政策面：央行、银保监会建立房贷利率动态调节机制，多地需求端放松态势延续。中央：1)央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。2)央行：落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展。加大金融对国内需求和供给体系的支持力度。支持恢复和扩大消费、重点基础设施和重大项目建设。各地：1）西安市改善房企融资政策，9家银行为30余家房地产企业提供融资支持580.5亿元；2）深圳市调整贷款政策，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款；3）苏州市发布资金监管政策，明确住房城乡建设部门将会同监管银行对房地产开发企业的商品房预售项目预售资金实施监管；4）郑州、扬州、乌鲁木齐发布组合政策，多角度刺激购房市场；5）长春、兰州、柳州等多个城市发布公积金调整政策，增加公积金贷款额度、发布开通商业性住房贷款转个人住房公积金贷款业务等政策。
　　基本面：本周新房及二手房市场成交面积环比均微降，同比均保持正增长，二手房市场成交面积同比增幅表现亮眼。30大中城市商品房成交面积354万平，环比-3.0%，环比较上周下降34.8pct；同比+11.6%，同比较上周增加33.5pct。新房市场分线城市来看，本周一线城市同环比均上升，二三线城市环比下降、同比上升。18城二手房成交面积102万平，环比-0.7%，环比增速较上周下降7.5pct，同比+40.7%，同比增速较上周上涨64.7pct。二手房市场分线城市来看，本周一三线城市环比下降，二线城市同环比均上升。
　　板块行情：SW房地产上涨3.88%，房地产跑赢大盘1.05pct，表现强于大市。恒生地产建筑业上涨5.85%，跑输大盘0.27pct，表现弱于大市。恒生地产建筑业本周收益率排名3。恒生物业服务及管理上升13.17%，恒生物业服务及管理跑赢大盘7.05pct，表现强于大市。
　　本周观点：本周央行、银保监会建立房贷利率动态调节机制，符合条件可以下调房贷利率下限的城市数量增加。我们在2022年10月25日外发报告《鉴以往知未来之房地产周期底部特征研究》中测算了降低房贷利率对家庭支出成本的影响，我们认为，降低房贷利率能够有效的降低购房月供，与降低首付等举措相比，在当前收入预期不稳定的情况下降低房贷利率是推动需求端回暖更为有效的手段。本周新房、二手房市场成交同比均保持增长，我们认为，成交增长既受到疫情感染影响减小的影响也可能受到部分地区元旦成交数据滞后备案的影响。我们认为政策宽松周期会延长至2023年全年，其中2023Q1政策力度会持续加码企稳房地产量价。结合供给侧政策扶持优质房企力度逐步加强，我们继续看好2023年两类房企跑出Alpha：1）头部优质房企，穿越周期确定性强，定增有望率先通过，优化资产负债表：保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团、中国海外发展、华润置地、绿城中国；2）中型和地域性稳健类公司：华发股份、建发股份、滨江集团、天健集团、越秀地产。房地产交易量修复利好中介公司：贝壳。竣工率先修复利好物业公司2023年业绩修复，重点推荐：中海物业、保利物业。
　　风险提示：房企开发资金到位速度不及预期，融资实质进展不及预期。

研究报告全文：证券研究报告房贷利率调节机制建立二手房市场成交亮眼房地产及物管行业周报2023年W120221231-202316行业评级看好2023年1月8日分析师杨凡邮箱yangfan02stockecomcn电话13916395118证书编号S1230521120001本周核心观点政策面央行银保监会建立房贷利率动态调节机制多地需求端放松态势延续中央1央行银保监会发布通知决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限2央行落实金融16条措施支持房地产市场平稳健康发展加大金融对国内需求和供给体系的支持力度支持恢复和扩大消费重点基础设施和重大项目建设各地1西安市改善房企融资政策9家银行为30余家房地产企业提供融资支持5805亿元2深圳市调整贷款政策在不提前还清贷款的情况下办理过户重新抵押并发放新的贷款实现用购房款还旧贷款3苏州市发布资金监管政策明确住房城乡建设部门将会同监管银行对房地产开发企业的商品房预售项目预售资金实施监管4郑州扬州乌鲁木齐发布组合政策多角度刺激购房市场5长春兰州柳州等多个城市发布公积金调整政策增加公积金贷款额度发布开通商业性住房贷款转个人住房公积金贷款业务等政策基本面本周新房及二手房市场成交面积环比均微降同比均保持正增长二手房市场成交面积同比增幅表现亮眼9530大中城市商品房成交面积354万平环比-30环比较上周下降348pct同比116同比较上周增加335pct新房市场分线城市来看本周一线城市同环比均上升二三线城市环比下降同比上升18城二手房成交面积102万平环比-07环比增速较上周下降添加标题75pct同比407同比增速较上周上涨647pct二手房市场分线城市来看本周一三线城市环比下降二线城市同环比均上升板块行情SW房地产上涨388房地产跑赢大盘105pct表现强于大市恒生地产建筑业上涨585跑输大盘027pct表现弱于大市恒生地产建筑业本周收益率排名3恒生物业服务及管理上升1317恒生物业服务及管理跑赢大盘705pct表现强于大市本周观点本周央行银保监会建立房贷利率动态调节机制符合条件可以下调房贷利率下限的城市数量增加我们在2022年10月25日外发报告鉴以往知未来之房地产周期底部特征研究中测算了降低房贷利率对家庭支出成本的影响我们认为降低房贷利率能够有效的降低购房月供与降低首付等举措相比在当前收入预期不稳定的情况下降低房贷利率是推动需求端回暖更为有效的手段本周新房二手房市场成交同比均保持增长我们认为成交增长既受到疫情感染影响减小的影响也可能受到部分地区元旦成交数据滞后备案的影响我们认为政策宽松周期会延长至2023年全年其中2023Q1政策力度会持续加码企稳房地产量价结合供给侧政策扶持优质房企力度逐步加强我们继续看好2023年两类房企跑出Alpha1头部优质房企穿越周期确定性强定增有望率先通过优化资产负债表保利发展招商蛇口万科A金地集团中国海外发展华润置地绿城中国2中型和地域性稳健类公司华发股份建发股份滨江集团天健集团越秀地产房地产交易量修复利好中介公司贝壳竣工率先修复利好物业公司2023年业绩修复重点推荐中海物业保利物业2风险提示房企开发资金到位速度不及预期融资实质进展不及预期01地产板块目录02物业板块CONTENTS03公司公告301地产板块401本周行情回顾地产板块本周20221231-202316沪深300上涨282SW房地产上涨388房地产跑赢大盘105pct表现强于大市从SW一级各板块表现来看本周计算机板块领涨房地产本周收益率排名第8表现位于中上水平本周恒生指数上涨612恒生地产建筑业上涨585跑输大盘027pct表现弱于大市从恒生综指各板块表现来看本周资讯科技业板块领涨恒生地产建筑业本周收益率排名3图本周A股申万一级行业各板块涨跌幅图本周H股恒生指数行业各板块涨跌幅图本周A股房地产板块估值申万房地产PETTM本周H股房地产板块估值恒生房地产PETTM5资料来源Wind浙商证券研究所01本周行情回顾地产个股涨跌幅本周20221231-202316房地产重点跟踪标的中A股标的中有23家公司上升其中表现前5的公司为滨江集团2030华发股份1131新城控股987中南建设872和保利发展746H股标的中有26家公司上升其中表现前5的公司为旭辉控股集团2150宝龙地产2000远洋集团1919时代中国控股1915和中骏集团控股1771图本周A股重点跟踪地产个股涨跌幅图本周H股重点跟踪地产个股涨跌幅6资料来源Wind浙商证券研究所01重点公司估值情况-AH股地产板块市值年初收盘价最新收盘价年内累计涨每股收益元每股PE倍代码公司简称亿元元元幅2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E000002SZ万科A215719761922-3194209225243991921854790600048SH保利发展1931156316133229000241264704DIV0669611001979SZ招商蛇口1046133413521116119135155116611321001872600383SH金地集团47912971061-18208212226240510501470442000069SZ华侨城A446704544-230470400520541151137110481013601155SH新城控股50729132249-23559431448471402522502478000402SZ金融街159566531-6055057061067965924867788002244SZ滨江集团32146610311210971201411651063856729623000961SZ中南建设91414237-43-089000000000-268000031SZ大悦城163373381200301201501612700307325572368000656SZ金科股份103448192-57061075066069315258290279600325SH华发股份213602100467134163176192749616570523000090SZ天健集团103587552-6096122142163575454390340600376SH首开股份1465665670019022042添加标题066303226211346859均值16731034833735市值年初收盘价最新收盘价年内累计涨每股收益元每股PE倍代码公司简称亿港元港元港元幅2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E0081HK中国海外宏洋集团131396367-71481321341442022262222070123HK越秀地产3376871088581161321491747606705905060688HK中国海外发展244618462235213673643824144934974744370817HK中国金茂245241184-240370410490554033663042710884HK旭辉控股集团135469130-720920520520561142012021880960HK龙湖集团172736702750-254054164595215505354854281109HK华润置地274232803845174544675155786866666055391238HK宝龙地产75408180-561450000000001011908HK建发国际集团44516442560562542723574498167635824621918HK融创中国2501178458-61-8270000000002007HK碧桂园837692303-561220550540582014444544243377HK远洋集团90182118-350360000000002673900HK绿城中国3281256129431312072552918005064123603990HK美的置业173121212765304216211206340479490501均值4615134604127资料来源Wind浙商证券研究所01本周政策速递方式时间部门城市细节详述2023年中国人民银行工作会议提出一是精准有力实施好稳健的货币政策二是加大金融对国内需求和供给体系的支持力度三是持续推动金融1月4日央行风险防范化解四是持续完善宏观审慎管理体系五是持续深化国际金融合作和对外开放六是持续深化金融改革七是全面提升金融服务和管理水平中央央行银保人民银行银保监会发布通知决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶1月5日监会段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限支持房地产市场平稳健康发展相关政策一是适度调整限购区域二是支持团购在售商品住房三是确保新市民都市圈居民购房同等待遇12月31日郑州四是扩大住房有效需求五是推进租购并举六是落实购房税收优惠政策七是开展购房补贴八是优化新市民购房金融服务九是降低购房信贷负担十是执行认贷不认房政策十一是优化贷款二套房认定标准十二是加大住房公积金支持在扬来扬大专及以上人才在市区购买首套商品住房含二手商品住房给予所缴纳契税50的一次性购房补贴住房公积金对在扬来扬人才的贷款额度支持政策延续至2023年6月30日大专及以上在扬来扬人才生育二孩及以上家庭申请公积金贷款且符合申请条件的公积金贷款最低首组合政策1月3日扬州付比例为20生育二孩二孩以上的缴存职工家庭申请公积金贷款且符合申请条件的最高贷款额度可在我市最高贷款限额的基础上分别上浮10万元和20万元各实现交房即办证贷款购买普通自住房的居民家庭首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点住房公积金最高贷款额度由70万元上调为80万元同时将住房公积金借款人含共同借款人贷款额度计算倍数由住房公积金账户余额的101月6日乌鲁木齐地倍上调到15倍住房公积金贷款购买新建商品住房单价上限由13600元平方米上调为14960元平方米使用住房公积金贷款购买二手住房首付因款比例由30降低至20城明确住房城乡建设部门将会同监管银行对房地产开发企业的商品房预售项目预售资金实施监管房地产开发企业须将商品房预售资金存入银行监管施资金监管1月3日昆明专用账户实行资金全过程监管以保障资金专款专用维护购房人合法权益策改善房企融工商银行陕西分行建设银行陕西分行中国银行陕西分行农业银行西安分行招商银行西安分行兴业银行西安分行长安银行西安银行1月5日西安资秦农银行等9家银行为30余家房地产企业提供融资支持5805亿元贷款政策1月5日深圳在不提前还清贷款的情况下办理过户重新抵押并发放新的贷款实现用购房款还旧贷款使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款8资料来源各省市住房和城乡建设局官网及微信公众号浙商证券研究所01本周政策速递方式时间部门城市细节详述关于调整长春市住房公积金个人住房贷款政策的通知购房所在地在长春市主城区及开发区不含双阳区九台区有共同借款人的1月2日长春单笔贷款最高额度为90万元无共同借款人的为60万元对生育抚养二孩三孩的公积金缴存职工家庭首次申请公积金贷款的二孩家庭贷款额度可在单笔贷款最高额度基础上提高10万元三孩家庭贷款额度可在单笔贷款最高额度基础上提高20万元最高贷款额度由45万元提高至55万元可贷额度由按照不超过职工本人及配偶公积金账户余额的20倍计算提高至25倍同时取消提取比1月4日随州例限制职工符合条件提取住房公积金非销户类可以提取个人账户全部余额不含百元以下金额取消之前提取金额最多不超过个人账户余额70限制自2023年1月1日起首套个人住房公积金贷款利率统一调整为5年以下含5年个人住房公积金贷款利率由275调整为265年以上个1月5日柳州人住房公积金贷款利率由325调整为31第二套个人住房公积金贷款利率统一调整为5年以下含5年个人住房公积金贷款利率为30255年以上个人住房公积金贷款利率为3575住房公积金贷款额度上限从40万元调整至50万元各调整住房公提高住房公积金最低贷款额度正常缴存住房公积金满6个月的职工在六安购买新建普通商品住房且首次申请住房公积金贷款时贷款额度地1月5日六安积金政策可在六安现行最低贷款额度基础上上浮20实施二孩三孩家庭购房契税补贴因城施1月5日防城港生育两孩及以上子女家庭购买首套自住住房申请住房公积金贷款的住房公积金贷款最高额度提高到55万元策关于进一步优化住房公积金贷款政策的通知职工家庭名下无房或仅有一套住房购买自住住房的可以申请公积金贷款且申请住房公1月6日连云港积金贷款的借款年龄与贷款期限之和可延长至法定退休年龄后5年贷款年限最长不超过30年1月6日兰州开通商业性住房贷款转个人住房公积金贷款业务南昌市安义2023年1月1日至2023年2月28日期间内在安义县购买新建商品房二手房除外的购房户以套为单位对建筑面积在90套以上含90购房补贴1月3日县套的前300套每套发放购房补贴款1万元对建筑面积在90套以下的前200套每套发放购房补贴款5000元9资料来源各省市住房和城乡建设局官网及微信公众号浙商证券研究所01新房市场30大中城市本周20221230-20231530大中城市商品房成交面积354万平环比-30环比较上周下降348pct同比116同比较上周增加335pct分线城市来看本周一线城市同环比均上升二三线城市环比下降同比上升1一线城市商品房成交面积86万平环比31较上周下降29pct同比4由负转正较上周上升451pct2二线城市商品房成交面积201万平环比-12由正转负较上周下降625pct同比9由负转正跌幅较上周减小204pct3三线城市商品房成交面积66万平环比-4较上周上升30pct同比34由负转正本周较上周上升622pct图2022W42-2023W130城商品房周度成交面积和同比图2022W42-2023W1一线城市商品房周度成交面积和同比图2022W42-2023W1二线城市商品房周度成交面积和同比图2022W42-2023W1三线城市商品房周度成交面积和同比10资料来源Wind浙商证券研究所注二线城市样本为天津成都杭州南京青岛苏州厦门大连武汉南昌福州长春长沙哈尔滨01新房市场30大中城市对比历史三年成交数据本周30大中城市商品房成交面积处于近4年同期低位截至2023年1月5日30大中城市商品房累计成交面积354万平同比-976累计同比跌幅增长691pct图2020-2023年30大中城市商品房周度成交面积情况万平11资料来源Wind浙商证券研究所01新房市场重点城市商品住宅成交情况表本周重点城市本周商品住宅成交情况本周成交面积上周成交面积23年累计成交面积城市周环比周同比累计同比万平万平万平北京138246-441013810上海5321991672253222一线城市广州155157-1-18155-18深圳3960-34-4939-49杭州2561893662566南京165117411416514苏州144272-47-19144-19宁波51127-60505150无锡7728171-777-7惠州373213-25添加标题37-25佛山178135326217862二线城市珠海35-100福州322434-3532-35武汉539608-112453924成都345466-262034520青岛262422-386626266大连0726-7207济南161187-14-5161-5扬州1881-78-4018-40嘉兴温州4179-48-4141-41三四线城市金华江阴2233-32322232连云港12资料来源Wind浙商证券研究所注珠海20221230-202315嘉兴20221124-202315连云港2022106-202315金华20221223-202315数据缺失01新房市场重点城市政策放松前后周平均成交量截至2023年1月5日21个重点监测的已放松四限政策的重点城市中17城需求出现修复政策放松后商品房周度平均成交量已超过政策放松前的水平需求修复的城市数量较上周持平上述21个四限政策放松城市中10个城市近四周平均成交量环比远四周出现改善较上周增加1个其中武汉环比1611广州环比1296兰州环比1022郑州环比823苏州环比510图2022-2023年21个放松四限政策的重点城市的政策放松前后周平均成交量对比截至2023年1月5日图2022-2023年21个放松四限政策的重点城市的近四周平均成交量及环比情况截至2023年1月5日13资料来源中指院Wind浙商证券研究所括号内为各城市的首个重要四限政策放松时间01二手房市场18城重点城市本周20221230-20231518城二手房成交面积102万平环比-07环比增速较上周下降75pct同比407同比增速较上周上涨647pct分线城市来看本周一三线城市环比下降二线城市同环比均上升1一线城市成交面积22万平环比-69由正转负较上周下降610pct同比-152降幅较上周上涨250pct2二线城市成交面积77万平环比30由负转正较上周上涨35pct同比775较上周上涨909pct3三线城市成交面积3万平环比-319较上周下降83pct同比-72较上周上涨466pct图2022W42-2023W118城二手房周度成交面积和同比图2022W42-2023W118城中一线城市二手房周度成交面积和同比图2022W42-2023W118城中二线城市二手房周度成交面积和同比图2022W42-2023W118城中三线城市二手房周度成交面积和同比14资料来源Wind浙商证券研究所01二手房市场18城重点城市对比历史三年数据本周18城二手房成交面积处于202020212022年的中下游水平2023年截至1月5日18城二手房累计成交面积10233万平同比407同比增速较上周上涨647pct图2020-2022年18城二手房周度成交面积情况万平添加标题15资料来源Wind浙商证券研究所01土地市场全国100大中城市截至2023年1月1日全国100大中城市土地供应面积1867万平环比48同比-21土地成交面积4522万平环比-1同比61溢价率08分线城市来看1一线城市土地成交面积67万平环比-6同比-54土地成交溢价率02二线城市土地成交面积1392万平环比13同比67土地成交溢价率093三线城市土地成交面积3062万平环比-9同比67土地成交溢价率09图2022-2023年全国100大中城市土地市场周度变化图一线城市土地市场图二线城市土地市场图三线城市土地市场图各线城市土地市场周溢价情况16资料来源Wind浙商证券研究所注统计口径为一周内通过一般出让方式招标拍卖挂牌成交的土地总面积01土地市场全国100大中城市累计数据来看截至2023年1月1日全国100大中城市2023年土地累计供应面积1867万平同比-21累计成交面积4522万平同比612021W12022年W1累计土地成交面积分别为4193万平2810万平2022W1基数位2021-2023年同期数据最低值故2023年W1累计同比涨幅较高分线城市来看1一线城市土地累计成交面积67万平累计同比-54同比增速较上周下降31pct2二线城市土地累计成交面积1392万平累计同比67较上周上升81pct3三线城市土地累计成交面积3062万平累计同比67连续五周正增长较上周上升62pct图2022W42-2023W1全国100大中城市土地市场周度累计同比图2022W42-2023W1各线城市土地市场周度累计同比17资料来源Wind浙商证券研究所01本周房企境内境外发债情况发行面额发行人发行日期利率期限年类型亿元2023-1-53一般中期票据保利置业2023-1-55一般中期票据境内债中铁建2023-1-55一般中期票据2023-1-5051超短期融资债券苏高新2023-1-31003623一般中期票据18资料来源Wind浙商证券研究所02物业板块Partone1902本周物业行情AH本周20221231-202316恒生指数上涨612恒生物业服务及管理上升1317恒生物业服务及管理跑赢大盘705pct表现强于大市个股表现来看重点跟踪标的本周有25家公司上升其中表现前5的公司为越秀服务3223中海物业2975保利物业2770时代邻里2396和宝龙商业2254图本周AH股重点跟踪物业个股涨跌幅20资料来源Wind浙商证券研究所