事项：
　　1月13日，据新华社报道，为贯彻落实中央经济工作会议部署，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟重点推进21项工作任务，引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。
　　国信地产观点：1）该方案是对前期部署的细化落实，针对优质房企出台全面帮扶措施。2）“三线四档”规则完善，解除绿档房企融资额增长束缚，释放发展潜力。3）通过优化政策激活合理需求，加大保交楼力度，房地产销售稳定可期。4）投资建议：重申地产股趋势性大机会，后续政策放松将持续演绎，强烈建议买入。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、万科A、金地集团、招商积余。4）风险提示：①后续政策落地不及预期；②疫情等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。
　　风险提示：
　　1、后续政策落地不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。

研究报告全文：证券研究报告2023年01月16日改善优质房企资产负债表计划行动方案点评超配多管齐下纾解风险助力优质房企释放发展潜力行业研究行业快评房地产投资评级超配维持评级证券分析师任鹤010-88005315renheguosencomcn执证编码S0980520040006证券分析师王粤雷0755-81981019wangyueleiguosencomcn执证编码S0980520030001证券分析师王静021-60893314wangjing20guosencomcn执证编码S0980522100002事项1月13日据新华社报道为贯彻落实中央经济工作会议部署有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况有关部门起草了改善优质房企资产负债表计划行动方案拟重点推进21项工作任务引导优质房企资产负债表回归安全区间推动行业向新发展模式平稳过渡国信地产观点1该方案是对前期部署的细化落实针对优质房企出台全面帮扶措施2三线四档规则完善解除绿档房企融资额增长束缚释放发展潜力3通过优化政策激活合理需求加大保交楼力度房地产销售稳定可期4投资建议重申地产股趋势性大机会后续政策放松将持续演绎强烈建议买入我们看好三条主线久经考验的优质房企接近上岸的困境反转型标的受地产拖累的物业板块核心推荐保利发展万科A金地集团招商积余4风险提示后续政策落地不及预期疫情等因素致行业基本面超预期下行房企信用风险事件超预期冲击评论该方案是对前期部署的细化落实针对优质房企出台全面帮扶措施当前努力促进房地产与金融正常循环是金融部门的工作重点之一继2022年12月16日中央经济工作会议部署要求有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况后2023年1月10日人民银行银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会明确要实施改善优质房企资产负债表计划因此1月13日提出的改善优质房企资产负债表计划行动方案是对前期部署的细化落实央行副行长宣昌能表示方案设定了优质房企条件包括专注主业合规经营资质良好以及具有一定系统重要性并没有具体名单由金融机构自主把握方案将重点推进资产激活负债接续权益补充预期提升四个方面共21项工作任务这些任务中既包括抓好已经出台政策的落实也包括设立全国性资产管理公司专项再贷款设立住房租赁贷款支持计划等一系列新举措三线四档规则完善解除绿档房企融资额增长束缚释放发展潜力方案明确将完善2020年8月提出的针对30家试点房企的三线四档规则在保持规则整体框架不变的基础上完善部分参数设置实质上放松对有息负债年增速的控制要求该措施与合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期一起标志着近两年制约房企融资额度的两大重磅政策均官宣调整此前受制于有息负债年增速不得超过15的绿档房企将有望抓住融资窗口调整负债结构发展潜力极大释放2022年1-12月房企非银融资累计发行总额8655亿元累计同比-5012月单月房企非银融资发行总额656亿元单月同比-32环比41其中信用债海外债信托ABS环比分别810102其中12月房企非银融资发行额之中信用债的占比较11月提升14pct至63这说明11月出台的第二支箭民企发债融资支持效果初显信用风险继续缓释我们相信三线四档规则的优化效果也将逐渐反映在房企融资数据改善上请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容1证券研究报告图1房企非银融资单月发行总额及同环比图2房企非银融资单月发行额的类别构成资料来源中指研究院国信证券经济研究所整理资料来源中指研究院国信证券经济研究所整理图3房企非银融资发行总额当年累计同比图4分类别房企非银融资发行额累计同比资料来源中指研究院国信证券经济研究所整理资料来源中指研究院国信证券经济研究所整理通过优化政策激活合理需求加大保交楼力度房地产销售稳定可期销售回暖是地产行业危机的根本药方而当前销售不振也影响房企的投资意愿2022全年百强房企销售面积同比-4230城商品房成交面积同比-272022全年300城住宅用地单月成交面积同比-31成交溢价率一直保持低位因此方案提到通过优化政策激活合理需求加大保交楼力度稳定房地产销售压实企业瘦身自救责任支持优质房企通过并购提升资产质量着力改善经营性现金流保交楼方面方案将加快新增1500亿元保交楼专项借款投放设立2000亿元保交楼贷款支持计划加大保交楼专项借款配套融资力度强化保交楼司法保障这将有力消除居民对于购买期房烂尾的担心此外方案还将设立1000亿元住房租赁贷款支持计划支持部分城市试点市场化批量收购存量住房作为租赁住房供给这也将缓解部分城市商品住宅的库存去化压力请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容2证券研究报告图5百强房企单月销售额及当年累计同比图630城商品房累计成交面积同比资料来源克而瑞国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理图7300城住宅用地单月成交面积及当年累计同比图8300城住宅用地当月成交溢价率资料来源中指研究院国信证券经济研究所整理资料来源中指研究院国信证券经济研究所整理投资建议重申地产股趋势性大机会后续政策放松将持续演绎强烈建议买入我们看好三条主线久经考验的优质房企接近上岸的困境反转型标的受地产拖累的物业板块核心推荐保利发展万科A金地集团招商积余风险提示1后续政策落地不及预期2疫情等因素致行业基本面超预期下行3房企信用风险事件超预期冲击请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容3证券研究报告相关研究报告首套房贷利率政策动态调整长效机制点评-阶段性政策转为长效机制后续政策放松有望持续演绎2023-01-062022年土地市场观察与展望-整体低迷分化加剧料将底部企稳2023-01-01房地产行业2023年1月投资策略-基本面复苏缓慢政策加码预期不变2023-01-01统计局11月房地产数据点评-基本面受疫情冲击持续承压需求端政策加码预期不变2022-12-16房地产行业专题-把握政策历史性机遇迎接房地产行业新生华夏中证全指房地产ETF投资价值分析2022-11-30请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解通过合理判断并得出结论力求独立客观公正结论不受任何第三方的授意或影响作者在过去现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬特此声明国信证券投资评级类别级别说明买入股价表现优于市场指数20以上股票增持股价表现优于市场指数10-20之间投资评级中性股价表现介于市场指数10之间卖出股价表现弱于市场指数10以上超配行业指数表现优于市场指数10以上行业中性行业指数表现介于市场指数10之间投资评级低配行业指数表现弱于市场指数10以上重要声明本报告由国信证券股份有限公司已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格制作报告版权归国信证券股份有限公司以下简称我公司所有本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式使用复制或传播任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准本报告基于已公开的资料或信息撰写但我公司不保证该资料及信息的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断在不同时期我公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态我公司可能随时补充更新和修订有关信息及资料投资者应当自行关注相关更新和修订内容我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策本报告仅供参考之用不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请在任何情况下本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任证券投资咨询业务的说明本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格证券投资咨询是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动接受投资人或者客户委托提供证券投资咨询服务举办有关证券投资咨询的讲座报告会分析会等在报刊上发表证券投资咨询的文章评论报告以及通过电台电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务通过电话传真电脑网络等电信设备系统提供证券投资咨询服务中国证监会认定的其他形式发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式指证券公司证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向客户发布的行为证券研究报告国信证券经济研究所深圳深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编518046总机0755-82130833上海上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编200135北京北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编100032