此前研究回顾。本文是对2018年10月15日，海通地产外发文章《详解预售制——政策分析及国际经验借鉴》的补充和细化。
　　中国商品房预售资金监管制度回顾。我国商品房预售概念最早起源于1994年正式推行的商品房预售制度。当时政策主要借鉴中国香港预售“楼花”的管理模式。商品房预售制度在运行中的主要争议点在于，购房者在期房建设期就支付了全部房款，在后期开发过程中要承担房屋交付风险。而对于普通购房人而言，要清晰判断项目交付能力又存在一定困难。我们认为中国预售资金监管制度的发展历程主要可以分为三个时期：1）政策初创期；2）政策修订期；3）政策规范期。
　　中国各地预售资金监管制度。从地方上看，各地预售资金监管流程基本相同，但在实施细则上因地制宜，我们按不同城市能级，选取4个一线城市、12个二线城市和3个三线城市，分别从监管主体、监管方式、监管比例以及是否允许保函置换等多个维度对地方商品房预售资金监管要求进行梳理，发现各地对于预售资金监管制度差异主要体现在预售资金监管部分的比例的设置、提取条件等方面。
　　对“保函置换预售资金”定性和定量影响分析。2022年11月，银保监会办公厅、住建部办公厅、人民银行办公厅联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，要求保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。
　　1）对行业的影响。截至2022年9月30日，根据SW房地产开发，境内房地产开发A股数量共计114家，合同负债共计约30160亿元人民币，短期借款约为2161亿元人民币。我们按照每家企业可以通过保函置换30%的比例进行测算，预计可为行业释放出的流动性总量大约为9048亿元人民币；假设所有保函置换出的资金都用于偿还短期借款，预计可覆盖4.20倍短期债务。
　　2）对企业的影响。我们选取A股上市公司招商蛇口（001979.SZ），2022年3季报财务数据为例。并参考目前保函置换30%的现行政策，主要测算“保函置换比例设置”对该企业合同负债、短期债务和有息负债所产生的影响。若资金监管比例额放松5%时，该企业可获得9243百万元的预售资金释放净增加额。此外，调整后公司“可支取预售款”对短期债务覆盖率、以及对有息负债覆盖率，大致提升17个百分点和2个百分点。基于以上测算，我们认为放松比例越大对房企优化短债比及有息负债支付存在利好。以上过程可以有序传导至投资预期改善，引导市场回归良性循环。
　　未来启示。首先，我们认为美国的预售制度和预售资金管理办法同样具参考意义：美国商品房交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。其次，我们认为预售资金监管不搞“一刀切”，因企施策，缩短支取审批时限，更加精细化差异化进行预售资金监管是大趋势。此外，目前看整体开发环节，土地款占整体开发中资金支出较大，后阶段是否可以推动按照工程节点进行地价和房价支付，也是学术界讨论的方向。
　　风险提示。行业面临降价风险和基本面下行风险。

研究报告全文：TableMainInfo行业研究房地产房地产证券研究报告行业深度报告2023年01月10日TableInvestInfo投资评级优于大市维持预售资金监管制度研究市场表现地方差异分析及发展趋势展望TableSummaryTableQuoteInfo房地产海通综指537投资要点-092-722此前研究回顾本文是对2018年10月15日海通地产外发文章详解预售制-1351政策分析及国际经验借鉴的补充和细化-1981-2610202212022420227202210中国商品房预售资金监管制度回顾我国商品房预售概念最早起源于1994年正资料来源海通证券研究所式推行的商品房预售制度当时政策主要借鉴中国香港预售楼花的管理模式商品房预售制度在运行中的主要争议点在于购房者在期房建设期就支付了全部房款在后期开发过程中要承担房屋交付风险而对于普通购房人而言要清晰相关研究判断项目交付能力又存在一定困难我们认为中国预售资金监管制度的发展历程TableReportInfo房地产行业2023年展望落实风险主要可以分为三个时期政策初创期政策修订期政策规范期化解推动格局优化20221227123中央经济工作会议地产表态解读供需两侧稳定市场推动行业平稳健康中国各地预售资金监管制度从地方上看各地预售资金监管流程基本相同但20221218在实施细则上因地制宜我们按不同城市能级选取4个一线城市12个二线向回看系列研究4大和房屋城市和3个三线城市分别从监管主体监管方式监管比例以及是否允许保函如何在行业衰退中找到机遇并实现可持臵换等多个维度对地方商品房预售资金监管要求进行梳理发现各地对于预售资续价值20221029金监管制度差异主要体现在预售资金监管部分的比例的设臵提取条件等方面对保函臵换预售资金定性和定量影响分析2022年11月银保监会办公厅住建部办公厅人民银行办公厅联合印发关于商业银行出具保函臵换预售监管TableAuthorInfo资金有关工作的通知要求保函臵换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的臵换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工30交付所需的资金额度的701对行业的影响截至2022年9月30日根据SW房地产开发境内房地产开发A股数量共计114家合同负债共计约30160亿元人民币短期借款约为2161亿元人民币我们按照每家企业可以通过保函臵换30的比例进行测算预计可为行业释放出的流动性总量大约为9048亿元人民币假设所有保函臵换出的资金都用于偿还短期借款预计可覆盖420倍短期债务分析师涂力磊2对企业的影响我们选取A股上市公司招商蛇口001979SZ2022年3季报财务数据为例并参考目前保函臵换的现行政策主要测算保函臵换Tel0212321974730比例设臵对该企业合同负债短期债务和有息负债所产生的影响若资金监管Emailtll5535haitongcom比例额放松5时该企业可获得9243百万元的预售资金释放净增加额此外证书S0850510120001调整后公司可支取预售款对短期债务覆盖率以及对有息负债覆盖率大致联系人曾佳敏提升17个百分点和2个百分点基于以上测算我们认为放松比例越大对房企Tel02123154399优化短债比及有息负债支付存在利好以上过程可以有序传导至投资预期改善Emailzjm14937haitongcom引导市场回归良性循环未来启示首先我们认为美国的预售制度和预售资金管理办法同样具参考意义美国商品房交付前预售资金第三方全程监管交付时开发商凭验收凭证取得房款其次我们认为预售资金监管不搞一刀切因企施策缩短支取审批时限更加精细化差异化进行预售资金监管是大趋势此外目前看整体开发环节土地款占整体开发中资金支出较大后阶段是否可以推动按照工程节点进行地价和房价支付也是学术界讨论的方向风险提示行业面临降价风险和基本面下行风险请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业2目录1中国商品房预售资金监管制度回顾511什么是商品房预售和商品房预售资金监管制度512我国商品房预售资金监管的必要性613我国商品房预售资金监管制度发展历程62中国各地预售资金监管制度821我国预售资金的监管流程822各地预售资金监管异同比较93对保函臵换预售资金定性和定量影响分析1131保函臵换规定1132对行业的影响1133对企业的影响124未来启示1341国内外预售资金监管对比1342我国未来商品房预售资金监管的启示1343按照工程节点支付地价和房价145风险提示15请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业3图目录图1房地产开发流程和预售款形成机制5图2济南市预售资金管理政策修订内容7图3关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知主要内容7图4我国预售资金监管的主要流程8图5各地预售资金监管主要节点与资金提取比例10图6关于商业银行出具保函臵换预售监管资金有关工作的通知主要内容11图7推动房地产开发按照工程节点支付地价和房价14请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业4表目录表1我国历年商品房预售资金管理政策梳理6表2我国各地预售资金重要政策梳理按城市能级9表3保函臵换预售资金定量影响分析12请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业5本文是对2018年10月15日海通地产外发文章详解预售制政策分析及国际经验借鉴的补充和细化1中国商品房预售资金监管制度回顾11什么是商品房预售和商品房预售资金监管制度我国商品房预售概念最早起源于1994年正式推行的商品房预售制度当时政策主要借鉴中国香港预售楼花的管理模式商品房预售主要指房地产开发企业与购房者约定由购房者交付定金或预付款而在未来约定日期开发商交付现房的房产交易行为商品房预售实质是房屋期货买卖买卖的是房屋的一张期货合约1994年国内推动该政策的目的是为解决城镇化建设初期开发企业因建设资金有限导致住房供给不足的问题商品房预售制度对我国房地产行业的蓬勃发展起到了积极的推动作用我们在此前详解预售制政策分析及国际经验借鉴的报告中曾提出我国商品房预售制度的利弊参半我们认为预售款项具有1融资属性开发商通过合理运用杠杆从而加快房地产开发项目的进度提高资金的使用效率2提升资金回报率开发商提前实现资金回笼从而降低了资金的使用成本3风险转嫁特点购房者在期房建设期就缴纳了全部房款承担了全部合同风险银行承担按揭风险社会承担经营风险从本质上说商品房预售款项主要起到融资功能预售制度通过先交钱后拿房的预售模式提高了开发商的资金使用效率从而加快项目开发进度图1房地产开发流程和预售款形成机制在项目未能进入预售之前开发商需要提前支付地方政府土地招标1全部土地款部分城市要求首次至少支付50剩余1年内付清2预售之前的所有工程款和管理开支开发商土地竞标土地获取项目开工项目预售竣工交付标签订购房合同商品房预售资金消费者项目购买形成收房确认支付首付将产证作为抵押后办理按揭办理按揭审核放款部分城市归口地方政府部分归口指定银行银行资质审核贷款结束由于开发商从拿地到预售各城市对建设标准要求不同1开发商存在尽快使用预售资金的冲动放款审核开发结束2预售制度提高了开发商资金使用效率推动建设规模资料来源海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业612我国商品房预售资金监管的必要性商品房预售制度在运行中的主要争议点在于购房者在期房建设期就支付了全部房款在后期开发过程中要承担房屋交付风险而对于普通购房人而言要清晰判断项目交付能力又存在一定困难在行业景气时商品房供不应求开发商可以运用预收款项实行滚动开发项目首尾相接开发资金互相调用一旦遇到销售受阻资金链容易断裂从而给企业购房人和社会造成严重的负面影响为解决以上问题我国推动了一系列预售金管理上的监管政策更新形成了逐步完整的预售资金监管制度政策目的在于力争能够在保障资金使用效率的同时完善风险管控减少存在项目烂尾或者资金非正常挪用的风险13我国商品房预售资金监管制度发展历程表1我国历年商品房预售资金管理政策梳理时间发布单位文件名相关内容文件编号开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设部令第1994年建设部城市商品房预售管理办法建设131号1各地要加快完善商品住房预售资金监管制度尚未建立监管制度的地方要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法关于进一步加强房地产市场监管完善建房2010年住建部2商品住房预售资金要全部纳入监管账户由监管商品住房预售制度有关问题的通知201053号机构负责监管确保预售资金用于商品住房项目工程建设预售资金可按建设进度进行核拨但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付1各地要加强市场监管和预期管理尚未实行预售资金监管的地区要加快制定本地区商品房预售资金关于继续做好房地产市场调控工作的监管办法国办发2013年国务院办公厅通知2对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设201317号部门指导或没有实行预售资金监管的商品房项目可暂不核发预售许可证书关于规范商品房预售资金监管的意建房2022年住建部具体内容暂时未公开披露仅有发布信息见202216号最高人民法院关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金账户可以冻结人民法院冻结预售资法20222022年中国人民银行商品房预售资金用于项目建设的通知金账户后及时通知当地住房和城乡建设主管部门12号住建部保函臵换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交银保监会办公厅关于商业银行出具保函臵换预售监管付所需的资金额度的30臵换后的监管资金不得银保监办发2022年住建部办公厅资金有关工作的通知低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度2022104号中国人民银行办公厅的70资料来源济南市住房和城乡建设局重庆市住房和城乡建设委员会中华人民共和国中央人民政府网站中华人民共和国最高人民法院公报海通证券研究所我们认为中国预售资金监管制度的发展历程主要可以分为三个时期1政策初创期我国对于预售资金的监管最早可以追溯至1994年中华人民共和国城市房地产管理法第十一条规定开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设该条款仅原则性地规定了商品房预售资金的用途却没有明确实施细则监管主体和相关的法律责任以上空缺造成在后续推进商品房预售制度的进程中市场存在预售资金被开发商挪用滥用而导致烂尾楼货不对板等工程问题2政策修订期2010年国家住建部为贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国办发20104号要求进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度整顿和规范房地产市场秩序维护住房消费者合法权益下发了关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知建房201053号要求各地要加快完善商品住房预售资金监管制度尚未建立监管制度的地方要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业7图2济南市预售资金管理政策修订内容2005年济南市商品房预售款监管实施细则济建开字第200530号预售款的监管采用由预售人委托担保公司向预购人提供预售款监管责任担保书的方式实施以保证预购人的合法权益由房地产开发企业银行担保公司签订三方协议2009年关于调整济南市商品房预售款监管实施细则监管方式的通知济建开字20094号修订内容将原来由担保公司实施监管改为由济南市房地产业协会实施具体监管监管方式由担保改为银行保函预存预售款使用保证金和申请封闭开发贷款三种方式具体采用的监管方式由房地产开发企业在申请预售许可环节进行选择房地产开发企业房协银行签订三方监管协议市建委负责监督管理与协议备案房地产开发企业选择预存预售款使用保证金方式可依据济南市房地产信用评定情况和工程进度情况预存280元至980元平方米不等的预售款使用保证金2016年济南市商品房预售资金监督管理办法修订内容由办理商品房预售许可之前缴纳保证金改为企业办理商品房预售许可后缴纳重点监管资金减轻了企业负担2021年济南市商品房预售资金监管办法修订内容明确监管部门和监管模式市住建局负责我市各区预售资金监管工作区住建部门按照属地管理原则联动监管高了监管标准监管标准根据我市建设项目的建安造价区内配套等费用标准确定经市定额站测算基础正负零以上平均造价为3000元平米区内配套300元平米确定了监管资金留存比例监管资金留存比例为地上规划总层数二分之一时监管资金留存比例为70主体结构验收时35取得竣工验收备案时18取得竣工综合验收备案后监管终止对于高层超高层或大体量建筑企业可在监管留存比例内增加1-2个控制节点老办法执行的监管资金留存比例为地上规划总层数二分之一时监管资金留存比例为70主体结构验收时50内外装饰完成时30竣工验收备案时15取得竣工综合验收备案时监管终止明确了保函的使用在主体结构验收控制节点以前企业凭银行出具的见索即付保函部分抵顶商品房预售监管资金但不得突破监管额度的65为保障保函的真实有效性规定保函由监管银行通过银行系统对接推送资料来源济南市住房和城乡建设局海通证券研究所以济南为例2005年济南市制定了济南市商品房预售款监管实施细则济建开字第20030号规定预售款的监管采用由预售人委托担保公司向预购人提供预售款监管责任担保书的方式实施以保证预购人的合法权益由房地产开发企业银行担保公司签订三方协议随后济南分别于2009年2016年和2021年对管理细则进行修订和完善图TablePicPe3关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知主要内容为了确保商品房预售资金用于有关项目建设切实保护购房人与债权人合法权益进一步明确住房和立法目的城乡建设部门相关商业银行职责规范人民法院的保全执行行为人民法院冻结商品房预售资金监管账户的应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门冻结后住房和城乡建设主管部门应当依法妥善处理房地产开发企业等主体的资金使用申请未尽监督审查义务违规批准用款申请导致资金挪作他用损害保全申请或者执行申请人权利的规范商品房预售资金依法承担相应责任开设监管账户的商业银行接到人民法院冻结预售资金监管账户指令时应当立即办理冻结手续商业银行对于不符合资金使用要求和审批手续的资金使用申请不予办理支付转账手续商业银行违反法律规定或合同约定支付转账的依法承担相应责任房地产开发企业提供商业银行等金融机构出具的保函请求释放预售资金监管账户相应额度资金的住房和城乡建设主管部门可以予以准许人民法院工作人员存在枉法裁判执行违法查封随意解封利用刑事手段插手民事经济纠纷等违法违责任追究纪问题的要严肃予以查处各监管部门在预售资金监管账户款项监管划拨过程中滥用职权玩忽职守徇私舞弊的依法追究法律责任资料来源中华人民共和国最高人民法院公报海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业83政策规范期2021年来国家对地产行业调控不断在房住不炒和降杠杆的定位下部分开发商相继出现资金链断裂从而导致开发项目大面积停工2022年1月住建部印发关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知就关于被执行人是房地产开发商时其名下的商品房预售资金账户能否冻结以及如何执行做出法律规范以上政策和立法的推动对于明确预售资金监管的多方责任落实监管主体要求进一步规范监管方法意义重大2中国各地预售资金监管制度21我国预售资金的监管流程总体上我国预售资金监管遵循政府监管多方参与专户专存专款专用的原则结合各地出台的预售资金管理细则我国对于预售资金监管流程大致可以分为五个步骤图TablePicPe4我国预售资金监管的主要流程市县住建部公开招标专户专管商业银行开发商监管开设使用提取条件监管额度内资金按照项目工程建设节点和银行直打款保函臵换等方式申请提取使用接购房人预售款专用存贷款银行账户入监管额度外可自主提取使用资金项目实现交付竣工工程款支付完毕解除监管资料来源各地住房和城乡建设局各地人民政府网站海通证券研究所1监管银行选择监管部门应当会同人民银行分支机构银保监部门通过公开招标方式综合商业银行资信状况监管能力服务水平等因素确定能够承接商品房预售资金监管服务的商业银行2监管账户设立房地产开发企业应按照一个预售项目设立一个监管账户的原则开立新建商品房预售资金监管专用账户并签订预售资金监管协议3预售资金收存项目预售过程中购房人支付的定金首付款等购房款应由购房人账户直接存入监管账户购房人申请贷款的开发企业应将专用账户提供给贷款银行作为贷款到账账户贷款银行应将贷款直接发放至专用账户4监管资金提取商品房预售监管资金主要分为监管额度内外两部分资金开发商对于监管额度外资金可自主提取使用而对于监管额度内资金通常可以按照项目工程建设节点和银行保函臵换等方式提取使用5解除监管房地产开发企业办理不动产首次登记后可申请解除监管资金监管机构在3个工作日内解除对监管账户的监管从整个流程上看预售款专用账户的设立主要避免了预售款被开发商挪用便于监管监管资金的比例设臵一方面保证了项目顺利完工的安全性另一方面给予了开发商请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业9合理运用杠杆的机会监管资金提取条件的设立则确保了预售资金用于项目工程建设22各地预售资金监管异同比较从地方上看各地预售资金监管流程基本相同但在实施细则上因地制宜主要体现在对于预售资金监管部分的比例的设臵提取条件等方面我们按不同城市能级选取了4个一线城市12个二线城市和3个三线城市分别从监管主体监管方式监管比例以及是否允许保函臵换等多个维度对地方上的商品房预售资金监管要求进行梳理表2我国各地预售资金重要政策梳理按城市能级监管额度是否允许地方修订时间文件名监管主体监管方式比例设臵保函臵换一线城市单位面积北京2022114北京市商品房预售资金管理办法金融机构不低于5000元平是建安成本临港新片区加强房地产项目预售资金监管指导上海2022128行政未明确未明确是意见试行广东20211115广州市房屋交易监督管理办法行政未明确未明确未提及暂时停止适用深圳经济特区房地产转让条例深圳20221109行政未明确未明确未提及有关规定的决定草案二线城市杭州2010111杭州市商品房预售资金监管实施细则金融机构工程造价130未提及宁波2019830宁波市商品房预售资金监管实施细则试行金融机构工程造价130未提及武汉市新建商品房预售资金监管办法征求意武汉2022913行政未明确未明确是见稿长沙市人民政府办公厅关于进一步加强商品房长沙202288行政总预售款20是预售资金监管的通知关于加强房地产开发项目预售资金监管的通2021919重庆知重庆市商品房预售资金首付款使用监管实行政总预售款35未提及2018712施细则2016717前取得国有建设用地使用权成都202271成都市商品房预售款监管办法实施细则行政总预售款是的商品房项目按25此后按15厦门2022124厦门市商品房预售管理规定行政未明确未明确未提及单位面积济南202141济南市商品房预售资金监管办法行政3300元平是建安成本天津202181天津市新建商品房预售资金监管办法行政未明确未明确是郑州市商品房预售资金监管办法征求意见郑州202274行政工程造价未明确是稿石家庄2022128石家庄市新建商品房预售资金监管办法行政工程造价未明确是长春市商品房预售资金监督管理办法实施细则长春20181127行政总预售款30是暂行三线城市按照房地产开发企乌鲁木齐市商品房预售资金监督管理实施细业信用记录实行差乌鲁木齐202214行政总预售款未提及则异化管理25-40不等湖州市住房和城乡建设局等3部门关于规范商湖州2022916行政工程造价110未提及品房预售资金监管的通知汕头市住房和城乡建设局商品房预售款监督管汕头2022714行政工程造价150是理暂行办法资料来源各地住房和城乡建设局各地人民政府网站海通证券研究所我们发现各地商品房预售资金监管政策的不同点主要在于1监管主体就全国而言商品房预售资金监管分为行政监管和金融机构监管两种模式行政监管要求政府与商业银行房地产开发企业签订监管协议由政府对预售资金的使用进行审核监管广州武汉等城市采用此模式金融机构监管要求商业银行与房地产开发企业签订监管协议由商业银行对预售资金的使用进行全流程监督北京上海深圳请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业10杭州等城市曾采用该模式2022年1月26日住建部人民银行银保监会等三部门联合印发关于规范商品房预售资金监管的意见建房202216号明确全国统一实行预售资金行政监管模式2监管资金的方式和比例设臵在关于商业银行出具保函臵换预售监管资金有关工作的通知发布前各地商品房对于预售资金监管比例大不相同我们认为地方商品房预售资金监管口径可分为四类总预售款在20-35区间内代表城市为长沙长春等城市工程预算基数上浮10-50以内代表城市为湖州汕头杭州等城市按单位面积建安成本计算代表城市为北京济南等城市监管额度因项目情况房企信用交付条件等存在差异代表城市为成都石家庄乌鲁木齐等城市3监管资金提取的工程节点设臵各城市根据工程进度控制重点监管资金最低留存比例或最高使用比例开发企业达到规定的工程建设进度节点可申请支取相应比例的重点监管资金亦有差别根据各地政府公告通常主要的设臵节点有达到形象进度形象进度节点各城市规定不同如成都为完成地上主体结构34长春为地上主体结构12因此最高使用比例有差异主体结构封顶各城市主体结构封顶可提取使用比例在监管额55-90之间50-65居多竣工备案竣工备案前可提取使用比例在监管额度82-95之间不动产登记不动产登记时则通常可支取出全部监管资金图TablePicPe5各地预售资金监管主要节点与资金提取比例资料来源各地住房和城乡建设局各地人民政府网站海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业113对保函臵换预售资金定性和定量影响分析目前监管层对预售资金管理仍处于不断完善和优化的过程中近期开始对各地保函臵换预售资金的比例进行规范下文将针对该比例调整做出定性和定量的分析31保函臵换规定2022年11月银保监会办公厅住建部办公厅人民银行办公厅联合印发关于商业银行出具保函臵换预售监管资金有关工作的通知以下简称通知对我国预售监管细则中银行保函臵换做出统一规范通知要求保函臵换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30臵换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70并对保函的额度和期限符合开具保函的商业银行保函的使用业务风险防范以及责任履行等做出明确指示图TablePicPe6关于商业银行出具保函臵换预售监管资金有关工作的通知主要内容保函仅可用于臵换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金臵换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30臵换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70监管额度内资金拨付使用时保函保函的额度和期限金额相应下调确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70如房地产企业未向监管账户内补足差额资金保函金额不得调整商业银行合理确定保函期限确保与项目建设周期相匹配监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函臵换预售监管资符合开具保函的商金业务商业银行不得向作为本银行主要股东控股股东或关联方的房地产企业出具保函业银行臵换预售监管资金企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函臵换预售监管资金房地产企业提供商业银行出具的保函向住建部门请求释放预售资金监管账户相应额度资金的监管账户行应配合住建部门做好必要的审核工作住建部门研究同意后向监管账户保函臵换预售监管保函使用资金行发出拨付指令监管账户行根据住建部门拨付指令做好资金拨付并等额减少账户管理额度商业银行在出具保函臵换预售监管资金时要参照开发贷款授信标准选择经营稳健财务状况良好的优质房地产企业保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信业务风险防范额度要通过保证金房地产企业反担保以及其他增信措施防范保函业务风险按要求计提风险资本提取风险准备一旦出现垫付出函银行要及时向房地产企业采取追索措施保全债权安全垫付资金应足额计提拨备真实分类不得隐藏风险房地产企业要按规定使用保函臵换的预售监管资金优先用于项目工程建设偿还项目到责任履行期债务等不得用于购臵土地新增其他投资偿还股东借款等房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务确保项目建设资金充足资料来源中华人民共和国中央人民政府网站银保监会海通证券研究所自2021年下半年房地产企业持续出险以来各地预售资金监管持续收紧我们认为这一方面有助于保障保交楼政策的顺利推进但另一方面加大了集团公司从项目归集资金的难度通知的出台允许商业银行按照市场化法制化原则与优质房地产企业开展保函臵换预售监管资金业务有助于优质企业监管账户资金的盘活同时对资金额度下限的要求也不会影响到项目的后续施工意义重大32对行业的影响1行业流动性总量得到释放截至2022年9月30日根据SW房地产开发境内房地产开发A股数量共计114家合同负债共计约30160亿元人民币我们按照每家企业可以通过保函臵换30的比例进行测算预计可为行业释放出的流动性总量大约为9048亿元人民币2行业债务偿还压力进一步释放根据关于商业银行出具保函臵换预售监管资金有关工作的通知保函臵换出的预售监管资金可优先用于项目工程建设偿还项目到期债务等截至2022年9月30日根据SW房地产开发境内114家房地产开发A请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业12股的短期借款约为2161亿元人民币我们假设所有保函臵换出的资金都用于偿还短期借款预计可覆盖420倍短期债务3恢复产业链上下游保函臵换出的资金能用于项目工程建设对于此前因资金链紧张而施工缓慢或停滞的项目有助于重启和加快项目的施工竣工和新开工从而带动地产链上下游的恢复33对企业的影响由于此前各地对预售资金监管的比例各不相同部分城市允许保函臵换却没有明确规定比例如上海临港和武汉等部分城市允许保函臵换且明确规定比例如济南部分城市根据企业信用上下浮动臵换比例如石家庄成都等部分城市未提及是否可以使用保函臵换因此我们认为保函臵换比例30的统一标准对此前监管严格的城市一定程度上缓解了企业资金上的压力相反地对于此前监管宽松的城市再次收紧了的企业流动性我们选取A股上市公司招商蛇口001979SZ2022年3季报财务数据为例并参考目前保函臵换30的现行政策主要测算保函臵换比例设臵对该企业合同负债短期债务和有息负债所产生的影响测算的主要假设条件如下1各地原先保函臵换比例分别为02025305075和1002不考虑开发商信用等级3开发商所有项目都在该地截至2022年三季度末招商蛇口001979SZ的合同负债短期债务和有息负债分别为1849亿元4662亿元和548亿元表3保函臵换预售资金定量影响分析假设各地原先保函臵换比例020255075100统一后的保函臵换比例303030303030政策效果放松30放松10放松5收紧20收紧45收紧70原先预售资金释放金额百万元0369724621592429138644184859统一后预售资金释放金额百万元554585545855458554585545855458预售资金释放净增加额百万元55458184869243-36972-83186-129401原先可支取预售款对短期债务覆盖率00067448430168602528933719调整后可支取预售款对短期债务覆盖率101161011610116101161011610116保函臵换比例调整对短期债务覆盖率影响101034017067152236原先可支取预售款对有息负债覆盖率000793991198329743966调整后可支取预售款对有息负债覆盖率119011901190119011901190保函臵换比例调整对有息负债覆盖率的影响012004002008018028资料来源Wind海通证券研究所测算若资金监管比例额放松5时该企业可获得9243百万元的预售资金释放净增加额此外调整后公司可支取预售款对短期债务覆盖率以及对有息负债覆盖率大致提升17个百分点和2个百分点基于以上测算我们认为放松比例越大对房企优化短债比及有息负债支付存在利好以上过程可以有序传导至投资预期改善引导市场回归良性循环请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业134未来启示41国内外预售资金监管对比对于期房销售一些国家或地区推行按工程进度支付款项且支付款项的时间节点规定比较详细1中国香港中国台湾和新加坡和英美日的预售制度下交房时才交全款不同中国香港中国台湾和新加坡三地在新房建造过程中可以按照工程节点在房屋建造完前分批支付大部分房款2英国根据开发商和购房者签订的合约购房者是按照工程和时间节点按比例支付剩余房费还是最后交房时统一支付房费由合约决定不同开发商和不同项目支付的方式不同不同时期进入购买时需要交的首付比例不同具体要看开发商和项目英国期房的首付比例一般在10-25在双方签订购买协议的21天内支付首付款在阶段付款这一过程中6-24个月再支付第二笔及第三笔各5-10的房款至于购房的尾款则是在交房时支付房款的余额部分一些国家则规定有预售房订金的保全措施3日本预收房屋定金保全措施要求开发商在和购房者签订预售房交易合同的同时向金融机构申请购房者定金的担保或者保险金融机构须向购房者提交担保或保险的保证书开发商和购房者在签订预售合同时合同上会明确预售的时间预定总价交付日期购房者支付定金约房款的10左右等详细信息通常在房屋交付使用时购房者才需要支付除定金以外的剩余房款银行按揭也是在支付余款时再确定4美国各州房地产委员对房地产预售要求略有不同共同点是要求开发商在收取的预定保证金通常为总价的10需要放在第三方监管账户或者银行托管账户直至房屋建成通常银行会要求信誉不好或者新成立的开发商将预付款放到第三方托管账户内而信誉好的地产开发商则不受限制进入预售阶段时预售合约会明确支付的时间和金额施工到不同阶段交付一定金额直至完工后最后清算而分段支付的金额则由具体合约规定没有统一标准通常交付定金后在合同规定期限内购房者需要交付包括定金在内的房价的20作为首付在新房建造期间如果合约要求要分段交付剩余房款时购房者可以通过建筑贷款ConstructionLoan支付综合来看我们认为美国的预售制度和预售资金管理办法同样具参考意义美国商品房交付前预售资金第三方全程监管如果开发商倒闭导致楼盘烂尾购房者资金可通过申请仲裁取回且不承担任何责任与损失而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款由于开发商挪用资金直接损害银行利益银行有充分动机监管开发商施工进度开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款42我国未来商品房预售资金监管的启示我们认为预售资金监管不搞一刀切因企施策缩短支取审批时限更加精细化差异化进行预售资金监管是大趋势以成都为例预售资金的监管主要根据企业信用等级进行差异化调整即监管部门在初步测算监管额度的基础上根据开发企业申请商品房预售许可时在成都市住房和城乡建设领域信用信息平台公示的信用等级对符合条件的商品房项目相应调整监管额度1开发企业信用等级为A级的监管额度下浮50请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业142开发企业信用等级为A级的监管额度下浮303开发企业信用等级为A级的监管额度下浮204开发企业信用等级为B级的监管额度保持测算额度不变5开发企业信用等级为C级的监管额度上浮206开发企业信用等级为D级的监管额度上浮40A级A级A级开发企业应对下浮的监管额度提供银行保函未提供银行保函的预售款监管额度保持测算额度不变我们认为该种实施方案对于监管额度的评估更加合理对于稳健经营的房地产企业尤其是优质民营企业而言是一项利好缓解企业的资金压力也是解决企业资金困局的主要方式之一让经营业务趋于正常化43按照工程节点支付地价和房价此外目前看整体开发环节土地款占整体开发中资金支出较大后阶段是否可以推动按照工程节点进行地价和房价支付也是学术界讨论的方向图7推动房地产开发按照工程节点支付地价和房价土地款按照工程节点支付1有利于将政府企业消费者利益一致2考虑未竣工交付前政府不能拿到全部土地方政府土地招标土地款地出让金在保障交付上地方将有更大主观能动性开发商土地竞标土地获取项目开工项目预售竣工交付标开发进度消费者收房确认商品房预售资金形成银行土地款按照工程节点支付放款审核贷款结束1减少开发商前期资金占压保证社会开发规模2确保土地款工程款预售款与工程进度保持一致开发结束资料来源海通证券研究所我们认为以上方式的价值在于有利于将政府企业消费者利益完全保持一致考虑在竣工交付前政府也不能拿到全部土地出让金在保障交付上地方将有更大主观能动性减少开发商前期资金占压保证社会开发规模不会下降过大请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业15确保土地款工程款预售款与工程进度保持一致5风险提示行业面临降价风险和基本面下行风险请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业16信息披露分析师声明TableA涂力磊nalyst房地产行业s本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明分析师负责的股票研究范围TableReports重点研究上市公司光大嘉宝华侨城A中国国贸新湖中宝碧桂园华润臵地保利物业碧桂园服务天健集团金科股份建发股份卓越商企服务融创服务万物云保利发展旭辉控股集团锦和商管华发股份金地集团龙湖集团中国海外发展招商蛇口东方雨虹张江高科美的臵业远洋服务越秀服务首开股份陆家嘴万科A投资评级说明1投资评级的比较和评级标准类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10与10之间的公司股价或行业指数的涨跌幅级弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10及以下相对同期市场基准指数的涨跌幅无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平以上股市场以海通综指为基准香港市10A行业投资评场以恒生指数为基准美国市场以标中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间级普或纳斯达克综合指数为基准500弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经海通证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络海通证券研究所并获得许可并需注明出处为海通证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业17海通证券股份有限公司研究所TablePeopleInfo路颖所长邓勇副所长荀玉根副所长02123219403luyinghaitongcom02123219404dengyonghaitongcom02123219658xyg6052haitongcom涂力磊所长助理余文心所长助理02123219747tll5535haitongcom075582780398ywx9461haitongcom宏观经济研究团队金融工程研究团队金融产品研究团队梁中华02123219820lzh13508haitongcom冯佳睿02123219732fengjrhaitongcom倪韵婷02123219419niythaitongcom应镓娴02123219394yjx12725haitongcom郑雅斌02123219395zhengybhaitongcom唐洋运02123219004tangyyhaitongcom李俊02123154149lj13766haitongcom罗蕾02123219984ll9773haitongcom徐燕红02123219326xyh10763haitongcom联系人余浩淼02123219883yhm9591haitongcom谈鑫02123219686tx10771haitongcom李林芷02123219674llz13859haitongcom袁林青02123212230ylq9619haitongcom庄梓恺02123219370zzk11560haitongcom王宇晴wyq14704haitongcom黄雨薇02123154387hyw13116haitongcom谭实宏02123219445tsh12355haitongcom侯欢02123154658hh13288haitongcom联系人联系人郑玲玲02123154170zll13940haitongcom吴其右02123154167wqy12576haitongcom曹君豪021-23219745cjh13945haitongcom滕颖杰02123219433tyj13580haitongcom张耿宇02123212231zgy13303haitongcom章画意02123154168zhy13958haitongcom陈林文02123219068clw14331haitongcom魏玮02123219645ww14694haitongcom江涛02123219819jt13892haitongcom舒子宸szc14816haitongcom张弛02123219773zc13338haitongcom固定收益研究团队策略研究团队中小市值团队姜珮珊02123154121jps10296haitongcom荀玉根02123219658xyg6052haitongcom钮宇鸣02123219420ymniuhaitongcom王巧喆02123154142wqz12709haitongcom高上02123154132gs10373haitongcom潘莹练02123154122pyl10297haitongcom联系人李影02123154117ly11082haitongcom联系人王冠军02123154116wgj13735haitongcom郑子勋02123219733zzx12149haitongcom王园沁02123154123wyq12745haitongcom方欣来021-23219635fxl13957haitongcom吴信坤021-23154147wxk12750haitongcom藏多02123212041zd14683haitongcom联系人孙丽萍02123154124slp13219haitongcom余培仪02123219400ypy13768haitongcom张紫睿021-23154484zzr13186haitongcom杨锦02123154504yj13712haitongcom王正鹤02123219812wzh13978haitongcom刘颖02123214131ly14721haitongcom政策研究团队石油化工行业医药行业李明亮02123219434lmlhaitongcom邓勇02123219404dengyonghaitongcom余文心075582780398ywx9461haitongcom吴一萍02123219387wuyipinghaitongcom朱军军02123154143zjj10419haitongcom郑琴02123219808zq6670haitongcom朱蕾02123219946zl8316haitongcom胡歆02123154505hx11853haitongcom贺文斌01068067998hwb10850haitongcom周洪荣02123219953zhr8381haitongcom联系人朱赵明02123154120zzm12569haitongcom李姝醒02163411361lsx11330haitongcom张海榕02123219635zhr14674haitongcom梁广楷01056760096lgk12371haitongcom联系人联系人纪尧jy14213haitongcom周航02123219671zh13348haitongcom彭娉01068067998pp13606haitongcom孟陆861056760096ml13172haitongcom肖治键02123219164xzj14562haitongcom汽车行业公用事业批发和零售贸易行业王猛02123154017wm10860haitongcom戴元灿02123154146dyc10422haitongcom李宏科02123154125lhk11523haitongcom房乔华021-23219807fqh12888haitongcom傅逸帆02123154398fyf11758haitongcom高瑜02123219415gy12362haitongcom刘一鸣02123154145lym15114haitongcom吴杰02123154113wj10521haitongcom汪立亭02123219399wanglthaitongcom联系人联系人余玫翰02123154141ywh14040haitongcom张冰清021-23154126zbq14692haitongcom曹蕾娜cln13796haitongcom互联网及传媒有色金属行业房地产行业毛云聪01058067907myc11153haitongcom陈晓航02123154392cxh11840haitongcom涂力磊02123219747tll5535haitongcom陈星光02123219104cxg11774haitongcom甘嘉尧02123154394gjy11909haitongcom谢盐02123219436xieyhaitongcom孙小雯02123154120sxw10268haitongcom陈先龙02123219406cxl15082haitongcom联系人联系人联系人曾佳敏02123154399zjm14937haitongcom崔冰睿02123219774cbr14043haitongcom张恒浩02123219383zhh14696haitongcom康百川02123212208kbc13683haitongcom请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业18电子行业煤炭行业电力设备及新能源行业李轩02123154652lx12671haitongcom李淼01058067998lm10779haitongcom房青02123219692fangqhaitongcom肖隽翀02123154139xjc12802haitongcom王涛02123219760wt12363haitongcom徐柏乔02123219171xbq6583haitongcom华晋书02123219748hjs14155haitongcom联系人吴杰02123154113wj10521haitongcom联系人朱彤02123212208zt14684haitongcom联系人文灿02123154401wc13799haitongcom姚望洲02123154184ywz13822haitongcom薛逸民02123219963xym13863haitongcom柳文韬02123219389lwt13065haitongcom马菁菁mjj14734haitongcom基础化工行业计算机行业通信行业刘威075582764281lw10053haitongcom郑宏达02123219392zhd10834haitongcom余伟民01050949926ywm11574haitongcom张翠翠02123214397zcc11726haitongcom杨林02123154174yl11036haitongcom联系人孙维容02123219431swr12178haitongcom于成龙02123154174ycl12224haitongcom夏凡02123154128xf13728haitongcom李智02123219392lz11785haitongcom洪琳02123154137hl11570haitongcom杨彤昕010-56760095ytx12741haitongcom联系人联系人徐卓xz14706haitongcom李博lb14830haitongcom杨蒙075523617756ym13254haitongcom杨昊翊yhy15080haitongcom非银行金融行业交通运输行业纺织服装行业何婷02123219634ht10515haitongcom虞楠02123219382yunhaitongcom梁希02123219407lx11040haitongcom孙婷01050949926st9998haitongcom罗月江01056760091lyj12399haitongcom盛开02123154510sk11787haitongcom联系人陈宇02123219442cy13115haitongcom联系人曹锟010-56760090ck14023haitongcom王天璐02123219405wtl14693haitongcom任广博01056760090rgb12695haitongcom肖尧02123154171xy14794haitongcom建筑建材行业机械行业钢铁行业冯晨阳02123212081fcy10886haitongcom赵玥炜02123219814zyw13208haitongcom刘彦奇02123219391liuyqhaitongcom潘莹练02123154122pyl10297haitongcom赵靖博02123154119zjb13572haitongcom申浩02123154114sh12219haitongcom联系人颜慧菁yhj12866haitongcom刘绮雯02123154659lqw14384haitongcom建筑工程行业农林牧渔行业食品饮料行业张欣劼18515295560zxj12156haitongcom联系人颜慧菁yhj12866haitongcom联系人巩健gj15051haitongcom张宇轩02123154172zyx11631haitongcom曹有成18901961523cyc13555haitongcom程碧升02123154171cbs10969haitongcom郭好格13718567611ghg14711haitongcom联系人张嘉颖02123154019zjy14705haitongcom军工行业银行行业社会服务行业张恒晅zhx10170haitongcom林加力02123154395ljl12245haitongcom汪立亭02123219399wanglthaitongcom联系人联系人许樱之75582900465xyz11630haitongcom刘砚菲021-23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