松政策的持续推出尤其是供给端的融资支持三支箭将有力推动优质民营房企信用恢复及融资恢复预计行业资金来源将逐步触底回稳其中包括销售回款和融资现金投资分析意见地产行业数据筑底供需政策不断突破维持看好评级我们认为我国房地产目前需求端呈现出超跌状态供给端处于过度出清状态预计随着供给缓慢修复中期销售将向着需求中枢134亿平逐步回归但考虑到短期供需双弱短期销售仍将呈现L型总量弱复苏但结构强弹性格局优化下优质房企成长空间打开并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好充分享受估值驱动成长驱动双重红利我们维持房地产板块看好评级推荐A股保利发展滨江集团建发股份华发股份招商蛇口金地集团新城控股中国建筑万科A建议关注栖霞建设陆家嘴H股华润置地中海外发展建发国际龙湖集团碧桂园建议关注越秀地产绿城中国新城发展并维持物业管理板块看好评级推荐中海物业保利物业华润万象新大正碧桂园服务旭辉永升服务新城悦宝龙商业建议关注招商积余万物云风险提示调控政策再收紧销售和融资资金再趋紧受限占比再提升请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明行业点评一投资端12月投资端单月降幅收窄但总体仍处于低迷状态2022年1-12月全国完成房地产开发投资132895亿元同比增长-10较1-11月下降02pct其中12月单月商品房投资增速-122较11月上升77pct住宅方面1-12月住宅投资100646亿元同比增长-95较1-11月下降02pct占房地产开发投资的比重为757较1-11月下降02pct其中12月单月住宅投资增速-126较11月上升64pct分区域来看1-12月房地产开发投资东部地区同比-67较前值02pct中部地区同比-72较前值-09pct西部地区同比-176较前值-05pct东北地区同比-255较前值03pct图1商品房地产开发投资累计同比和单月同比图2住宅开发投资和商办开发投资的单月同比455040453540353030252520201515101055005510101511160216051608161117021705170821022105210821112202220522082211150515081711180218051808181119021905190819112002200520082011151502150216021610180619022002201021102206151016061702170617101802181019061910200621022106220222101515062020252530商品房地产开发投资累计同比住宅开发投资单月同比商品房地产开发投资单月同比商办及其他开发投资单月同比资料来源国家统计局申万宏源研究资料来源国家统计局申万宏源研究图3分区域商品房开发投资累计同比图4分区域商品房开发投资单月同比606050404030202010001020Jun-16Jun-17Jun-21Jun-15Jun-18Jun-19Jun-20Jun-22Mar-15Mar-19Mar-16Mar-17Mar-18Mar-20Mar-21Mar-22Dec-16Sep-18Sep-19Dec-20Dec-21Dec-15Sep-16Sep-17Dec-17Dec-18Dec-19Sep-20Sep-21Sep-22Dec-2220Sep-15Jun-15Jun-16Jun-17Jun-18Jun-19Jun-20Jun-21Jun-22Mar-22Mar-15Mar-16Mar-17Mar-18Mar-19Mar-20Mar-21Dec-15Sep-16Dec-16Sep-17Dec-17Sep-18Dec-18Sep-19Dec-19Sep-20Dec-20Sep-21Dec-21Sep-22Dec-22Sep-1540304060全国东部地区中部地区全国东部地区中部地区西部地区东北地区西部地区东北地区资料来源国家统计局申万宏源研究资料来源国家统计局申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共9页简单金融成就梦想行业点评图5住宅持续处于去库存而商办库存仍处于高位图6商办开发投资占比商品房开发投资为24万平米50000404500035400003035000253000025000202000015150001010000550000010-1011-0212-0612-1014-0214-0615-1016-0217-0618-1019-0220-0620-1022-0222-0610-0210-0611-0611-1012-0213-0213-0613-1014-1015-0215-0616-0616-1017-0217-1018-0218-0619-0619-1020-0221-0221-0621-1022-10商办及其他投资占比商品房投资--待售面积住宅待售面积商办及其他资料来源国家统计局申万宏源研究资料来源国家统计局申万宏源研究从供应先行指标来看1-12月的商品房和住宅的新开工面积分别同比下降394和下降398分别较1-11月下降04pct和下降03pct其中12月单月商品房和住宅的新开工面积分别同比下降443和下降437分别较11月上升65pct和上升61pct1-12月的商品房和住宅的施工面积分别同比下降72和下降73分别较1-11月下降07pct和下降06pct1-12月的商品房和住宅的竣工面积分别同比下降15和下降143分别较1-11月上升4pct和上升41pct其中12月单月商品房和住宅的竣工面积分别同比下降66和下降57降幅分别较11月上升137pct和上升126pct从土地市场指标来看1-12月的土地购置面积为10052万平方米同比下降534较1-11月上升03pct其中12月单月土地购置面积同比下降517较11月上升68pct1-12月的土地成交款为9166亿元同比下降484较1-11月下降07pct其中12月单月土地成交款同比收窄513较11月下降06pct1-12月的土地成交楼面均价为9119元平米同比增长109较1-11月下降22pct图7商品房新开工和施工面积同比图8土地购置面积及土地成交价款累计同比801400120060100040800600204000200002007090909100311031203130314091509160918032003210922090609070308030809090310091109120913091403150316031703170918091903190920092103220306032004008-0509-0512-0507-0510-0511-0513-0514-0515-0516-0517-0518-0519-0520-0521-0522-0540006-0560600商品房累计新开工面积同比800土地购置面积累计同比商品房累计施工面积同比土地成交价款累计同比资料来源国家统计局申万宏源研究资料来源国家统计局申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共9页简单金融成就梦想行业点评投资端数据小结从1-12月累计来看投资同比-100较前值-02pct新开工同比-394较前值-04pct土地购置面积同比-534较前值03pct施工同比-72较前值-07pct竣工同比-150较前值40pct12月单月来看投资同比-122较前值77pct开工同比-443较前值65pct土地购置面积同比-517较前值68pct竣工同比-66较前值137pct12月房地产投资降幅有所收窄但总体仍处于低迷状态我们认为受限于行业销售和融资的修复晚于预期以及出险房企数量已经超52家将限制后续房企的补库存能力从而导致后续投资仍将处于弱改善状态并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期综合之下我们维持2023年投资同比预测为-81开工同比预测为-93竣工同比预测为-14二销售端12月销售降幅收窄但仍低迷需求政策亟待加码从销售指标来看1-12月的商品房销售面积为136亿平方米同比下降243较1-11月下降1pct其中12月单月销售面积同比下降315较11月上升17pct1-12月的商品房销售额为133万亿元同比下降267较1-11月下降01pct其中12月单月销售额为14660亿元同比下降277较11月上升46pct住宅方面1-12月全国住宅销售面积为115亿平米同比下降268较1-11月下降06pct其中12月单月同比下降315较11月上升1pct图950家房企销售金额与全国销售的对比图1050家房企销售面积与全国销售的对比16016014011014014012090120120100100100807080806050606040404030202020100002020201017-0518-0519-0920-0921-0922-0117-0918-0118-0919-0119-0520-0120-0521-0121-0522-0522-0940404017-0117-0918-0519-0520-0121-0122-0122-0917-0518-0118-0919-0119-0920-0520-0921-0521-0922-0517-013060606080808050100TOP50房企销售金额同比100100TOP50房企销售面积同比70全国商品房销售金额同比右轴全国商品房销售面积同比右轴资料来源国家统计局克而瑞亿翰智库申万宏源研究资料来源国家统计局克而瑞亿翰智库申万宏源研究注50家房企采用固定房企名单注50家房企采用固定房企名单请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第4页共9页简单金融成就梦想行业点评图1115城商品房成交推盘比情况资料来源Wind申万宏源研究从区域来看1-12月分区域商品房销售面积累计增速分别为东部-230较前值-02pct中部-213较前值-23pct西部-277较前值-07pct东北部-379较前值-20pct图12全国及各区域销售面积同比增速图13全国及各区域销售金额同比增速102051005全国东部地区中部地区西部地区东北地区01010全国东部地区中部地区西部地区东北地区15202025303035404050452021年2022年2021年2022年资料来源国家统计局申万宏源研究资料来源国家统计局申万宏源研究从价格指标来看1-12月的商品房销售均价为9814元平米同比下降32较1-11月上升11个百分点其中12月单月销售均价为10050元平米同比增长57较11月上升41pct1-12月的住宅销售均价为10185元平米同比下降2较1-11月下降1pct其中12月单月住宅销售均价10550元平米同比增长7较上月上升5pct从库存指标来看12月末商品房待售面积为56亿平方米同比增长105较11月末增加1163万平方米其中住宅待售面积增加653万平方米请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第5页共9页简单金融成就梦想行业点评图14商品房待售面积及同比增速万平方米8000050700004060000305000020400001030000020000101000020-300705080509051011111114051505160517111811191121052205060506110711081109111005110512051211130513111411151116111705180519052005201121112211待售面积左轴待售面积同比增长右轴资料来源国家统计局申万宏源研究销售端数据小结从1-12月累计来看销售面积同比-243较前值-10pct销售金额同比-267较前值-01pct销售均价同比-32较前值11pct12月单月来看销售面积同比-315较前值17pct销售金额同比-277较前值46pct销售均价同比57较前值41pct12月销售同比维持两位数下降降幅有所收窄但总体仍处于低迷状态在房地产行业改善路径或将呈现L型弱复苏的判断下考虑到新增供给疲弱将拖累2023年销售存量供给处于低位难以对销售强支撑同时考虑到22年末行业供需两端政策开始大幅转向放松将综合推动新旧供给的双双逐步修复综合之下我们维持2023年销售面积同比预测为-79销售金额同比预测为-51三资金端12月资金来源降幅收窄国内贷款降幅明显收窄1-12月房地产开发企业合计资金来源为149万亿元同比下降259较1-11月下降03pct其中12月单月同比下降287较11月上升67pct从各资金来源同比来看1-12月累计数据中国内贷款同比下降254较1-11月上升15pct其中12月单月同比下降55较11月上升25pct利用外资同比下降274较1-11月下降08pct自筹资金同比下降191较1-11月下降16pct其中12月单月同比下降348较11月上升4pct包含定金预收款及个人按揭贷款的其他资金同比下降30较1-11月上升01pct其中1-12月定金及预收款个人按揭贷款分别同比下降333和下降265分别较1-11月上升02pct和下降03pct其中12月单月定金及预收款个人按揭贷款分别同比下降31和下降294分别较11月下降05pct和上升124pct请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第6页共9页简单金融成就梦想行业点评图15各资金来源同比增长率图16销售与定金及预收款以及个人按揭贷款关系1201209010060803060040302060020200910201012201202201304201406201509202003202106202209200801200808200903201005201107201209201311201502201605201612201708201804201811201907202010202202Oct-18Oct-19Oct-20Oct-16Oct-17Jun-16Jun-17Jun-18Jun-19Jun-20Jun-21Feb-16Feb-21Feb-17Feb-18Feb-19Feb-20国内贷款40利用外资自筹资金60定金及预收账款同比个人按揭贷款同比其他定金预收款按揭贷款及其他住宅销售面积同比资金来源总计80资料来源国家统计局申万宏源研究资料来源国家统计局申万宏源研究资金端数据小结从1-12月累计来看资金来源同比-259较前值-03pct12月单月来看资金来源同比-287较前值67pct从12月各资金来源同比来看国内贷款同比-55较前值250pct自筹资金同比-348较前值40pct定金及预收款同比-310较前值-05pct个人按揭贷款同比-294较前值124pct12月单月资金来源降幅收窄其中定金及预收款降幅略有扩大个人按揭降幅收窄国内贷款自筹资金降幅均收窄尤其是国内贷款降幅大幅收窄综合之下预计后续房地产资金来源仍处于偏紧状态不过随着近期行业供需两端放松政策的持续推出尤其是供给端的融资支持三支箭将有力推动优质民营房企信用恢复及融资恢复预计行业资金来源将逐步触底回稳其中包括销售回款和融资现金四风险提示调控政策再收紧销售和融资资金再趋紧受限占比再提升请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第7页共9页简单金融成就梦想行业点评附表表房地产行业重点公司估值表公司代码公司简称收盘价EPS市盈率市净率PB归母净利润百万元归母净利润增速1月17日2021A2022E2023E2021A2022E2023E2021A2021A2022E2023E2021A2022E2023E000002SZ万科A187419420020197949309225223212334-4573005600048SH保利发展1605229153183701058811273918302188-54-332195600383SH金地集团99320819820048505007941895902-95-4908001979SZ招商蛇口1429131054091109265157131037419701-153-596672601155SH新城控股2144558334350386461081260753789-174-40247002244SZ滨江集团1089097122140112897815303379436301252151600325SH华发股份983134162170736158123193423591017150600153SH建发股份1337213221255636052096106657663549015200960HK龙湖集团210240539841952535011238525022629193495101109HK华润置地325845447552372696210324033853727874510100688HK中国海外发展184436737037950504906401640574149-85102301908HK建发国际集团198625428935078695730317463560417461208平均值2702482727286711216215016336-31139资料来源Wind申万宏源研究注以上单位均为人民币盈利预测为申万宏源房地产团队预测取2023117收盘价请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第8页共9页简单金融成就梦想行业点评信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过complianceswsresearchcom索取有关披露资料或登录wwwswsresearchcom信息披露栏目查询从业人员资质情况静默期安排及其他有关的信息披露机构销售团队联系人华东A组陈陶021-33388362chentao1swhysccom华东B组谢文霓18930809211xiewenniswhysccom华北组李丹010-66500631lidan4swhysccom华南组李昇0755-82990609Lisheng5swhysccom股票投资评级说明证券的投资评级以报告日后的6个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下买入Buy相对强于市场表现20以上增持Outperform相对强于市场表现520中性Neutral相对市场表现在55之间波动减持Underperform相对弱于市场表现5以下行业的投资评级以报告日后的6个月内行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下看好Overweight行业超越整体市场表现中性Neutral行业与整体市场表现基本持平看淡Underweight行业弱于整体市场表现我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论申银万国使用自己的行业分类体系如果您对我们的行业分类有兴趣可以向我们的销售员索取本报告采用的基准指数沪深300指数法律声明本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司httpwwwswsresearchcom网站刊载的完整报告为准本公司并接受客户的后续问询本报告首页列示的联系人除非另有说明仅作为本公司就本报告与客户的联络人承担联络工作不从事任何证券投资咨询服务业务本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为作出投资决策的惟一因素客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本公司特别提示本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任市场有风险投资需谨慎若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告的版权归本公司所有属于非公开资料本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第9页共9页简单金融成就梦想