2022年房地产市场经历前所未有下行周期。展望2023年，影响销售的两个重要因素企业信用及疫情管控均边际好转，预计2023年按揭利率继续下降，房地产销售同比增长4.8%，房地产投资降幅收敛至4.5%。在多项政策协同之下，预计房地产行业在2023年会出现企稳反转。
　　▍企业信用、疫情管控推动2022年行业销售额下降26.7%。根据国家统计局数据（下同），2022年全国商品房销售金额和面积同比分别下降26.7%和24.3%，降幅均为有统计数据以来最低。12月商品房销售金额及面积同比分别下降27.7%及31.5%，较11月略有好转。展望2023年，在改善优质房企资产负债表计划行动方案指导下，预计具备系统重要性的地产企业不会再出现公开市场违约，疫情管控措施也成为历史，住建部门也提出要“以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心”，房地产基本面的拐点很快就会出现。我们预计2023年全国商品房销售金额和面积同比分别增长4.8%和1.0%。
　　▍房价下降城市依然较多，2023年按揭利率有望持续下降。根据首套住房贷款利率政策动态调整机制，在连续三个月房价同比环比下降的城市，可自主决定首套房按揭利率下限。2022年四季度，70大中城市中房价环比、同比连续三月下降城市35个，占比50%。2022年按揭利率累计下降137bps，目前按揭与平均贷款利率折价并不明显，预计按揭利率还有下降空间。
　　▍企业信心恢复尚需时日，预计2023年房地产投资前低后高。2022年全国房地产开发投资13.3万亿元，同比下降10.0%，为历史最差水平。信用良好的国资房企谨守财务纪律，信用正常的民企则拿地谨慎，企业投资信心尚未看到明显改善。我们相信随着销售数据改善，企业信心也会缓慢恢复，优质房企可能重启扩表，房地产投资会呈现前低后高态势。全年看，我们预计2023年房地产投资下降4.5%，新开工面积下降15%。
　　▍政策支持保交付工作，2023年竣工规模有望保持。2022年房屋竣工面积86,222万平方米，下降15.0%。房屋交付是目前地方政府和购房者对企业普遍要求，即使出险企业也将保交付放在工作首位。我们相信2023年在保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具支持下，竣工规模有望保持2022年水平。
　　▍风险提示：短期企业报表盈利能力下降的风险；房地产需求侧政策不及预期的风险。
　　▍多举措合心合力，助行业企稳反转。2022年房地产市场经历前所未有下行周期。展望2023年，影响销售的两个重要因素企业信用及疫情管控均边际好转，预计2023年按揭利率继续下降，房地产销售同比增长4.8%，房地产投资降幅收敛至4.5%。在多项政策协同之下，预计房地产行业在2023年会出现企稳反转，优质开发企业有望扩表。我们看好地产蓝筹企业，建议投资者关注2021年四季度以来拿地规模、公司报表优质存量资产规模和公司再融资进度三条主线。

研究报告全文：政策托底行业有望企稳反转房地产行业年度宏观数据点评20222023117中信证券研究部核心观点2022年房地产市场经历前所未有下行周期展望2023年影响销售的两个重要因素企业信用及疫情管控均边际好转预计2023年按揭利率继续下降房地产销售同比增长48房地产投资降幅收敛至45在多项政策协同之下预计房地产行业在2023年会出现企稳反转企业信用疫情管控推动2022年行业销售额下降267根据国家统计局数据下同2022年全国商品房销售金额和面积同比分别下降267和243陈聪基础设施和现代服降幅均为有统计数据以来最低12月商品房销售金额及面积同比分别下降务产业首席分析师277及315较11月略有好转展望2023年在改善优质房企资产负债S1010510120047表计划行动方案指导下预计具备系统重要性的地产企业不会再出现公开市场违约疫情管控措施也成为历史住建部门也提出要以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求提升市场信心房地产基本面的拐点很快就会出现我们预计2023年全国商品房销售金额和面积同比分别增长48和10房价下降城市依然较多2023年按揭利率有望持续下降根据首套住房贷款利率政策动态调整机制在连续三个月房价同比环比下降的城市可自主决定首套房按揭利率下限2022年四季度70大中城市中房价环比同比连续三月下降张全国城市35个占比502022年按揭利率累计下降137bps目前按揭与平均贷房地产和物业服务款利率折价并不明显预计按揭利率还有下降空间行业联席首席分析师企业信心恢复尚需时日预计2023年房地产投资前低后高2022年全国房地S1010517050001产开发投资133万亿元同比下降100为历史最差水平信用良好的国资房企谨守财务纪律信用正常的民企则拿地谨慎企业投资信心尚未看到明显改善我们相信随着销售数据改善企业信心也会缓慢恢复优质房企可能重启扩表房地产投资会呈现前低后高态势全年看我们预计2023年房地产投资下降45新开工面积下降15政策支持保交付工作2023年竣工规模有望保持2022年房屋竣工面积86222万平方米下降150房屋交付是目前地方政府和购房者对企业普遍要求即使出险企业也将保交付放在工作首位我们相信2023年在保交楼专项借款保交楼贷款支持计划等政策工具支持下竣工规模有望保持2022年水平风险提示短期企业报表盈利能力下降的风险房地产需求侧政策不及预期的风险多举措合心合力助行业企稳反转2022年房地产市场经历前所未有下行周期房地产和物业服务行业展望2023年影响销售的两个重要因素企业信用及疫情管控均边际好转预计评级强于大市维持2023年按揭利率继续下降房地产销售同比增长48房地产投资降幅收敛至在多项政策协同之下预计房地产行业在年会出现企稳反转优质452023开发企业有望扩表我们看好地产蓝筹企业建议投资者关注2021年四季度以来拿地规模公司报表优质存量资产规模和公司再融资进度三条主线证券研究报告请务必阅读正文之后第6页起的免责条款和声明房地产行业年年度宏观数据点评20222023117重点公司盈利预测估值及投资评级收盘价EPS元PE简称交易评级21A22E23E24E21A22E23E24E币种万科A187019421022625497898374买入华润置地379037341445349389807468买入龙湖集团244535738342948560565044买入绿城中国124822828030935948393531买入越秀地产110813414116520273695948买入华发股份100515116518118267615655买入滨江集团1084097117140169111937764买入中国国贸1702102109121138167156140124买入金融街51205505806306893898175买入陆家嘴99010708108209493123121106买入华侨城A5400460250620671172168781买入资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2023年1月16日收盘价请务必阅读正文之后的免责条款和声明2房地产行业年年度宏观数据点评20222023117表1房地产开发投资及商品房销售预测时间房地产投资新开工面积施工面积竣工面积商品房销售额商品房销售面积2014105-1079259-63-76201510-14013-69144652016698132613482252017707030-441377720189517252-781221320199985872665-01202070-1237-498726202144-1145211248192022-100-394-72-150-267-2432023E-45-150-39004810资料来源国家统计局中信证券研究部预测表2基于杠杆率的商品房销售额预测项目单位20192020202120222023E商品房销售商品房销售金额亿元159725173613181930133308139697同比658748-26748商品住宅销售金额亿元139440154567162730116747123964同比10310853-28362非住商品房销售金额亿元2028519046192001656115733同比-140-6108-137-50商品房销售面积亿平172176179136137同比-012619-24310商品住宅销售面积亿平150155157115118同比153211-26826非住商品房销售面积亿平2121232120同比-97-1080-74-75商品房销售均价元平9310986010139981410181同比665928-3237商品住宅销售均价元平92879980103961018510541同比877542-2035非商品住宅销售均价元平94738981838478108021同比-47-52-66-6827信贷测算商贷平均还款年限99101010个人住房贷款余额亿元302000345000383000390660403942同比1671451132034商贷当年偿还额亿元2866733556345003830039066商贷当年净增加额亿元440004300038000766013282商贷当年发放额亿元7266776556725004596052348公积金发放额亿元1213913360139641459615256同比188101454545信贷支持亿元8480689916864646055667604杠杆率411391372370370一二手房住房销售总额亿元206520229767232570163747182714二手房销售金额亿元6708075200698404700058750同比23121-71-327250资料来源国家统计局中信证券研究部预测注2022年部分信贷数据尚未公布表内相关数据为中信证券研究部预测值请务必阅读正文之后的免责条款和声明3房地产行业年年度宏观数据点评20222023117表3房地产开发投资额预测项目单位20192020202120222023E房地产开发投资额亿元132194141443147602132895126922同比997044-100-45建安成本亿元8367689198955779212279749同比796672-36-56建安单价元平9759801005980899同比090526-2500土地成本亿元4851852245520253901847173同比13577-04-250-25新开工面积亿平227224199121102同比85-12-114-394-150竣工面积亿平96911018686同比26-49112-15000施工面积亿平894927975905869同比873752-72-39资料来源国家统计局中信证券研究部预测注2022年部分建安及土地数据尚未公布表内相关数据为中信证券研究部预测值表42022年9-12月全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况10月11月12月城市环比同比环比同比环比同比北京100410591001105710021058天津9979599949699396石家庄993959998968994971太原996953993951994954呼和浩特100977100982986969沈阳994952993949994948大连988954995951996951长春993969992965989957哈尔滨99492299192996924上海1003104100310410041041南京995999100310069991003杭州100310641007106610031064宁波100410091001101210021018合肥10061015100110199991016福州99597999798998977厦门993961998964999961南昌999101599910199971018济南100110159991029991019青岛9981001998100210031006郑州995962996964994966武汉994936998942999944长沙10021027100510310051032广州997100299510029961004深圳9931005995100997998南宁9997994965998966海口99910059981008998101重庆99410089971007995100成都1003107210051081005109贵阳99698992984998986昆明992973100297599397西安997101899710141001102兰州996942999945995944西宁994953100957997964请务必阅读正文之后的免责条款和声明4房地产行业年年度宏观数据点评2022202311710月11月12月城市环比同比环比同比环比同比银川9981027993101810011023乌鲁木齐998101210010179971017唐山998992993987994979秦皇岛993936997937995941包头100952997953996954丹东99995999951998952锦州991964998967996965吉林997968995967995962牡丹江98997199967995968无锡9929889979881004997徐州99599299598999799扬州9969569989611006967温州993949992942998937金华994983995981997979蚌埠999975994972999973安庆1001953999954997951泉州99494610059551007969九江9969689979691002975赣州99410099961006997999烟台998973100397999898济宁994958989951997953洛阳99395299695995952平顶山997979989711002974宜昌99194999894999895襄阳999946995947999956岳阳99292699692994918常德995944997943996943韶关99797993965994965湛江994913995912995917惠州993979998976993972桂林997965992962994953北海993893996894996897三亚99910011002995998992泸州997949100496996957南充10195310059641001972遵义9949851003993995987大理9959431001953997954资料来源国家统计局中信证券研究部注标注城市为新建商品住宅销售价格连续3个月同比及环比均下降请务必阅读正文之后的免责条款和声明5房地产行业年年度宏观数据点评20222023117图1房地产开发投资单月同比增速图2新开工和竣工单月同比增速房地产开发投资单月同比增速100新开工竣工50403050201000-10-50-20-30-100170214021408150215081602160817081802180819021908200220082102210822022208210214081502150816021608170217081802180819021908200220082108220222081402资料来源国家统计局中信证券研究部资料来源国家统计局中信证券研究部图3房屋销售面积和金额单月同比增速图4个人按揭和销售金额同比销售面积销售金额个人按揭贷款同比销售金额同比1601000110500600010-500-40140214081502150816021608170217081802180819021908200220082102210822022208210214081502150816021608170217081802180819021908200220082108220222081402资料来源国家统计局中信证券研究部资料来源国家统计局中信证券研究部图5房地产开发投资同比增速图6新开工和竣工同比增速房地产开发投资增速土地购置面积土地成交价款40603530402520201501020504056010070809101112131415161718192021221507080910111213141516171819202122资料来源国家统计局中信证券研究部资料来源国家统计局中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明6房地产行业年年度宏观数据点评20222023117图7房地产开发投资同比增速图8新开工和竣工同比增速房地产开发投资增速土地购置面积土地成交价款40603530402520201501020504056010070809101112131415161718192021221507080910111213141516171819202122资料来源国家统计局中信证券研究部资料来源国家统计局中信证券研究部图9房屋销售面积和金额同比增速图10近期重点城市按揭利率走势销售面积销售额平均放款周期右首套二套100658080706060604055504020503020045102040040070809101112131415161718192021221904190719102001200420072010210121042107211022012204220722101901资料来源国家统计局中信证券研究部注2022年为前11月资料来源贝壳研究院中信证券研究部图11样本城市新房签约套数图12样本二手房新房签约套数YoY202320212022YoY20212022202335000000120000250-20300000100000-40200250000-6080000150200000-8060000-100150000100-12040000100000-140200005050000-1600-180000123456789101112123456789101112资料来源Wind中信证券研究部注11月为前16日数据1月资料来源Wind中信证券研究部注1月为前16日数据1月同同比数据为当月至今的修正值比数据为当月至今的修正值请务必阅读正文之后的免责条款和声明7房地产行业年年度宏观数据点评20222023117图1370个大中城市中新房价格环比上涨下跌持平城市数图1470个大中城市中二手房价格环比上涨下跌持平城市数上涨城市下跌城市持平城市上涨城市下跌城市持平城市7070606050504040303020201010002022-072011-102013-042014-102016-042020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-102011-012012-072014-012015-072017-012017-102018-072019-042020-012020-102021-072022-042020-01资料来源国家统计局中信证券研究部资料来源国家统计局中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明8分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个股票评级月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上9特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则界定且CLSAAmericasLLC提供服务的主要美国机构投资者分发对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSAAmericasLLC在美国证券交易委员会注册的经纪交易商以及CLSA的附属公司新加坡本研究报告在新加坡由CLSASingaporePteLtd仅向新加坡财务顾问规例界定的机构投资者认可投资者及专业投资者分发就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜新加坡的报告收件人应联系CLSASingaporePteLtd地址80RafflesPlace18-01UOBPlaza1Singapore048624电话6564167888因您作为机构投资者认可投资者或专业投资者的身份就CLSASingaporePteLtd可能向您提供的任何财务顾问服务CLSASingaporePteLtd豁免遵守财务顾问法第110章财务顾问规例以及其下的相关通知和指引CLSA业务条款的新加坡附件中证券交易服务C部分所披露的某些要求MCIP085112021加拿大本研究报告由中信证券制作对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中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