事件：1月10日，央行、银保监会联合开会提出，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划。1月13日，新华社报道称，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面，重点推进21项工作任务，引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。
　　促进房地产与金融的正常循环是之后政策发力重点方向。行动方案中，明确从围绕“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面，重点推进21项工作任务。同时，行动方案主要针对专注主业、合规经营、资质良好的优质房企，重点是其中经营规模较大、覆盖区域较广，具有一定系统重要性的优质房企，方案只设定了优质房企条件，没有具体名单，金融机构可自主把握。
　　“资产激活”重在“保交楼”和“稳销售”。保教楼是重中之重，主要措施包括，加快新增1500亿元保交楼专项借款投放、设立2000亿元保交楼贷款支持计划、设立全国性金融资产管理公司专项再贷款等，“保交楼”与“稳销售”具有连贯性，购房者信心的恢复将在极大程度上促进销售的复苏。风险的收敛是销售复苏的基础，但后续的企稳节奏还需要需求侧政策的进一步支持。
　　“负债接续”在增量和存量两方面优化优质房企现金流。根据行动方案，鼓励金融机构与优质房企自主协商，推动存量融资合理展期；加大信贷、债券等新增融资支持力度；研究银行向优质房企集团提供贷款，合理满足集团层面流动资金需求；支持境外债务依法偿付，提供外汇管理等政策支持。房企的偿债高峰在23年上半年，尤其是1、3、4月，从12月房企境内发债数据来看，同比33%，环比81%，融资改善效果明显，债务压力逐步缓释。
　　“权益补充”对应“第三支箭”，发展公司制房地产投资信托基金为新亮点。一方面，支持股权融资，调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资措施；另一方面，发展公司制房地产投资信托基金，培育专业化、机构化住房租赁主体，加快住房租赁市场建设。“第三支箭”发出之后，约28家房企发布了再融资或资产重组的预案，房企资本得到进一步充实。
　　“预期提升”体现在购房者的预期及房企的预期两方面。行动方案明确，合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，同时完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。在金融政策不断完善的过程中，房企资金的灵活性也将大幅提高，房企预期的提升有助于土地市场的企稳，期待供需两侧政策对市场预期与信心进行扭转。
　　投资建议：随着供给侧政策不断发力，保主体进程加速，目前市场的关注点逐渐转移到需求端政策。短期内看好供需两端政策共振带来的板块修复行情，中长期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升。2023年行业供给侧出清还未结束，格局在曲折的修复路径中不断重塑，政策并不是无差别托底，房企分化逻辑加强，未来优质的资源将不断向头部房企聚集。我们建议关注两条主线：1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244 ）、建发股份（600153）、华发股份（600325）；2）母公司稳定经营的优质物管公司及受益于保租房的逆周期代建公司：招商积余（001914）、万物云（2602）、绿城管理控股（9979）。
　　风险提示：基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险。
　　

研究报告全文：行业点评报告房地产行业2023年1月16日tablemain公司深度报告模板四项行动多角度发力化解优质头部房企风险房地产行业改善优质房企资产负债表计划点评推荐维持评级核心观点事件1月10日央行银保监会联合开会提出要有效防范化分析师解优质头部房企风险实施改善优质房企资产负债表计划1月13王秋蘅日新华社报道称有关部门起草了改善优质房企资产负债表计861080927618划行动方案围绕资产激活负债接续权益补充预期提升wangqiuhengyjchinastockcomcn四个方面重点推进21项工作任务引导优质房企资产负债表回分析师登记编码S0130520050006归安全区间推动行业向新发展模式平稳过渡促进房地产与金融的正常循环是之后政策发力重点方向行动相对沪深表现图方案中明确从围绕资产激活负债接续权益补充预期300沪深300房地产提升四个方面重点推进21项工作任务同时行动方案主要针1000对专注主业合规经营资质良好的优质房企重点是其中经营规500模较大覆盖区域较广具有一定系统重要性的优质房企方案只000-500设定了优质房企条件没有具体名单金融机构可自主把握-1000-1500资产激活重在保交楼和稳销售保教楼是重中之重-2000主要措施包括加快新增1500亿元保交楼专项借款投放设立2000-2500-3000亿元保交楼贷款支持计划设立全国性金融资产管理公司专项再贷-3500款等保交楼与稳销售具有连贯性购房者信心的恢复将2022-01-042022-01-192022-02-032022-02-182022-03-052022-03-202022-04-042022-04-192022-05-042022-05-192022-06-032022-06-182022-07-032022-07-182022-08-022022-08-172022-09-012022-09-162022-10-012022-10-162022-10-312022-11-152022-11-302022-12-15在极大程度上促进销售的复苏风险的收敛是销售复苏的基础但2022-12-30后续的企稳节奏还需要需求侧政策的进一步支持资料来源Wind中国银河证券研究院负债接续在增量和存量两方面优化优质房企现金流根据行动方案鼓励金融机构与优质房企自主协商推动存量融资合理相关研究展期加大信贷债券等新增融资支持力度研究银行向优质房企银河地产行业点评房地产行业第三支箭集团提供贷款合理满足集团层面流动资金需求支持境外债务依房企股权融资重启政策力度再升级法偿付提供外汇管理等政策支持房企的偿债高峰在23年上半银河地产行业点评房地产行业多重利好闪年尤其是134月从12月房企境内发债数据来看同比33电齐发供需政策共振推动板块修复环比81融资改善效果明显债务压力逐步缓释权益补充对应第三支箭发展公司制房地产投资信托基银河地产行业点评房地产行业房贷利率下行空间打开提振市场需求金为新亮点一方面支持股权融资调整优化并购重组再融资等5项房企股权融资措施另一方面发展公司制房地产投资信银河地产行业点评房地产行业政治局表态托基金培育专业化机构化住房租赁主体加快住房租赁市场建更加积极和明确后续政策力度和空间值得期待设第三支箭发出之后约28家房企发布了再融资或资产重组银河地产行业点评房地产行业政治局表态的预案房企资本得到进一步充实满足合理住房需求行业进入政策友好期预期提升体现在购房者的预期及房企的预期两方面行动方案明确合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期同时完善针对30家试点房企的三线四档规则在保持规则整体框架不变的基础上完善部分参数设置在金融政策不断完善的过程中房企资金的灵活性也将大幅提高房企预期的提升有助于土地市场的企稳期待供需两侧政策对市场预期与信心进行扭转wwwchinastockcomcn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明行业研究报告房地产行业投资建议随着供给侧政策不断发力保主体进程加速目前市场的关注点逐渐转移到需求端政策短期内看好供需两端政策共振带来的板块修复行情中长期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升2023年行业供给侧出清还未结束格局在曲折的修复路径中不断重塑政策并不是无差别托底房企分化逻辑加强未来优质的资源将不断向头部房企聚集我们建议关注两条主线1强信用厚土储优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企保利发展600048金地集团600383招商蛇口001979万科A000002滨江集团002244建发股份600153华发股份6003252母公司稳定经营的优质物管公司及受益于保租房的逆周期代建公司招商积余001914万物云2602绿城管理控股9979风险提示基本面数据恢复不及预期房价超预期下行等风险表1第三支箭发布后A股房企发布再融资资产重组的预案的名单公司时间公告类型融资方式融资规划内容本次非公开发行募集资金拟投入广州保利领秀海西安保利天汇大连保利城等14个房地产开发项目和补充流动资金作为央企上市公司公司将积极响应国家提出的关于房地保利发展20221231增发预案定增产行业保交楼保民生相关政策号召为房地产行业改善保交楼问题实现保民生的目的提供坚实助力公司拟与购买深圳市南油集团有限公司24股权等资产深投控为本次交易的主要交招商蛇口20221217增发预案定增易对方2022126增发预案定增发布非公开发行预案本次非公开发行拟募集资金不超过60亿元其中华发集团参与认购华发股份金额不超过30亿元且认购数量不低于本次非公开发行实际发行数量的2849本次募202315增发发行定增资金额用于4个项目开发建设及补充流动资金20221130增发意向定增拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票发行的股票数量不超过本次发行前公司总股福星股份2022126增发预案定增本的30募集资金拟用于公司房地产项目开发公司拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票数量不超过发行前公司总股本的30世茂股份20221130增发意向定增募集资金拟用于房地产项目开发偿还部分债务以及补充流动资金等拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票数量不超过发行前公司总股本的20募新湖中宝2022121增发意向定增集资金拟用于房地产项目棚户区改造或旧城改造项目开发建设补充流动资金偿还债务等2022121增发意向定增拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票数量不超过发行前公司总股本的30募大名城2022129增发预案定增集资金拟用于房地产项目开发建设以及符补充流动资金偿还债务等公司公告称大股东深圳地铁向董事会提交份议案将在A股H股单独或同时增发股份不万科A2022122提请股东大会定增超过目前A股H股已发行股份数量的202022122增发意向定增拟通过发行股份及支付现金方式购买陆家嘴集团及其控股子公司持有的位于上海浦东陆陆家嘴20221216增发预案定增家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的部分优质股权资产并募集配套资金拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票募集资金拟用于与保交楼保民生相关华夏幸福2022122增发意向定增的房地产项目以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金偿还债务等拟向不超过35名特定投资者发行股票数量不超过发行前公司总股本的30募集资金外高桥2022126增发意向定增拟用于政策支持的房地产业务以及补充流动资金等拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票数量不超过发行前公司总股本的30募金科股份2022126增发意向定增集资金拟用于房地产项目开发棚户区改造或旧城改造项目开发建设偿还部分债务本息请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明行业研究报告房地产行业补充流动资金等拟向包括华发集团在内的不超过35名特定对象非公开发行不超过635亿股A股股票募华发股份2022126增发预案定增集资金总额不超过60亿元募集资金用于公司项目以及补充流动资金本次非公开发行对象为1名特定投资者发行股票的数量不超过539272839股该发行数嘉凯城2022126增发预案定增量上限不超过截至本预案公告日公司总股本的30募集资金的总额不超过10246184万元扣除发行费用后募集资金净额用于偿还有息负债及补充流动资金拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票数量不超过本次发行前公司总股本的30绿地控股2022127增发意向定增募集资金用于公司房地产项目开发建设补充流动资金偿还债务等用途拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票募集资金用于公司保交楼保民生相关中华企业2022129增发意向定增的房地产项目开发建设以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金偿还债务等用途本次非公开发行拟发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的30为满足公司业务发展需要优化资本结构缓解流动性压力公司拟向不超过35名特定迪马股份2022129增发意向定增投资者非公开发行股票募集资金拟用于公司保交楼保民生相关的房地产项目开发以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金和偿还债务等2022121增发意向定增拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票数量不超过发行前天地源总股本的30天地源2023112增发预案定增募集资金拟用于房地产项目开发补充流动资金偿还债务等拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票募集资金拟用于公司项目建设和日常经营北新路桥20221129增发意向定增本次非公开发行拟发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的30最终发行数量以中国证券监督管理委员会核准的发行数量为准拟向不超过35名投资者非公开发行股票募集配套资金募集配套资金总额预计将超过8亿元但不超过本次交易中上市公司以发行股份购买资产的交易金额的100并且募集格力地产2022129增发意向定增配套资金发行股份数量不超过本次购买资产完成后上市公司总股本的30募集配套资金用于补充流动资金偿还债务的比例不超过交易作价的25或者不超过募集配套资金总额的50募生资金拟用于投资满足公司转型需求的业务扩张和产业链上下游并购项目与保交楼冠城大通2022126增发意向定增保民生相关的房地产项目以及符合上市公司再融资攻策要求的补充流动资金偿还债务等募集资金1120亿元用于公司房地产开发项目480亿元用于补充流动资金及偿还银行借三湘印象20221220增发预案定增款荣盛发展20221221增发预案定增用于旗下房地产开发项目及补充流动资金资料来源wind中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明行业研究报告房地产行业分析师承诺及简介本人承诺以勤勉的执业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关分析师王秋蘅房地产行业分析师英国杜伦大学金融学硕士2018年5月加入中国银河证券研究院至今主要从事房地产行业及上下游相关产业链的研究工作评级标准行业评级体系未来6-12个月行业指数或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数相对于基准指数交易所指数或市场中主要的指数推荐行业指数超越基准指数平均回报20及以上谨慎推荐行业指数超越基准指数平均回报中性行业指数与基准指数平均回报相当回避行业指数低于基准指数平均回报10及以上公司评级体系推荐指未来6-12个月公司股价超越分析师或分析师团队所覆盖股票平均回报20及以上谨慎推荐指未来6-12个月公司股价超越分析师或分析师团队所覆盖股票平均回报1020中性指未来6-12个月公司股价与分析师或分析师团队所覆盖股票平均回报相当回避指未来6-12个月公司股价低于分析师或分析师团队所覆盖股票平均回报10及以上免责声明tableavow本报告由中国银河证券股份有限公司以下简称银河证券向其客户提供银河证券无需因接收人收到本报告而视其为客户若您并非银河证券客户中的专业投资者为保证服务质量控制投资风险应首先联系银河证券机构销售部门或客户经理完成投资者适当性匹配并充分了解该项服务的性质特点使用的注意事项以及若不当使用可能带来的风险或损失本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用并不构成对客户的投资咨询建议并非作为买卖认购证券或其它金融工具的邀请或保证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