事件描述
　　近日，据新华社消息，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟重点推进21项工作任务，引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡，在保交楼、稳定优质房企融资、完善金融政策等方面均有积极表态。
　　事件评论
　　房企资产负债表优化路线逐步清晰，市场化原则下供给侧优化仍将延续。自中央经济工作会议明确提及“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”之后，改善优质房企资产负债表一直是市场关注焦点。继前期信贷、债权、股权等“三支箭”之后，监管层更加系统性的资产负债表优化路线逐步清晰。行动方案聚焦专注主业、合规经营、资质良好，尤其是其中经营规模较大、覆盖区域较广，具有一定系统重要性的优质房企，重点推进“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面共21项工作任务，改善优质房企现金流，引导资产负债表回归安全区间。需留意的是，方案只设定了优质房企条件，没有具体名单，由金融机构自主把握，本质还是市场化思路；相关认定标准也表明政策只是对优质头部房企的帮扶，而非对行业尤其前期高杠杆出险房企的普遍救助，彰显了行业践行新发展模式、不会重回老路的决心，供给侧格局加速优化逻辑持续得以强化。
　　四项行动提供全面支持，抓好前期存量政策落实的同时亦不乏增量政策。“资产激活”重在支持合理需求、保交楼、稳销售、压实企业责任、提升资产质量等，着力改善经营性现金流。行动方案明确加快新增1500亿元保交楼专项借款投放、设立2000亿元保交楼贷款支持计划、加大保交楼专项借款配套融资力度；设立全国性金融资产管理公司专项再贷款；设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房。“负债接续”着力从存量和增量入手，加大贷款、债券、资管等多渠道融资支持力度，保持优质房企融资性现金流稳定。方案新提及“研究银行向优质房企集团提供贷款，合理满足集团层面流动资金需求；支持境外债务依法偿付，提供外汇管理等政策支持”，贷款支持或将从项目层面向集团补流进阶，内保外贷有望继续提速。此外，前期境外债务偿还存在困难的旭辉近期拿到中债增的保函，债务支持名单或有望扩容。“权益补充”在“第三支箭”外，也新提及“发展公司制房地产投资信托基金”，优质房企资产负债结构有望持续优化；近期头部央企与部分优质地方国企积极参与再融资，供给侧优化进程有望提速。“预期提升”是手段更是目的，伴随房地产金融政策不断完善（如优化“三线四档”），购房者、金融机构对房企预期将逐步修复，需求压制因素也将缓释，行业有望回归正循环。
　　政策更加重视预期引导，供给侧之外需求侧亦有望加速推进。2023年政策端与上年最大的区别在于，更注重政策宣传和预期引导，供给侧资产负债表优化方案除了具体的举措之外，把“预期提升”放在突出位置，有助于打破过往制约政策效果的关键矛盾——预期下行。单纯供给侧政策更多解决的是托底的问题，行业真正企稳向上离不开需求侧发力，后续需求侧政策亦有望提速。预计今年有可能看到结构性复苏，进而总量需求逐步趋稳。
　　风险提示
　　1、政策落地及见效时点有不确定性；
　　2、民营房企信用修复进展低于预期。