1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，研究部署落实金融支持稳增长有关工作。1）要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。2）会议强调，要配合有关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，积极提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益。3）要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。4）要因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服务，推动加快建立“租购并举”住房制度。
　　 （一）本次会议针对“聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企”提出了改善其资产负债表计划的“四项行动”。具体而言：
　　我们认为，该计划中的“四项行动”中的“资产激活”是指：盘活优质房企的各类资产，促进其开发贷、按揭贷总额稳中有升，有序推动收并购业务和保交楼资金到位。由此我们判断2023年行业房价\销售额\开发投资增速有望保持稳定，竣工\施工增速有望积极修复。
　　我们认为，该计划中的“四项行动”中的“负债接续”是指银行不能随意停贷、抽资，加快清理出险房企的负债，从而保证开发的持续性和企业的正常经营。由此我们判断2023年优质房企将获得更优的政策环境，出险房企负债清理将加快，从而有助于行业摆脱困境，进入良性循环发展阶段。
　　我们认为，该计划中的“四项行动”中的“权益补充”是指积极支持优质房企进行股权融资、股权质押等业务，促进其资本金充足和资金状况的稳健。由此我们判断2023年优质房企的低成本的股权融资有望提速，这将进一步化解其融资困境，促进社会资本和资本市场参与解决房企资金困难的问题。
　　我们认为，该计划中的“四项行动”中的“预期提升”是指恢复市场主体的信用，稳定市场预期和销售恢复的预期，促进房地产市场良性复苏。由此我们判断2023年优质房企的融资信用将进一步增强，缓解房企股权质押的相关风险，促进未来房企再融资进入常态化和体系化阶段。
　　投资建议：给予行业“优于大市”评级。综上所述，我们认为行业政策整体将逐步向好，企业将从规模转向质量发展，而龙头和蓝筹企业强者恒强的逻辑依然存在，相关企业将获得供需改善下的成长机会。
　　建议关注：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股中国海外发展、碧桂园、旭辉控股集团；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。
　　风险提示：行业面临调控风险和基本面下行风险。

研究报告全文：TableMainInfo行业研究房地产证券研究报告行业跟踪报告2023年01月12日TableInvestInfo投资评级优于大市维持四项行动精准发力保行业更要保主体市场表现TableSummary投资要点TableQuoteInfo房地产海通综指586月日人民银行银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会研究部署-036110落实金融支持稳增长有关工作1要有效防范化解优质头部房企风险实施改-659善优质房企资产负债表计划聚焦专注主业合规经营资质良好具有一定-1281系统重要性的优质房企开展资产激活负债接续权益补充预期-1903提升四项行动综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流引导优质房-2525202212022420227202210企资产负债表回归安全区间2会议强调要配合有关部门和地方政府扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作运用好保交楼专项借款保交楼贷款支资料来源海通证券研究所持计划等政策工具积极提供配套融资支持维护住房消费者合法权益3要落实好条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施用好民营企业债券相关研究16融资支持工具第二支箭保持房企信贷债券等融资渠道稳定满足TableReportInfo23年第1周新房成交同比增速供销比回升20230110行业合理融资需求4要因城施策实施好差别化住房信贷政策更好支持刚性房贷利率政策点评房贷利率动态调和改善性住房需求加大住房租赁金融支持做好新市民青年人等住房金融整稳定销售回升预期20230107服务推动加快建立租购并举住房制度第52周新房成交同比增速回升供销比回落20230102一本次会议针对聚焦专注主业合规经营资质良好具有一定系统重要性的优质房企提出了改善其资产负债表计划的四项行动具体而言我们认为该计划中的四项行动中的资产激活是指盘活优质房企的各类资产促进其开发贷按揭贷总额稳中有升有序推动收并购业务和保交TableAuthorInfo楼资金到位由此我们判断2023年行业房价销售额开发投资增速有望保持稳定竣工施工增速有望积极修复我们认为该计划中的四项行动中的负债接续是指银行不能随意停贷抽资加快清理出险房企的负债从而保证开发的持续性和企业的正常经营由此我们判断2023年优质房企将获得更优的政策环境出险房企负债清理将加快从而有助于行业摆脱困境进入良性循环发展阶段我们认为该计划中的四项行动中的权益补充是指积极支持优质房企分析师涂力磊进行股权融资股权质押等业务促进其资本金充足和资金状况的稳健由此Tel02123219747我们判断2023年优质房企的低成本的股权融资有望提速这将进一步化解其融Emailtll5535haitongcom资困境促进社会资本和资本市场参与解决房企资金困难的问题证书S0850510120001分析师谢盐我们认为该计划中的四项行动中的预期提升是指恢复市场主体的信Tel02123219436用稳定市场预期和销售恢复的预期促进房地产市场良性复苏由此我们判Emailxieyhaitongcom断2023年优质房企的融资信用将进一步增强缓解房企股权质押的相关风险证书S0850511010019促进未来房企再融资进入常态化和体系化阶段投资建议给予行业优于大市评级综上所述我们认为行业政策整体将逐步向好企业将从规模转向质量发展而龙头和蓝筹企业强者恒强的逻辑依然存在相关企业将获得供需改善下的成长机会建议关注1开发类A股-万科A保利发展招商蛇口金地集团H股-中国海外发展碧桂园旭辉控股集团2商住类华润置地龙湖集团新城控股3物业类碧桂园服务华润万象生活融创服务中海物业保利物业招商积余新大正4文旅类-华侨城A风险提示行业面临调控风险和基本面下行风险请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业2附录图1优质房企在四项行动中有望改善资产负债表资产激活2023年判断一盘活优质房企的各类资产促进其开行业房价销售额开发投资增速有望保目标对象计划发贷按揭贷总额稳中有升有序推持稳定竣工施工增速有望积极修复动收并购业务和保交楼资金到位要有效聚焦专开展资防范化注主产激活解优质业合负债负债接续2023年判断二头部房规经接续银行不能随意停贷抽资加快清理优质房企将获得更优的政策环境出险企风险营资权益出险房企的负债从而保证开发的持房企负债清理将加快从而有助于行业实施改质良补充续性和企业的正常经营摆脱困境进入良性循环发展阶段善优质好具预期房企资有一定提升四权益补充2023年判断三产负债系统重项行动积极支持优质房企进行股权融资股优质房企的低成本的股权融资有望提表计划要性的权质押等业务促进其资本金充足和速这将进一步化解其融资困境促进优质房资金状况的稳健社会资本和资本市场参与解决房企资企金困难的问题预期提升2023年判断四恢复市场主体的信用稳定市场预期优质房企的融资信用将进一步增强缓和销售恢复的预期促进房地产市场解房企股权质押的相关风险促进未来良性复苏房企再融资进入常态化和体系化阶段资料来源中国人民银行官网海通证券研究所预测请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业研究房地产行业3信息披露分析师声明TableA涂力磊nalyst房地产行业s谢盐房地产行业本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明分析师负责的股票研究范围TableStocks重点研究上市公司华润置地光大嘉宝华侨城A保利物业碧桂园碧桂园服务中国国贸新湖中宝金科股份卓越商企服务建发股份天健集团融创服务万物云旭辉控股集团保利发展锦和商管华发股份金地集团招商蛇口龙湖集团中国海外发展东方雨虹美的置业远洋服务越秀服务张江高科万科A中国金茂华润万象生活投资评级说明1投资评级的比较和评级标准类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10与10之间的公司股价或行业指数的涨跌幅级弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10及以下相对同期市场基准指数的涨跌幅无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10以上股市场以海通综指为基准香港市A行业投资评场以恒生指数为基准美国市场以标中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间级普或纳斯达克综合指数为基准500弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经海通证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络海通证券研究所并获得许可并需注明出处为海通证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明