核心观点
　　本周REITs指数小幅上涨后又有所回落，总体保持稳定，同期交易量较上周略有下滑。多地政策鼓励发展REITs，REITs作为直接融资/盘活存量资产的重要工具持续受各地重视，地方政策推进将有助于推动REITs在地方发改委的申报审批。周内嘉实京东仓储物流REIT发布多项公告，网下及公众投资者配售比例均偏低，发售获市场青睐。
　　行业动态信息
　　多地政策鼓励发展REITs。本周主要政策信息如下：1）1月9日，深圳市金融局发布《关于加快建设深圳国际财富管理中心的意见》，鼓励财富管理机构开发REITs等创新产品，鼓励公募基金管理人申请专项公募REITs基金管理人资质，推动REITs等投资产品纳入“深港通”互联互通投资标的。2）1月9日，四川省人民政府发布《四川省贯彻〈成渝共建西部金融中心规划〉实施方案》，鼓励有条件的企业运用资产支持证券、不动产投资信托基金（REITs）等直接融资工具融资。
　　市场指数略有下跌，同期交易量有所下滑。1）本周REITs市值指数收于1040.5，较上周下降0.07%，全周日均换手率为0.98%，后四个交易日换手率为0.97%，较上周同期上涨0.06个百分点，全周交易量3.28亿份，后四个交易日交易量为2.62亿份，较上周挺起下跌2.70%。2）周内市场平稳，产权类REIT下跌0.04%，特许经营权类REIT上涨0.1%；3）子板块中，产业园区表现最好，上涨0.6%，仓储物流REIT跌幅最大，下跌0.9%；4）华夏合肥高新REIT周内涨幅最高，上涨1.9%；中金厦门安居REIT回调最多，下跌2.9%。
　　嘉实京东物流仓储REIT披露认购结果，基金合同于1月12日生效。1）1月10日，红土盐田港REIT及红土深圳安居REIT分别更名为红土创新盐田港REIT及红土创新深圳安居REIT。2）1月10日，嘉实京东物流仓储REIT发布申请确认比例公告，网下投资者配售比例为1.01%，公众投资者配售比例为0.46%。3）嘉实京东物流仓储REIT发布基金合同生效的公告，基金合同生效日为2023年1月12日，基金募集期间净认购金额17.57亿元，发行价格为3.514元/份。4）1月13日，嘉实京东物流仓储REIT发布公告，将于1月16日起开通办理场外基金份额转托管至场内的跨系统转托管业务。
　　风险提示：审批及发行进展不及预期，疫情影响项目经营，减免通行费或免租政策影响项目经营收益
　　

研究报告全文：证券研究报告行业动态REITs周报19-113多地政策鼓励发展房地产REITs核心观点维持强于大市本周REITs指数小幅上涨后又有所回落总体保持稳定同期交竺劲易量较上周略有下滑多地政策鼓励发展REITsREITs作为直接融资盘活存量资产的重要工具持续受各地重视地方政策推进将zhujinbjcsccomcn有助于推动REITs在地方发改委的申报审批周内嘉实京东仓储18621097792物流REIT发布多项公告网下及公众投资者配售比例均偏低发SAC执证编号S1440519120002售获市场青睐SFC中央编号BPU491行业动态信息发布日期2023年01月15日多地政策鼓励发展REITs本周主要政策信息如下11月9市场表现日深圳市金融局发布关于加快建设深圳国际财富管理中心13的意见鼓励财富管理机构开发REITs等创新产品鼓励公3募基金管理人申请专项公募REITs基金管理人资质推动-7REITs等投资产品纳入深港通互联互通投资标的21-17月9日四川省人民政府发布四川省贯彻成渝共建西部金-27融中心规划实施方案鼓励有条件的企业运用资产支持证券不动产投资信托基金等直接融资工具融资202217202227202237202247202257202267202277202287202297REITs202210720221172022127房地产上证指数市场指数略有下跌同期交易量有所下滑1本周REITs市值指数收于10405较上周下降007全周日均换手率为098相关研究报告后四个交易日换手率为097较上周同期上涨006个百分点全周交易量328亿份后四个交易日交易量为262亿份较上周挺起下跌2702周内市场平稳产权类REIT下跌004特许经营权类REIT上涨013子板块中产业园区表现最好上涨06仓储物流REIT跌幅最大下跌094华夏合肥高新REIT周内涨幅最高上涨19中金厦门安居REIT回调最多下跌29嘉实京东物流仓储REIT披露认购结果基金合同于1月12日生效11月10日红土盐田港REIT及红土深圳安居REIT分别更名为红土创新盐田港REIT及红土创新深圳安居REIT21月10日嘉实京东物流仓储REIT发布申请确认比例公告网下投资者配售比例为101公众投资者配售比例为0463嘉实京东物流仓储REIT发布基金合同生效的公告基金合同生效日为2023年1月12日基金募集期间净认购金额1757亿元发行价格为3514元份41月13日嘉实京东物流仓储REIT发布公告将于1月16日起开通办理场外基金份额转托管至场内的跨系统转托管业务风险提示审批及发行进展不及预期疫情影响项目经营减免通行费或免租政策影响项目经营收益本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明房地产行业动态研究报告目录本周重要政策新闻2本周市场表现3本周重要公告5本周关注中金湖北科投光谷产业园REIT项目概览5本周在审项目情况8本周主要招标信息9风险分析10图表目录图表1本周重要政策新闻2图表2REITs指数总体情况3图表3近30个交易日REITs指数3图表4近30个交易日REITs换手率3图表5近30个交易日REITs交易量3图表6分类市场表现4图表7REITs重要公告及动态更新5图表8中金湖北科投光谷产业园REIT基本要素5图表9产业园REIT资产增值情况6图表102022年同类产业园预测年化分派率对比6图表11光谷区域主要产业园区租金元平方米月7图表12项目资产平均租金元平方米月7图表13项目资产历年年末出租率7图表14项目资产出租率预测7图表15租赁合同期限分布截止2022年9月30日8图表16项目前十大租户分布情况截止2022年9月30日8图表17本周在审首发项目情况8图表18本周在审扩募项目情况9图表19本周主要招标信息9请参阅最后一页的重要声明1房地产行业动态研究报告本周重要政策新闻图表1本周重要政策新闻发布时间来源机构会议政策主要内容鼓励财富管理机构开发环境社会治理基金ESG基金基金中基金FOF管理人中管理人MOM基础设施建设领域不动产投资基金REITs管理人合理让利型基金等创2023年1月9关于加快建设深圳国际财富管理深圳市金融局新产品鼓励公募基金管理人申请专项公募REITs基金管理人资日中心的意见质培育孵化优质REITs项目盘活存量资产扩大有效投资推动REITs等投资产品纳入深港通互联互通投资标的扩大跨境金融资产转让试点品种和规模2023年1月9四川省贯彻成渝共建西部金融鼓励有条件的企业运用资产支持证券不动产投资信托基金四川省人民政府日中心规划实施方案REITs等直接融资工具融资将继续引导及支持省内企业统筹利用好REITs市场不断扩大关于实施金融四大工程激发2023年1月10直接融资规模拓宽直接融资渠道支持省内符合条件的基础甘肃省政府新闻办市场活力的意见政策解读新闻发日设施REITs项目发行上市不断盘活存量资产扩大有效投资布会努力实现零突破资料来源Wind政府官网中信建投请参阅最后一页的重要声明2房地产行业动态研究报告本周市场表现图表2REITs指数总体情况图表3近30个交易日REITs指数资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投图表4近30个交易日REITs换手率图表5近30个交易日REITs交易量资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投请参阅最后一页的重要声明3房地产行业动态研究报告图表6分类市场表现本周累计涨发行至今累计涨跌幅预计年化息率01月09日01月10日01月11日01月12日01月13日名称本周收盘价走势本周交易量跌幅0113市值0113市值周一涨跌幅周二涨跌幅周三涨跌幅周四涨跌幅周五涨跌幅A产权类0023740010400-02-03A1产业园区0622236020604-02-04东吴苏园产业1219137051001-02-02REIT博时蛇口产园-0227435-01-020300-01REIT华安张江光大1332331020809-01-06REIT建信中关村REIT-1326534000000-03-10华夏合肥高新1911237051209-02-06REIT国泰君安临港创新1625034061406-04-06产业园REIT国泰君安东久新经1725539001505-01-02济REIT华夏和达高科REIT059538010205-0602A2仓储物流-0929434-0103-05-04-02红土盐田港REIT-2231234-0303-09-06-07中金普洛斯REIT-05288330003-04-03-01A3能源0037379-020703-06-03鹏华深圳能源0037379-020703-06-03REITA4保租房-07973701-01-0300-04中金厦门安居-298937-02-09-1905-05REIT华夏北京保障房-0212935-010103-01-05REIT红土深圳安居0810336110000-01-01REIT华夏基金华润有巢-056639-020303-02-07REITB特许经营权类01-25710003-0100-01B1生态环保-0617872-05020100-04富国首创水务0123274-010404-01-04REIT中航首钢绿能-1610469-1000-0201-04REITB2高速公路01-39710003-0100-01平安广州广河-03-8775-02010001-02REIT华夏越秀高速-048866-01000000-03REIT浙商沪杭甬REIT072896010602-0300华夏中国交建10-101480407-02-0102REIT国金中国铁建03237900030100-01REIT华泰紫金交控0008109-01000200-01REIT中金安徽交控-05-3965-0201-0200-03REIT资料来源wind各REITs公告中信建投注1分类计算使用REITs发行规模作为权数加权平均请参阅最后一页的重要声明4房地产行业动态研究报告本周重要公告图表7REITs重要公告及动态更新公告发布日期REITs名称公告名称主要公告内容红土创新基金管理有限公司关于红土2023年1月10日起红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证2023年1月10红土创新盐田港REIT创新盐田港仓储物流封闭式基础设施券投资基金的场内简称由红土盐田港REIT变更为红土创日证券投资基金场内简称变更的公告新盐田港REIT红土创新基金管理有限公司关于红土2023年1月10日起红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭2023年1月10红土创新深圳安居创新深圳人才安居保障性租赁住房封式基础设施证券投资基金的场内简称由红土深圳安居REIT日REIT闭式基础设施证券投资基金场内简称变更为红土创新深圳安居REIT变更的公告发布基础设施证券投资基金认购申请确认比例结果公告网下关于嘉实京东仓储物流封闭式基础设2023年1月10嘉实京东仓储基础设认购基金份额数量1036970万份网下投资者配售比例为施证券投资基金认购申请确认比例结日施REIT101公众投资者认购基金份额数量971748033966份公众果的公告投资者配售比例为046嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证2023年1月12嘉实京东仓储基础设券投资基金基金合同生效公告嘉实基金合同生效募集有效认购总户数84765户募集期间净认日施REIT京东仓储物流封闭式基础设施证券投购金额1757亿元发行价格3514元份封闭期46年资基金基金产品资料概要更新基金将从2023年1月16日起开通办理场外基金份额转托管至嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证2023年1月13嘉实京东仓储基础设场内的跨系统转托管业务投资者从2023年1月16日起可通券投资基金开通跨系统转托管业务的日施REIT过购买本基金的销售机构办理场外基金份额转托管至场内的跨公告系统转托管业务资料来源基金公告中信建投本周关注中金湖北科投光谷产业园REIT项目概览中金湖北科投光谷产业园REIT是第9只发起申报的产业园REIT项目于2022年12月30日向上交所发起申报目前为已受理状态中金湖北科投光谷产业园REIT原始权益人为湖北省科技投资集团有限公司基金封闭期为30年拟募资1620亿元规模在同业态中处于中游水平项目底层资产为光谷软件园A1-A7栋光谷软件园C6栋光谷软件园E3栋及互联网项目均位于湖北省武汉市东湖高新区合计建筑面积17436640平方米可租赁面积16760006平方米图表8中金湖北科投光谷产业园REIT基本要素REITs名称中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金主要原始权益人湖北省科技投资集团有限公司具体基础资产光谷软件园A1-A7栋光谷软件园C6栋光谷软件园E3栋互联网项目光谷软件园栋建筑面积平方米可租赁面积平方米基础资产建设内容和规模A1-A71036771910187813光谷软件园C6栋建筑面积3013361平方米可租赁面积2606291平方米请参阅最后一页的重要声明5房地产行业动态研究报告REITs名称中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金光谷软件园E3栋建筑面积1264843平方米可租赁面积1264843平方米互联网项目建筑面积2790717平方米可租赁面积2701059平方米光谷软件园A1-A7栋2009年1月光谷软件园C6栋2009年1月光谷软件园E3栋2011年1月运营起始时间互联网项目2017年5月拟募集资金规模亿元1620封闭期30年资料来源基金公告中信建投截至2022年9月30日中金湖北科投光谷产业园REIT目标基础设施资产账面价值合计571亿元评估价值为162亿元增值率约为183在同业态中等偏上水平项目年化分派率在同业态中处于中等水平2022年10月-12月预测年化分派率约为4512023预测年化分派率为459图表9产业园REIT资产增值情况图表102022年同类产业园预测年化分派率对比资料来源基金公告中信建投资料来源基金公告中信建投项目资产租金处于市场中等偏上水平2022年整体租金水平有所上涨截止2022年9月光谷软件园A1-A7栋和C6栋产业办公部分分别为661元平方米月和459元平方米月配套底商部分分别为180元平方米月和933元平方米月互联网项目租金为531元平方米月均高于历史已签约平均租金水平请参阅最后一页的重要声明6房地产行业动态研究报告图表11光谷区域主要产业园区租金元平方米月图表12项目资产平均租金元平方米月资料来源基金公告中信建投资料来源基金公告中信建投受疫情及相关装修改造的影响项目资产近几年出租率波动幅度较大其中光谷软件园C6栋出租率下滑系原始权益人筹划引入定制化租户世纪教育公司为装修改造相关定制空间而保持了部分楼层的空置所导致光谷软件园A1-A7栋及互联网项目受疫情影响出租率出现阶段性下滑项目资产出租率未来预计持续上涨图表13项目资产历年年末出租率图表14项目资产出租率预测资料来源基金公告中信建投资料来源基金公告中信建投租赁合同期限相对偏短项目存在一定的续租风险截至2022年9月30日项目2025年前到期合同租赁面积占比为9577项目整体租赁期限较短存在一定的续租风险项目前十大租户租赁面积为10660977平方米占比7135集中度偏高请参阅最后一页的重要声明7房地产行业动态研究报告图表15租赁合同期限分布截止2022年9月30日图表16项目前十大租户分布情况截止2022年9月30日资料来源基金公告中信建投资料来源基金公告中信建投本周在审项目情况图表17本周在审首发项目情况受理日期202211142022-12-302022-12-302022-12-30更新日期202212132022-12-302022-12-302022-12-30交易所上交所上交所上交所上交所当前审核状态已反馈已受理已受理已受理中金山高集团中信建投国家电投新能源高速公路封闭中航京能光伏封闭式基础设施证券中金湖北科投光谷产业园封REITs名称封闭式基础设施证券投资式基础设施证投资基金闭式基础设施证券投资基金基金券投资基金国家电力投资集团有限公京能国际能源发展北京有限公山东高速集团湖北省科技投资集团有限公主要原始权益人司国家电投集团江苏电力司联合光伏常州投资集团有限有限公司司有限公司公司基础设施项目类型高速公路能源能源产业园滨海北H1项目滨海北H2具体基础资产鄄菏高速榆林光伏项目晶泰光伏项目光谷软件园互联网项目项目和配套运维驿站项目目标募集规模亿元3136751329111620基金存续期19年44年20年30年类别特许经营权类产权类产权类产权类租金收入物业管理费及广收入来源通行费收入风力发电收入光伏发电收入电价中包含国补告停车费等请参阅最后一页的重要声明8房地产行业动态研究报告受理日期202211142022-12-302022-12-302022-12-30中国国际金融中信建投证券股份有限公基金管理人中航证券有限公司中国国际金融股份有限公司股份有限公司司资料来源基金招募说明书中信建投注上交所审核环节为已申报-已受理-已反馈-通过未通过深交所审核环节为申报-受理-问询-审核意见-注册中止终止图表18本周在审扩募项目情况受理日期20229292022929202292920229292022929更新日期20221272022127202212720221272022127交易所上交所上交所上交所深交所深交所当前审核状态已反馈已反馈已反馈已问询已问询华安张江光大园封闭富国首创水务封红土创新盐田港仓中金普洛斯仓储物流封闭式博时招商蛇口产业园封闭REITs名称式基础设施证券投资闭式基础设施证储物流封闭式基础基础设施证券投资基金式基础设施证券投资基金基金券投资基金设施证券投资基金上海张江集团有限北京首创生态环公司上海张江集成电深圳市盐田港物流招商局光明科技园有限公主要原始权益人普洛斯中国控股有限公司保集团股份有限路产业区开发有限公有限公司司公司司基础设施项目类型产业园区仓储物流生态环保仓储物流产业园区普洛斯青岛前湾港国际物流深圳市光明高新园区招商长治市污水处理园普洛斯江门鹤山物流园局光明科技园科技企业加具体基础资产张润大厦特许经营PPP世纪物流园项目及普洛斯重庆城市配送速器二期项目的部分基础项目物流中心设施资产估值亿元16160410273701138基金合同生效日基金合同生效日至基金存续期40年50年至2047年9月2950年2057年6月29日日类别产业园区仓储物流生态环保仓储物流产业园区污水处理服务费主要收入来源租金收入租金收入租金收入租金收入收入华安基金管理有限公富国基金管理有红土创新基金管理基金管理人中国国际金融股份有限公司博时基金管理有限公司司限公司有限公司资料来源基金招募说明书中信建投注上交所审核环节为已申报-已受理-已反馈-通过未通过深交所审核环节为申报-受理-问询-审核意见-注册中止终止本周主要招标信息图表19本周主要招标信息原始权益人日期主要信息北京市昌平保障房建设投资管理有2023年1月10北京市昌平保障房建设投资管理有限公司发布公募REITs专业服务团队选聘项目招请参阅最后一页的重要声明9房地产行业动态研究报告原始权益人日期主要信息限公司日标公告预算资金399万元包括但不限于公募基金管理人专项计划管理人财务顾问律师事务所资产评估机构税务筹划机构会计事务所等机构在发行阶段的全部费用唐山市城市发展集团有限公司公募REITs管理人选聘招标公告拟就旗下的若千个2023年1月11污水处理厂作为底层资产申报发行基础设施公幕REITS本次招标选聘基金管理人唐山市城市发展集团有限公司日及专项计划管理人为本公募REITs项目提供专项服务服务内容包括公募REITS申报发行上市及公募基金存续期管理服务的管理人资料来源启信宝公司公告中信建投风险分析1审批及发行进展不及预期的风险REITs审批及发行受项目质量监管审核速度及市场环境等多方面因素影响若项目成熟度不高监管审核速度放慢及市场环境低迷将会使REITs审批发行放缓2疫情影响项目经营年内疫情及相应管控措施已对高速公路及产业园区等项目造成较大影响若疫情多点复发将持续影响REITs项目经营3政策风险年内对小微企业的免租政策对产业园区REIT收入产生较大影响Q4减免高速公路货车通行费的政策预计也将影响高速公路REIT经营收入请参阅最后一页的重要声明10房地产行业动态研究报告竺劲房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专分析师介绍注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验连续三年2018-2020荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业获得2020年新财富最佳分析师房地产行业入围奖2020年机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业大陆区入围奖2020年卖方分析师水晶球奖房地产行业第5名吴钰洁wuyujiecsccomcn研究助理请参阅最后一页的重要声明11房地产行业动态研究报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号福田区益田路6003号荣超商务中环交易广场2期18楼座12层南塔2106室中心B座22层电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱lizhiyaocsccomcn邮箱wengqifancsccomcn邮箱caoyingcsccomcn邮箱charleneliucscihk请参阅最后一页的重要声明12