需求侧：2022年居民新增存款17.8万亿，新增贷款3.8万亿
　　22年12月，居民部门新增存款28903亿元，同比增加10011亿元，环比增加6403亿元；全年居民部门累计新增存款17.8万亿元，同比增加79400亿元（+80.2%）。12月新增信贷14000亿元，同比增加2700亿元，环比增加1900亿元；其中居民短贷新增-113亿元，同比减少270亿元，环比减少638亿元；居民中长贷新增1865亿元，同比少增1693亿元，环比减少238亿元。全年新增居民中长贷2.75万亿元，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约12.9%。截至12月20日，全国首/二套房按揭利率下限分别为4.10%/4.90%。103个重点城市主流首/二套房贷利率为4.09%/4.91%，主流银行平均放款周期28天。
　　供给侧：增信债权工具加速落地，优质民企合理融资需求得到有序支持
　　22年12月房企境内外合计发债506亿元，环比+38.1%，同比+11.0%，单月净融资-51亿元。其中境内债单月发行504亿元，单月净融资39亿元；境外发债规模回落，单月发行2亿元，单月净融资额约-90亿元。具体来看，主流国央企仍保持相对畅通融资渠道；而在央行支持下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，截至12月31日，（不完全统计）已有8家房企披露申请“第二支箭”储架式注册发行，合计额度达1210亿元。自11月29日龙湖集团融资支持工具首单成功发行后，12月美的、金辉、碧桂园及新城加速推进。22年9/10/11月，抵押补充贷款（PSL）当月分别新增1082/1543/3675亿元，为“保交楼”提供有力的资金保障。截至22年末，PSL余额为3.15万亿元，同比增长12.5%。
　　民企存量债务展期及重组方面，华夏幸福、融创中国、阳光城涉及已到期债券（或部分）本金以及（或）应计利息商议展期和债务重组的情况。
　　截至23年1月11日，C-REITs产品已增至24只。从上市日到至今的二级市场收益情况来看，除平安广州广河、中金安徽交控及华夏中国交建高速REIT破发外，其他产品全部实现正收益，其中9只股价（截至23-1-11）较上市首日涨幅超20%，平均录得涨幅14.6%。中证估值方面，截至23年1月11日，周内房地产板块的仓储物流、产业园及保障房公募REITs产品的中证估值价格整体呈上升趋势，REITs估值均值为3.52元，较上周同期均值上涨0.04元；估值收益率方面，14只REITs中证估值收益率较上周同期均值上行3.98BP，达6.35%。
　　投资建议：2022年地产行业政策面友好，多方释放积极信号，明确提出房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。疫情管控优化，房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显，投资建议关注三条主线：1）持续看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）持续看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，推荐万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，推荐华润置地、上海临港等。
　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。

研究报告全文：2023年1月13日行业研究2022年居民新增存款18万亿12月房企境内债明显放量光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告2022年12月要点房地产地产开发需求侧2022年居民新增存款178万亿新增贷款38万亿增持维持22年12月居民部门新增存款28903亿元同比增加10011亿元环比增加6403亿元全年居民部门累计新增存款178万亿元同比增加79400亿元作者80212月新增信贷14000亿元同比增加2700亿元环比增加1900分析师何缅南亿元其中居民短贷新增-113亿元同比减少270亿元环比减少638亿元执业证书编号S0930518060006居民中长贷新增1865亿元同比少增1693亿元环比减少238亿元全年新021-52523801hemiannanebscncom增居民中长贷275万亿元新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约129截至12月20日全国首二套房按揭利率下限分别为410490103个重联系人周卓君点城市主流首二套房贷利率为409491主流银行平均放款周期28天021-52523855zhouzjebscncom供给侧增信债权工具加速落地优质民企合理融资需求得到有序支持22年12月房企境内外合计发债506亿元环比381同比110单月净行业与沪深300指数对比图融资-51亿元其中境内债单月发行504亿元单月净融资39亿元境外发债规模回落单月发行2亿元单月净融资额约-90亿元具体来看主流国央企仍保持相对畅通融资渠道而在央行支持下交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具截至12月31日不完全统计已有8家房企披露申请第二支箭储架式注册发行合计额度达1210亿元自11月29日龙湖集团融资支持工具首单成功发行后12月美的金辉碧桂园及新城加速推进22年91011月抵押补充贷款PSL当月分别新增108215433675亿元为保交楼提供有力的资金保障截至22年末PSL余额为315万亿元同比增长125民企存量债务展期及重组方面华夏幸福融创中国阳光城涉及已到期债券或部分本金以及或应计利息商议展期和债务重组的情况截至23年1月11日C-REITs产品已增至24只从上市日到至今的二级市场收益情况来看除平安广州广河中金安徽交控及华夏中国交建高速REIT破发外其他产品全部实现正收益其中9只股价截至23-1-11较上市首日涨幅超20平均录得涨幅146中证估值方面截至23年1月11日周内房地产板块的仓储物流产业园及保障房公募REITs产品的中证估值价格整体呈上升趋势REITs估值均值为352元较上周同期均值上涨004元估值收益率方面14只REITs中证估值收益率较上周同期均值上行398BP达635投资建议2022年地产行业政策面友好多方释放积极信号明确提出房地产资料来源Wind金融化泡沫化势头得到实质性扭转房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局供给侧来看多部委相继表态通过信贷债券股权多种方相关研报式综合协同三箭连珠执行层面的可操作性大幅提升有力提振了行业信20230106建立首套房贷利率动态调整机制常心需求侧来看5年期LPR连续下调地方政府因城施策引导合理住房态化挂钩房价走势对房贷利率政策的点评需求包括优化认房认贷标准下调首付比例及按揭利率等政策利好频发20221227确保房地产市场平稳发展防范化解供给侧信用风险出清促需求实质性升温疫情管控优化房地产供需回暖可期优质头部房企风险对2022中央经济工作会议房地产相关内容的点评资本市场关注度提升明显投资建议关注三条主线1持续看好核心城市土储20221225多城增加两集中供地批次主流充裕信用优势显著品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升推荐房企拿地仍维持谨慎百城土地成交月度跟保利发展招商蛇口中国金茂中国海外发展等2持续看好先发布局多元踪报告2022年11月赛道注重运营升维第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企推荐万科20221215房地产公募REITs将成为新发展模式的重要抓手对扩大内需战略规划纲要A万科企业龙湖集团新城控股等3关注存量资产资源丰富质地优异20222035年房地产相关内容的点评管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率推荐华润置地上海临港等20221214增信债权工具有效落地商业不动产REITs研究加速光大证券房地产行业流动性风险分析房地产行业宽松政策推进不及预期风险房地产市场需求不及预期风及公募REITs跟踪报告2022年11月险房地产企业项目竣工不及预期风险房地产企业多元化业务经营不佳风险等敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告房地产目录1重点政策跟踪42需求侧2022年居民新增存款178万亿新增贷款38万亿721居民新增存款情况及主要数据图表722居民新增贷款情况及主要数据图表73供给侧增信债权工具加速落地优质民企合理融资需求得到有序支持1031房企融资情况及主要数据图表1132主流房企融资情况和存量债券跟踪154房地产行业公募REITs情况跟踪185投资建议206风险分析21附录重点上市公司列表22敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告房地产图目录图1居民部门新增人民币存款单月值累计值7图2居民部门新增人民币存款当月变动累计变动7图3居民企业部门新增人民币贷款单月值亿元8图4居民企业部门新增人民币贷款累计值亿元8图5居民部门新增短贷中长贷当月值亿元9图6居民部门新增短贷中长贷当月同比9图7居民部门新增短贷中长贷累计值亿元9图8居民部门新增短贷中长贷累计同比9图9贷款市场报价利率LPR5年10图10房企境内债券单月发行到期净融资亿元12图11房企境内债券累计发行到期净融资亿元12图12房企境内债按类型拆分2015-202212图13内房海外债券单月发行到期净融资13图14内房海外债券累计发行到期净融资13图15房企单季境内发债海外发债境内到期海外到期金额13图16房地产集合信托单月成立规模及同比增速14图17房地产集合信托累计成立规模及同比增速14图18资金信托余额及房地产信托余额截至2022Q314图19房地产信托余额同比及占比截至2022Q314图20MarkitiBoxx债券指数2021年1月1日定基10015图21MarkitiBoxx债券指数2022年1月1日定基10015图22抵押补充贷款PSL当月新增亿元15图23抵押补充贷款PSL期末余额亿元15表目录表1近期房地产需求侧重要政策5表2近期房地产供给侧重要政策5表3近期公募REITs重要政策6表4主流房企境内债发行情况16表5主流房企境外债发行情况17表6优质民企存量债务情况跟踪17表7部分民企的存量债务展期及重组情况跟踪17表8基础设施公募REITs二级市场表现18表9房地产相关REITs估值情况20表10申报审批中公募REITs项目20表11行业重点上市公司的盈利预测估值与评级22敬请参阅最后一页特别声明-3-证券研究报告房地产1重点政策跟踪房地产政策方面2022年从中央到地方的各级政府对房地产行业政策支持力度均较强房地产调控由释放维稳信号步入出台更为积极的支持措施2月24日住建部提出满足合理的改善型购房需求3月5日全国两会支持更好满足合理住房需求4月29日政治局会议定调支持各地从当地实际出发完善房地产政策5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策7月28日政治局会议定调保交楼8月中旬住建部等联合出台措施支持已售逾期难交付住宅项目交付9月23日银保监会相关部门负责人表示房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转9月29日央行银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策对于居民合理购房需求的信贷第一支箭支持力度进一步增强9月30日财政部明确支持居民换购住房个税优惠11月8日在央行支持下交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具以第二支箭支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资11月23日央行及银保监会官方发布金融十六条11月28日证监会官网发布证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问文中提及决定在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施第三支箭此外政策首次提及鼓励优质房企依托符合条件的仓储物流产业园区等资产发行REITs为公募REITs在房地产存量资产上撬动投资价值打开空间22年12月三只箭相关支持政策进一步推进包括12月7日央行提出用好保交楼专项借款和民营企业债券融资支持工具等各项政策加大对房地产企业和建筑企业的贷款投放力度支持房地产市场平稳健康发展12月15-16日中央经济工作会议谈及满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况等12月23日银保监会提出扎实做好保交楼保民生保稳定工作稳定房地产开发贷款投放积极满足优质头部房企合理融资需求做好房地产并购融资支持等23年1月5日央行银保监会发布通知决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制住建部部长接受专访时表态对于购买第一套住房的要大力支持三部委同时发布需求侧居民购房按揭利好22年虽全年5年期以上LPR已下调3次累计下调35bp但就需求端房贷利率放松的直接表态还是近来首次此次提出的建立首套住房商贷利率政策动态调整长效机制较22年9月房贷利率政策突破时间限制引导各地政府在因城施策上用足用好政策工具箱将住房贷款利率政策与新建住房价格走势常态化挂钩基于市场需求动态调整的利率政策预期将更好支持刚性住房需求促进房地产市场平稳健康发展此外此次住建部部长表态为23年需求侧在银行信贷利率支持角度上打开空间部分需求疲软城市预期将通过进一步下调首套房贷利率水平降低居民月供压力释放内需和消费潜力敬请参阅最后一页特别声明-4-证券研究报告房地产公募REITs政策方面我国公募REITs市场建设力度加大2022年年初以来相关支持政策相继推出REITs市场利好不断值得注意的是2022年5月25日国办发布关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见为国家层面首次以书面方式对REITs的重要性进行确认3月18日证监会发文提出正在研究制定基础设施REITs扩募规则5月31日在证监会指导下沪深两市证券交易所制定发布新购入基础设施项目试行支持上市REITs通过扩募等方式收购资产9月末公募REITs首批扩募申请正式启动12月初首批申请扩募的5单REITs同步收到交易所第一轮反馈意见12月8日证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛上提出研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域12月25日国家发改委投资司副司长韩志峰在第七届中国PPP论坛上表示2023年基础设施REITs很可能会进入快速发展期希望到2023年年底基础设施REITS发行能够超过60支总发行规模超过2000亿元表1近期房地产需求侧重要政策时间部门政策事件会议名称主要内容会议指出明年要坚持稳字当头稳中求进继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策加强各类2022-12-06中共中央政治局政治局会议政策协调配合优化疫情防控措施形成共促高质量发展的合力促进居住消费健康发展坚持房住不炒定位加强房地产市场预期引导探索新的发展模式加扩大内需战略规划纲要2022-12-14国务院快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制20222035年支持居民合理自住需求遏制投资投机性需求稳地价稳房价稳预期央行银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制新建商品住宅销售价格环比和同比连2023-01-05央行银保监会续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限住建部部长倪虹在接受央视记者专访时表示对于购买第一套住房的要大力支持首付比首套利率2023-01-05住建部该降的都要降下来对于购买第二套住房的要合理支持以旧换新以小换大生育多子女家庭都要给予政策支持对于购买三套以上住房的原则上不支持不给投机炒房者重新入市留有空间资料来源各政府部门及会议相关文件光大证券研究所整理注统计时间截至2023-01-11表2近期房地产供给侧重要政策时间部门政策事件会议名称主要内容支持房地产市场平稳健康发展用好保交楼专项借款和民营企业债券融资支持工具等各北京地区中资银行货币信贷2022-12-07央行项政策加大对房地产企业和建筑企业的贷款投放力度积极支持个人住房贷款合理需求和金融服务通报会持续优化住房租赁信贷服务有效防范化解重大经济金融风险要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生2022-12-15至国务院中央经济工作会议保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企2022-12-16风险改善资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为房地产是国民经济的支柱产业针对当前出现的下行风险我们已出台一些政策正在考虑国务院副总理第五轮中国欧盟工商领袖2022-12-15新的举措努力改善行业的资产负债状况引导市场预期和信心回暖未来一个时期中国刘鹤和前高官对话城镇化仍处于较快发展阶段有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑国务院2022-12-21落实支持刚性和改善性住房需求和相关16条金融政策常务会议这次会议深刻阐述了房地产在国民经济中的重要地位和作用明确提出要提供足够流动性2022-12-21证监会党委会议满足行业合理融资需求推动行业重组并购支持刚性和改善性住房需求确保房地产市场平稳发展推动房地产业向新发展模式平稳过渡银保监会坚持房子是用来住的不是用来炒的定位落实好金融16条保函置换预售监管资金等金融支持政策指导银行机构稳定信贷投放积极推动保交楼稳民生工作落2022-12-23银保监会地见效目前保交楼专项借款资金已基本投放至项目多家银行已与房企签订战略合作协议住房按揭贷款放款速度为2019年以来最快坚持两个毫不动摇对国企民企一视同仁平等对待助力国有企业提高竞争力支持2022-12-23深交所民营企业发展壮大促进平台企业规范健康发展积极支持房地产市场平稳发展加快推动资本市场各项支持政策措施在交易所市场落地见效满足行业合理融资需求稳住经济大盘督导服务会议要求北京上海安徽广东等4省市要深入学习贯彻党的二十大精神抓住时间窗口2022-12-27发改委视频连线工作会议扎实推动政策性开发性金融工具项目形成更多实物工作量同时狠抓任务落实统筹推进敬请参阅最后一页特别声明-5-证券研究报告房地产保交楼稳就业保供稳价等稳经济一揽子政策措施落地见效全力以赴做好岁末年初各项工作促进经济进一步回稳向好实现明年好的开局资料来源各政府部门及会议相关文件光大证券研究所整理注统计时间截至2023-01-11表3近期公募REITs重要政策时间部门政策事件会议名称主要内容加快开展基础设施REITs试点加快构建广东省基础设施领域不动产投资信托基金REITs广东省关于加快开展基础设施领持续发展工作机制支持地方国有企业其他类型所有制企业开展基础设施资产常态化梳2022-12-05广东省发改委域REITs试点工作实施意见的通知理盘点推动符合条件的资产采用REITsPPP和其它方式进行盘活积极培育REITs专业人才支持省内高等院校开展REITs学科教育大力培育REITs专业后备人才证监会将就REITs市场重点做好几项工作包括保持常态化发行充分发挥规模效应示证监会副主席首届长三角REITs论坛暨中国REITs范效应其中首次提出研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域2022-12-08李超论坛完善市场体系推进多层次市场体系建设强化事中事后监管促进市场平稳运行完善法规制度夯实市场长远发展基础及发挥各方合力推动市场持续健康发展关于征集基础设施REITs试点储备为进一步夯实北京市基础设施REITs试点项目储备推进更多符合国家有关要求的项目申2022-12-19北京发改委项目有关工作的通知报参与REITs试点对九大行业进行试点储备项目征集在大力支持房地产市场平稳发展方面明确指出证监会要落实好已出台的房企股权融2022-12-21证监会党委会议资政策允许符合条件的房企借壳已上市房企允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组加快打造保障性租赁住房REITs板块国家发展改革委投资司副司长一级巡视员韩志峰25日在第七届中国PPP论坛上表2022-12-25国家发展改革委第七届中国PPP论坛示2023年基础设施REITs很可能会进入快速发展期希望到2023年年底基础设施REITS发行能够超过60支总发行规模超过2000亿元证监会副主席李超表示我国REITs市场启动以来正逐步走出一条符合中国国情的发展之路一是坚持服务实体经济试点从交通能源市政等基础设施起步二是从试证监会副主席2022-12-29证券市场导报点到常态化发行逐步推进充分发挥各方合力推出配套支持政策三是坚持高标准李超稳起步注重顶层设计增强市场流动性和强化投资者保护四是结合中国实际采用公募基金ABS运作模式证监会债券部主任周小舟发表题为中国特色REITs市场的探索实践及展望的署名文中国特色REITs市场的探索实践章指出尽快将试点范围覆盖到新能源水利新基建等基础设施领域推动专门立法2023-01-03证监会及展望进一步明确基础设施REITs的会计处理方式和税收征管细则推动全国社会保障金基本养老金企业年金职业年金等配置型长期机构投资者参与REITs投资国家发展改革委投资司投融资处处长呼和发表文章发展REITs要以党的二十大精神为重要价值取向文章指出我国不动产投资信托基金REITs发展至今成效显著但对发展REITs要以党的二十大精神为关键问题的探索和改革也进入深水区应将党的二十大报告明确的一些原则作为发展REITS2023-01-03发改委重要价值取向长期坚持的价值取向一是发展REITs应更加注重把着力点放在促进实体经济高质量发展上二是发展REITs应坚持以人民为中心主要服务于长期和价值投资者三是发展REITs应更加体现中国特色更加贴近改革发展实际资料来源各政府部门及会议相关文件光大证券研究所整理注统计时间截至2023-01-11敬请参阅最后一页特别声明-6-证券研究报告房地产2需求侧2022年居民新增存款178万亿新增贷款38万亿21居民新增存款情况及主要数据图表211居民新增存款情况2022年12月居民部门新增存款28903亿元同比增加10011亿元环比增加6403亿元2022年1-12月居民部门累计新增存款178万亿元同比增加79400亿元802212主要数据图表2022年12月居民部门新增存款28903亿元同比增加10011亿元环比增加6403亿元2022年1-12月居民部门累计新增存款178万亿元同比增加79400亿元802图1居民部门新增人民币存款单月值累计值图2居民部门新增人民币存款当月变动累计变动资料来源Wind光大证券研究所资料来源Wind光大证券研究所注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能部分月份同比变化幅度注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能数据统计截至2022-12大未在图片显示数据统计截至2022-1222居民新增贷款情况及主要数据图表221居民新增贷款情况2022年12月人民币贷款增加14000亿元同比增加2700亿元239环比增加1900亿元157其中企业部门新增12637亿元同比多增6017亿元909环比多增3800亿元居民部门新增1753亿元同比减少1963亿元-528环比减少874亿元2022年1-12月新增人民币贷款213万亿元同比增加682021年全年16其中企业部门累计新增171万亿元同比增加4222021年全年-12占比约8022021年全年占比603居民部门累计新增38敬请参阅最后一页特别声明-7-证券研究报告房地产万亿元同比减少5162021年全年06占比1802021年全年占比397拆分居民部门来看12月居民短贷新增-113亿元同比减少270亿元-1720环比减少638亿元居民中长贷新增1865亿元同比少增1693亿元-476环比减少238亿元-1132022年1-12月累计新增居民中长贷275万亿元同比增速为-548新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约1292021年全年水平为305222主要数据图表2022年12月人民币贷款增加14000亿元同比增加2700亿元239环比增加1900亿元157其中企业部门新增12637亿元居民部门新增1753亿元同比减少1963亿元-528环比减少874亿元2022年1-12月新增人民币贷款213万亿元同比增加68其中企业部门累计新增171万亿元同比增加4222021年全年-12占比约8022021年全年占比603居民部门累计新增38万亿元同比减少5162021年全年06占比1802021年全年占比397图3居民企业部门新增人民币贷款单月值亿元图4居民企业部门新增人民币贷款累计值亿元资料来源Wind光大证券研究所资料来源Wind光大证券研究所注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能数据统计截至2022-12注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能数据统计截至2022-12具体拆分居民部门信贷数据12月居民短贷减少113亿元同比减少270亿元-1720环比减少638亿元居民中长贷新增1865亿元同比少增1693亿元-476环比减少238亿元-113敬请参阅最后一页特别声明-8-证券研究报告房地产图5居民部门新增短贷中长贷当月值亿元图6居民部门新增短贷中长贷当月同比资料来源Wind光大证券研究所资料来源Wind光大证券研究所部分月份同比变化幅度大未在图片显示注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能数据统计截至2022-12注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能数据统计截至2022-122022年1-12月累计新增居民中长贷275万亿元同比增速为-548新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约1292021年全年水平为305图7居民部门新增短贷中长贷累计值亿元图8居民部门新增短贷中长贷累计同比资料来源Wind光大证券研究所资料来源Wind光大证券研究所部分月份同比变化幅度大未在图片显示注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能数据统计截至2022-12注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能数据统计截至2022-12截至2022年12月20日5年期LPR报价为43全国首套房按揭利率下限5年期LPR-20bp即410全国二套房按揭利率下限为5年期LPR60bp即490敬请参阅最后一页特别声明-9-证券研究报告房地产图9贷款市场报价利率LPR5年资料来源Wind光大证券研究所注数据统计截至2022-12根据贝壳研究院统计数据显示2022年12月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为409二套利率为491环比皆基本持平12月103城主流银行平均放款周期28天受近期疫情放开影响较上月延长两天其中一线城市平均放款周期为35天二线城市平均放款周期均为26天三线城市平均放款时间为27天图10103个重点城市主流首套房贷利率及平均放款周期天数资料来源贝壳研究院光大证券研究所注数据统计截至2022-123供给侧增信债权工具加速落地优质民企合理融资需求得到有序支持2022年12月房企境内外单月合计发债506亿元较11月显著回升环比38111月-141同比11011月-249单月净融资-51亿元11月-469亿元其中12月境内发债规模大幅增长单月发行504亿元11月291亿元环比上升73211月为-269同比上升16311月-321单月净融资39亿元12月境外发债规模回落单月发行2亿元敬请参阅最后一页特别声明-10-证券研究报告房地产环比下降968同比下降89511月273单月净融资额约-90亿元11月为-369亿元境内债券方面12月发行类型以公司债中期票据及ABS新增发行为主发行主体仍以国央企为主虽然房地产销售市场活跃度较低但是随着中央及地方相关支持政策的出台市场信心逐渐恢复行业整体债务风险有所缓解国企逆势上行民营房企融资环境也得到一定程度改善传递破冰信号在央行支持下交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具截至12月31日不完全统计已有8家房企披露申请第二支箭储架式注册发行合计额度达1210亿元自11月29日龙湖集团融资支持工具首单成功发行后美的金辉碧桂园及新城加速推进优质民企合理融资需求得到有序支持预期在疫情影响逐渐淡化下商品房市场将更好满足合理购房需求市场主体信心将迎来进一步修复后续供给侧地产债发行规模亦将逐渐回暖海外债方面12月房企海外债到期偿债金额为92亿元房企境外债务压力减小境外单月净融资为-90亿元从MarkitiBoxx债券指数来看中资美元地产债指数在3月中旬迎来一波反弹在4-10月呈现震荡下行态势后于11月迎来回升按2022年1月1日定基10000指数计算2023年1月11日投资级指数为8350高收益债指数为72842022年12月房地产集合信托成立金额约86亿元同比下降631占单月集合信托成立规模的比重为7711月62较11月稍有回升2022年9月10月11月抵押补充贷款PSL当月分别新增108215433675亿元为保交楼提供有力的资金保障截至2022年末PSL余额为315万亿元31房企融资情况及主要数据图表311房企融资情况整体来看2022年12月单月房企发债约506亿元较11月显著回升环比38112月单月房企净融资-51亿元对比11月为-469亿元其中12月房企境内债单月发债504亿元环比上升73211月为-269单月境内债净融资额为39亿元11月为-101亿元从结构来看12月房企发债融资以一般公司债和一般中期票据为主分别发行1987亿元1845亿元占当月境内债发行比重分别达395366超短融交易商协会ABN一般短期融资券一般公司债一般中期票据发行有所增加私募债证监会ABS发行量下降定向工具可交换债一般企业债可转债等均无发行12月海外债一级市场发行量较11月回落房企海外债单月发行2亿元环比下降968同比下降895房企在12月偿债压力减小境外债11月到期金额为92亿元的背景下房企单月净融资额为-90亿元11月为-369亿元2022年1-12月房企境内外合计发债6629亿元同比下降-256累计净融资约-2901亿元2022年12月房地产集合信托成立金额约86亿元同比下降631占单月集合信托成立规模的比重为77较11月略有上升2022年1-12月房地产集合信托募集资金1024亿元同比下降791占整体集合信托募集资金比重约782021年为283敬请参阅最后一页特别声明-11-证券研究报告房地产312主要数据图表2022年12月房企境内发债金额504亿元同比上升163环比上升732计入到期金额后12月房企境内单月债券净融资39亿元对比11月净融资-101亿元2022年1-12月房企境内累计发债金额5424亿元同比下降123计入到期金额后1-12月房企境内债券累计净融资-272亿元对比上年同期累计净融资-2946亿元图10房企境内债券单月发行到期净融资亿元图11房企境内债券累计发行到期净融资亿元资料来源Wind光大证券研究所单位亿元数据统计截至2022-12资料来源Wind光大证券研究所单位亿元数据统计截至2022-12注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能2022年1-12月从房企境内发债类型来看中期票据公司债超短融证监会ABS规模居前金额分别为1981亿元1891亿元576亿元372亿元占比分别为36534910669图12房企境内债按类型拆分2015-2022资料来源Wind光大证券研究所单位亿元注数据统计截至2022-12由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能敬请参阅最后一页特别声明-12-证券研究报告房地产2022年12月海外债一级市场发行量较11月回落房企海外债单月发行24亿元环比下降968同比下降895计入到期金额后12月内房海外债券净融资-90亿元对比11月净融资约-369亿元2022年1-12月内房海外债累计发行1024亿元同比下降-559计入到期金额后1-12月内房海外债累计净融资-2628亿元对比上年同期累计净融资-649亿元图13内房海外债券单月发行到期净融资图14内房海外债券累计发行到期净融资资料来源Wind光大证券研究所单位亿元数据统计截至2022-12资料来源Wind光大证券研究所单位亿元数据统计截至2022-12注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能注由于Wind月度更新延迟因素后续数据或存在变化的可能截至2022年12月不计入回售影响2022年房企债券合计到期规模约9529亿元2021年为12509亿元其中Q1Q2Q3Q4分别到期2305亿元2210亿元2677亿元2338亿元图15房企单季境内发债海外发债境内到期海外到期金额资料来源Wind光大证券研究所单位亿元数据统计截至2022-12敬请参阅最后一页特别声明-13-证券研究报告房地产用益信托网数据显示2022年12月房地产集合信托单月募集86亿元同比下降631环比提升324占当月集合信托发行规模比重7711月占比552022年1-12月房地产集合信托累计成立1024亿元同比下降791占全年集合信托整体成立规模的比重78截至2022年9月末房地产资金信托余额约为128万亿同比下降342占信托余额比重下降至85图16房地产集合信托单月成立规模及同比增速图17房地产集合信托累计成立规模及同比增速资料来源用益信托网光大证券研究所单位亿元数据统计截至2022-12资料来源用益信托网光大证券研究所单位亿元数据统计截至2022-12注由于用益信托月度更新调整前期数据或存在变化的可能注由于用益信托月度更新调整前期数据或存在变化的可能图18资金信托余额及房地产信托余额截至2022Q3图19房地产信托余额同比及占比截至2022Q3资料来源信托业协会光大证券研究所单位亿元数据统计截至2022Q3资料来源信托业协会光大证券研究所数据统计截至2022Q3从MarkitiBoxx债券指数来看中资美元地产债指数在3月中旬迎来一波反弹在4-10月呈现震荡下行态势后于11月迎来回升按2022年1月1日定基10000指数计算2023年1月11日投资级指数为8350高收益债指数为7284敬请参阅最后一页特别声明-14-证券研究报告房地产图20MarkitiBoxx债券指数2021年1月1日定基100图21MarkitiBoxx债券指数2022年1月1日定基100资料来源Wind光大证券研究所整理数据截至2023-01-11资料来源Wind光大证券研究所整理数据截至2023-01-11注部分月份变化幅度较大未在图片显示注部分月份变化幅度较大未在图片显示抵押补充贷款SupplementaryLending即PSL是指经国务院批准为支持国民经济重点领域薄弱环节和社会事业发展央行以质押方式向金融机构提供的特种贷款央行于2014年创设PSL配合三大政策性银行提供长期稳定及成本较低的资金投向棚改基建和其他特定领域及项目2022年9月10月11月抵押补充贷款PSL当月分别新增108215433675亿元为保交楼提供有力的资金保障截至2022年末PSL余额为315万亿元同比增长125图22抵押补充贷款PSL当月新增亿元图23抵押补充贷款PSL期末余额亿元资料来源Wind光大证券研究所整理数据统计截至2022-11资料来源Wind光大证券研究所整理数据统计截至2022-1232主流房企融资情况和存量债券跟踪321境内债发行情况从一级市场来看境内债券方面12月发债主体仍以国央企为主其中中国海外发展发债规模最高发行金额达600亿元敬请参阅最后一页特别声明-15-证券研究报告房地产12月12日中国海外发展发行5年期30亿元一般中期票据利率为27012月16日中国海外发展发行3年期15亿元公司债利率为225及5年期15亿元公司债利率为270华发股份发债期限最长达1801年12月23日华发发行1801年期1145亿元交易商协会ABN利率为580其他主流国央企亦保持相对畅通融资渠道12月12日招商蛇口发行3年期264亿元一般公司债及5年期10亿元一般公司债利率分别为240及28012月27日招商蛇口发行5年期55亿元一般中期票据利率为275此外在央行支持下交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具第二支箭控制行业出清主体范围自11月29日龙湖集团融资支持工具首单成功发行后12月美的金辉碧桂园及新城加速推进优质民企合理融资需求得到有序支持表4主流房企境内债发行情况发行人发行日期债券类型发行规模期限利率上年同期限发行利率近期同期限发行利率亿元人民币年美的置业12月2日中期票据1503299--金辉集团12月5日中期票据1503400--新城控股12月9日中期票据2003430--招商蛇口12月12日公司债2643240320-招商蛇口12月12日公司债1005280355-中国海外发展12月12日中期票据3005270322285中国海外发展12月16日公司债1503225288-中国海外发展12月16日公司债1505270322285碧桂园12月22日中期票据1003430--华发股份12月23日交易商协会ABN114518580--招商蛇口12月27日中期票据555275355-资料来源Wind光大证券研究所统计时间截至2022-12注上年同期发行利率为发行人去年同月或上下3个月内同期限债券发行利率近期同期发行利率为发行人上月同期或上下3个月内限债券发行利率仅供参考为狭义第二支箭落地情况即由中债增在民企债券融资支持工具政策框架下提供全额担保增信的债券落地情况322境外债发行情况海外债市场方面12月海外债一级市场发行量较11月有所回落共有一家房企融资242亿元其中12月19日绿景中国地产发行052亿元离岸人民币1年期境外债利率为8起息日为2022年12月22日发行007亿美元1年期境外债利率为8起息日为2022年12月22日发行155亿港元1年期境外债利率为8起息日为2022年12月22日敬请参阅最后一页特别声明-16-证券研究报告房地产表5主流房企境外债发行情况发行人发行日期债券类型发行规模期限年利率上年同期发行利率上月同期发行利率绿景中国地产12月19日企业债052亿CNH18--绿景中国地产12月19日企业债007亿USD18--绿景中国地产12月19日企业债155亿HKD18--资料来源Wind光大证券研究所统计时间截至2022-12323优质民企存量债务情况跟踪22年12月9日龙湖集团发布公告称完成赎回于2023年到期的390优先票据至此2023年内龙湖已无到期美金债23年1月11日碧桂园发布公告称公司于公开市场进一步购回金额218390000美元2023年1月到期的475优先票据表6优质民企存量债务情况跟踪日期公司公告摘要龙湖集团发布公告完成赎回于二零二三年到期的390优先票据公司已经全部赎回于2023年到期的3亿美元优2022年12月09日龙湖集团先票据票面利率为39赎回价为票据本金100另加截至但不包括赎回日期的累计及未支付的利息2023年1月11日碧桂园公司于公开市场进一步购回金额218390000美元2023年1月到期的475优先票据资料来源Wind光大证券研究所统计时间截至2023-01-11324部分民企的存量债务展期及重组情况跟踪22年12月09日融创中国发布有关债务重组及业务发展的更新资料公告确定初步重组计划23年1月3日融创中国发布公告称融创中国境内债重组方案获债券持有人会议表决通过共计约160亿元的存续境内债平均展期35年同日融创中国在境内的发债主体融创房地产集团有限公司发布债券复牌公告22年12月20及29日华夏幸福发布关于转让下属公司股权及债权的公告22年12月31日华夏幸福发布关于公司债务重组相关资产出售事项的进展公告23年1月9日阳光城发布近期债务相关情况称受宏观经济环境行业环境融资环境叠加多轮疫情影响公司流动性出现阶段性紧张截至公告披露日阳光城已到期未支付的债务包含金融机构借款合作方款项公开市场相关产品等本金合计金额44980亿元表7部分民企的存量债务展期及重组情况跟踪日期公司公告摘要公布境外债重组初步框架将30亿至40亿美元的现有债务及若干股东借款转换为普通股或股权挂钩工具剩余现有2022年12月09日融创中国债务将兑换为新的以美元计价公开票据期限为自重组生效之日起的2至8年将部分资产的处置所得款净额用作偿还新票据的额外资金来源华夏幸福基业股份有限公司以下简称公司以所持有的下属公司股权注资搭建以物业服务选址服务园区运营服务为核心的幸福精选平台及片区开发综合服务先进制造业IDC物流产业园招商运营都市圈不动产代建和营销交易为核心的幸福优选平台并以幸福精选平台及幸福优选平台股权作为偿债资源与公司金融债权人及经营债权人合称债权人实施债务重组以下简称本次债务重组在实施本次债务重组时幸福精选平2022年12月20日华夏幸福台以预测估值500亿元幸福优选平台以预测估值52140亿元为基数前述预测估值均以第三方机构出具的估值报告为准向债权人以预测估值的八折或七五折早鸟期参与则享受七五折的价格实施本次债务重组即债权人将以不超过40039亿元债权换取幸福精选平台及幸福优选平台分别不超过49股权或相应收益权债权人将通过持股平台间接持有该等股权或相应收益权2022年12月29日华夏幸福华夏幸福基业股份有限公司以下简称华夏幸福或公司全资子公司拟向华润置地控股有限公司以下简称华敬请参阅最后一页特别声明-17-证券研究报告房地产润置地转让其持有的下属公司华御江武汉房地产开发有限公司100股权华御汉武汉房地产开发有限公司100股权华御元南京房地产开发有限公司60股权华御城深圳物业管理有限公司100股权以下简称标的股权以及华夏幸福拟向华润置地转让其持有的对前述标的股权公司的142333950万元往来债权以下简称标的债权其中标的股权转让价款为人民币4元标的债权转让价款为人民币12399999996元以上合计金额为人民币124亿元本次交易回笼资金将主要用于偿付公司及下属公司金融债务2022年3月31日华夏幸福下属公司九通基业投资有限公司作为转让方永清鼎泰园区建设发展有限公司作为目标公司与受让方永清县临空科创有限公司签署股转协议约定转让方将其持有的目标公司100股权转让给受让方另目标公司对转让方及其下属公司截止交割日的净应付款项金额为418亿元净应付款归还方式为由目标公2022年12月31日华夏幸福司承接转让方等额金融债务并签署相关协议目标公司截止交割日欠转让方及其下属公司的净应付在承接转让方金融债务后视为等额清偿应付款项华夏幸福称截至目前除上述进展情况外受让方已向转让方支付完毕首期及第二期股权转让款共28亿元款项各方已办理完毕目标公司股权变更工商登记集团总计160亿元的境内债券整体展期方案已获债券持有人会议表决通过展期方案通过后将有效缓解融创中国未2023年1月3日融创中国来3至4年的流动性压力受宏观经济环境行业环境融资环境叠加多轮疫情影响公司流动性出现阶段性紧张截至公告披露日阳光城已到期未支付的债务包含金融机构借款合作方款项公开市场相关产品等本金合计金额44980亿元公告披露阳光城于2023年1月31日预计到期债务共约1718亿元到期未支付债务可能触发境内外其他融资的相关条款公司2023年1月9日阳光城将按照相关规定积极响应债权人的合理诉求并持续评估上述事项对公司法律财务及运营的影响公司为化解债务风险正全力协调各方积极筹措资金商讨多种方式解决相关问题同时公司将在地方政府和金融监管机构的大力支持积极协调下制定短中长期综合化解方案积极解决当前问题资料来源Wind光大证券研究所统计时间截至2023-01-114房地产行业公募REITs情况跟踪我国公募REITs市场建设力度加大年初以来相关支持政策相继推出REITs市场利好不断值得注意的是2022年5月25日国办发布关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见为国家层面首次以书面方式对REITs的重要性进行确认3月18日证监会发文提出正在研究制定基础设施REITs扩募规则5月31日在证监会指导下沪深两市证券交易所制定发布新购入基础设施项目试行支持上市REITs通过扩募等方式收购资产9月末公募REITs首批扩募申请正式启动12月初首批申请扩募的5单REITs同步收到交易所第一轮反馈意见12月8日证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛上提出研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域12月25日国家发改委投资司副司长韩志峰在第七届中国PPP论坛上表示2023年基础设施REITs很可能会进入快速发展期希望到2023年年底基础设施REITS发行能够超过60支总发行规模超过2000亿元截至2023年1月11日我国上市公募REITs产品已增至24只从12月数据来看C-REITs市场整体持续回调但跌幅相对收窄产权类REITs保障房产业园仓储物流表现突出整体收益表现仍优于特许经营权类REITs环保类韧性较大高速公路类受疫情影响最重从上市日到至今的二级市场收益情况来看除平安广州广河REIT中金安徽交控REIT及华夏中国交建高速REIT破发外其他产品全部实现正收益其中9只股价截至2023-1-11较上市首日涨幅超20平均录得涨幅146此外REITs成交活跃度下降日均换手率降至205表8基础设施公募REITs二级市场表现日均日均日均日均代码名称底层资产类型发行份额流通份额发行价收盘价涨跌幅交易量换手率涨跌幅振幅万份万份元元万份富国首创水务特许经营权508006SH污水处理500004834937045923923693251007007REIT类180801SZ中航首钢绿能垃圾处理特许经营权100009985133814821076574136004004敬请参阅最后一页特别声明-18-证券研究报告房地产REIT类红土盐田港180301SZ仓储物流产权类800007992523030632913963110008008REIT中金普洛斯508056SH仓储物流产权类15000014930938950329256120120008008REIT建信中关村508099SH产业园区产权类900008772832041028095130187001001REIT508000SH华安张江光大产业园区产权类500004430029939833083553138007007REIT508027SH东吴苏园产业产业园区产权类900008957238846419563663093006006REIT博时蛇口产园180101SZ产业园区产权类900008657623129527665565165005005REIT浙商沪杭甬特许经营权508001SH高速公路50000498558728982991127079003003REIT类平安广州广河特许经营权180201SZ高速公路700006983213021190-8631855105000000REIT类华夏越秀高速特许经营权180202SZ高速公路30000198157107759151764198-002-002REIT类华夏中国交建特许经营权508018SH高速公路10000092327940845-10154670189-006-006REIT类国金中国铁建特许经营权508008SH高速公路50000144389599822392275184002002REIT类鹏华深圳能源能源基础特许经营权180401SZ600005965059081638403118175012012REIT设施类红土深圳安居180501SZ保障房产权类500004135024827510592562129-018-018REIT中金厦门安居508058SH保障房产权类50000497382602838883254178-020-020REIT华夏北京保障508068SH保障房产权类500004919425128513552852143-015-015房REIT华夏合肥高新180102SZ产业园区产权类700006990621924612107501308-021-021REIT国泰君安临港508021SH创新产业园产业园区产权类200001941541252026194274480-004-004REIT国泰君安东久508088SH产业园区产权类500004879630438225836097351-001-001新经济REIT华泰江苏交控特许经营权508066SH高速公路40000397147647700862619263002002REIT类中金安徽交控特许经营权508009SH高速公路1000009994010881049-3591953098003003REIT类华夏基金华润508077SH保障房产权类50000488492422607576398321-035-035有巢REIT华夏杭州和达180103SZ产业园区产权类50000499792813099909733530008008高科产园REIT均值6250059106542592146439297205-002-002合计15000001418543资料来源Wind各REITs基金公告光大证券研究所注统计时间截至2023-01-11涨跌幅数据为较上市首日的涨跌幅表现中证估值方面截至23年1月11日周内房地产板块的仓储物流产业园及保障房公募REITs产品的中证估值价格整体呈上升趋势REITs估值平均为352元较上周同期均值上涨004元其中国泰君安临港创新产业园REIT价格涨幅最大达018元估值收益率方面14只REITs中证估值收益率较上周同期均值上行398BP达635其中华夏杭州和达高科产园REIT上行幅度最大达595BP敬请参阅最后一页特别声明-19-证券研究报告房地产表9房地产相关REITs估值情况中证估值代码名称底层资产REITs估值ABS估值PV乘数估值收益率周度估值收益率变动元元BP180301SZ红土创新盐田港REIT306242127609464仓储物流508056SH中金普洛斯REIT503409123689464508099SH建信中关村REIT41036411359346508000SH华安张江光大REIT398329121516451508027SH东吴苏园产业REIT464420111564457180101SZ博时蛇口产园REIT295315094517455产业园180102SZ华夏合肥高新REIT246193127664282508021SH国泰君安临港创新产业园REIT520369141789589508088SH国泰君安东久新经济REIT382277138810591180103OF华夏杭州和达高科产园REIT309286108646595180501SZ红土创新深圳安居REIT275232118608188508058SH中金厦门安居REIT283244116658203保障房508068SH华夏北京保障房REIT285231124608204508077SH华夏基金华润有巢REIT260225115618173均值352295120635398资料来源Wind光大证券研究所注统计时间截至2023-01-11截至2023年1月11日根据上交所及深交所项目动态披露仍有4只公募REITs项目处于申报审批过程中其中中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金和中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金于2022年12月30日受理中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金于2022年12月13日状态更新为已反馈此外嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金于2022年12月26日状态更新为已通过即将正式上市发行表10申报审批中公募REITs项目预期募集基金管理人基金名称底层资产类别类型受理决定日状态更新日期说明规模亿元中金山高集团高速公路封闭式基中金基金管理有限公司高速公路特许经营权类31362022-11-142022-12-13已反馈础设施证券投资基金嘉实京东仓储物流封闭式基础设嘉实基金管理有限公司仓储物流产权类16382022-12-072022-12-26已通过施证券投资基金中金湖北科投光谷产业园封闭式中金基金管理有限公司园区基础设施产权类16202022-12-302022-12-30已受理基础设施证券投资基金中航京能光伏封闭式基础设施证中航基金管理有限公司能源基础设施产权类29122022-12-302022-12-30已受理券投资基金中信建投基金管理有限中信建投国家电投新能源封闭式能源基础设施产权类75132022-12-302022-12-30已受理公司基础设施证券投资基金资料来源Wind各REITs基金公告光大证券研究所注统计时间截至2023-01-115投资建议2022年地产行业政策面友好多方释放积极信号明确提出房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局供给侧来看多部委相继表态通过信贷债券股权多种方式综合协同三箭连珠执行层面的可操作性大幅提升有力提振了房地产行业信心需求侧来看5年期LPR连续下调地方政府因城施策引导合理住房需求敬请参阅最后一页特别声明-20-证券研究报告