核心观点
　　近期核心观点：
　　当前，改善优质房企资产负债表已成政府工作重点，房企信用风险继续缓释。“三线四档”规则优化，优质房企发展潜力释放。重申地产股趋势性大机会，后续政策放松将持续演绎，强烈建议买入。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、万科A、金地集团、招商积余。
　　市场表现回顾：
　　板块方面，2023.1.9-2023.1.13期间，房地产指数（中信）下跌1.62%，沪深300指数上涨2.35%，房地产板块跑输沪深300指数3.97个百分点，位居所有行业第26位。近一个月，房地产指数（中信）下跌3.89%，沪深300指数上涨3.02%，房地产板块跑输沪深300指数6.91个百分点。近半年以来，房地产指数（中信）上涨0.95%，沪深300指数下跌5.72%，房地产板块跑赢沪深300指数6.67个百分点。
　　个股方面，2023.1.9-2023.1.13期间，20只个股上涨，115只个股下跌，3只个股持平，占比分别为14%、83%、2%。涨跌幅居前5位的个股为：电子城、海德股份、S*ST前锋、ST慧球、*ST运盛，居后5位的个股为：中交地产、新华联、ST新梅、金地集团等。
　　行业数据跟踪：
　　从日频数据跟踪来看，销售尚待回暖。2023年截至1月13日，30城商品房成交面积546万㎡，同比-11.8%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-15%、-23%、-11%、+21%；而一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为+8%、-20%、-10%。
　　行业政策要闻：
　　①金融部门起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟重点推进21项工作任务，引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。②大连公积金政策调整，多孩家庭首套最高可贷100万。③徐州出台“购房补贴”等17条举措助力稳增长、促销费。④昆明进一步规范商品房预售资金监管，保障资金专款专用。⑤武汉推行二手房“带押过户”。⑥济南鼓励生育新政策，三孩家庭首房公积金最高可贷100万。⑦绍兴出台公积金新政，贷款额度最高达100万。
　　风险提示：
　　1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。

研究报告全文：证券研究报告2023年01月16日房地产行业周观点超配政策放松持续演绎重申趋势性大机会核心观点行业研究行业周报近期核心观点房地产当前改善优质房企资产负债表已成政府工作重点房企信用风险继续缓释超配维持评级三线四档规则优化优质房企发展潜力释放重申地产股趋势性大机会证券分析师任鹤证券分析师王粤雷后续政策放松将持续演绎强烈建议买入我们看好三条主线久经考验010-880053150755-81981019renheguosencomcnwangyueleiguosencomcn的优质房企接近上岸的困境反转型标的受地产拖累的物业板块S0980520040006S0980520030001核心推荐保利发展万科A金地集团招商积余证券分析师王静021-60893314市场表现回顾wangjing20guosencomcnS0980522100002板块方面202319-2023113期间房地产指数中信下跌162沪深300指数上涨235房地产板块跑输沪深300指数397个百分点位居市场走势所有行业第26位近一个月房地产指数中信下跌389沪深300指数上涨302房地产板块跑输沪深300指数691个百分点近半年以来房地产指数中信上涨095沪深300指数下跌572房地产板块跑赢沪深300指数667个百分点个股方面202319-2023113期间20只个股上涨115只个股下跌3只个股持平占比分别为14832涨跌幅居前5位的个股为电子城海德股份SST前锋ST慧球ST运盛居后5位的个股为中交地产新华联ST新梅金地集团等资料来源Wind国信证券经济研究所整理行业数据跟踪相关研究报告从日频数据跟踪来看销售尚待回暖2023年截至1月13日30城商品房首套房贷利率政策动态调整长效机制点评-阶段性政策转为长成交面积546万同比-118其中长三角华南华中西南华北效机制后续政策放松有望持续演绎2023-01-062022年土地市场观察与展望-整体低迷分化加剧料将底部东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-15-23-1121而一企稳2023-01-01房地产行业2023年1月投资策略-基本面复苏缓慢政策加码线城市二线城市三线城市的商品房成交面积累计同比分别为8-20预期不变2023-01-01-10统计局11月房地产数据点评-基本面受疫情冲击持续承压需求端政策加码预期不变2022-12-16房地产行业专题-把握政策历史性机遇迎接房地产行业新生行业政策要闻华夏中证全指房地产ETF投资价值分析2022-11-30金融部门起草改善优质房企资产负债表计划行动方案拟重点推进21项工作任务引导优质房企资产负债表回归安全区间推动行业向新发展模式平稳过渡大连公积金政策调整多孩家庭首套最高可贷100万徐州出台购房补贴等17条举措助力稳增长促销费昆明进一步规范商品房预售资金监管保障资金专款专用武汉推行二手房带押过户济南鼓励生育新政策三孩家庭首房公积金最高可贷100万绍兴出台公积金新政贷款额度最高达100万风险提示1后续政策落地效果不及预期2疫情等因素致行业基本面超预期下行3房企信用风险事件超预期冲击请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告内容目录近期核心观点4市场表现回顾4行业数据跟踪5行业政策要闻7请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容2证券研究报告图表目录图1近半年房地产板块与沪深300走势比较4图2近1个月房地产板块与沪深300走势比较4图3A股各行业过去一期涨跌排名202319-20231134图4涨跌幅前五个股5图5板块上涨下跌及持平家数5图630城商品房单日成交面积万20235图730城商品房累计成交面积同比20235图8历年30城商品房单日成交面积万6图9历年30城商品房累计成交面积万6图1030城商品房单日成交区域结构20236图1130城分区域商品房累计成交面积同比20236图1230城商品房单日成交能级结构20236图13分能级商品房累计成交面积同比20236表1近期行业政策一览7请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容3证券研究报告近期核心观点当前改善优质房企资产负债表已成政府工作重点房企信用风险继续缓释三线四档规则优化优质房企发展潜力释放重申地产股趋势性大机会后续政策放松将持续演绎强烈建议买入我们看好三条主线久经考验的优质房企接近上岸的困境反转型标的受地产拖累的物业板块核心推荐保利发展万科A金地集团招商积余市场表现回顾板块方面202319-2023113期间房地产指数中信下跌162沪深300指数上涨235房地产板块跑输沪深300指数397个百分点位居所有行业第26位近一个月房地产指数中信下跌389沪深300指数上涨302房地产板块跑输沪深300指数691个百分点近半年以来房地产指数中信上涨095沪深300指数下跌572房地产板块跑赢沪深300指数667个百分点图1近半年房地产板块与沪深300走势比较图2近1个月房地产板块与沪深300走势比较资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理图3A股各行业过去一期涨跌排名202319-2023113资料来源Wind国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4证券研究报告个股方面202319-2023113期间20只个股上涨115只个股下跌3只个股持平占比分别为14832涨跌幅居前5位的个股为电子城海德股份SST前锋ST慧球ST运盛居后5位的个股为中交地产新华联ST新梅金地集团等图4涨跌幅前五个股图5板块上涨下跌及持平家数资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理行业数据跟踪从日频数据跟踪来看销售尚待回暖2023年截至1月13日30城商品房成交面积546万同比-118其中长三角华南华中西南华北东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-15-23-1121而一线城市二线城市三线城市的商品房成交面积累计同比分别为8-20-10图630城商品房单日成交面积万2023图730城商品房累计成交面积同比2023资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容5证券研究报告图8历年30城商品房单日成交面积万图9历年30城商品房累计成交面积万资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理图1030城商品房单日成交区域结构2023图1130城分区域商品房累计成交面积同比2023资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理图1230城商品房单日成交能级结构2023图13分能级商品房累计成交面积同比2023资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容6证券研究报告行业政策要闻近期行业政策要闻主要包括以下内容金融部门起草改善优质房企资产负债表计划行动方案拟重点推进21项工作任务引导优质房企资产负债表回归安全区间推动行业向新发展模式平稳过渡大连公积金政策调整多孩家庭首套最高可贷100万徐州出台购房补贴等17条举措助力稳增长促销费昆明进一步规范商品房预售资金监管保障资金专款专用武汉推行二手房带押过户济南鼓励生育新政策三孩家庭首房公积金最高可贷100万绍兴出台公积金新政贷款额度最高达100万表1近期行业政策一览序号日期涉及地区政策新闻主要内容部门11月3日云南昆明关于进一步规范商品房住房城乡建设部门将会同监管银行对房地产开发企业的商品房预售项昆明市人民政府预售资金监管的通知目预售资金实施监管房地产开发企业须将商品房预售资金存入银行监管专用账户实行资金全过程监管21月6日辽宁大连关于调整住房公积金使1实施多子女家庭使用住房公积金支持政策方面在大连市购买首套大连市住房公积金用政策的通知征求意见自住住房的多子女家庭单人或双人最高贷款额度在当期最高贷款额管理中心稿度基础上提高20万元取消贷款额度不超过借款人贷款申请时住房公积金账户存储余额的15倍限制这也意味着新政落地后多子女家庭购买首套自住住房公积金最高可贷100万元2另外在个人住房公积金贷款自筹资金比例方面借款人办理首套房贷款建筑面积90平方米含以下的自筹资金比例不低于房屋价值的2090平方米以上的自筹资金比例不低于房屋价值的30借款人办理二套房贷款的自筹资金比例不低于房屋价值的3031月10日江苏徐州新形势下稳经济促发展的1着力促进住房消费如建设智能化高品质差异性商品住宅更徐州市人民政府17条政策措施大力度支持刚性和改善性住房需求提高物业服务水平改善住房生活以及外延的生活服务加大对政策性住房拆迁安置房定销房归集销售对符合安置条件的加快网签备案工作研究探索发放购房补贴或消费券等形式提振房地产市场信心2扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作如实施差别化住房信贷政策支持个人住房贷款合理需求刚性和改善性住房需求保持房地产融资平稳有序稳定房地产企业开发贷款投放支持开发贷款信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期鼓励地方政府或国有企业回购商品房用于公租房人才房41月11日湖北武汉关于推行二手房带押今后武汉在二手房交易过程中卖方不需要先归还原有房贷即可完成武汉市自然资源和过户深化登记金融协同过户登记买方可带抵押过户获取金融贷款规划局服务工作的通知51月11日山东济南济南市优化生育政策促1对按政策生育二孩三孩家庭的子女协调支持符合入学条件的同济南市人民政府进人口长期均衡发展实施一家庭不同年龄段子女同一学区入学鼓励优先保障三孩入普惠性幼方案儿园2申请住房公积金贷款购买首套自住房的一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷60万元两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷90万元生育三孩的缴存职工家庭申请住房公积金贷款购买首套自住住房的一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷60万元两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷100万元61月11日浙江绍兴住房公积金惠民生1上调住房公积金贷款最高额度支持缴存职工刚性和改善性住房需浙江绍兴市住房公促共富十条举措求进一步上调全市住房公积金贷款最高额度即三区及诸暨市单职积金管理委员会工家庭贷款最高额度由60万元上调至70万元双职工家庭贷款最高额度由80万元上调至100万元嵊州市新昌县单职工家庭贷款最高额度由35万元上调至50万元双职工家庭贷款最高额度由60万元上调至80万元2上调住房公积金贷款保底额度聚焦扩中提低将全市住房公积金贷款保底额度统一调整为不低于30万元让更多低缴存职工享受住房公积金贷款政策红利3支持新就业大学生首套首次住房公积金贷款大专及以上学历毕业生毕业3年内在我市落户或就业在全市范围内购买自住住房符合住房公积金贷款条件的首套首次住房公积金贷款给予额度上浮20的支持4完善二孩三孩家庭住房公积金支持政策二孩三孩家庭符合住房公积金贷款条件的可贷额度允许分别上浮2030但不得超过最高额度的1205支持住房公积金贷款带押过户积极探索二手房交易带押过户新模式加强部门协同有序推进二手房交易住房公积金贷款带押过户业务有效降低制度性交易成本请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容7证券研究报告71月13日全国改善优质房企资产负债1该方案按照稳当前也利长远的思路通过短期针对性措施和中长期金融部门表计划行动方案制度性安排围绕资产激活负债接续权益补充预期提升四个方面重点推进21项工作任务2在资产激活行动中通过优化政策激活合理需求加大保交楼力度稳定房地产销售压实企业瘦身自救责任支持优质房企通过并购提升资产质量着力改善经营性现金流3保交楼是金融部门确保房地产市场平稳发展的重要切入点加快新增1500亿元保交楼专项借款投放设立2000亿元保交楼贷款支持计划加大保交楼专项借款配套融资力度强化保交楼司法保障等一系列围绕保交楼保民生保稳定的工作安排将在近期加速推进4工作任务中还包括设立全国性金融资产管理公司专项再贷款支持其市场化参与行业重组并购加快风险出清在推动住房租赁市场建设方面金融部门近期也将出台金融支持住房租赁市场发展的相关文件并设立1000亿元住房租赁贷款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