事件：
　　1月13日，据新华社，为贯彻落实中央经济工作会议部署，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面，拟重点推进21项工作任务。方案明确，合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，同时完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。方案只设定了优质房企条件，没有具体名单，金融机构可自主把握。研究银行向优质房企集团提供贷款，合理满足集团层面流动资金需求。
　　 1月13日，央行货币政策司司长邹澜在国新办发布会上表示，12月份新发放个人住房贷款利率，全国平均为4.26%，同比下降1.37pct，这是2008年有统计以来的历史最低水平。最近我们在研究推出另外几项结构性货币政策工具，主要重点支持房地产市场平稳运行，包括保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划、民企债券融资支持工具等，届时出台后会另外再作一些详细披露和发布。
　　点评：
　　拟推出《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，料从防风险向结构性扩表过渡。据新华社，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，围绕“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面拟重点推进21项工作任务，引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。行动方案明确：1）合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，同时完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。行动方案主要针对专注主业、合规经营、资质良好的优质房企，没有具体名单，金融机构可自主把握。表明后续保主体范围或将进一步扩大，并且四档房企债务增长上限或将优化、尤其是绿档房企在负债端或有更大扩张空间，后续绿档房企拿地或更将积极，助力销售稳增；2）推动存量融资合理展期；加大信贷、债券等新增融资支持力度；研究银行向优质房企集团提供贷款，合理满足集团层面流动资金需求。新增集团流动贷款支持，突破了2003年规定的“商业银行对房企申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放”，表明更大强度的保主体资金支持。
　　央行拟推出多项结构性工具促市场平稳，房贷利率继续下降、料房贷政策将再优化。央行货币政策司司长邹澜表示：1）最近在研究推出另外几项结构性工具，主要重点支持房地产市场平稳运行，包括保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划、民企债券融资支持工具等。加快新增1500亿元保交楼专项借款投放、设立2000亿元保交楼贷款支持计划等，表明保交楼仍是首要任务；2）12月份全国新发放房贷利率低至4.26%，同比-1.37pct，是2008年有统计以来的历史最低水平。在2022年9月和2023年1月首套房贷利率不设下限的政策之下，全国首套房贷利率快速下降，后续我们预计二套房购房政策也将逐步优化，包括首付比例下调、房贷利率下调、认房认贷政策调整等。预计后续将有更多房地产供需两端支持政策推出，从而推动房地产行业企稳回升并健康稳定发展。
　　投资分析意见：改善优质房企资产负债表，供需两端政策不断突破，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产目前需求端呈现出超跌状态，供给端处于过度出清状态，预计随着供给缓慢修复，中期销售将向着需求中枢13.4亿平逐步回归，但考虑到短期供需双弱，短期销售仍将呈现“L”型总量弱复苏、但结构强弹性，格局优化下优质房企成长空间打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、滨江集团、建发股份、华发股份、招商蛇口、金地集团、新城控股、中国建筑、万科A，建议关注：栖霞建设、陆家嘴；H股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园，建议关注：越秀地产、绿城中国、新城发展；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、新大正、碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦、宝龙商业，建议关注：招商积余、万物云。
　　风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。