行业核心观点：
　　房地产行业是我国国民经济支柱产业，在疫情管控放松的背景下，宏观经济的修复仍离不开地产的企稳，预计政策面仍以宽松为主。地产在经历了一年半快速下行期后，供给已降至接近中长期均衡水平，继续下降的空间有限，政策不断叠加下有望驱动行业走出困境。建议关注（1）均好型头部房企以及深耕高能级城市的区域类房企；（2）融资政策放松下具有资源整合或风险化解能力的房企；（3）优质的头部物业管理公司。
　　投资要点：
　　2022年房地产板块相对收益显著：2022年房地产板块在政策的持续呵护下，相对收益显著（跑赢大盘10.5pct），继2015年之后首次跑赢大盘。
　　基金重仓配置比例整体回升，仍处于低位。2022年三季末房地产行业基金重仓配置比例为2%，低于标准配置0.25pct，自2021年中期低点起整体处于回升态势。目前部分重点蓝筹股估值不高，仍有向上空间。
　　2022年政策持续托底，展望2023年，在基本面未出现明显改善及行业风险处置的过程中，整体政策环境预计仍以宽松为主，政策将更加精准。供给端，“金融十六条”、“三支箭”等政策陆续落地，逐步改善行业信用环境，需求端，各城市因城施策频次加快，房贷利率持续下调，房价-房贷利率联动机制的出台为后续各城市带来更大的政策空间。我们预计2023年供需两端政策将不断优化，更加精准，需求端，房贷利率、四限等政策仍有调整空间，供给端，“保交楼”及围绕“三支箭”相关支持政策会持续优化等。
　　政策持续叠加以及低基数效应下，预计2023年行业基本面有望企稳：房地产行业基本面仍处于底部，在政策宽松力度和范围持续增大下，有望沿着“信用-融资-竣工-销售-拿地及新开工-投资”的传导路径逐步企稳，我们认为在融资相关支持政策的加持下行业信用环境已在改善，到位资金有望企稳向上；在“保交楼”政策目标驱动下，叠加销售与竣工剪刀差走阔，竣工端有望率先企稳，2023年有望实现小幅正增长；销售端受制于2022年新开工下滑，预计2023年会小幅下滑或持平；预计2023年新开工仍然受制于销售与土地市场的表现而延续下滑；在“保交楼”政策支持以及新开工/土地成交较弱双向影响下，预计2023年投资增速仍会有一定幅度下滑，但下滑幅度会明显收窄。
　　竞争格局持续优化，关注具有资源整合或风险化解能力类企业交易性机会以及均好型房企的价值投资机会：目前，房地产行业仍处于逐步化解风险阶段，我们认为短期仍然是均好型优质头部房企或区域型房企率先修复，而部分处于债务违约边缘的民营房企，如其资产基础较好，或可成功化解债务危机，实现困境反转。部分具有集团资源重组优势的房企亦具有较大想象空间。
　　风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降等。
　　

研究报告全文：TableRightTitle证券研究报告房地产行TableTitleTableIndustryRank业维持研檐流未滴梅花冻雪后花开会有期强于大市究TableReportTypeTableReportDate2023年房地产行业投资策略报告2023年01月17日292236931行业核心观点TableSummary行业相对沪深TableChart300指数表现房地产行业是我国国民经济支柱产业在疫情管控放松的背景下宏观经济的修复仍离不开地产的企稳预计政策面仍以宽松为主地产在经历了一年房地产沪深30015行半快速下行期后供给已降至接近中长期均衡水平继续下降的空间有限10政策不断叠加下有望驱动行业走出困境建议关注1均好型头部房企以5业0及深耕高能级城市的区域类房企2融资政策放松下具有资源整合或风险-5投-10资化解能力的房企3优质的头部物业管理公司-15-20策投资要点-25-30略2022年房地产板块相对收益显著2022年房地产板块在政策的持续呵护报数据来源聚源万联证券研究所下相对收益显著跑赢大盘105pct继2015年之后首次跑赢大盘告基金重仓配置比例整体回升仍处于低位2022年三季末房地产行业基金相关研究TableReportList重仓配置比例为2低于标准配置025pct自2021年中期低点起整体处业绩承压政策宽松持续于回升态势目前部分重点蓝筹股估值不高仍有向上空间8月百强销售表现仍较弱5年期LPR超预期下调政策持续托底地产2022年政策持续托底展望2023年在基本面未出现明显改善及行业风险处置的过程中整体政策环境预计仍以宽松为主政策将更加精准供给端金融十六条三支箭等政策陆续落地逐步改善行业信用环境需求端各城市因城施策频次加快房贷利率持续下调房价-房贷利率联动机证制的出台为后续各城市带来更大的政策空间我们预计2023年供需两端政券策将不断优化更加精准需求端房贷利率四限等政策仍有调整空间研供给端保交楼及围绕三支箭相关支持政策会持续优化等究报政策持续叠加以及低基数效应下预计2023年行业基本面有望企稳房地产行业基本面仍处于底部在政策宽松力度和范围持续增大下有望沿着告信用-融资-竣工-销售-拿地及新开工-投资的传导路径逐步企稳我们认为在融资相关支持政策的加持下行业信用环境已在改善到位资金有望企稳向上在保交楼政策目标驱动下叠加销售与竣工剪刀差走阔竣工端有望率先企稳2023年有望实现小幅正增长销售端受制于2022年新开工下滑预计2023年会小幅下滑或持平预计2023年新开工仍然受制于销售与土地市场的表现而延续下滑在保交楼政策支持以及新开工土地分析师TableAuthors潘云娇成交较弱双向影响下预计2023年投资增速仍会有一定幅度下滑但下滑执业证书编号S0270522020001幅度会明显收窄电话02032255210邮箱panyjwlzqcomcn竞争格局持续优化关注具有资源整合或风险化解能力类企业交易性机会以及均好型房企的价值投资机会目前房地产行业仍处于逐步化解风险阶段我们认为短期仍然是均好型优质头部房企或区域型房企率先修复而部分处于债务违约边缘的民营房企如其资产基础较好或可成功化解债务危机实现困境反转部分具有集团资源重组优势的房企亦具有较大想象空间风险因素消费者信心修复不及预期政策放松力度不及预期房价超预期下跌房企盈利能力大幅下降等TablePagehead证券研究报告房地产start正文目录1市场回顾411绝对收益不佳相对收益明显412基金重仓配置比例仍处于低位413板块主要个股估值有上行空间52政策防风险保交楼促稳定621政策回顾需求侧因城施策向供给侧全面松绑621政策展望供需两端政策仍将不断优化精准133基本面2023年行业有望在政策推动下企稳1431信用与融资信用环境改善资金有望向上1532竣工与销售销售有望企稳竣工回升可期1733土地与新开工土地成交大幅缩水压制新开工1934地产投资预测房地产投资增速仍有一定压力214竞争格局持续优化2241供给出清历史包袱重的房企持续收缩规模2342拿地集中度提升优质房企地位再巩固2443具有资源整合或债务化解能力的房企迎新机遇2544REITs持续扩容或将利好于部分房企265投资建议27图表1A股申万一级行业2022年市场涨跌幅情况4图表2房地产行业基金重仓配置情况4图表32022三季末基金重仓持有房地产行业市值排名前30的个股情况5图表4房地产板块主要个股估值情况横轴为市盈率倍数纵轴为近十年或上市以来历史市盈率分位数6图表5金融十六条主要内容6图表6本轮房地产行业政策宽松路径7图表7保交楼专项借款进展情况7图表8商业银行给与房企意向授信额度进展情况8图表9第二支箭进展情况9图表10第三支箭发射后多家上市房企发布拟非公开发行股票相关的公告9图表112022年全国层面预售资金监管相关政策或核心会议10图表122022年因城施策下各月度政策频次11图表132022年1-12月各线城市政策发布次数11图表14近期核心城市政策发布情况11图表15LPR持续调降12图表16房贷利率降至有数据以来新低12图表17部分二手房相关的政策梳理12图表18二手房成交套数情况13图表19房地产行业债券违约或展期规模亿元15图表20房地产境内债券违约或展期规模变化情况15图表21近几年房地产行业境内债发债规模情况亿元15图表22房地产企业境内债发行规模亿元15图表232023年房企信用债到期规模情况亿元15第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn228TablePagehead证券研究报告房地产图表24房地产行业中资离岸债净融资额或到期量亿美元16图表25房地产行业中资离岸债发行量与到期金额亿美元16图表26开发资金来源累计与当月同比增速16图表27各类到位资金累计同比增速17图表28房地产行业到位资金结构17图表29竣工面积与销售面积左轴万平米及其剪刀差右轴万平米17图表30开竣工面积与土地成交面积累计同比增速情况18图表31开竣工面积与销售面积累计同比增速情况18图表32全国100城住宅用地推出与成交走势万平方米19图表33100中大城市住宅用地成交楼面价右轴元平与溢价率左轴情况19图表342022年集中供地推出土地和成交土地整体规模明显下降20图表35历次集中供地推出土地和成交土地整体情况20图表362022年与2021年各城市集中供地成交溢价率情况20图表37房屋新开工面积与土地成交规划建面21图表38新开工与土地成交建面同比增速21图表39土地购置费与土地成交价款累计同比增速21图表40房地产开发投资额土地购置费和建筑工程投资同比增速22图表41房企未来发展路径探析22图表42历年全国土地市场成交情况23图表43历年100城土地市场成交结构23图表44出险房企2021年操盘销售规模占比情况24图表452021年下半年以来拿地集中度远高于销售集中度24图表46部分房企2021年7月至2022年末新增土储面积与总土储面积的比重25图表47各批次成交土地成交溢价率走低25图表48部分A股房企剔除预收账款后的资产负债率情况2022年三季末25图表49已公告拟进行资产重组的上市房企的相关情况26图表50A股部分核心个股持有型物业情况26第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn328TablePagehead证券研究报告房地产1市场回顾11绝对收益不佳相对收益明显尽管2022年房地产行业基本面依然处于底部但在政策的持续呵护下板块整体表现优于大盘相对收益显著继2015年之后首次跑赢大盘2022年房地产行业申万一级行业下跌112沪深300下跌216跑赢大盘105pct图表1A股申万一级行业2022年市场涨跌幅情况20010000-100-112-200-216-300-400300300电子煤炭综合银行通信汽车环保钢铁传媒房地产计算机沪深基础化工交通运输美容护理商贸零售建筑装饰农林牧渔石油石化纺织服饰食品饮料公用事业轻工制造有色金属医药生物机械设备家用电器非银金融国防军工电力设备建筑材料社会服务资料来源同花顺万联证券研究所截止2022年12月31日12基金重仓配置比例仍处于低位基金重仓配置比例整体回升仍处于低位2022年三季末房地产行业基金重仓配置比例为2低于标准配置比例025pct自2021年中期低点起整体处于回升态势图表2房地产行业基金重仓配置情况61505403-052-11-150-220152016201720182019202020212017Q22022Q32015Q12015Q22015Q32016Q12016Q22016Q32017Q12017Q32018Q12018Q22018Q32019Q12019Q22019Q32020Q12020Q22020Q32021Q12021Q22021Q32022Q12022Q2与标配差距右轴房地产行业投资市值比股票市场标准行业配置比例资料来源同花顺iFinD万联证券研究所公司持仓方面二季度普遍遭到减仓但三季度有加回部分个股在2022年前三季度持仓持续提升如中国海外发展滨江集团越秀地产绿城中国新城发展等物业管理个股方面碧桂园服务招商积余2022年前三季度持仓亦持续提升万业企业持仓持续下降第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn428TablePagehead证券研究报告房地产图表32022三季末基金重仓持有房地产行业市值排名前30的个股情况2022年三季末季报持仓变动万股持股占流通股比变动情况名称持股总市值万2022Q32022Q22022Q12021年2022Q32022Q22022Q12021Q4元保利发展29402428108223-15976634145121676509-142918万科A156652115994236107-340811065310604-0411招商蛇口8942372201502-1053027195521856926-120928金地集团8416583155885-7425014757428268035-173363中国海外36479292827640276427851792603040402发展华发股份2691021120512-268894288113347557-132063滨江集团144212012936884702336522205330900中海物业1236064-57522505508815532-02010205碧桂园服1133478322901927527507-19826100608-07务万科企业110843156126-1594029397-484229-0815-03越秀地产1014521113583321614060137010100新城控股736705-12673-18076371324070-06-081602保利物业720335-607045185727450-40035649华润置地6908175604-98984852-1988001-0101-03华侨城A667970-30645-511141063656019-04-070208绿城中国659164562425842121515761021005广汇物流624215409152539333招商积余520850123252826591-82463020810-124上海临港329102-567771215833600-11000102陆家嘴24153823312-1876720536-2103308-0607-07西藏城投21177711825-2722-03新城发展162826327495616209451432205010302建发国际15037541392693-20140602020000集团新大正14184510013432-3220-97671027-46-140华联控股90860-26219561-15359143590013-1010龙湖集团86835-158835521637-57100010000绿城管理765711236627006控股华润万象76503307-1623-7903-154200-01-04-01生活栖霞建设6620815578万业企业56095-9905-22572-5058825905-10-24-5327资料来源wind万联证券研究所13板块主要个股估值有上行空间2022年度房地产行业整体表现相对较好尤其是部分信用良好基本面扎实的重点蓝筹个股表现亮眼第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn528TablePagehead证券研究报告房地产图表4房地产板块主要个股估值情况横轴为市盈率倍数纵轴为近十年或上市以来历史市盈率分位数12001000华侨城A万业企业绿地控股广汇物流800越秀地产招商蛇口600西藏城投建发国际集团招商积余万科A华联控股400绿城中国栖霞建设华润置地绿城管理控股华发股份万科企业保利发展陆家嘴华润万象生活上海临港中国海外发展滨江集团200龙湖集团中海物业新大正新城控股保利物业新城发展碧桂园服务绿城服务金地集团000050100150200250300350400资料来源wind万联证券研究所截止20223年1月3日2政策防风险保交楼促稳定21政策回顾需求侧因城施策向供给侧全面松绑自2021年下半年以来房地产行业基本面持续下行2021年9月央行提出两维护确立了政策底在政策支持的第一个阶段主要以各城市需求侧边际放松政策为主辅之以供给端并购融资等相关政策至金融十六条发布以及三支箭的逐步落地房地产行业供给侧迎来全面的政策宽松图表5金融十六条主要内容政策方向细项稳定房地产开发贷款投放支持个人住房贷款合理需求稳定建筑企业信贷投放保持房地产融资平稳有序支持开发贷款信托贷款等存量融资合理展期保持债券融资基本稳定保持信托等资管产品融资稳定支持开发性政策性银行提供保交楼专项借款积极做好保交楼金融服务鼓励金融机构提供配套融资支持做好房地产项目并购金融支持积极配合做好受困房地产企业风险处置积极探索市场化支持方式鼓励依法自主协商延期还本付息依法保障住房金融消费者合法权益切实保护延期贷款的个人征信权益延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排阶段性调整部分金融管理政策阶段性优化房地产项目并购融资政第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn628TablePagehead证券研究报告房地产优化住房租赁信贷服务加大住房租赁金融支持力度拓宽住房租赁市场多元化融资渠道资料来源央行官网万联证券研究所图表6本轮房地产行业政策宽松路径资料来源万联证券研究所整理本轮房地产调控以供需两端的融资限制为主要手段金融十六条以保交楼保民生保行业为核心目标全面涵盖了行业供需两端金融服务支持方向对房地产企业各种融资方式均给与了阶段性的政策支持指示通过存量债务展期以及支持融资稳主体保交楼与个人信贷支持促进消费者信心修复随着政策的逐步落地房企的资金压力有望得到一定程度的缓解供给端以三支箭为核心从房地产开发企业信贷债券股权三种核心融资方式入手支持房企融资缓解资金压力专项借款和银行战略合作逐步落地2022年7月初停贷事件持续发酵此后中央多次出台相关政策支持各地加快保交楼8月住建部央行等部门出台政策通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付9月全国2000亿专项借款资金启动后郑州沈阳哈尔滨等城市均有相关资金到位在当地保交楼中发挥了重要作用11月以来商业银行对优质房企积极提供授信额度截至2022年底不完全统计下累计意向授信额度超318万亿元图表7保交楼专项借款进展情况时间事件7月初集体停贷事件发酵7月14-21日银保监会多次强调保交楼7月28日中央政治局会议提及压实地方政府责任保交楼稳民生住建部等部门提及通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅8月19日项目建设交付8月29日支持保交楼2000亿元全国性专项借款启动8月31日国常会提及灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款9月22日国家开发银行向沈阳支付全国首笔保交楼专项借款第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn728TablePagehead证券研究报告房地产11月21日央行提及至2023年3月31日将向商业银行提供2000亿元免息再贷款用于支持保交楼资料来源网络资料整理万联证券研究所图表8商业银行给与房企意向授信额度进展情况时间银行开发商意向性授信额度亿元中国银行万科金地绿城龙湖碧桂园美的等10家房企6000交通银行万科美的1000200中国工商银行万科金地绿城中国龙湖碧桂园等12家全国性房企6550中信银行中海招商绿城建发等10家房企总对总战略合作兴业银行万科绿城龙湖中海滨江等10家房企4400中国农业银行中海发展华润置地万科集团等5家房企战略合作2022邮储银行万科龙湖绿城碧桂园美的置业2800年11建设银行万科龙湖美的合生创展大华等8家房企银企战略合作月恒丰银行山东银丰青岛青特等房企达成签约意向广发银行碧桂园集团美的置业300广西荣和桂林彰泰广西洋浦广西宝塔广西金源5家本广西北部湾银行150土优质民营房地产企业上海农商银行宝龙地产50浙商银行绿城中国总对总战略合作上海银行仁恒置地滨江集团400浦发银行万科集团碧桂园集团龙湖集团等16家5300邮储银行上海分行旭辉控股集团有限公司宝龙地产控股有限公司200绿城中国越秀地产华发股份龙湖集团金地集团大华交通银行战略合作集团新希望地产以及君一控股集团8家万科中海中国金茂绿城中国金地集团碧桂园龙湖民生银行全面战略合作集团美的置业新城控股金辉集团2022万科集团中海地产招商蛇口华润置地金隅集团首开年12北京银行2500集团城建集团滨江集团等重点房企月保利置业首开股份信达地产绿城中国首创城发集团浙商银行1600五矿地产越秀地产滨江集团美的置业等多家房企平安银行珠海华发大华集团300电建地产大悦城控股五矿地产华发股份首创城发联中国民生银行发集团远洋集团卓越集团复地集团华宇集团中骏集全面战略合作团京基地产资料来源网络资料整理中指研究院万联证券研究所第二支箭亦已逐步落地11月8日银行间市场交易商协会表示继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具第二支箭支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资相较于5月份8月份支持示范房企增信发债只有个别6家民营房企受益此次的支持范围扩大落地速度加快截至2022年底我们可以看到像龙湖集团美的置业新城控股金辉集团碧桂园等民营房企中债增信中期票据均已落地第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn828TablePagehead证券研究报告房地产图表9第二支箭进展情况受理申意向注册规中债信用公公司名称发行时间和规模请时间模亿元司是否增信龙湖集团1110200是1129发行20亿元美的置业1114150是121发行15亿元新城控股1117150是129发行20亿元万科1122280--金地集团1122150--金辉集团-20是121发行12亿元旭辉控股1125150是-绿城中国1129110--碧桂园-50是1222发行10亿元资料来源wind中国银行间市场交易商协会万联证券研究所再融资与并购重组松绑11月28日证监会新闻发言人表示在上市房企股权融资方面调整优化5项措施第三支箭股权融资正式落地时隔四年房地产行业再融资重启对行业托底支持力度较大截至2022年底我们跟踪到已经有19家上市房企公告拟进行定增三家房企拟进行资产重组第三支箭的落地预计将加速房地产行业不良资产的处置以及行业风险化解加快行业供给侧整合资产重组为房地产公司带来更多新的机会如格力地产重启对珠海市免税企业集团的股权收购招商蛇口拟通过发行股份进行收购以进一步扩大对前海项目的持股比例陆家嘴拟将集团部分资产注入公司等图表10第三支箭发射后多家上市房企发布拟非公开发行股票相关的公告公司名称非公开发行资金用途福星股份公司房地产项目开发保交楼保民生相关的房地产项目开发偿还部分公开市场债务本息以及世茂股份符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等用于政策支持的房地产业务包括公司保交楼保民生相关的房地产项目开大名城发建设以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金偿还债务等拟用于公司与保交楼保民生相关的房地产项目棚户区改造或旧城改造项新湖中宝目开发建设以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金偿还债务等保交楼保民生相关的房地产项目开发符合上市公司再融资政策要求的补天地源充流动资金偿还债务等第一股东深铁提请董事会临时议案即关于提请股东大会给予董事会发行公司万科股份之一般性授权的议案同意公司发行配发公司新增A股H股资金拟用于与保交楼保民生相关地产项目以及符合上市公司再融资政策华夏幸福要求的补充流动资金偿还债务等投资满足公司转型需求的业务扩张和产业链上下游并购项目与保交楼保民冠城大通生相关的房地产项目以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金偿还债务等拟用于政策支持的房地产业务以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金外高桥等用于公司保交楼保民生相关的房地产项目开发棚户区改造或旧城改造项金科股份目开发建设偿还部分债务本息以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn928TablePagehead证券研究报告房地产嘉凯城偿还有息负债及补充流动资金保交楼保民生相关的房地产项目开发建设以及符合上市公司再融资政策绿地控股要求的补充流动资金偿还债务等用途保交楼保民生相关的房地产项目开发建设以及符合上市公司再融资政策中华企业要求的补充流动资金偿还债务等用途保交楼保民生相关地产项目开发以及符合上市公司再融资政策要求的补迪马股份充流动资金和偿还债务等保交楼保民生相关的房地产项目开发建设以及符合上市公司再融资政策西藏城投要求的补充流动资金偿还债务等用途华发股份与保交楼保民生相关的房地产项目荣盛发展3个房地产项目建设与补充流动资金外高桥拟投向4个房地产项目与补充公司流动资金保利发展用于部分房地产项目的开发建设资料来源wind万联证券研究所预售资金监管政策持续优化2022年11月14日银保监会住建部央行再次释放政策利好联合发布关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知支持优质房地产企业合理使用预售监管资金防范化解房地产企业流动性风险通知对保函的额度和期限商业银行开具置换预售监管资金具备的条件房地产企业如何使用保函商业银行如何防范风险等内容作了明确规定更加合理的和科学的预售资金监管制度既可以有效的保障保交楼也可以保障开发商资金使用效率2022年以来预售资金监管政策在持续优化根据中指研究院统计显示2022年全国已有超110省市调整预售资金监管政策或放松资金监管为房企提供部分资金支持或收紧政策保证项目建设资金安全政策在行业动态变化中更加细化更加合理我们相信后续政策有望持续优化至在保障保交楼与资金使用效率中实现动态平衡图表112022年全国层面预售资金监管相关政策或核心会议时间部门会议文件主要内容商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要组成部分近期部分城市商品房预售资金监管不到位一些房地产开发企业违规挪用预售资金严重侵害了购房人合法权益而三部委制定意见的初衷是为了保障房住建部人民关于规范商地产项目竣工交付维护购房人合法权益促进房地产市场平稳健康发2022211银行和银保监品房预售资金展意见明确监管额度是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金会监管的意见额度由市县住建部门根据商品房项目建设工程造价施工合同金额以及项目交付条件等确定同时规定预售款包含购房人缴交的定金首付款按揭贷款和其他形式的购房款等应当全部直接存入监管账户监管账户内的资金达到监管额度后超出部分可由房企提取使用中央政治局会要支持各地从当地实际出发完善房地产政策支持刚性和改善性住房需2022429议求优化商品房预售资金监管促进房地产市场平稳健康发展关于商业银行出具保函置2022111银保监会住对保函的额度和期限商业银行开具置换预售监管资金具备的条件房地换预售监管资4建厅央行产企业如何使用保函商业银行如何防范风险等内容作了明确规定金有关工作的通知第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn1028TablePagehead证券研究报告房地产资料来源中国政府网网络新闻资料整理万联证券研究所需求端政策本轮房地产行业政策放松始终坚持房住不炒因城施策的大原则自2021年四季度以来各城市需求端放松政策不断但是在疫情反复以及经济承压的大背景下政策效果并不理想从全国层面政策上来看房贷利率下限不断下调二手房交易成本调降各个城市从多维度实施更为宽松的房地产行业政策因城施策频次较高并逐渐向高能级城市蔓延根据中指研究院的数据四季度每月各城市政策发布次数环比持续下降但是2022年整体发布政策次数达到1023次近几月一线以及二线城市政策发布次数占比明显提升图表122022年因城施策下各月度政策频次图表132022年1-12月各线城市政策发布次数180160158151160145140140120三四线城市12011184100929998二线城市81100次82次805580一线城市586066604643583540344061514547242192220201425301118161371814001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年2022年资料来源中指研究院万联证券研究所资料来源中指研究院万联证券研究所图表14近期核心城市政策发布情况城时间政策调整相关内容市10月上满足条件的非本市户籍人才按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满1年及以上且在本市无住房的27日海在新片区限购1套住房同时购房资格由居民家庭调整为个人成都举行全省稳定房地产市场工作会议鼓励各地积极回应刚性和改善性住房需求各地住建部门要在降低首10月成付比例和贷款利率方面加强与人民银行各商业银行对接同时要充分用好优化生育等政策逐步放宽二孩27日都三孩家庭等群体的购房资格条件在杭州市无住房且无未结清住房贷款记录的家庭最低首付比例为30为改善居住条件贷款购买第二套住房的11月杭家庭最低首付比例为40首套房贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点二套房贷款利率不10日州低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点11月成在成都东部新区青白江区新津区简阳市都江堰市彭州市邛崃市崇州市金堂县大邑县蒲江17日都县区域内生活工作且无自有产权住房的非成都市户籍居民家庭可在该区域内购买一套住房用于自住12月深关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知试行在对既有非居住房屋改建保障性租赁住房的工12日圳作中应当合理选址供需匹配市场运作政策支持市级统筹区级实施的三方面原则12月杭调整住房公积金贷款政策职工家庭名下无住房无住房贷款记录或有商业性住房贷款记录且相应贷款已结13日州清为改善居住条件申请住房公积金贷款购买普通自住住房的执行首套房政策贷款首付款比例不低于3012月武武汉都市圈住房公积金同城化业务服务平台正式上线即日起武汉都市圈9城的住房公积金缴存职工均可13日汉使用本地缴存的住房公积金以委托扣划方式直接偿还在圈内其他城市的住房公积金贷款第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn1128TablePagehead证券研究报告房地产12月上上海市激发重点群体活力带动城乡居民增收实施方案要求继续深化房屋价值市场化评估机制规范房屋26日海征收拆迁行为全力保障居民在房屋征收拆迁补偿中合法性财产收入不受侵害关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知明确要指导金融机构区分房地产项目风险与企业集团风12月重险保持房地产开发贷款平稳有序投放鼓励金融机构与房地产企业在保证债权安全的前提下遵循依法合规28日庆商业自愿原则自主协商存量融资展期从11月11日起未来半年内到期的房地产融资可在原规定基础上多展期1年资料来源网络新闻资料整理万联证券研究所房贷利率持续下调2022年以来5年期LPR累计下调了35BP其中5月和8月5年期LPR均单边下调15BP充分体现了政策对房地产行业的呵护截至2022年11月首套平均房贷利率较上年同期累计下降了140BP至417个人住房公积金贷款利率5年以上也实现了自2015年以来的首次调降降至31房价-房贷利率联动机制的建立降低了LPR调降的概率加大了因城施策的空间2023年1月5日人民银行银保监会发布通知决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限据中指研究院监测数据已有包括天津石家庄等地在内近30城房贷利率降至4以下部分城市实际执行LPR-50bp首套按揭贷款利率房地产行业尚处于底部在因城施策的政策框架下房价-房贷利率联动机制的建立有望让更多城市进一步调降新发生房贷利率至4以下图表15LPR持续调降图表16房贷利率降至有数据以来新低5107504907004706504506004305504105004503903704003503503002014-072014-012015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-07贷款市场报价利率LPR5年首套平均房贷利率贷款市场报价利率LPR1年个人住房公积金贷款利率5年以上月资料来源wind万联证券研究所资料来源wind万联证券研究所二手房交易成本调降二手房交易相关政策持续优化推动二手房市场回暖有利于改善型需求或置换需求释放图表17部分二手房相关的政策梳理第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn1228TablePagehead证券研究报告房地产时间城市主要内容苏州六大区二手房的限售时间正式改为三年签约的二手房自取得不动产之日起满三4月11日苏州年即可转让8月17日济南济南在全国首次创新推出二手房带押过户登记新模式长沙市民购买二套房面积90平方米契税税率为190平方米按2执行同时8月24日长沙2022年6月9号含6月9号-8月23号之间缴纳新房二手房契税的即刻可以办理退税手续2022年9月1日起常州市二手房全面取消限售新建商品住房再次上市交易时间维8月24日常州持现有政策不变北京市住建委和市规自委印发关于试行存量房交易连环单业务并行办理的通9月23日北京知表示为提高存量房屋交易效率支持购房家庭合理住房需求北京市试行存量房交易连环单业务并行办理在2022年10月1日至2023年12月31日期间纳税人出售自有住房并在现住房出售国税9月30日后1年内在同一城市重新购买住房的可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个局人所得税10月11日重庆重庆办理首个二手房双预告带押过户广州住房公积金管理中心发布广州住房公积金管理中心关于调整存量房住房公积金贷12月27日广州款购房交易资金监管的通知明确广州市存量房住房公积金贷款不再试行购房交易资金监管住房公积金贷款业务受托机构不得强制要求办理资料来源网络新闻资料整理万联证券研究所图表18二手房成交套数情况120000001000000080000006000000400000020000000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年2021年2020年资料来源wind万联证券研究所21政策展望供需两端政策仍将不断优化精准中央经济工作会议定调防风险促稳定2022年12月15-16日召开中央经济工作会议关于房地产方面提及多渠道增加城乡居民收入支持住房改善新能源汽车养老服务等消费有效防范化解重大经济金融风险要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为要因城施策支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn1328TablePagehead证券研究报告房地产房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡12月15日国务院副总理刘鹤指出房地产是国民经济的支柱产业针对当前出现的下行风险我们已出台一些政策正在考虑新的举措努力改善行业的资产负债状况引导市场预期和信心回暖未来一个时期中国城镇化仍处于较快发展阶段有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑时隔一年首次被高层提及房地产行业是国民经济的支柱产业体现了房地产行业在未来稳定经济中的重要作用预计2023年政策面仍偏宽松此次中央经济工作会议将有效防范化解重大经济金融风险要确保房地产市场平稳发展放在首位体现了2023年房地产行业政策方向核心在于防风险促稳定将房住不炒的相关表述放置在最后面体现了在多年的政策定调和调控下投机需求得到了有效遏制但房住不炒仍是长期坚持的方向当前房地产行业市场成交较弱为实现防风险保交楼促稳定预计2023年房地产行业整体的政策仍偏宽松从供需两端的政策仍有进一步优化的空间和必要1供给端尽管目前融资三支箭已经逐步落地但是销售端仍显疲软预计供给端政策仍有持续优化和加码空间首先保交楼仍是防风险中的重要一个方面预计与保交楼相关的政策仍会进一步加码比如专项借款推动行业并购重组等其次着力保企业化解优质头部房企风险改善资产负债状况此前在融资端的相关限制性政策有望出现松动再次促进行业探索新的发展模式租购并举的住房体系仍是长期建设的方向预计保障性租赁住房建设仍是2023年的重要方面另外预计REITs将在房地产行业新发展模式中充当重要角色近期证监会相关负责人表示将加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域在第三支箭中也提及进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用2需求端2022年在因城施策下三四线城市放松的力度更大也有逐步向强二线和一线城市倾斜但整体比较克制预计2023年需求端的政策会持续优化更加精准2023年1月5日住房和城乡建设部部长倪虹接受采访时表示因城施策精准施策提振市场信心对于购买第一套住房的要大力支持首付比首套利率该降的都要降下来对于购买第二套住房的要合理支持以旧换新以小换大生育多子女家庭都要给予政策支持对于购买三套以上住房的原则上不支持就是不给投机炒房者重新入市留有空间同时增加保障性租赁住房的供给和长租房市场的建设让新市民青年人能够更好地安居让他们放开手脚为美好生活去奋斗用力推进保交楼保民生保稳定工作着力化解房企风险提高住房建设标准为房屋提供全生命周期安全保障我们认为2023年在疫情防控政策持续优化的背景下推动经济修复的宏观以及产业政策持续落地居民收入预期将逐渐改善其次房贷利率仍有下调空间中央经济工作会议中提及稳健的货币政策要精准有力要保持流动性合理充裕保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配预计2023年我国货币政策仍有空间支持房贷利率继续下调再次高能级城市需求端相关政策有望进一步优化3基本面2023年行业有望在政策推动下企稳房地产行业仍处于供给收缩和需求观望的状态在政策宽松力度和范围持续增大的情况下有望沿着信用-融资-竣工-销售-拿地及新开工-投资的传导路径逐步企第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn1428TablePagehead证券研究报告房地产稳供需两端政策将持续优化通过融资端政策的放松缓解房企现金流压力通过需求端的放松政策恢复购房者信心使得房企恢复自身的造血功能31信用与融资信用环境改善资金有望向上信用环境正逐渐改善2021年下半年以来境内外地产债信用风险事件频发包括多家大型房企在内接连出险至2022年6月及7月境内地产债违约规模和数量达到高峰其后明显下降同时违约主体以此前出险房企为主新增违约或展期主体较少在金融十六条出台后相关的融资支持政策陆续落地整体信用环境正逐渐改善图表19房地产行业债券违约或展期规模亿元图表20房地产境内债券违约或展期规模变化情况120020025201000150800151006001050400520000020182019202020212022Mar-22Jan-21Feb-21Mar-21Apr-21May-21Jun-21Jul-21Aug-21Sep-21Oct-21Nov-21Dec-21Jan-22Feb-22Apr-22May-22Jun-22Jul-22Aug-22Sep-22Oct-22Nov-22实质违约展期违约或展期规模亿元违约或展期债券数量只资料来源wind万联证券研究所2022年为截至11月30日资料来源wind万联证券研究所2022年为截至11月30日的数据的数据政策利好下融资状况有望改善根据wind统计数据显示2022年境内债券发行规模为547135亿元较上年进一步下降从结构上来看政策驱动叠加低基数下半年的整体发债规模相对上年同期略有改善尤其在三支箭出台后12月的发债规模明显放大2023年地产行业信用债到期规模有所下降整体压力减小根据wind统计数据显示2023年地产信用债到期规模355316亿元略低于2022年四个季度分别为975279456910782955391亿元上半年相较上年偿债压力较大境外债方面2022年境外债持续处于净偿还状态2023年整体境外债到期量为58999亿美元较2022年下降10从到期时间结构看主要集中于上半年图表21近几年房地产行业境内债发债规模情况亿元9000008181458000006783067000006422865968906000005551275471355000004000002861753000002000001000000002016201720182019202020212022资料来源wind万联证券研究所图表22房地产企业境内债发行规模亿元图表232023年房企信用债到期规模情况亿元第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn1528TablePagehead证券研究报告房地产90000200000800007000015000060000500001000004000030000500002000010000000000Q1Q2Q3Q41月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月202320222021202020212022资料来源wind万联证券研究所资料来源wind万联证券研究所图表24房地产行业中资离岸债净融资额或到期量图表25房地产行业中资离岸债发行量与到期金额亿美元亿美元4000120200010000080-200060-400040-600020-80000-10000-12000发行量亿美元到期金额亿美元资料来源wind万联证券研究所资料来源wind万联证券研究所到位资金增速创历史低位预计在融资端政策的持续叠加下有望触底回升房地产开发企业到位资金增速持续回落2022年1-11月到位资金来源136万亿元同比下滑257下滑幅度达到历史最大降幅其中国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭同比分别-269-175-336-262从结构上看2022年1-11月累计到位资金中国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭占比分别为116359327160其中自筹资金的占比明显提升其他占比均有一定下降图表26开发资金来源累计与当月同比增速第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn1628TablePagehead证券研究报告房地产100008000600040002000000-20002010-082015-022019-082008-022008-082009-022009-082010-022011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022020-022020-082021-022021-082022-022022-08-4000-6000房地产开发资金来源合计累计同比当月同比资料来源wind万联证券研究所图表27各类到位资金累计同比增速图表28房地产行业到位资金结构100015000900800700100006005005000400300000200100002008-102009-062010-022010-102011-062012-022012-102013-062014-022014-102015-062016-022016-102017-062018-022018-102019-062020-022020-102021-062022-022022-10-50002008-02房地产开发资金来源国内贷款累计同比房地产开发资金来源自筹资金累计同比房地产开发资金来源其他资金定金及预收款累计同比国内贷款利用外资自筹资金房地产开发资金来源其他资金个人按揭贷款累计同比定金及预收款个人按揭贷款其他资料来源wind万联证券研究所资料来源wind万联证券研究所32竣工与销售销售有望企稳竣工回升可期保交楼政策目标驱动下预计竣工端率先企稳受资金面限制2022年房屋开竣工数据下滑幅度持续扩大2022年1-11月全国竣工面积增速为-19我们预计受近几年竣工与销售剪刀差持续扩大影响在保交付支持性资金逐步到位的情况下2023年竣工端表现将相对较好但是受2022年新开工较弱影响竣工规模会受到一定限制预计2023年竣工端或较2022年小个位数增长图表29竣工面积与销售面积左轴万平米及其剪刀差右轴万平米第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn1728TablePagehead证券研究报告房地产2000009000018000080000160000700001400006000012000050000100000400008000030000600002000040000100002000000-1000020082009201020112012201320142015201620172018201920202021单位商品房销售面积竣工房屋面积销售与竣工面积剪刀差资料来源wind万联证券研究所图表30开竣工面积与土地成交面积累计同比增速情况7000500030001000-1000-30002015-042015-072015-102016-022016-052016-082016-112017-032017-062017-092017-122018-042018-072018-102019-022019-052019-082019-112020-032020-062020-092020-122021-042021-072021-102022-022022-052022-082022-11-5000-7000房屋新开工面积累计同比房屋竣工面积累计同比本年购置土地面积累计同比资料来源wind万联证券研究所疫情影响减弱销售有望企稳截至2022年11月末全国商品房销售面积和销售金额同比分别下滑233和266自2021年7月以来持续下滑尽管2022年以来房地产行业利好政策持续出台但是疫情扰动下一定程度影响了政策效果当前疫情影响减弱行业供需两端放松政策持续叠加预计政策效果会逐渐显现但受上年新开工面积大幅下滑影响销售增速会受限预计2023年销售面积和销售金额会小幅下滑或持平中长期维度考量销售端已经基本触底从中长期角度来看2022年1-11月销售面积为1213亿平全年预计1352亿平与2013年的销售面积相当我们此前在2022年中期策略报告中测算2022-2030年住宅销售面积中枢为1104亿平过去十年住宅销售面积占全国商品房销售面积比重稳定维持在85-89之间以87中枢估算2022-2030年全国商品房销售面积中枢为1269亿平当前的销售进一步下降的空间有限我国居民杠杠水平与海外发达国家相比仍有空间疫情管控放松居民收入预期有望逐步回升我们认为2023年房地产销售在低基数基础上大概率会维持相对平稳状态图表31开竣工面积与销售面积累计同比增速情况第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn1828TablePagehead证券研究报告房地产12000100008000600040002000000-20002014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-022022-062022-10-40002014-02-6000商品房销售面积累计同比房屋新开工面积累计同比房屋竣工面积累计同比资料来源wind万联证券研究所33土地与新开工土地成交大幅缩水压制新开工2022年土地市场仍处低位溢价率低位徘徊2022年以来土地市场温度保持低位全国100城住宅用地推出成交量溢价率均处于低位从集中供地角度来看2022年集中供地保持小规模多批次的节奏从2022年前四次集中供地完成情况来看整体较2021年明显下降根据中指研究院数据土地推出规划建面和成交规模分别下降54和44从前三批次完成节奏上看成交规模和推出规模保持均衡目前2022年第四批次仅17城完成2022年新开工下滑明显预计2023年仍然受制于销售与土地市场的表现会延续下滑2022年1-11月新开工面积同比下降3890创历史新低不考虑2020年2月疫情影响的特殊情形新开工情况一方面依赖于销售市场的表现另一方面受2022年土地市场成交低迷压制预计2023年新开工仍会有一定程度下滑图表32全国100城住宅用地推出与成交走势万平方米700000600000500000400000300000200000100000000100大中城市供应土地规划建筑面积住宅类用地当周值万平方米100大中城市成交土地规划建筑面积住宅类用地当周值万平方米资料来源wind万联证券研究所截至2023年1月6日图表33100中大城市住宅用地成交楼面价右轴元平与溢价率左第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn1928TablePagehead证券研究报告房地产轴情况1600140000014001200000120010000001000800000800600000600400000400200200000000000100大中城市成交土地楼面均价住宅类用地当周值元平方米100大中城市成交土地溢价率住宅类用地当周值资料来源wind万联证券研究所截至2023年1月6日图表342022年集中供地推出土地和成交土地整体图表35历次集中供地推出土地和成交土地整体情况规模明显下降1600035439014000288223120002567642331071000018714517250780001624221430306000400020000推出规划建面万成交规划建面万土地出让金亿元起始价亿元2021R12021R22021R32022R12022R22022R32022R420222021推出规划建面万成交规划建面万资料来源中指研究院万联证券研究所2021年为2021年资料来源中指研究院万联证券研究所三批次集中供地汇总2022年为2022年前四批次已完成的集中供地汇总图表362022年与2021年各城市集中供地成交溢价率情况第页共页万联证券研究所wwwwlzqcn2028