研究报告全文：证券研究报告化解优质头部房企风险二手房成交增长延续房地产及物管行业周报2023年W2202317-2023113行业评级看好2023年1月15日分析师杨凡邮箱yangfan02stockecomcn电话13916395118证书编号S1230521120001本周核心观点政策面央行银保监会实施改善优质房企资产负债表计划多地需求端放松态势延续中央1央行银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会明确坚持房子是用来住的不是用来炒的定位有效防范化解优质头部房企风险实施改善优质房企资产负债表计划聚焦专注主业合规经营资质良好具有一定系统重要性的优质房企2住建部提出加快住房公积金数字化发展构建一体化云平台体系按照构建全国一体化政务云平台体系要求建设全国住房公积金云平台逐步实现与各地住房公积金云平台的互联互通集约共享提升云平台支撑能力各地1南昌市改善房企融资政策预计为相关房地产企业签约授信355亿元2武汉市推行二手房带押过户3东莞市调整首付比例首套下调为20利率下限为414长沙武汉市调整限购合政策增加购房指标5盐城桂平市发布购房补贴政策给予契税减免5大连济南台州等多个城市发布公积金调整政策增加公积金贷款额度公积金阶段性支持等政策基本面本周新房成交面积同环比均下降二手房成交面积同环比均上升其中环比增幅表现亮眼30大中城市商品房成交面积319万平环比-98环比较上周下降68pct同比-219同比较上周下降336pct新房市场分线城市来看本周一95二三线城市环比均下降一二线城市同比增速由正转负18城二手房成交面积147万平环比441环比增速较上周上升448pct同比35同比增速较上周下降371pct二手房市场分线城市来看本周一二三线城市环比均下降同比增速均降低添加标题板块行情SW房地产下降165房地产跑输大盘400pct表现弱于大市恒生地产建筑业上涨356跑输大盘475pct表现弱于大市恒生地产建筑业本周收益率排名8恒生物业服务及管理下降320恒生物业服务及管理跑输大盘676pct表现弱于大市本周观点本周央行银保监会重点针对发布优质企业资产负债表改善计划多角度支持优质房企我们认为供给端各项政策落地速度及支持力度预期有所提升有助于修复行业信心未出险房企的经营风险有望继续降低本周新房成交数据环比降低我们认为主要因为元旦节过后集中备案的影响减弱所致二手房成交数据环比增长率先复苏趋势延续下周末将进入春节期间往年返乡置业是春节期间购房主力支撑我们认为当前全国范围内多地房价下行叠加返乡置业热度持续多年需求可能有所透支预计2023年春节返乡置业热度较往年将有所降低我们认为1地产需求修复节奏上会在2023年5-6月出现成交量修复2需求端及供给端政策预计将持续至2023年全年房企受益政策程度在2023年会更加分化因此优质房企集合政策利好偏向和基本面修复利好偏向估值有望继续提升继续看好2023年两类房企跑出Alpha1头部优质房企穿越周期确定性强定增有望率先通过优化资产负债表保利发展招商蛇口万科A金地集团中国海外发展华润置地绿城中国2中型和地域性稳健类公司华发股份建发股份滨江集团天健集团越秀地产房地产交易量修复利好中介公司贝壳竣工率先修复利好物业公司2023年业绩修复重点推荐中海物业保利物业2风险提示房企开发资金到位速度不及预期融资实质进展不及预期01地产板块目录02物业板块CONTENTS03公司公告301地产板块401本周行情回顾地产板块本周202317-2023113沪深300上涨235SW房地产下降165房地产跑输大盘400pct表现弱于大市从SW一级各板块表现来看本周非银金融板块领涨房地产本周收益率排名第25表现位于低水平本周恒生指数上涨356恒生地产建筑业下降119跑输大盘475pct表现弱于大市从恒生综指各板块表现来看本周医疗保健业板块领涨恒生地产建筑业本周收益率排名8图本周A股申万一级行业各板块涨跌幅图本周H股恒生指数行业各板块涨跌幅图本周A股房地产板块估值申万房地产PETTM本周H股房地产板块估值恒生房地产PETTM5资料来源Wind浙商证券研究所01本周行情回顾地产个股涨跌幅本周202317-2023113房地产重点跟踪标的中A股标的中有3家公司上升其中表现前5的公司为招商蛇口410我爱我家226滨江集团019新城控股-179和天健集团-180H股标的中有5家公司上升其中表现前5的公司为越秀地产281华润置地238碧桂园175美的置业094和龙光集团07图本周A股重点跟踪地产个股涨跌幅图本周H股重点跟踪地产个股涨跌幅6资料来源Wind浙商证券研究所01重点公司估值情况-AH股地产板块市值年初收盘价最新收盘价年内累计涨每股收益元每股PE倍代码公司简称亿元元元幅2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E000002SZ万科A2101182018783194209225243968900835772600048SH保利发展1895151315835229232254691683623001979SZ招商蛇口11001263142113116110122149122512951163951600383SH金地集团4451023985-4208212226240474465436411000069SZ华侨城A44753354520470400520541153137410501015601155SH新城控股495205021957559431448471393509490466000402SZ金融街152525508-3055057061067924884830753002244SZ滨江集团3338831069210971201411651102887756646000961SZ中南建设862192253-089-254000031SZ大悦城156376365-300301201501612167294424502268000656SZ金科股份100191187-2061075066069307251282272600325SH华发股份21290699910134163176192746613567520000090SZ天健集团1025465460096122142163568449385336600376SH首开股份144569557-2019022042添加标题066297925751322844均值16741096865760市值年初收盘价最新收盘价年内累计涨每股收益元每股PE倍代码公司简称亿港元港元港元幅2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E0081HK中国海外宏洋集团12333934521481321341441892122091950123HK越秀地产3409451098161161321491747676765965110688HK中国海外发展23642060216053673643824144774804584230817HK中国金茂23616817750370410490553883522932610884HK旭辉控股集团12311011870920520520541041821841770960HK龙湖集团15702430250034054164595215004864413891109HK华润置地27563575386584544675155786906706085411238HK宝龙地产72157173101450971908HK建发国际集团4062275233532542623384187457235594521918HK融创中国2504584580-8272007HK碧桂园80426729191220550540581934264364083377HK远洋集团8810911560362603900HK绿城中国3051140120461312072552907444713823363990HK美的置业175120412947304219219218345478479482均值4424944443987资料来源Wind浙商证券研究所01本周政策速递方式时间部门城市细节详述人民银行银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会会议明确坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡要有效防范化解优质头部房企风险实施改善优质房企资产负债表计划聚焦专注主业合规经营资质良好具央行银1月10日有一定系统重要性的优质房企开展资产激活负债接续权益补充预期提升四项行动综合施策改善优质房企经营性保监会和融资性现金流引导优质房企资产负债表回归安全区间会议强调要配合有关部门和地方政府扎实做好保交楼保民生保稳定中央各项工作住房和城乡建设部发布关于加快住房公积金数字化发展的指导意见提出加快住房公积金数字化发展搭建数字化发展总体框架1月10日住建部搭建统分结合集约高效的全国住房公积金数字化发展总体框架构建一体化云平台体系按照构建全国一体化政务云平台体系要求建设全国住房公积金云平台逐步实现与各地住房公积金云平台的互联互通集约共享提升云平台支撑能力依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭购买商品住宅实施细则明确依法生育两个及以上子女的长沙市户籍家庭符合二孩及1月12日长沙以上家庭购房政策认定条件的可在原有家庭限购2套的基础上增加1套购房指标调整限购政策武汉二环外不限购政策延期取消容缺办理外来购房资格的阶段性政策同时取消房交会期间维修基金及万元家电包优惠措施二环1月13日武汉各以内仍执行此前限购政策仍需提供相应社保或个税证明地东莞市全市执行的住房信贷政策调整为对首次购买住房无房屋登记信息且无购房贷款记录的居民家庭贷款最低首付款比例为因20利率下限为LPR-20BP即41对购买首套房无房屋登记信息有购房贷款记录的居民家庭贷款最低首付款比例调整首付1月10日东莞为30利率下限LPR-20BP即41对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭为改善居住条件再次申请贷款购买商城比例施品住房执行首套房贷款政策对拥有一套住房购房贷款未结清的再次贷款购买第二套住房的居民家庭贷款最低首付款比例为30利率下限为LPR60BP即49策改善房企南昌市金融支持房地产业发展推进会暨战略合作签约仪式于9日举行有15家金融机构与13家房地产企业代表现场签署战略合作协议1月12日南昌融资预计为相关房地产企业签约授信355亿元二手房政关于推行二手房带押过户深化登记金融协同服务工作的通知在二手房交易过程中卖方不需要先归还原有房贷即可完成过1月11日武汉策户登记买方可带抵押过户获取金融贷款8资料来源各省市住房和城乡建设局官网及微信公众号浙商证券研究所01本周政策速递方式时间部门城市细节详述关于调整住房公积金使用政策的通知实施多子女家庭使用住房公积金支持政策在该市购买首套自住住房的多子女家庭1月9日大连单人或双人最高贷款额度在当期最高贷款额度基础上提高20万元取消贷款额度不超过借款人贷款申请时住房公积金账户存储余额的15倍限制关于支持多子女家庭使用住房公积金贷款的通知对符合国家生育政策生育的多子女家庭在亳州市购买新建商品住房且首1月10日亳州次申请住房公积金贷款的贷款最高额度可按家庭当期最高贷款额度限额上浮10万元确定上浮后的贷款额度不得超过亳州市规定的公积金贷款额度上限丹东市个人住房公积金贷款管理实施细则丹东市申请个人住房公积金贷款最高贷款额度为80万元购买首套商品住房公积金贷款额度不得超过所购住房价格的80申请公积金贷款购买首套商品住房首付比例不低于20已结清前次住房公积金贷1月11日丹东各调整住房公款为改善条件再次购买商品住房申请贷款的首付比例不低于40借款申请人及共同申请人中有两人及以上正常缴存住房公积金政策积金的其最高贷款额度为80万元借款申请人及共同申请人只有一人正常缴存住房公积金的其最高贷款额度为50万元地关于二孩及以上家庭住房公积金政策实施细则二孩的缴存职工家庭申请住房公积金贷款购买首套自住住房的一人缴存因住房公积金的职工家庭最高可贷额度提高至60万元两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷额度提高至90万元三孩及1月11日济南城以上的缴存职工家庭申请住房公积金贷款购买首套自住住房的一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷额度提高至60万元施两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷额度提高至100万元策台州实施公积金阶段性支持政策首付比例方面贷款申请人含共同申请人首次或第二次申请住房公积金贷款的首付比例分1月13日台州别为20和30贷款额度方面缴存职工单方或夫妻双方正常缴存住房公积金的最高贷款额度分别为50万元和100万元三孩家庭住房公积金贷款额度上浮20即最高可贷款120万元盐城市继续延续市区房八条购房补贴政策2个月至2023年2月28日在盐来盐大专及以上学历人才或2016年1月1日后生育二孩的家庭购买新建商品住房的给予所缴纳契税50的一次性购房补贴最高不超过3万元2021年5月31日后生育三孩及以1月12日盐城上的家庭符合现行生育政策购买新建商品住房的给予所缴纳契税100的一次性购房补贴最高不超过6万元给予安家落户购房补贴在市区就业创业并缴纳社保满1个月以上的人员购买新建商品住房的给予购房网签合同总价15的购房补贴购房补贴最高不超过3万元1月13日桂平购房节活动期间1月14日至2月5日出台了在桂平市辖区内购买商品住房可享受全额财政契税补贴的支持政策9资料来源各省市住房和城乡建设局官网及微信公众号浙商证券研究所01新房市场30大中城市本周202316-202311230大中城市商品房成交面积319万平环比-98环比较上周下降68pct同比-219同比较上周下降336pct分线城市来看本周一二三线城市环比均下降一二线城市同比增速由正转负1一线城市商品房成交面积82万平环比-6由正转负较上周下降361pct同比-1由正转负较上周下降50pct2二线城市商品房成交面积173万平环比-14较上周下降18pct同比-34由正转负跌幅较上周增加433pct3三线城市商品房成交面积65万平环比-2较上周上升20pct同比3本周较上周下降314pct图2022W43-2023W230城商品房周度成交面积和同比图2022W43-2023W2一线城市商品房周度成交面积和同比图2022W43-2023W2二线城市商品房周度成交面积和同比图2022W43-2023W2三线城市商品房周度成交面积和同比10资料来源Wind浙商证券研究所注二线城市样本为天津成都杭州南京青岛苏州厦门大连武汉南昌福州长春长沙哈尔滨01新房市场30大中城市对比历史三年成交数据本周30大中城市商品房成交面积处于近4年同期低位截至2023年1月12日30大中城市商品房累计成交面积673万平同比-726累计同比跌幅下降212pct图2020-2023年30大中城市商品房周度成交面积情况万平11资料来源Wind浙商证券研究所01新房市场重点城市商品住宅成交情况表本周重点城市本周商品住宅成交情况本周成交面积上周成交面积23年累计成交面积城市周环比周同比累计同比万平万平万平北京209138513034621上海400532-25-79328一线城市广州146155-6-3301-12深圳613954-25100-37杭州31725624-30572-18南京122165-26-51287-27苏州118144-18-51263-37宁波55518-44106-20无锡3577-54-38112-20惠州52374223添加标题89-3佛山124178-30-1530218二线城市珠海4343-77福州513260-782-20武汉398539-263993730成都3753459-54721-35青岛172262-34-1343422大连160712024济南17416188133426扬州341888-1553-26嘉兴温州39941871323441169三四线城市金华江阴262215-13484连云港12资料来源Wind浙商证券研究所注珠海202316-2023112嘉兴20221124-2023112连云港2022106-2023112金华20221223-2023112数据缺失01新房市场重点城市政策放松前后周平均成交量截至2023年1月12日21个重点监测的已放松四限政策的重点城市中17城需求出现修复政策放松后商品房周度平均成交量已超过政策放松前的水平需求修复的城市数量较上周持平上述21个四限政策放松城市中10个城市近四周平均成交量环比远四周出现改善同上周持平其中武汉环比1226兰州环比1052郑州环比1000广州环比598苏州环比457图2022-2023年21个放松四限政策的重点城市的政策放松前后周平均成交量对比截至2023年1月12日图2022-2023年21个放松四限政策的重点城市的近四周平均成交量及环比情况截至2023年1月12日13资料来源中指院Wind浙商证券研究所括号内为各城市的首个重要四限政策放松时间01二手房市场18城重点城市本周202316-202311218城二手房成交面积147万平环比441环比增速较上周上升448pct同比35同比增速较上周下降371pct分线城市来看本周一二三线城市环比均上升一三线城市同比降幅扩大1一线城市成交面积27万平环比214由负转正较上周上升284pct同比-195降幅较上周下降43pct2二线城市成交面积115万平环比487较上周上涨457pct同比122较上周下降652pct3三线城市成交面积6万平环比918较上周上升1237pct同比-157较上周下降85pct图2022W43-2023W218城二手房周度成交面积和同比图2022W43-2023W218城中一线城市二手房周度成交面积和同比图2022W43-2023W218城中二线城市二手房周度成交面积和同比图2022W43-2023W218城中三线城市二手房周度成交面积和同比14资料来源Wind浙商证券研究所01二手房市场18城重点城市对比历史三年数据本周18城二手房成交面积处于202020212022年的下游水平2023年截至1月12日18城二手房累计成交面积3521万平同比2230同比增速较上周下降371pct图2020-2023年18城二手房周度成交面积情况万平添加标题15资料来源Wind浙商证券研究所01土地市场全国100大中城市截至2023年1月8日全国100大中城市土地供应面积805万平环比-57同比-19土地成交面积920万平环比-80同比5溢价率37分线城市来看1一线城市土地成交面积24万平环比-65同比-26土地成交溢价率02二线城市土地成交面积291万平环比-79同比41土地成交溢价率313三线城市土地成交面积604万平环比-81同比-6土地成交溢价率50图2022-2023年全国100大中城市土地市场周度变化图一线城市土地市场图二线城市土地市场图三线城市土地市场图各线城市土地市场周溢价情况16资料来源Wind浙商证券研究所注统计口径为一周内通过一般出让方式招标拍卖挂牌成交的土地总面积01土地市场全国100大中城市累计数据来看截至2023年1月8日全国100大中城市2023年土地累计供应面积2673万平同比-20累计成交面积5497万平同比492021W22022年W2累计土地成交面积分别为6226万平3689万平2022W2基数位于2021-2023年同期数据最低值故2023年W2累计同比涨幅较高分线城市来看1一线城市土地累计成交面积92万平累计同比-48同比增速较上周上升5pct2二线城市土地累计成交面积1694万平累计同比63较上周下降5pct3三线城市土地累计成交面积3711万平累计同比50较上周下降20pct图2022W25-2023W2全国100大中城市土地市场周度累计同比图2022W25-2023W2各线城市土地市场周度累计同比17资料来源Wind浙商证券研究所01本周房企境内境外发债情况发行面额发行人发行日期利率期限年类型亿元苏州高新2023-1-93245049超短期融资债券光明地产2023-1-106488049超短期融资债券淮安新城2023-1-101409025超短期融资债券境内债华侨城2023-1-12153一般中期票据华润置地2023-1-1315049超短期融资债券鲁商集团2023-1-135074超短期融资债券越秀地产2023-1-92043有担保票据境外债景业名邦2023-1-13152美元95优先票据18资料来源Wind浙商证券研究所02物业板块Partone1902本周物业行情AH本周202317-2023113恒生指数上涨356恒生物业服务及管理下降320恒生物业服务及管理跑输大盘676pct表现弱于大市个股表现来看重点跟踪标的本周有10家公司上升其中表现前5的公司为远洋服务806滨江服务741中海物业615越秀服务377和佳兆业美好299图本周AH股重点跟踪物业个股涨跌幅20资料来源Wind浙商证券研究所