我们认为，资产激活，负债接续，权益补充和预期提升四项行动中，资产激活是关键。融资性现金流预计无法长期背离经营性现金流，改善当前的房地产销售仍是政策发力点。同时，政策持续创新，疏通需求堵点。我们预计，房地产行业继续面临友善的政策环境，复苏不至，宽松不止。
　　▍1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，研究部署落实金融支持稳增长有关工作。会议提出针对具有系统重要性的优质房企，开展“资产激活”，“负债接续”，“权益补充”和“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流。同日，住建部印发意见，推动住房公积金业务更加好办易办，努力实现住房公积金在全国范围内无差别受理，同标准办理。日前，深圳允许二手房交易可“带押过户”，推进二手交易繁荣。
　　▍资产激活是关键，融资性现金流无法长期背离经营性现金流。所谓资产激活，其实就是促进销售复苏。2022年12月，居民中长期消费性贷款环比增长超过1800亿，住房消费信贷投放较之10月相对低点有了明显改善，但较往年同期仍然下降明显。居民消费信心弱，置业热情低，尚需要各方积极出台政策，力促房地产市场复苏。我们预计，未来按揭贷款利率仍将持续下降，首次和改善置业的首付款条件将持续优化。
　　▍政策持续创新，疏通需求“堵点”。本轮政策持续创新，不断疏通需求堵点。例如，住建部大力推动住房公积金好办易办，以7*24小时线上办事服务等模式有效降低群众使用公积金的不必要门槛。2021年底，住房公积金结余资金12942亿元，我们预计有效盘活这部分资金也能明显提振住房需求。不能带押过户显著增加了二手房交易风险，卖旧买新的连环单不能成立，反过来以乘数效应降低了住房市场的总需求。在北京、深圳等地积极推进带押过户，我们预计将有效支持卖旧买新，卖小买大的合理自住和改善需求。此类政策，既是过去几轮周期所罕见的，相信也是能取得切实作用的。
　　▍负债接续和权益补充，避免企业出现进一步的信用风险，从而陷入恶性循环。政策认识到，部分房企是具有系统重要性的，是不能任由其短期资产去化困难发酵为整体风险的。我们预计，未来金融机构，尤其是银行对于房地产的信贷投放将更加积极，地产股再融资将持续推动。
　　▍风险因素：房地产市场基本面尚未复苏的风险。部分房地产企业报表受部分高价地影响，业绩走低的风险。
　　▍复苏不至，预计政策不止，看好地产蓝筹。我们认为，中央经济工作会议充分肯定了房地产行业在国民经济中的重要作用。面对当前需求持续下行，企业和宏观风险不断叠加的局面，我们预计供给侧和需求侧政策将继续形成合力，推动市场销售拐点和信用拐点早日出现。我们看好地产蓝筹，推荐万科A(万科企业)，华发股份、滨江集团、华侨城、金地集团、陆家嘴、金融街、华润置地、越秀地产、龙湖集团、绿城中国和美的置业。

研究报告全文：四项行动标本兼治齐心协同力促复苏房地产行业重大事项点评2023111中信证券研究部核心观点我们认为资产激活负债接续权益补充和预期提升四项行动中资产激活是关键融资性现金流预计无法长期背离经营性现金流改善当前的房地产销售仍是政策发力点同时政策持续创新疏通需求堵点我们预计房地产行业继续面临友善的政策环境复苏不至宽松不止1月10日人民银行银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会研究部署落实金融支持稳增长有关工作会议提出针对具有系统重要性的优质房企开展陈聪基础设施和现代服资产激活负债接续权益补充和预期提升四项行动综合施务产业首席分析师策改善优质房企经营性和融资性现金流同日住建部印发意见推动住房公积S1010510120047金业务更加好办易办努力实现住房公积金在全国范围内无差别受理同标准办理日前深圳允许二手房交易可带押过户推进二手交易繁荣资产激活是关键融资性现金流无法长期背离经营性现金流所谓资产激活其实就是促进销售复苏2022年12月居民中长期消费性贷款环比增长超过1800亿住房消费信贷投放较之10月相对低点有了明显改善但较往年同期仍然下降明显居民消费信心弱置业热情低尚需要各方积极出台政策力促房地产市场复苏我们预计未来按揭贷款利率仍将持续下降首次和改善置业张全国的首付款条件将持续优化房地产和物业服务行业联席政策持续创新疏通需求堵点本轮政策持续创新不断疏通需求堵点首席分析师例如住建部大力推动住房公积金好办易办以724小时线上办事服务等模式S1010517050001有效降低群众使用公积金的不必要门槛2021年底住房公积金结余资金12942亿元我们预计有效盘活这部分资金也能明显提振住房需求不能带押过户显著增加了二手房交易风险卖旧买新的连环单不能成立反过来以乘数效应降低了住房市场的总需求在北京深圳等地积极推进带押过户我们预计将有效支持卖旧买新卖小买大的合理自住和改善需求此类政策既是过去几轮周期所罕见的相信也是能取得切实作用的负债接续和权益补充避免企业出现进一步的信用风险从而陷入恶性循环政策认识到部分房企是具有系统重要性的是不能任由其短期资产去化困难发酵为整体风险的我们预计未来金融机构尤其是银行对于房地产的信贷投放将更加积极地产股再融资将持续推动风险因素房地产市场基本面尚未复苏的风险部分房地产企业报表受部分高价地影响业绩走低的风险房地产和物业服务行业复苏不至预计政策不止看好地产蓝筹我们认为中央经济工作会议充分评级强于大市维持肯定了房地产行业在国民经济中的重要作用面对当前需求持续下行企业和宏观风险不断叠加的局面我们预计供给侧和需求侧政策将继续形成合力推动市场销售拐点和信用拐点早日出现我们看好地产蓝筹推荐万科A万科企业华发股份滨江集团华侨城金地集团陆家嘴金融街华润置地越秀地产龙湖集团绿城中国和美的置业重点公司盈利预测估值及投资评级股价EPS元PE公司名称评级交易币种21A22E23E24E21A22E23E24E万科A买入188019421022625497898374华润置地买入378537341445349389807468龙湖集团买入260535738342948564605347证券研究报告请务必阅读正文之后第4页起的免责条款和声明房地产行业重大事项点评2023111绿城中国买入123222828030935948393530越秀地产买入109613414116520272695948华发股份买入102515116518118268625756滨江集团买入1054097117140169108907562中国国贸买入1615102109121138159148133117金融街买入51605505806306894908276陆家嘴买入99110708108209493123121106华侨城A买入5370460250620671162158681资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2023年1月10日收盘价请务必阅读正文之后的免责条款和声明2房地产行业重大事项点评2023111相关研究房地产行业2022年11月宏观数据点评已是悬崖百丈冰只把春来报2022-12-15房地产行业跟踪报告REITs市场扩容对房企的三大影响2022-12-15基础设施和现代服务产业2023年投资策略从政策底到市场底2022-12-08物业管理行业跟踪报告时代机遇重塑初心2022-12-07房地产行业跟踪报告政策协同合力企业结束缩表2022-12-07房地产行业基金重仓分析专题2022年三季度房地产行业基金重仓分析专题2022-12-07房地产行业重大事项点评REITs市场红利持续投融管退终成正果2022-12-05房地产行业跟踪点评透视土地市场迎接扩表机遇2022-12-01C-REITs2023年投资策略复盘和展望股性与债性PPT2022-11-30物业服务行业跟踪点评地产信用新周期物业管理受益几何2022-11-30房地产行业重大事项点评股权再融资快速推进信用新周期拉开序幕2022-11-30房地产行业重大事项点评A股平台崛起竣工交付发力2022-11-29房地产开发行业2023年投资策略政策破解恶性循环时间消化不良资产2022-11-25房地产开发行业2023年投资策略政策破解恶性循环时间消化不良资产2022-11-23房地产和物业服务行业2022年10月宏观数据点评尤需警惕缩表密切留意房价2022-11-17物业管理行业跟踪报告时代机遇重塑初心2022-11-16房地产和物业服务行业重大事项点评左右协同上下合力2022-11-15房地产和物业服务行业跟踪报告双管齐下和复苏起点2022-11-13房地产行业跟踪点评逆周期微操稳需求市场化托举稳信用2022-11-09房地产行业2022年三季报总评结构性缩表2022-11-04空间运营服务行业2023年投资策略拓宽品牌护城河提效作业基本盘2022-11-02物流仓储行业专题报告结构性变革引领产业投资新机遇2022-10-27房地产行业2022年9月宏观数据点评销售复苏投资下行政策发力跨境承压2022-10-24房地产行业2022年9月企业销售数据点评市场走向复苏分化预计加剧2022-10-15房地产经纪行业系列专题之四佣金率怎么变2022-10-14房地产经纪行业系列专题之五存量时代虽迟但到2022-10-14房地产行业周报长假地产基本面跟踪2022101-1072022-10-09房地产行业重大事项点评促流通提信心组合拳稳定地产市场2022-10-01房地产行业重大事项点评活用利率政策工具有效刺激区域需求2022-09-30房地产和物业服务行业专题报告开竣工调整的结构和路径2022-09-30宏观经济和房地产产业链深度研究保交付循序渐进稳信心多方努力2022-09-29房地产行业周报地产周度数据跟踪2022921-9272022-09-28地产周度数据跟踪2022914-920地产周度数据跟踪2022914-9202022-09-22请务必阅读正文之后的免责条款和声明3分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个股票评级月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上4特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050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