本报告导读：
　　若政策改善并带来基本面修复，依靠较高的杠杆，房企会加快资产流动，而近期，部分房企却表现出资产减少流动的预期，反应的是当前政策的不足和远期的乐观预期。
　　摘要：
　　近期政策再次频出，尤其是金融手段，对支持房企带来了更多的预期。根据新华社报道，近期有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，从4个方面、共计21项内容助力房企。是在2022年11月房企侧政策之后，又一次值得预期的重大改善。同时，央行在新闻发布会上，也提到了将会有新的结构性金融工具，来支持房企的发展。整体来看，力求达到房企修复的决心依然明确。
　　然而，从房企侧实际来看，较以往减少推盘反而成为了近期的主要选择，尤其是部分民营企业。正常情况下，当市场有改善的情况下，房企会加快资产周转，通过更高的周转、更高的杠杆来完成ROE的提升，也能实现利润更快速的增长。然而，当前并没有出现这类情况，反而部分房企出现收回加速推盘的计划，以更加“谨慎”的态度对待。这本质是对当前基本面的不确定和偏悲观判断、和对未来有所好转的期待。考虑到2022年房价的下行，部分房企将在2022年面临较大的资产缩水，且出现较多项目处于亏损状态的情况。
　　这背后的主要原因，仍然是近期的政策对基本面的改善作用有限，使得房企在做测算时，仍然处于并不有利的局面，这是政策方向已然转变、但力度有所不足带来的房企主动收缩。既然政策方向已经转变，则未来处于上行的预期变得强烈，而现实却是部分房企仍处于亏损和缩表阶段，如是，在确定下限的情况下，将资产留在可能改善的下半年来流转，变得更为合理。
　　若这样的预期成为更强的一致预期，反而可能导致预期的兑现度下降，而短期政策不足带来的基本面下降，反而可能成为未来预期的不稳定因素，需求侧政策仍然是最核心变量。无论是实体经济、还是资本市场，楼市在下半年修复都成为了一致预期，反而，我们认为在当前力度并不充分的时候，若对未来又有较好的预期，则更加容易出现不及预期之后的再次风险释放和放大，成为较大的不确定性因素。而其中，需求侧政策、而非供给侧政策，才是当前的核心，继续选择历史包袱小、且有信用能力的房企。我们推荐龙湖集团、建发股份、招商蛇口、万科A、保利发展、金地集团等，同时，一些小参与者和新参与者也在奋力改进自己产品，受益中交地产等。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。
　　

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产TableMainInfoTableTitle评级TableInvest增持20230115上次评级增持不足的收缩TablesubIndustry细分行业评级行对近期房地产板块的讨论业谢皓宇分析师白淑媛分析师郝亚雯分析师更010-83939826021-38675923010-83939776xiehaoyugtjascombaishuyuangtjascomhaoyawengtjascom新证书编号S0880518010002S0880518010004S0880518010005本报告导读若政策改善并带来基本面修复依靠较高的杠杆房企会加快资产流动而近期部相关报告TableDocReport分房企却表现出资产减少流动的预期反应的是当前政策的不足和远期的乐观预期房地产拉开居民驱动的新模式大幕摘要20230106TableSummary近期政策再次频出尤其是金融手段对支持房企带来了更多的预房地产亟待更宽松政策期根据新华社报道近期有关部门起草了改善优质房企资产负债20230103表计划行动方案从4个方面共计21项内容助力房企是在2022房地产信贷方向就是价格方向年11月房企侧政策之后又一次值得预期的重大改善同时央行20230102在新闻发布会上也提到了将会有新的结构性金融工具来支持房企房地产以需求为名以政策为号20221225的发展整体来看力求达到房企修复的决心依然明确房地产居民需求主导新发展模式然而从房企侧实际来看较以往减少推盘反而成为了近期的主要选20221220择尤其是部分民营企业正常情况下当市场有改善的情况下房证企会加快资产周转通过更高的周转更高的杠杆来完成ROE的提券升也能实现利润更快速的增长然而当前并没有出现这类情况研反而部分房企出现收回加速推盘的计划以更加谨慎的态度对待究这本质是对当前基本面的不确定和偏悲观判断和对未来有所好转的期待考虑到2022年房价的下行部分房企将在2022年面临较大的报资产缩水且出现较多项目处于亏损状态的情况告这背后的主要原因仍然是近期的政策对基本面的改善作用有限使得房企在做测算时仍然处于并不有利的局面这是政策方向已然转变但力度有所不足带来的房企主动收缩既然政策方向已经转变则未来处于上行的预期变得强烈而现实却是部分房企仍处于亏损和缩表阶段如是在确定下限的情况下将资产留在可能改善的下半年来流转变得更为合理若这样的预期成为更强的一致预期反而可能导致预期的兑现度下降而短期政策不足带来的基本面下降反而可能成为未来预期的不稳定因素需求侧政策仍然是最核心变量无论是实体经济还是资本市场楼市在下半年修复都成为了一致预期反而我们认为在当前力度并不充分的时候若对未来又有较好的预期则更加容易出现不及预期之后的再次风险释放和放大成为较大的不确定性因素而其中需求侧政策而非供给侧政策才是当前的核心继续选择历史包袱小且有信用能力的房企我们推荐龙湖集团建发股份招商蛇口万科A保利发展金地集团等同时一些小参与者和新参与者也在奋力改进自己产品受益中交地产等风险提示政府重新放开前融再走土地金融模式市场需求加速下行请务必阅读正文之后的免责条款部分行业更新表1重点公司盈利预测115最新总市值总股本年初投资证券简称21EPS22EEPS21PE22EPE股价元亿元亿股涨幅评级000002SZ万科A1878194227978321011163增持600048SH保利发展1583229223697118951205增持001979SZ招商蛇口142113114010810211007713增持600383SH金地集团9852321434744545-4增持002244SZ滨江集团106910111101003333121增持000402SZ金融街508055060928515230-3增持601512SH中新集团8061021187968121151增持000656SZ金科股份187067071282610053-2增持1109HK华润置地333145450273662375718增持0688HK中国海外发展1861367383514920371095增持0960HK龙湖集团215439341455521353633增持2007HK碧桂园25111611822216932769增持3900HK绿城中国10371791975853263256增持0817HK中国金茂15303704541342031335增持0884HK旭辉控股集团10208709312111061047增持1918HK融创中国3950831054738215540增持数据来源注港股以人民币计价WIND国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3行业更新本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明评级说明1投资建议的比较标准增持相对沪深300指数涨幅15以上投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的12个月内的市场表现为谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于515之间比较标准报告发布日后的12个月内的股票投资评级公司股价或行业指数的涨跌幅相对同中性相对沪深300指数涨幅介于-55期的沪深300指数涨跌幅为基准减持相对沪深300指数下跌5以上2投资建议的评级标准增持明显强于沪深300指数报告发布日后的12个月内的公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪深行业投资评级中性基本与沪深300指数持平300指数的涨跌幅减持明显弱于沪深300指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广深圳市福田区益田路6003号荣超商北京市西城区金融大街甲9号金融场20层务中心B栋27层街中心南楼18层邮编200041518026100032电话0213867666607552397688801083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3