上周（2023.1.9-2023.1.13，下同）：上周房地产板块（SW）涨跌幅-1.65%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别+2.35%，+ 1.22%，超额收益分别为-4.00%、-2.87%。
　　房地产基本面与高频数据：（1）房产市场：上周60城新房成交面积393.2万平，环比+18.9%，同比-12.2%；2023年1月1日-1月13日累计成交657.35万平，同比-10.0%。2023年累计成交657.35万平，同比-10.0%。上周20城二手房成交面积159.4万平，环比+34.3%，同比+10.9%；2023年1月1日-1月13日累计成交272.9万平，同比+11.8%。2023年累计成交272.89万平，同比+11.8%。上周16城新房累计库存9600.3万平，环比-1.0%，同比+2.2%。上周16城新房累计库存9549万平，环比-0.54%，同比+1.48%。16城新房去化周期为13.3个月，环比变动-0.5个月，同比变动+3.4个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为11.3个月、13.2个月、65.5个月，环比分别变动-0.2个月、-0.8个月、+2.3个月。（2）土地市场：2023年1月9日-2023年1月15日百城土地成交建筑面积1250.1万方，环比-27.1%，同比-24.9%；供应土地建筑面积环比-61.0%，同比-30.1%；百城土地成交建筑面积环比-27.1%，同比-24.9%；成交楼面价环比+23.6%、同比+28.8%；土地溢价率环比-2.8pct，同比-0.6pct。
　　重点数据与政策：（1）根据央行、银保监会1月10日消息，近日，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会。（2）各地继续推出相关放松政策。安徽亳州1月10日提出多子女家庭购新房首次申请公积金贷款额度可上浮10万元；大连1月10日出台政策多孩家庭首套房住房公积金最高可贷100万元；武汉市1月11日出台二手房交易新举措，推行二手房“带押过户，1月13日提出取消二环外限购措施，热点城市加速调整楼市“四限”政策；长沙市提出二孩及以上家庭增加一套购房指标；台州市公积金阶段性支持政策继续实施，三孩家庭最高可贷120万元。
　　周观点：行业最艰难时刻很快将过去，近日央行和银保监会召开信贷工作座谈会，重点提及“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”等方面，再次明确对优质房企的支持。近期高频销售数据有所转暖，主要受到疫情冲击后的集中销售和网签影响，但预判拐点出现为时尚早，后续仍需要供需两端的持续性政策支持。随着销售回暖预期显现，行业逻辑已开始从困境反转向销售复苏转变，建议当前时点均衡配置央国企和民企开发商，同时建议关注物业板块的投资机会。1）房地产开发板块，我们推荐保利发展、新城控股、华发股份、滨江集团；2）物业管理板块，推荐华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、新城悦服务。
　　风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。
　　

研究报告全文：证券研究报告行业跟踪周报房地产房地产行业跟踪周报销售环比上升各地放松态势延续2023年01月17日增持维持证券分析师房诚琦执业证书S0600522100002TableSummaryTableTagfangcqdwzqcomcn投资要点研究助理白学松上周202319-2023113下同上周房地产板块SW涨跌幅-165执业证书S0600121050013同期沪深300万得全A指数涨跌幅分别235122超额收益baixsdwzqcomcn分别为-400-287房地产基本面与高频数据1房产市场上周60城新房成交面积3932行业走势万平环比189同比-1222023年1月1日-1月13日累计成交65735万平同比-1002023年累计成交65735万平同比-100房地产沪深300上周20城二手房成交面积1594万平环比343同比1092023106年1月1日-1月13日累计成交2729万平同比1182023年累计2-2成交27289万平同比118上周16城新房累计库存96003万平-6-10环比-10同比22上周16城新房累计库存9549万平环比-054-14-18同比14816城新房去化周期为133个月环比变动-05个月同-22-26比变动34个月一线二线三四线城市去化周期分别为113个月2022117202251820229162023115132个月655个月环比分别变动-02个月-08个月23个月2土地市场2023年1月9日-2023年1月15日百城土地成交建筑相关研究面积12501万方环比-271同比-249供应土地建筑面积环比-610同比-301百城土地成交建筑面积环比-271同比-249阴霾渐散曙光已现聚焦内生成交楼面价环比236同比288土地溢价率环比-28pct同比-06回归本源pct2023-01-13重点数据与政策1根据央行银保监会1月10日消息近日央行银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会销售环比出现下滑各地放松2各地继续推出相关放松政策安徽亳州1月10日提出多子女家庭态势延续购新房首次申请公积金贷款额度可上浮10万元大连1月10日出台政2023-01-09策多孩家庭首套房住房公积金最高可贷100万元武汉市1月11日出台二手房交易新举措推行二手房带押过户1月13日提出取消二环外限购措施热点城市加速调整楼市四限政策长沙市提出二孩及以上家庭增加一套购房指标台州市公积金阶段性支持政策继续实施三孩家庭最高可贷120万元周观点行业最艰难时刻很快将过去近日央行和银保监会召开信贷工作座谈会重点提及资产激活负债接续权益补充预期提升等方面再次明确对优质房企的支持近期高频销售数据有所转暖主要受到疫情冲击后的集中销售和网签影响但预判拐点出现为时尚早后续仍需要供需两端的持续性政策支持随着销售回暖预期显现行业逻辑已开始从困境反转向销售复苏转变建议当前时点均衡配置央国企和民企开发商同时建议关注物业板块的投资机会1房地产开发板块我们推荐保利发展新城控股华发股份滨江集团2物业管理板块推荐华润万象生活碧桂园服务绿城服务雅生活服务新城悦服务风险提示房地产调控政策放宽不及预期行业下行持续销售不及预期行业信用风险持续蔓延流动性恶化超预期疫情反复发展超预期115东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报内容目录1板块观点42房地产基本面与高频数据621房产市场情况622土地市场情况923房地产行业融资情况103行业和公司动态跟踪1131行业政策跟踪1132板块上市公司重点公告梳理124行情回顾135投资建议146风险提示14215东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报图表目录图160城新房成交套数6图260城新房成交面积6图320城二手房成交套数6图420城二手房成交面积6图5一二三四线城市去化周期7图6一线城市商品房库存及去化周期7图7二线城市商品房库存及去化周期7图8三四线城市商品房库存及去化周期7图916城商品房库存及去化周期8图10百城土地供应数量9图11百城土地供应规划建筑面积9图12百城土地成交建筑面积9图13百城土地成交楼面均价9图14百城土地成交溢价率10图15房企信用债发行额周度10图16房企信用债发行额月度10图17REITs周涨跌幅11图18房地产板块走势与Wind全A和沪深300对比2021年以来涨跌幅13表1上市公司盈利预测与估值202301135表2主要城市成交信息汇总8表3上周中央重点政策汇总11表4上周地方重点政策汇总11表5上周公司重点公告跟踪12表6上周涨跌幅前五13表7上周涨跌幅后五14315东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报1板块观点1房地产开发城乡融合背景下扩大保障性租赁住房供给着力解决新市民青年人等群体住房困难问题金融端支持力度增加先发布局的相关企业有望受益3月17日发改委印发2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务提出扩大保障性租赁住房供给着力解决新市民青年人等群体住房困难问题3月14日财政部住房城乡建设部印发中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法地方各级财政应对补助资金专款专用分账审核严禁用于平衡预算偿还债务支付利息等地方各级住建及实施单位严禁挪用不得从中提取工作经费或管理经费3月16日银保监会召开专题会议会议强调提升金融服务乡村振兴质效助力新市民在城镇安居创业我们认为在推进住房供给侧结构改革过程中增加保障性租赁住房供给是我国2022年及未来的主旋律此次2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务的发布进一步说明保障性住房建设需求和工作任务银行有加大对保障性租赁住房项目的信贷投放的合理空间有助于参与住房保障建设的企业的资金稳定当前很多主流房企已经布局租赁住宅业务部分已具备租赁住房的资管能力因而向保障性租赁住房业务发展也较为顺利在目前金融端政策支持下此类企业融资吸引力更强未来行业风险取决于房地产结构调整政策支撑力度建议关注保利发展新城控股华发股份滨江集团2物业管理未来独立市场化运营可能是物管的新出路部分物管业绩出现回暖迹象如保利物业2021年实现年收入同比增长34随着2021年末及2022年政策逆周期调节房地产行业预期逐渐转暖近期物管行业发布业绩显示营收回暖稳中有升我们认为优秀的物管企业将凭借着规模经济注定重新建立资金募集使用的良性循环市场上的物管企业尚未形成足够高的业务体量的护城河考虑到部分物业公司与母公司共享品牌不具有独立性的风险我们认为当母公司品牌出现瑕疵时也增大了相关联的物管公司获得消费者信任的困难建立物管公司与房开脱钩的独立市场化运作模式可能是未来物管公司构建自身品牌规模的优势推荐华润万象生活建议关注招商积余新大正3房地产经纪行业强监管下房地产中介行业需寻求新突破在房地产市场下行趋势下高度依赖于房地产市场的中介行业在近半年来不再火热在房地产经纪行业的主要阵地二手房交易市场方面20城二手房2022年11月累计成交6095万平同比384从长期看2021年下半年以来二手房个人交易系统的不断完善也给中介机构带来更多挑战在行业有转暖迹象的背景下中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业以及房地产中介区域龙头建议关注我爱我家415东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报表1上市公司盈利预测与估值20230113总市值归母净利润亿元PE倍公司代码公司名称亿元20212022E2023E2024E20212022E2023E2024E001979SZ招商蛇口1100103729103958911024106012081147998600048SH保利地产1895273881830329771315726921035637600000002SZ万科A218422524241172623927987970906832780600383SH金地集团445941098871048111169473450424398601155SH新城控股495125989264957110149393534517488002244SZ滨江集团333302737164354517910998957646422007HK碧桂园804267971489914605161653005405514980688HK中国海外发展2364401554060141953458945895825645150884HK旭辉控股集团12376135121510254841612402412241109HK华润置地2756324013343836954419648518247466570960HK龙湖集团1570238542529828206329276586215574773319HK雅生活服务12323082235259430755335514744001755HK新城悦服务625255728201077118610897605792869HK绿城服务161846809960112319021990167714341209HK华润万象生活85517252181283936664954391830102331数据来源Wind东吴证券研究所备注1表中带上市公司盈利预测来自于东吴证券研究所预测其他标的盈利预测采用Wind一致预期2表中所有港股数据已经经过汇率换算2023年1月13日1港元08617元人民币515东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报2房地产基本面与高频数据21房产市场情况上周新房销售各有升降北京上海广州深圳新房成交面积环比分别为63-231349从新房成交看上周60城新房成交面积3932万平环比189同比-1222023年1月1日-1月13日累计成交65735万平同比-1002023年累计成交65735万平同比-100上周60城新房成交套数34万套环比172同比-1152023年1月1日-1月13日累计成交56万套同比-912023年累计成交56万套同比-91图160城新房成交套数图260城新房成交面积700003508003503006000070030025025060050000200200400001505001501004001003000050300502000000-5020010000-50-100100-1000-150202210072022101420221021202210282022110420221111202211182022112520221202202212092022121620221223202212302023010620230113202209300-15020230113202209302022100720221014202210212022102820221104202211112022111820221125202212022022120920221216202212232022123020230106套数套环比右同比右面积万方环比右同比右数据来源Wind东吴证券研究所数据来源Wind东吴证券研究所从二手房成交看上周20城二手房成交面积1594万平环比343同比1092023年1月1日-1月13日累计成交2729万平同比1182023年累计成交27289万平同比118上周20城二手房成交套数12万套环比56同比4362023年1月1日-1月13日累计成交27万套同比3232023年累计成交27万套同比323图320城二手房成交套数图420城二手房成交面积2000020020020018000180150150160001601400010014010012000501205010000100080008006000-5060-50400040-100-1002000200-150202210212022123020221007202210142022102820221104202211112022111820221125202212022022120920221216202212232023010620230113202209300-15020221202202209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