事件：1.12-13日监管部门密集发声，23年支持行业健康发展的信号进一步明确国资委：密切关注地方融资平台风险；央行：研究推出结构性工具，重点支持房地产市场平稳运行；银保监会：努力促进金融与房地产正常循环；相关金融部门：起草新方案，改善优质房企资产负债状况。
　　点评：系列房地产支持工具加速推进，促进行业步入良性发展轨道
　　1）1月12日，国务院国资委召开地方国资委负责人会议，总结2022年国资国企工作，明确2023年重点任务。会议提出密切关注地方融资平台风险，做好房地产、金融等重点领域风险防控。
　　解读：在此前严控负债规模的背景下，房地产高杠杆扩张路径已明显受限，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。预期在满足房地产市场合理融资需求、稳妥处置恒大等头部激进房企风险的同时，商品住宅开发的行业格局将得到重塑，国企及低杠杆民企向前、高杠杆民企向后，带动行业健康可持续发展。
　　2）1月13日国新办金融统计数据新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜介绍，最近人民银行在研究推出另外几项结构性工具，重点支持房地产市场平稳运行，包括保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划、民企债券融资支持工具等。
　　1月13日，银保监会以视频形式召开2023年工作会议，会议提出努力促进金融与房地产正常循环。坚持“房住不炒”定位，落实“金融十六条”措施，“因城施策”实施差别化信贷政策，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
　　1月13日，新华社刊发报道称为贯彻落实中央经济工作会议部署，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟重点推进21项工作任务，引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。
　　解读：目前“第一、二支箭”在信贷与增信债权工具上的支持力度与范围持续扩大，已释放供给侧政策加速落地的积极信号。当前监管部门密集发声，为23年房地产政策走势指明方向，在坚持“房住不炒”主基调的同时明确继续落实22年末“金融十六条”等利好政策，此外此次发声也提出正在研究推出新的结构性政策工具，助力行业供给侧风险出清，加速行业经营重回正轨。
　　投资建议：2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。疫情管控优化，房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显，投资建议关注三条主线：1）看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港等。
　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。

研究报告全文：2023年1月16日行业研究2023开年监管密集发声全年地产平稳回暖可期对近期房地产政策的综合点评要点房地产地产开发事件112-13日监管部门密集发声23年支持行业健康发展的信号进一步明确增持维持国资委密切关注地方融资平台风险央行研究推出结构性工具重点支持房地产市场平稳运行银保监会努力促进金融与房地产正常循环相关金融部门作者起草新方案改善优质房企资产负债状况分析师何缅南执业证书编号S0930518060006点评系列房地产支持工具加速推进促进行业步入良性发展轨道021-5252380111月12日国务院国资委召开地方国资委负责人会议总结2022年国资国hemiannanebscncom企工作明确2023年重点任务会议提出密切关注地方融资平台风险做好房地产金融等重点领域风险防控联系人周卓君021-52523855解读在此前严控负债规模的背景下房地产高杠杆扩张路径已明显受限房地zhouzjebscncom产金融化泡沫化势头得到实质性扭转预期在满足房地产市场合理融资需求稳行业与沪深300指数对比图妥处置恒大等头部激进房企风险的同时商品住宅开发的行业格局将得到重塑国企及低杠杆民企向前高杠杆民企向后带动行业健康可持续发展21月13日国新办金融统计数据新闻发布会上央行货币政策司司长邹澜介绍最近人民银行在研究推出另外几项结构性工具重点支持房地产市场平稳运行包括保交楼贷款支持计划住房租赁贷款支持计划民企债券融资支持工具等1月13日银保监会以视频形式召开2023年工作会议会议提出努力促进金融与房地产正常循环坚持房住不炒定位落实金融十六条措施因城施策实施差别化信贷政策推动房地产业向新发展模式平稳过渡1月13日新华社刊发报道称为贯彻落实中央经济工作会议部署有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况有关部门起草了改善优质房企资产负债表计划行动方案拟重点推进21项工作任务引导优质房企资产负债表回归安全区间推动行业向新发展模式平稳过渡解读目前第一二支箭在信贷与增信债权工具上的支持力度与范围持续扩大已释放供给侧政策加速落地的积极信号当前监管部门密集发声为23年房地产政策走势指明方向在坚持房住不炒主基调的同时明确继续落实22年末金融十六条等利好政策此外此次发声也提出正在研究推出新的结构性政策工具助力行业供给侧风险出清加速行业经营重回正轨资料来源Wind投资建议2023开年监管部门密集发声释放积极信号明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发相关研报展全局供给侧来看多部委相继表态通过信贷债券股权多种方式综合协202301132022年居民新增存款18万亿12同三箭连珠执行层面的可操作性大幅提升有力提振了房地产行业信心月房企境内债明显放量光大证券房地产行需求侧来看5年期LPR连续下调地方政府因城施策引导合理住房需求业流动性及公募REITs跟踪报告2022年12包括优化认房认贷标准下调首付比例及按揭利率等政策利好频发供给月侧信用风险出清促需求实质性升温疫情管控优化房地产供需回暖可期资20230106建立首套房贷利率动态调整机制常态化挂钩房价走势对房贷利率政策的点评本市场关注度提升明显投资建议关注三条主线1看好核心城市土储充裕20221227确保房地产市场平稳发展防范化解信用优势显著品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升建议关注保优质头部房企风险对2022中央经济工作会利发展招商蛇口中国金茂中国海外发展等2看好先发布局多元赛道议房地产相关内容的点评注重运营升维第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企建议关注万科A20221225多城增加两集中供地批次主流房企拿地仍维持谨慎百城土地成交月度跟万科企业龙湖集团等3关注存量资产资源丰富质地优异管理高效的房踪报告2022年11月企未来运用REITs提高资产回报率建议关注华润置地上海临港等20221215房地产公募REITs将成为新发展模式的重要抓手对扩大内需战略规划纲要风险分析房地产行业宽松政策推进不及预期风险房地产市场需求不及预期风20222035年房地产相关内容的点评险房地产企业项目竣工不及预期风险房地产企业多元化业务经营不佳风险等敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司创建于1996年系由中国光大集团总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发仅向特定客户传送本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式任何目的进行翻版复制转载刊登发表篡改或引用如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失本公司保留追究一切法律责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记光大证券股份有限公司版权所有保留一切权利光大证券研究所上海北京深圳静安区南京西路1266号西城区武定侯街2号福田区深南大道6011号恒隆广场1期办公楼48层泰康国际大厦7层NEO绿景纪元大厦A座17楼光大证券股份有限公司关联机构香港英国中国光大证券国际有限公司EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼64CannonStreetLondonUnitedKingdomEC4N6AE敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告