百强房企销售：累计销售额同比降幅收窄，分化格局延续。2022年1-12月百强房企累计销售金额为72941.70亿元，同比下降42.26%，较上月收窄1.07pct，同比降幅自5月以来连续7个月缩小。百强房企单月全口径销售金额为7592.50亿元，同比下降31.02%，单月同比跌幅扩大3.51pct，环比升23.92%。12月是房企冲刺年度业绩、完成年度目标的关键节点。尽管2022年12月百强单月销售金额环比上升，但同比跌幅仍在3成以上，销售依旧平淡。主要因为：1）11月防疫政策优化后，各地感染人数短期内有所上升，居民对于外出比较谨慎；2）售楼处和城市销售也受到影响而停摆。随着疫情缓和、居民康复，疫情对销售的影响或将减弱。
　　分梯队看，TOP5房企单月销售金额同比在1年内首次转为正增，其余梯队累计同比跌幅仍然较大。累计全口径销售金额入榜门槛方面，12月百强房企TOP5/ TOP10/TOP20/ TOP50/ TOP100累计全口径销售金额入榜门槛分别为2955/ 1703/ 1004/ 401/141亿元，同比增速-32.85%/-41.29%/-41.57%/-52.82%/-42.81%。各梯队入榜门槛同比增速变动+10.22/-2.71/+0.87/-1.64/+4.87pct，除TOP10和TOP50之外跌幅均有收窄。权益口径来看，TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100入榜门槛同比跌幅分别变化+6.24/+2.50/+1.15/-7.95/+4.92pct，整体来看TOP5梯队门槛改善程度较大。
　　从全年百强房企销售数据来看，2022年TOP50仅有两家房企（越秀地产，+6.6%；万达集团，+55.0%）全年业绩保持正增，其余房企均为负增长。2022年TOP50房企中排名提升幅度最大的前10名房企分别为：万达集团(82→33↑49)、仁恒置地(54→27↑27)、武汉城建(57→34 ↑23)、国贸地产(74→51 ↑23)、电建地产(47→25 ↑22)、越秀地产(37→16 ↑21)、路劲集团(53→32 ↑21)、保利置业(60→40 ↑20)、中粮大悦城(56→37 ↑19)、首开股份(38→21 ↑17)。12月市场整体环比修复，房企销售分化延续。多数房企单月业绩环比增长。百强房企中有56家企业单月业绩环比上升，占比接近六成。12月Top40房企中，国央企平均单月同比下跌16.90%，保利发展、越秀地产、建发房产、华润置地单月同比正增。民企平均单月同比下跌32.07%。除万达集团、滨江集团为同比正增外，其余大多数民企同比跌幅仍在20%以上。部分区域型房企表现亮眼，重庆华宇集团、武汉城建等12月销售额环比增幅较大。
　　融资：债券发行持续同比正增，平均利率上行。12月房企境内外债券融资规模523.52亿元，环比上升2.4%，同比上升5.1%，同比增速连续3个月保持正增。其中，境内债发行508.57亿元，同比增长20.1%，境外债发行14.95亿元，同比下降80.0%，境外债发行规模为年内第2低的水平，仅次于今年8月。境内债方面，一般公司债、中票、短融、超短融和交易商主管ABN发行规模环比增长，12月无新增企业债，证监会主管ABS、定向工具与私募公司债发行规模下降。
　　12月境内债整体平均期限和利率均有环比上升。境内债平均期限4.50年，环比上升0.31年，平均利率3.49%，环比升25bp。境外债平均期限1.0年，环比下降1.59年，平均利率8.00%，相比11月上升168bp。境外债方面，12月只有绿景中国地产发行了期限1年、票面利率8%海外债券。分企业性质来看，12月上市房企发行境内债249.02亿元，同比增长50.3%。整体规模为去年第3高，仅略低于2022年3月和7月（均超过250亿元）。非上市房企发行规模259.55亿元，同比增长0.7%。境内债发行主体仍然以国企央企为主，国企发行期限延长，发行利率上行。民企和其他所有制企业发债96.30亿元，发债主体包括碧桂园、美的置业、新城控股和新希望五新实业，民企发行期限延长，发行利率从11月的5.8%降至4.2%。
　　12月有2家上市房企评级被下调。无房企境外债违约，7笔境内债券展期。与11月相比，违约事件数量少于上月（9例展期、1例本息违约），整体违约情况有所改善。债务到期压力方面，2023年、2024年和2025年仍是偿债高峰期。考虑行权因素后，2023年上半年1月、3月和4月偿债压力最高，房企单月债务到期规模分别为866.00、989.77、1127.74亿元。2023年下半年7月、8月和9月偿债规模较高。
　　政策托底叠加模式转变，23年或可期待。随三支箭等相关政策的落地、中央经济工作会中“住房消费”表述的引导、疫情防控措施的优化、保交楼工作的持续推进以及房地产投资在经济增速中承担的重要角色，我们认为2023年一季度政策松绑有望继续升级，叠加经济好转后居民购买意愿修复，我们预计2023年全国商品房销售面积和销售金额有望恢复同比增长。从高频数据来看，最近一周（2022/12/31-2023/01/06）30城新房成交面积319.24万平方米，同比上升9.65%，环比下降22.75%，同比增速是近3个月以来首次转正。根据中指监测数据，2023年元旦假期期间（12/31-1/2），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年元旦假期（2022/1/1-1/3）增长超两成，也反映近期新房楼市热度处在回升通道。板块方面，我们认为当前底部趋势已

研究报告全文：销售环比修复分化格局延续融资环境持续改善TableCoverStock2022年1-12月房企销售融资数据点评TableReportDate2023年01月10日TableTitle证券研究报告销售环比修复分化格局延续融资环境持续改善TableReportDate2023年01月10日行业研究摘要Tabl行业专题报告eReportTypeTableSTableSummary百强房企销售ummary累计销售额同比降幅收窄分化格局延续2022年1-12月百强房企累计销售金额为7294170亿元同比下降4226较上月收窄107pct同比降幅自5月以来连续7个月缩小百强房企单月全口径销售金额为759250亿元同比下TableStockAndRank房地产行业降3102单月同比跌幅扩大351pct环比升239212月是房企冲刺年度业绩完成年度目标的关键节点尽管2022年12月百强单月销售金额环比上升但同投资评级看好比跌幅仍在3成以上销售依旧平淡主要因为111月防疫政策优化后各地感染人数短期内有所上升居民对于外出比较谨慎2售楼处和城市销售也受到影响而停上次评级看好摆随着疫情缓和居民康复疫情对销售的影响或将减弱分梯队看TOP5房企单月销售金额同比在1年内首次转为正增其余梯队累计同比跌幅仍然较大累计全口径销售金额入榜门槛方面12月百强房企TOP5TOP10TableA江宇辉uthor地产行业首席分析师TOP20TOP50TOP100累计全口径销售金额入榜门槛分别为295517031004401执业编号S1500522010002141亿元同比增速-3285-4129-4157-5282-4281各梯队入榜门槛同比增速变动1022-271087-164487pct除TOP10和TOP50之外跌幅均有收联系电话8618621759430窄权益口径来看TOP5TOP10TOP20TOP50TOP100入榜门槛同比跌幅分别变邮箱jiangyuhuicindasccom化624250115-795492pct整体来看TOP5梯队门槛改善程度较大从全年百强房企销售数据来看2022年TOP50仅有两家房企越秀地产66万达集团550全年业绩保持正增其余房企均为负增长2022年TOP50房企中排名提升幅度最大的前10名房企分别为万达集团823349仁恒置地542727武汉城建573423国贸地产745123电建地产472522越秀地产371621路劲集团533221保利置业604020中粮大悦城563719首开股份38211712月市场整体环比修复房企销售分化延续多数房企单月业绩环比增长百强房企中有56家企业单月业绩环比上升占比接近六成12月Top40房企中国央企平均单月同比下跌1690保利发展越秀地产建发房产华润置地单月同比正增民企平均单月同比下跌3207除万达集团滨江集团为同比正增外其余大多数民企同比跌幅仍在20以上部分区域型房企表现亮眼重庆华宇集团武汉城建等12月销售额环比增幅较大融资债券发行持续同比正增平均利率上行12月房企境内外债券融资规模52352亿元环比上升24同比上升51同比增速连续3个月保持正增其中境内债发行50857亿元同比增长201境外债发行1495亿元同比下降800境外债发行规模为年内第2低的水平仅次于今年8月境内债方面一般公司债中票短融超短融和交易商主管ABN发行规模环比增长12月无新增企业债证监会主管ABS定向工具与私募公司债发行规模下降12月境内债整体平均期限和利率均有环比上升境内债平均期限450年环比上升031年平均利率349环比升25bp境外债平均期限10年环比下降159年平均利率800相比11月上升168bp境外债方面12月只有绿景中国地产发行了期限1年票面利率8海外债券分企业性质来看12月上市房企发行境内债24902亿元同比增长503整体规模为去年第3高仅略低于2022年3月和7月均超过250亿元非上市房企发行规模25955亿元同比增长07境内债发行主体仍然以国企央企为主国企发行期限延长发行利率上行民企和其他所有制企业发债9630亿元发债主体包括碧桂园美的置业新城控股和新希望五新实业民企发行期限延长发行利率从11月的58降至4212月有2家上市房企评级被下调无房企境外债违约7笔境内债券展期与11月相比违约事件数量少于上月9例展期1例本息违约整体违约情况有所改善债务到期压力方面2023年2024年和2025年仍是偿债高峰期考虑行权因素后2023年上半年1月3月和4月偿债压力最高房企单月债务到期规模分别为8660098977112774亿元2023年下半年7月8月和9月偿债规模较高政策托底叠加模式转变23年或可期待随三支箭等相关政策的落地中央经济工作会中住房消费表述的引导疫情防控措施的优化保交楼工作的持续推进以及房地产投资在经济增速中承担的重要角色我们认为2023年一季度政策松绑有望继续升级叠加经济好转后居民购买意愿修复我们预计2023年全国商品房销售面积和销售金额有望恢复同比增长从高频数据来看最近一周20221231-2023010630城新房成交面积万平方米同比上升环比下降同比增速是319249652275近3个月以来首次转正根据中指监测数据2023年元旦假期期间1231-12重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年元旦假期202211-13增长超两成也反信达证券股份有限公司映近期新房楼市热度处在回升通道板块方面我们认为当前底部趋势已较为明显我们判断行业出清仍将继续熬过低谷期的房企将有望收获行业回暖的红利随着政CINDASECURITIESCOLTD策力度逐步扩大市场信心有望恢复我们建议关注四条主线1经营改善如金地集北京市西城区闹市口大街9号院1号楼团2信用改善如新城控股3收并购机遇如保利发展招商蛇口4集团资源整邮编100031合如华发股份南山控股风险因素房地产政策放松不及预期疫情反复导致销售表现不及预期请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom2目录1百强房企销售累计销售额同比降幅收窄分化格局延续42融资债券发行持续同比正增平均利率上行83政策托底叠加模式转变23年回暖或可期待12风险因素12图表目录图表1百强房企全口径累计销售金额及同比增速亿元4图表2百强房企全口径单月销售金额及同比增速亿元4图表3各梯队房企累计销售金额及同比增速亿元4图表4各梯度房企当月销售金额同比增速亿元4图表5各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛亿元5图表6各梯队房企权益口径金额累计入榜门槛亿元5图表7各梯队房企累计权益销售金额占比5图表8操盘金额与权益金额比例5图表912月百强房企销售情况7图表10房企发债总额及同比增速8图表11境内外债券发行规模占比8图表12境内债券发行种类占比8图表13境外债发行规模及同比增速8图表14境内债平均发行期限及利率9图表15境外债平均发行期限及利率9图表16上市公司境内债发行规模及同比增速9图表17国企和民企境内债券发行规模亿元9图表1812月境外评级机构调整房企评级情况9图表1912月房企境外债违约事件10图表2012月房企境内债违约事件10图表21房企年度到期债务规模10图表22房企月度到期债务规模10图表23部分房企到期债务余额亿元11请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom31百强房企销售累计销售额同比降幅收窄分化格局延续百强房企累计销售金额同比降幅收窄12月单月环比回升2022年1-12月百强房企累计销售金额为7294170亿元同比下降4226较上月收窄107pct同比降幅自5月以来连续7个月缩小百强房企单月全口径销售金额为759250亿元同比下降3102单月同比跌幅扩大351pct环比升239212月是房企冲刺年度业绩完成年度目标的关键节点属于地产传统销售旺季从过往数据来看2019-2021年12月单月百强房企销售额环比均值为2286而且过往3年12月单月百强销售额均超1万亿元尽管2022年12月百强单月销售金额环比上升但同比跌幅仍在3成以上销售依旧平淡主要因为111月防疫政策优化后各地感染人数短期内有所上升居民对于外出比较谨慎2售楼处和城市销售也受到影响而停摆随着疫情缓和疫情对地产销售的影响或将有所减弱图表1百强房企全口径累计销售金额及同比增速亿元图表2百强房企全口径单月销售金额及同比增速亿元全国商品房累计销售金额万亿元百强房企累计全口径销售金额万亿元百强房企当月销售金额万亿元全国累计同比百强累计同比环比增速206020同比增速1801815015301612014129010010600830065-3000402-300-6000-60资料来源克而瑞统计局信达证券研发中心资料来源克而瑞信达证券研发中心TOP5房企单月销售金额同比在1年内首次转为正增其余梯队累计同比跌幅仍然较大各梯队房企累计销售金额同比增速TOP5TOP6-10TOP11-20TOP21-50TOP51-100分别为-3440-3094-4151-5331-4364同比变化389-037291-085-027pct除TOP5和TOP11-20跌幅收窄外其余各梯队同比降幅均有扩大当月销售金额同比3245-3380-916-6108-4616同比变化4887-1858453-711-2769pctTOP5房企12月销售同比于2022年内首次转为正增且同比增速上升接近49pctTOP11-20排次房企同比跌幅也收窄453pct其余梯队跌幅有所扩大图表3各梯队房企累计销售金额及同比增速亿元图表4各梯度房企当月销售金额同比增速亿元TOP5TOP6-10TOP11-20TOP5TOP6-10TOP11-20TOP21-50TOP51-100TOP5同比TOP21-50TOP51-100TOP5同比TOP6-10同比TOP11-20同比TOP21-50同比TOP6-10同比TOP11-20同比TOP21-50同比TOP51-100同比TOP51-100同比14402010012201510008-20106-40-1004-60052-800-10000-200资料来源克而瑞信达证券研发中心资料来源克而瑞信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom4多数梯队房企的累计入榜门槛同比跌幅收窄TOP10入榜门槛同比跌幅收窄较多12月百强房企TOP5TOP10TOP20TOP50TOP100累计全口径销售金额入榜门槛分别为295517031004401141亿元同比增速-3285-4129-4157-5282-4281各梯队入榜门槛同比增速变动1022-271087-164487pct除TOP10和TOP50之外跌幅均有收窄权益口径来看TOP5TOP10TOP20TOP50TOP100入榜门槛同比跌幅分别变化624250115-795492pct整体来看TOP5梯队门槛改善程度较大图表5各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛亿元图表6各梯队房企权益口径金额累计入榜门槛亿元20191220201220211220221220191220201220211220221240006000350050003000400025003000200015002000100010005000TOP5TOP10TOP20TOP50TOP1000TOP5TOP10TOP20TOP50TOP100资料来源克而瑞信达证券研发中心资料来源克而瑞信达证券研发中心TOP20整体集中度提高操盘合作趋势延续2022年12月TOP5TOP6-10TOP11-20TOP21-50TOP51-100房企占百强房企累计权益销售金额比例为19595127161122分别变动019024016-029-015pctTOP5TOP6-10和TOP11-20占比提升TOP20整体集中度进一步提高操盘与合作方面12月百强房企操盘金额全口径金额为8876上升024pct权益金额全口径金额为7008上升015pct全年总体数据变动依然较小企业合作趋势未改图表7各梯队房企累计权益销售金额占比图表8操盘金额与权益金额比例202208202209202210202211202212操盘金额全口径金额权益金额全口径金额209590851580751070655TOP5TOP6-10TOP11-20TOP21-50TOP51-100资料来源克而瑞信达证券研发中心资料来源克而瑞信达证券研发中心市场整体环比修复房企销售分化延续12月房企销售数据呈现以下特点1多数房企单月业绩环比增长百强房企中有56家企业单月业绩环比上升占比接近六成其中24家企业的环比增幅在30至100之间更有14家环比增幅超过100Top10房企中9家环比增长Top40房企中也有接近八成取得环比增长2国央企与民企单月同比增速分化延续12月Top40房企中国央企平均单月同比下请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom5跌1690保利发展5576越秀地产1482建发房产994华润置地979单月同比正增民企平均单月同比下跌3207除万达集团9836滨江集团4021为同比正增外其余大多数民企同比跌幅仍在20以上出险房企同比跌幅多在30以上例如融创中国-8304和世茂集团-3734跌幅仍然较大3部分区域型房企表现亮眼12月各地贯彻落实中央经济工作会议精神积极调整原先限制性较强的地产调控政策例如南京东莞重庆等地密集调整房地产政策包括降低二套房商贷首付比例放松或取消限购政策优化商业贷款住房套数认定等各地政策放松对12月楼市也起到一定提振作用重庆华宇集团419武汉城建129等房企12月销售额环比增幅较大从全年百强房企销售数据来看12022年TOP50仅有两家房企越秀地产66万达集团550全年业绩保持正增其余房企均为负增长22022年TOP50房企中排名提升幅度最大的前10名房企分别为万达集团823349仁恒置地542727武汉城建573423国贸地产745123电建地产472522越秀地产371621路劲集团533221保利置业604020中粮大悦城563719首开股份382117请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom6图表912月百强房企销售情况2022年1-12月累2022年12月2021年全年销较上月排名排名公司名称计销售金额亿累计同比销售金额亿单月同比单月环比售增速变化元元1碧桂园46430-3882801-60-151-3802保利发展45730-14557175585457103万科地产42022-3314300-323413-11504华润置地30130-46495798123310815中海地产29550-2003879-2560921-16招商蛇口29263-1054263-3281817607金地集团22180-2262040-15213218108绿城中国21281-202272012316724209龙湖集团20327-2992005-49514972010建发房产17032-0525459946320111融创中国16921-717811-8300939-112中国金茂15500-3421752-20322553013滨江集团15393-902041402336240014绿地控股14005-5182215-611150-186015中国铁建12810-1032235-144-50122216越秀地产12600942306148950218217旭辉集团12372-500613-71547770-218华发股份12024-141784-75-2712119新城控股11653-502705-66179-72-320远洋集团10039-2631090-29804149021首开股份8692-263892-107622163122世茂集团8652-678703-37382-101-123卓越集团7427-4061071-2401204258224美的置业7422-458600-38142987-125电建地产6851-2181124-431565332426金科集团6711-642351-738305-162-227仁恒置地6511-138553-467536-133028中交房地产6495-337715-625178151029中南置地6402-674768-471753-120130中梁控股6261-636300-8160018-431中骏集团6063-420619-8447229032路劲集团5801-237601197202277033万达集团5551550726984424-570434武汉城建5503-96743-2231286231435华侨城5439-340414-411362-11-236雅居乐5232-624219-84211406-237中粮大悦城5135-286200-180-721-126-138融信集团5121-671172-832-4102-339新希望地产5088-520364-539-4027040保利置业5030-111530-221-346291TOP5193862-344TOP10303945-332TOP11-20133317-415TOP21-50168525-533TOP51-100123630-436资料来源克而瑞信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom72融资债券发行持续同比正增平均利率上行房企境内债发行额连续3个月保持同比正增境外债发行规模仍处低位2022年12月房企境内外债券融资规模52352亿元环比上升242同比上升512同比增速连续3个月保持正增其中境内债发行50857亿元同比增长2010境外债发行1495亿元同比下降7995境外债发行规模为年内第2低的水平仅次于今年8月境内债方面一般公司债中票短融超短融和交易商主管ABN发行规模环比增长12月无新增企业债证监会主管ABS定向工具与私募公司债发行规模下降图表10房企发债总额及同比增速图表11境内外债券发行规模占比发债总额亿元人民币同比增速境外债境内债180080100160060901400408012007020100060050800-204060030-4040020200-60100-800资料来源Wind信达证券研发中心资料来源Wind信达证券研发中心图表12境内债券发行种类占比图表13境外债发行规模及同比增速一般公司债证监会主管ABS超短期融资债券定向工具境外债发行总额亿元人民币同比增速一般中期票据一般短期融资券一般企业债交易商协会ABN100030010090025090800200807001507060060100500505040040030030200-5020100-100100-1500资料来源Wind信达证券研发中心资料来源Wind信达证券研发中心境内发行期限和平均利率均环比上升境外债券期限缩短利率上升12月境内债平均期限450年环比上升031年平均利率349环比升25bp境外债平均期限10年环比下降159年平均利率800相比11月上升168bp境内债整体平均期限和利率均有环比上升境外债方面12月只有绿景中国地产发行了期限1年票面利率8海外债券请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom8图表14境内债平均发行期限及利率图表15境外债平均发行期限及利率平均发行期限年平均发行利率平均发行期限年平均发行利率950612845510740356483052536420324152101210500000资料来源Wind信达证券研发中心资料来源Wind信达证券研发中心债券融资仍以国央企为主民企发行利率走低分企业性质来看12月上市房企发行境内债24902亿元同比增长503整体规模为去年第3高仅略低于2022年3月和7月均超过250亿元非上市房企发行规模25955亿元同比增长07境内债发行主体仍然以国企央企为主国企发行期限延长发行利率上行民企和其他所有制企业发债9630亿元发债主体包括碧桂园美的置业新城控股和新希望五新实业民企发行期限延长发行利率从11月的58降至42图表16上市公司境内债发行规模及同比增速图表17国企和民企境内债券发行规模亿元上市公司发行规模亿元同比增速国有企业民营企业其他1000450600900400500800350400700300300600250200500200400100150300100020050-1001000-2000资料来源Wind信达证券研发中心资料来源Wind信达证券研发中心12月有2家上市房企评级被下调无房企境外债违约7笔境内债券展期与11月相比违约事件数量少于上月9例展期1例本息违约整体违约情况有所改善图表1812月境外评级机构调整房企评级情况发布日期发行人评级机构评级变动展望变动评级展望上期评级上期展望上期发布日2022122北京保障房中心有限公司穆迪评级维持展望维持A1稳定A1稳定202012212022122雅居乐集团控股有限公司穆迪评级下调展望维持Caa1负面B3负面20225172022126绿地香港控股有限公司标普未评级--NR无B-负面20229232022126绿地控股集团有限公司标普评级上调初评CCC-负面SD无202211152022127绿地控股集团有限公司标普未评级--NR无CCC-负面20221262022128北京保障房中心有限公司惠誉评级维持展望维持A稳定A稳定202012212022129建业地产股份有限公司穆迪评级下调展望维持Caa2负面B3负面2022442022129保利发展控股集团股份有限公司标普评级维持展望维持BBB稳定BBB稳定201792220221215湖北省科技投资集团有限公司惠誉评级维持展望维持BBB稳定BBB稳定20219120221216上海临港经济发展集团有限公司穆迪评级维持展望上调Baa1正面Baa1稳定202162520221216建业地产股份有限公司标普未评级--NR无CCC-负面观察20221116请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom920221216新湖中宝股份有限公司惠誉评级维持展望维持B-稳定B-稳定2021122220221220拉萨市城市建设投资经营有限公穆迪评级维持展望维持Baa2稳定Baa2稳定2020730资料来源信达证券研发中心Wind司图表1912月房企境外债违约事件发行规模违约本金债券简称发行人违约日期违约类型对付日起息日企业性质亿美元亿美元12月无房企境外债违约事件资料来源Wind信达证券研发中心图表2012月房企境内债违约事件违约发行规模逾期本金债券简称发行人违约日期到期日起息日企业性质类型亿元亿元19中金05中天金融集团股份有限公司20221213展期108310832022121320191213民营企业20荣盛地产荣盛房地产发展股份有限公司20221210展期138013802023121020201210民营企业MTN00321奥创B奥园集团有限公司2022128展期0400402022128202177中外合资企业H金优01金科地产集团股份有限公司2022128展期105094520221282020128民营企业金科次01金科地产集团股份有限公司2022128展期06006020221282020128民营企业21奥创A奥园集团有限公司2022128展期7107102022128202177中外合资企业20恒大03恒大地产集团有限公司2022125展期25002500202365202065民营企业资料来源Wind信达证券研发中心债务到期压力方面2023年2024年和2025年仍是偿债高峰期具体到月度来看考虑行权因素后2023年上半年1月3月和4月偿债压力最高房企单月债务到期规模分别为8660098977112774亿元2023年下半年7月8月和9月偿债规模较高单月偿还额均超过700亿元图表21房企年度到期债务规模图表22房企月度到期债务规模境内债亿元境外债亿元境内债亿元境外债亿元1000012009000800010007000800600050006004000400300020020001000002023202420252026202720282029203020312032资料来源Wind信达证券研发中心资料来源Wind信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom10图表23部分房企到期债务余额亿元到期余额到期余额企业名称2023年1-12月2024企业名称2023年1-12月2024总额占比总额占比总额占比总额占比恒大41137251320233时代中国1097751211144中海8781761110223绿地188159200169碧桂园2742611660147华发股份2741554947191佳兆业62579890114苏高新770299670260龙湖15522351678254融信21774121694320融创1230590855410宝龙8008550000万科9721681343232信达地产12784291343451富力800484169102花样年856689145117远洋12623351272338奥园84846010959首开18642522095283建发22802621940223保利12241881373211珠江实业1204527531232金地26644852331424龙光1514829311170华夏幸福814278739252华润880118850114金茂773204500132路劲00000000世茂1788452883223正荣66087495126绿城12692181486256中骏54105107208旭辉796389781382中国铁建879281871278新城65448510074陆家嘴4001961238607合景泰富1266800307194金科1237699367207禹洲3433310000北京城建350157670300阳光城618430525365泰禾00000000招商蛇口1303247716136广州城建15083780432雅居乐688172727181电建540243726327金融街15033961016267瑞安790704125111首创11531881752286中南建设918774268226资料来源中指研究院信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom113政策托底叠加模式转变23年回暖或可期待未来市场总量无需过度悲观销售数据有望率先回正随三支箭等相关政策的落地中央经济工作会中住房消费表述的引导疫情防控措施的优化保交楼工作的持续推进以及房地产投资在经济增速中承担的重要角色我们认为2023年一季度政策松绑有望继续升级叠加经济好转后居民购买意愿修复我们预计2023年全国商品房销售面积和销售金额有望恢复同比增长年末新房销售环比回升元旦假期成交热度也有回暖从高频数据来看最近一周20221231-2023010630城新房成交面积31924万平方米同比上升965环比下降2275同比增速是近3个月以来首次转正根据中指监测数据2023年元旦假期期间1231-12重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年元旦假期202211-13增长超两成也反映近期新房楼市热度处在回升通道行业有望迎来高质量加杠杆机遇收并购或成中长期主要方向资源加速向头部房企聚拢土地市场遇冷带来的财政压力贯穿2022年始终城投大规模托举土地市场后项目并未真实入市未来随偿债压力凸显城投杠杆亟待释放行业有望迎来高质量加杠杆机遇近期中央经济工作会议强调要推动行业重组并购我们认为未来出险房企落后产能的风险化解或将很大程度上依赖于行业并购重组推动叠加股权融资开展预计明年有望成为行业收并购大年中长期看由于融资资金和预售资金监管趋严以往现金滚动模式被打破民企缩表或成趋势行业集中度有望提升剩余龙头房企有望借加速整合东风进一步扩大市场份额行业模式迎来转变新一轮房地产周期中抢先寻找行业机遇我们认为行业模式将由高杠杆高周转高负债向有质量的杠杆有质量的周转和有质量的负债转变后续行业分化的核心在于资产质量的分化虽市场整体中枢较此前有所下移但仍存在行情机遇点我们认为23年行业机会主要集中在一二线城市三四线城市较难有系统性机会强者恒强的格局或将持续演绎板块方面我们认为当前底部趋势已较为明显我们判断行业出清仍将继续熬过低谷期的房企将有望收获行业回暖的红利随着政策力度逐步扩大市场信心有望恢复我们建议关注四条主线1经营改善如金地集团2信用改善如新城控股3收并购机遇如保利发展招商蛇口4集团资源整合如华发股份南山控股风险因素政策风险房地产政策放松不及预期市场风险疫情反复导致销售表现不及预期请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom12研究团队简介江宇辉信达证券房地产行业首席分析师中南财经政法大学管理学学士上海财经大学金融硕士从事地产行业研究六年先后供职于中信建投证券中梁地产集团曾获2015年第十三届新财富房地产最佳分析师第二名2016年第十四届新财富房地产最佳分析师第五名2017年第十五届新财富房地产最佳分析师第三名机构销售联系人区域姓名手机邮箱全国销售总监韩秋月13911026534hanqiuyuecindasccom华北区销售总监陈明真15601850398chenmingzhencindasccom华北区销售副总监阙嘉程18506960410quejiachengcindasccom华北区销售祁丽媛13051504933qiliyuancindasccom华北区销售陆禹舟17687659919luyuzhoucindasccom华北区销售魏冲18340820155weichongcindasccom华北区销售樊荣15501091225fanrongcindasccom华北区销售秘侨18513322185miqiaocindasccom华北区销售李佳13552992413lijia1cindasccom华东区销售总监杨兴13718803208yangxingcindasccom华东区销售副总监吴国15800476582wuguocindasccom华东区销售国鹏程15618358383guopengchengcindasccom华东区销售李若琳13122616887liruolincindasccom华东区销售朱尧18702173656zhuyaocindasccom华东区销售戴剑箫13524484975daijianxiaocindasccom华东区销售方威18721118359fangweicindasccom华东区销售俞晓18717938223yuxiaocindasccom华东区销售李贤哲15026867872lixianzhecindasccom华东区销售孙僮18610826885suntongcindasccom华东区销售贾力15957705777jialicindasccom华东区销售石明杰15261855608shimingjiecindasccom华东区销售曹亦兴13337798928caoyixingcindasccom华南区销售总监王留阳13530830620wangliuyangcindasccom华南区销售副总监陈晨15986679987chenchen3cindasccom华南区销售副总监王雨霏17727821880wangyufeicindasccom华南区销售刘韵13620005606liuyuncindasccom华南区销售胡洁颖13794480158hujieyingcindasccom华南区销售郑庆庆13570594204zhengqingqingcindasccom华南区销售刘莹15152283256liuying1cindasccom华南区销售蔡静18300030194caijing1cindasccom华南区销售聂振坤15521067883niezhenkuncindasccom请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom13分析师声明负责本报告全部或部分内容的每一位分析师在此申明本人具有证券投资咨询执业资格并在中国证券业协会注册登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所表述的所有观点准确反映了分析师本人的研究观点本人薪酬的任何组成部分不曾与不与也将不会与本报告中的具体分析意见或观点直接或间接相关免责声明信达证券股份有限公司以下简称信达证券具有中国证监会批复的证券投资咨询业务资格本报告由信达证券制作并发布本报告是针对与信达证券签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布信达证券不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户客户应当认识到有关本报告的电话短信邮件提示仅为研究观点的简要沟通对本报告的参考使用须以本报告的完整版本为准本报告是基于信达证券认为可靠的已公开信息编制但信达证券不保证所载信息的准确性和完整性本报告所载的意见评估及预测仅为本报告最初出具日的观点和判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会出现不同程度的波动涉及证券或投资标的的历史表现不应作为日后表现的保证在不同时期或因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法致使信达证券发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告对此信达证券可不发出特别通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议也没有考虑到客户特殊的投资目标财务状况或需求客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况若有必要应寻求专家意见本报告所载的资料工具意见及推测仅供参考并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人做出邀请在法律允许的情况下信达证券或其关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能会为这些公司正在提供或争取提供投资银行业务服务本报告版权仅为信达证券所有未经信达证券书面同意任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发布转发或引用本报告的任何部分若信达证券以外的机构向其客户发放本报告则由该机构独自为此发送行为负责信达证券对此等行为不承担任何责任本报告同时不构成信达证券向发送本报告的机构之客户提供的投资建议如未经信达证券授权私自转载或者转发本报告所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担信达证券将保留随时追究其法律责任的权利评级说明投资建议的比较标准股票投资评级行业投资评级买入股价相对强于基准20以上看好行业指数超越基准本报告采用的基准指数沪深300指数以下简称基准增持股价相对强于基准520中性行业指数与基准基本持平时间段报告发布之日起6个月持有股价相对基准波动在5之间看淡行业指数弱于基准内卖出股价相对弱于基准5以下风险提示证券市场是一个风险无时不在的市场投资者在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险建议投资者应当充分深入地了解证券市场蕴含的各项风险并谨慎行事本报告中所述证券不一定能在所有的国家和地区向所有类型的投资者销售投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专业顾问的意见在任何情况下信达证券不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者需自行承担风险请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom14