投资：全年房地产开发投资额累计同比-10.0%，12月单月同比-12.2%。1-12月份，全国房地产开发投资额为132895亿元，同比减少10.0%，较前值降低0.2pct；12月单月投资额为9032亿元，环比减少8.9%，同比减少12.2%。全年投资大幅下滑，主要是在当前环境下，房企拿地意愿不足、新开工及施工进展不畅导致。我们预计2023年房地产开发投资额乐观和悲观预期下分别为12.4万亿元和12.1万亿元，较2022年分别同比-6.3%和-8.6%。
　　拿地：全年土拍市场表现低迷，累计土地购置面积同比-53.4%，累计土地成交价款同比-48.4%。1-12月累计土地购置面积为10052万方，同比减少53.4%，较前值提高0.3pct；12月当月值为1597万方，环比增长56.1%，同比减少51.6%，较前值提高6.8pct。1-12月累计土地成交价款为9166亿元，同比减少48.4%，较前值降低0.7pct；12月当月值为1575亿元，环比增长2.9%，同比减少51.3%，较前值降低0.6pct。房企在“三道红线”设立之后，拿地大多遵循“以销定产”的原则，而2022年全年销售的持续疲弱导致房企拿地积极性不高，国央企缩减拿地规模，出险民企则近乎停止拿地。
　　新开工：全年累计新开工面积同比-39.4%，连续17个月为负。1-12月份，全国累计新开工面积为120587万方，同比减少39.4%，较前值降低0.4pct；12月单月新开工面积为8955万方，环比增长13.2%，同比减少44.3%，较前值提高6.5pct。新开工大幅萎缩，一方面是2022年拿地规模锐减；另一方面是销售持续低迷，导致房企新开工意愿不足。虽然近期融资端、供给端政策频出但见效需要时间，2023年新开工仍然挂钩拿地及销售。
　　竣工：全年累计竣工面积同比-15.0%，单月竣工面积环比跳增233.7%。1-12月份，全国累计竣工面积为86222万方，同比减少15.0%，较前值提高4.0pct；12月单月竣工面积为30513万方，环比增长233.7%，同比减少6.6%，较前值提高13.7pct。主要受民企暴雷及销售下行，整体竣工受到拖累。2022年下半年保交楼力度提升，有一部分将在2023年形成实物工作量，同时今年保交楼有望持续加码，最乐观的情况下全年竣工有望实现正增长。
　　销售：全年商品房销售金额累计同比-26.7%，销售面积累计同比-24.3%。1-12月份，全国商品房销售金额为133308亿元，同比减少26.7%，较前值降低0.1pct；12月单月商品房销售金额为14660亿元，环比增长49.4%，同比减少27.7%。1-12月份，全国商品房销售面积为135837万方，同比减少24.3%，较前值降低1.0pct；12月单月商品房销售面积为14587万方，环比增长44.8%，同比减少31.5%。据中指调查，2022年购房者置业的抑制因素主要是对未来经济增长预期、收入增长预期偏弱、认为还贷压力过大、对房价下跌预期远大于上涨预期等。而去年下半年以来，中央对房地产的支持更多是围绕融资端及供给端的，需求端政策的支持仍较弱，我们继续看好需求侧政策的进一步加码。
　　资金：全年房企到位资金累计同比-25.9%，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比维持低位。1-12月份，房企到位资金累计值为148979亿元，同比减少25.9%，较前值降低0.3pct；12月单月到位资金为12666亿元，环比增长16.9%，同比减少28.7%，较前值提高6.7pct。整体看国央企融资较为宽松，民企融资环境小幅改善。目前融资端政策见效需要时间，需要继续关注“三支箭”的落实及2023年的销售情况。
　　投资建议：我们继续坚定地看多政策，在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持。我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间。维持地产开发板块“增持”评级。择股逻辑：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。
　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。

研究报告全文：证券研究报告行业月报2023年01月18日房地产开发1-12月统计局数据点评开发投资同比下滑10全年趋势性下行投资全年房地产开发投资额累计同比-10012月单月同比-122增持维持1-12月份全国房地产开发投资额为132895亿元同比减少100较前值降低02pct12月单月投资额为9032亿元环比减少89同比减少122全年投资大幅下滑主要是在当前环境下房企拿地意愿不足新开行业走势工及施工进展不畅导致我们预计2023年房地产开发投资额乐观和悲观预期下分别为124万亿元和121万亿元较2022年分别同比-63和-86拿地全年土拍市场表现低迷累计土地购置面积同比-534累计土地成房地产开发沪深300交价款同比-4841-12月累计土地购置面积为10052万方同比减少16534较前值提高03pct12月当月值为1597万方环比增长561同比减少516较前值提高68pct1-12月累计土地成交价款为9166亿0元同比减少484较前值降低07pct12月当月值为1575亿元环比增长29同比减少513较前值降低06pct房企在三道红线设立-16之后拿地大多遵循以销定产的原则而2022年全年销售的持续疲弱导致房企拿地积极性不高国央企缩减拿地规模出险民企则近乎停止拿地-322022-012022-052022-092023-01新开工全年累计新开工面积同比-394连续17个月为负1-12月份全国累计新开工面积为120587万方同比减少394较前值降低04pct12月单月新开工面积为8955万方环比增长132同比减少443较前值提高65pct新开工大幅萎缩一方面是2022年拿地规模锐减另一方作者面是销售持续低迷导致房企新开工意愿不足虽然近期融资端供给端政策频出但见效需要时间2023年新开工仍然挂钩拿地及销售分析师金晶竣工全年累计竣工面积同比-150单月竣工面积环比跳增2337执业证书编号S06805220300011-12月份全国累计竣工面积为86222万方同比减少150较前值提高邮箱jinjing3gszqcom40pct12月单月竣工面积为30513万方环比增长2337同比减少66研究助理肖依依较前值提高137pct主要受民企暴雷及销售下行整体竣工受到拖累2022执业证书编号S0680121070010年下半年保交楼力度提升有一部分将在2023年形成实物工作量同时今年邮箱保交楼有望持续加码最乐观的情况下全年竣工有望实现正增长xiaoyiyi3664gszqcom销售全年商品房销售金额累计同比-267销售面积累计同比-243相关研究月份全国商品房销售金额为亿元同比减少较前值1-121333082671房地产开发2023W2新房同比-106监管部降低01pct12月单月商品房销售金额为14660亿元环比增长494同比减少2771-12月份全国商品房销售面积为135837万方同比减少门提出实施改善优质房企资产负债表计划2023-01-15243较前值降低10pct12月单月商品房销售面积为14587万方环比2房地产开发2023W1新房同比28二手房增长448同比减少315据中指调查2022年购房者置业的抑制因素主要是对未来经济增长预期收入增长预期偏弱认为还贷压力过大对房价同比170央行延续房贷利率宽松政策2023-01-下跌预期远大于上涨预期等而去年下半年以来中央对房地产的支持更多08是围绕融资端及供给端的需求端政策的支持仍较弱我们继续看好需求侧3房地产开发百强房企月度销售报告全年权益口政策的进一步加码径销售金额同比-424国央企分化明显2023-01-02资金全年房企到位资金累计同比-259国内贷款定金及预收款个人按揭贷款累计同比维持低位1-12月份房企到位资金累计值为148979亿元同比减少259较前值降低03pct12月单月到位资金为12666亿元环比增长169同比减少287较前值提高67pct整体看国央企融资较为宽松民企融资环境小幅改善目前融资端政策见效需要时间需要继续关注三支箭的落实及2023年的销售情况投资建议我们继续坚定地看多政策在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持我们认为地产和物业继续有绝对相对收益的空间维持地产开发板块增持评级择股逻辑1受益于需求侧复苏竞争格局改善的A股保利发展滨江集团华发股份建发股份万科A招商蛇口金地集团H股绿城中国华润置地中国海外发展越秀地产中国海外宏洋2受益于一线城市量价修复的区域型公司3受益于竣工链复苏及防疫放松的物业A股关注招商积余H股关注华润万象生活中海物业保利物业绿城服务万物云风险提示政策出台速度和执行力度不及预期基本面继续下行引发连锁反应疫情反复影响超预期请仔细阅读本报告末页声明2023年01月18日内容目录一全年房地产开发投资额累计同比-1004二全年销售金额累计同比-267销售面积累计同比-2438三全年房企到位资金累计同比-25911四投资建议13风险提示13图表目录图表1房地产开发投资额累计值及同比4图表2房地产开发投资额单月值及同比4图表3住宅开发投资额累计值及同比4图表4住宅开发投资额单月值及同比4图表5累计开发投资额同比增速分业态5图表6单月开发投资额同比增速分业态5图表7累计投资同比增速分区域5图表8单月投资同比增速分区域5图表9累计土地购置面积及同比6图表10单月土地购置面积及增速6图表11累计土地成交价款及同比6图表12单月土地成交价款及同比6图表13累计土地价格及同比6图表14单月土地价格及同比6图表15累计新开工面积及同比7图表16单月新开工面积及同比7图表17累计竣工面积及同比7图表18单月竣工面积及同比7图表19各类房屋累计新开工面积同比8图表20各类房屋累计竣工面积同比8图表21累计施工面积及同比8图表22各类房屋累计施工面积同比8图表23商品房销售金额累计值及同比9图表24商品房销售金额单月值及同比9图表25商品房销售面积累计值及同比9图表26商品房销售面积单月值及同比9图表27累计销售金额同比分业态10图表28累计销售面积同比分业态10图表29累计销售金额同比分区域10图表30单月销售金额同比分区域10图表31商品房销售累计均价及同比11图表32商品房待售面积及同比11图表33房企到位资金累计值及同比11图表34房企到位资金单月值及同比11图表35各项资金来源占比12图表36各项资金来源累计同比12P2请仔细阅读本报告末页声明2023年01月18日图表37国内贷款累计值及同比12图表38利用外资累计值及同比12图表39自筹资金累计值及同比12图表40定金及预收款累计值及同比12图表41个人按揭贷款累计值及同比13图表42其他到位资金累计值及同比13P3请仔细阅读本报告末页声明2023年01月18日一全年房地产开发投资额累计同比-100全年房地产开发投资额累计同比-10012月单月同比-1221-12月份全国房地产开发投资额为132895亿元同比减少100较前值降低02pct12月单月投资额为9032亿元环比减少89同比减少122全年投资大幅下滑主要是在当前环境下房企拿地意愿不足新开工及施工进展不畅导致我们预计2023年房地产开发投资额乐观和悲观预期下分别为124万亿元和121万亿元较2022年分别同比-63和-86具体测算过程详见我们2022年12月22日发布的报告政策自上而下加速需求探底回升在望2023年度策略图表1房地产开发投资额累计值及同比图表2房地产开发投资额单月值及同比房地产开发投资额累计值亿元左轴房地产开发投资额单月值亿元左轴同比右轴同比右轴1600005020000环比右轴5014000040180004016000120000303014000100000202012000-891080000100001006000080006000-104000004000-2020000-102000-122-300-100-200-40202202202111202012202103202105202107202109202111202204202206202208202210202212202012202103202105202107202109202202202204202206202208202210202212资料来源Wind国盛证券研究所资料来源Wind国盛证券研究所图表3住宅开发投资额累计值及同比图表4住宅开发投资额单月值及同比住宅开发投资额累计值亿元左轴住宅开发投资额单月值亿元左轴同比右轴同比右轴1200005016000环比右轴504010000040140003030120008000010000202010600008000-116100400006000-1004000-2020000-126-102000-300-95-200-40202012202103202105202107202109202111202202202204202206202208202210202212202012202103202105202107202109202111202202202204202206202208202210202212资料来源Wind国盛证券研究所资料来源Wind国盛证券研究所全年住宅累计投资同比降至-95三大业态单月降幅均有所缩窄分业态看1-12月份住宅办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为1006465291和10647亿元同比分别为-95-114和-144较前值变动-02pct-02pct和01pct12月单月住宅办公楼和商业营业用房开发投资额分别为6630465和802亿元同比分别为-126-133和-133较前值变动65pct69pct和122pctP4请仔细阅读本报告末页声明2023年01月18日图表5累计开发投资额同比增速分业态图表6单月开发投资额同比增速分业态住宅办公楼商业营业用房住宅办公楼商业营业用房50504040303020-1262010010-133-95-100-20-133-114-10-30-20-144-4020212022202020212021202120212021202220222022202220222022202020212021202120212021202120222022202220222022--------------------------1208120204060810020406081012120204060810120204061012资料来源Wind国盛证券研究所资料来源Wind国盛证券研究所全年所有地区投资累计同比均有所下行单月投资同比降幅收窄1-12月份东部中部西部和东北地区累计开发投资额分别为724782893127481和4005亿元同比分别为-67-72-176和-255较前值变动02pct-09pct-05pct和03pct12月单月东部中部西部和东北地区开发投资额分别为499320651826和147亿元同比分别为-42-170-242和-178较前值变动86pct17pct109pct和144pct图表7累计投资同比增速分区域图表8单月投资同比增速分区域东部地区中部地区东部地区中部地区60西部地区东北地区60西部地区东北地区40402020-67-420-72-1700-20-176-178-20-40-242-255-40-6020212021202020212021202120212021202220222022202220222022202020212021202120212021202220222022202220222022--------------------------1212120204060810020406081012120204060810020406081012资料来源Wind国盛证券研究所资料来源Wind国盛证券研究所全年土拍市场表现低迷累计土地购置面积同比-534累计土地成交价款同比-4841-12月累计土地购置面积为10052万方同比减少534较前值提高03pct12月当月值为1597万方环比增长561同比减少516较前值提高68pct1-12月累计土地成交价款为9166亿元同比减少484较前值降低07pct12月当月值为1575亿元环比增长29同比减少513较前值降低06pct房企在三道红线设立之后拿地大多遵循以销定产的原则而2022年全年销售的持续疲弱导致房企拿地积极性不高国央企缩减拿地规模出险民企则近乎停止拿地P5请仔细阅读本报告末页声明2023年01月18日图表9累计土地购置面积及同比图表10单月土地购置面积及增速土地购置面积累计值万方左轴土地购置面积单月值万方左轴同比右轴同比右轴30000406000环比右轴200302500020500015020000104000100056115000-10300050-2010000-30200005000-401000-50-500-600-516-100202107202103202105202109202111202202202204202206202208202210202212202012202103202105202107202109202111202202202204202206202208202210202212202012-534资料来源Wind国盛证券研究所资料来源Wind国盛证券研究所图表11累计土地成交价款及同比图表12单月土地成交价款及同比土地成交价款累计值亿元左轴土地成交价款单月值亿元左轴同比右轴同比右轴20000304000环比右轴2001800020350015016000103000140001000250012000-1029501000020008000-200-3015006000-50-4010004000-5132000-50500-1000-484-600-150202107202012202103202105202109202111202202202204202206202208202210202212202012202103202105202107202109202111202202202204202206202208202210202212资料来源Wind国盛证券研究所资料来源Wind国盛证券研究所图表13累计土地价格及同比图表14单月土地价格及同比累计土地单价元平左轴单月土地单价元平左轴同比右轴同比右轴100006016000环比右轴1009000501400080800040120006070003010000406000202050001080000400010906000-3413000-10-204000062000-20-401000-302000-600-400-80202206202109202012202103202105202107202109202111202202202204202208202210202212202012202103202105202107202111202202202204202206202208202210202212资料来源Wind国盛证券研究所资料来源Wind国盛证券研究所P6请仔细阅读本报告末页声明2023年01月18日全年累计新开工面积同比-394连续17个月为负1-12月份全国累计新开工面积为120587万方同比减少394较前值降低04pct12月单月新开工面积为8955万方环比增长132同比减少443较前值提高65pct分业态看1-12月份住宅办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为881353180和8195万方同比分别为-398-391和-419较前值变动-03pct00pct和-07pct新开工大幅萎缩一方面是2022年拿地规模锐减另一方面是销售持续低迷导致房企新开工意愿不足虽然近期融资端供给端政策频出但见效需要时间2023年新开工仍然挂钩拿地及销售图表15累计新开工面积及同比图表16单月新开工面积及同比房屋新开工面积累计值万方左轴房屋新开工面积单月值万方左轴同比右轴同比右轴2500008030000环比右轴806060200000250004040200001321500002020150001000000010000-20-2050000-405000-400-394-600-443-60202111202012202103202105202107202109202111202202202204202206202208202210202212202012202103202105202107202109202202202204202206202208202210202212资料来源Wind国盛证券研究所资料来源Wind国盛证券研究所全年累计竣工面积同比-150单月竣工面积环比跳增23371-12月份全国累计竣工面积为86222万方同比减少150较前值提高40pct12月单月竣工面积为30513万方环比增长2337同比减少66较前值提高137pct分业态看1-12月份住宅办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为625392612和6800万方同比分别为-143-226和-220较前值变动41pct02pct和29pct主要受民企暴雷及销售下行整体竣工受到拖累2022年下半年保交楼力度提升有一部分将在2023年形成实物工作量同时今年保交楼有望持续加码最乐观的情况下2023年全年竣工有望实现正增长图表17累计竣工面积及同比图表18单月竣工面积及同比房屋竣工面积累计值万方左轴房屋竣工面积单月值万方左轴同比右轴同比右轴1200005035000环比右轴23372501000004030000200302500015080000202000010060000101500050400000-1010000020000-66-150-205000-500-300-100202210202012202103202105202107202109202111202202202204202206202208202212202012202103202105202107202109202111202202202204202206202208202210202212资料来源Wind国盛证券研究所资料来源Wind国盛证券研究所P7请仔细阅读本报告末页声明2023年01月18日图表19各类房屋累计新开工面积同比图表20各类房屋累计竣工面积同比住宅办公楼商业营业用房住宅办公楼商业营业用房805060403040202010-14300-391-10-226-20-398-20-40-30-220-60-419-4020222022202020212021202120212021202120222022202220222022202020212021202120212021202120222022202220222022--------------------------0208120204060810120406081012120204060810120204061012资料来源Wind国盛证券研究所资料来源Wind国盛证券研究所全年施工面积累计同比降幅持续扩大至721-12月份全国累计施工面积为904999万方同比减少72较前值降低07pct12月单月新开工面积为8142万方环比增长22同比减少482较前值提高43pct分业态看1-12月份住宅办公楼和商业营业用房累计施工面积分别为63969634917和79966万方同比分别为-73-75和-118较前值变动-06pct-08pct和-06pct图表21累计施工面积及同比图表22各类房屋累计施工面积同比房屋施工面积万方左轴住宅办公楼商业营业用房同比右轴1512000001510100000010580000050600000-730400000-5-72-5-75200000-100-10-118202103202105202107202109202111202202202204202206202208202210202212202012-152022202020212021202120212021202120222022202220222022-------------08120204060810120204061012资料来源Wind国盛证券研究所资料来源Wind国盛证券研究所二全年销售金额累计同比-267销售面积累计同比-243全年商品房销售金额累计同比-267销售面积累计同比-2431-12月份全国商品房销售金额为133308亿元同比减少267较前值降低01pct12月单月商品房销售金额为14660亿元环比增长494同比减少2771-12月份全国商品房销售面积为135837万方同比减少243较前值降低10pct12月单月商品房销售面积为14587万方环比增长448同比减少315P8请仔细阅读本报告末页声明2023年01月18日据中指调查2022年购房者置业的抑制因素主要是对未来经济增长预期收入增长预期偏弱认为还贷压力过大对房价下跌预期远大于上涨预期等而去年下半年以来中央对房地产的支持更多是围绕融资端及供给端的需求端政策的支持仍较弱我们继续看好需求侧政策的进一步加码在今年上半年需求侧的政策显著加码的前提条件下我们预计2023年全年全国商品住宅销售金额的乐观中型悲观预测增速分别为29-21-76具体测算过程详见我们2022年12月22日发布的报告政策自上而下加速需求探底回升在望2023年度策略图表23商品房销售金额累计值及同比图表24商品房销售金额单月值及同比商品房销售金额累计值亿元左轴商品房销售金额单月值亿元左轴同比右轴同比右轴20000016030000环比右轴1601800001401401600001202500012049410014000010020000120000808060100000601500040800004010000206000020040000-26705000-2020000-20-400-400-277-60202202202105202012202103202105202107202109202111202204202206202208202210202212202012202103202107202109202111202202202204202206202208202210202212资料来源Wind国盛证券研究所资料来源Wind国盛证券研究所图表25商品房销售面积累计值及同比图表26商品房销售面积单月值及同比商品房销售面积累计值万方左轴商品房销售面积单月值万方左轴同比右轴同比右轴20000012030000环比右轴12018000010010016000025000808014000044860200006012000040100000401500020800002060000100000040000-20-20500020000-315-400-400-60202208202202202103202105202107202109202111202202202204202206202210202212202012202103202105202107202109202111202204202206202208202210202212202012-243资料来源Wind国盛证券研究所资料来源Wind国盛证券研究所住宅销售金额及面积累计同比降幅维持高位办公楼和商业同比降幅小幅扩大分业态看1-12月份住宅办公楼和商业营业用房累计销售金额同比分别为-283-37和-162较前值变动02pct-10pct和-60pct住宅办公楼和商业营业用房累计销售面积同比分别为-268-33和-89较前值变动-06pct-30pct和-50pctP9请仔细阅读本报告末页声明2023年01月18日图表27累计销售金额同比分业态图表28累计销售面积同比分业态住宅办公楼商业营业用房住宅办公楼商业营业用房20012010015080100604050-3720-33-16200-89-20-283-268-50-4020212021202020212021202120212021202220222022202220222022202020212021202120212021202220222022202220222022--------------------------0410120206081012020406081012120204060812020406081012资料来源Wind国盛证券研究所资料来源Wind国盛证券研究所全年各地区累计销售金额的同比表现中东部地区-251降幅最小1-12月份东部中部西部和东北地区累计销售金额分别为774132835824456和3080亿元同比分别为-251-257-306和-409较前值变动05pct-16pct-01pct和-15pct12月单月东部中部西部和东北地区销售金额分别为869131282581和260亿元同比分别为-210-367-315和-532较前值变动49pct-28pct131pct和-104pct图表29累计销售金额同比分区域图表30单月销售金额同比分区域东部地区中部地区东部地区中部地区200西部地区东北地区200西部地区东北地区150150100100-25150500-2570-210-367-50-306-50-409-100-100-53220222021202120212021202120212021202220222022202220222020202120212021202120212022202220222022202220222020-315--------------------------1210120204060810120204060810120204060812020406081012资料来源Wind国盛证券研究所资料来源Wind国盛证券研究所全年销售均价累计同比-32待售面积维持高位同比1051-12月份全国商品房销售均价为9814元平同比减少32较前值提高11pct12月单月商品房销售均价为10050元平环比增长31同比增长5712月份商品房待售面积为56366万方同比增长105较上月增加1163万方其中住宅办公楼和商业营业房待售面积分别较上月增加653万方增加39万方和增加214万方P10请仔细阅读本报告末页声明2023年01月18日图表31商品房销售累计均价及同比图表32商品房待售面积及同比商品房销售均价累计值元平左轴商品房待售面积万方左轴同比右轴同比右轴11500205800010512110001556000101081050054000651000052000409500500002-5-3209000-1048000-28500-1546000-4202107202210202012202103202105202109202111202202202204202206202208202210202212202012202103202105202107202109202111202202202204202206202208202212资料来源Wind国盛证券研究所资料来源Wind国盛证券研究所三全年房企到位资金累计同比-259全年房企到位资金累计同比-259国内贷款定金及预收款个人按揭贷款累计同比维持低位1-12月份房企到位资金累计值为148979亿元同比减少259较前值降低03pct12月单月到位资金为12666亿元环比增长169同比减少287较前值提高67pct房企各项资金来源中国内贷款利用外资自筹资金定金及预收款个人按揭贷款累计值分别为17388785294049289和23815亿元同比分别为-254-273-191-333和-265较前值分别15pct-10pct-16pct02pct和-03pct整体看国央企融资较为宽松民企融资环境小幅改善目前融资端政策见效需要时间需要继续关注三支箭的落实及2023年的销售情况图表33房企到位资金累计值及同比图表34房企到位资金单月值及同比房企到位资金累计值亿元左轴房企到位资金单月值亿元左轴同比右轴同比右轴2500006035000环比右轴60503000016940200000402500030201500002020000010000010150000-2010000-1050000-259-40-205000-2870-300-60202109202012202103202105202107202109202111202202202204202206202208202210202212202012202103202105202107202111202202202204202206202208202210202212资料来源Wind国盛证券研究所资料来源Wind国盛证券研究所P11请仔细阅读本报告末页声明2023年01月18日图表35各项资金来源占比图表36各项资金来源累计同比其他到位资金个人按揭贷款定金及预收款自筹资金利用外资国内贷款100其他到位资90160金-8480个人按揭贷70款-26560331定金及预收-33350款40自筹资金-19130355利用外资20-273101170国内贷款202203202207202202202204202205202206202208202209202210202211202212202112-254-40-200资料来源Wind国盛证券研究所资料来源Wind国盛证券研究所图表37国内贷款累计值及同比图表38利用外资累计值及同比国内贷款累计值亿元左轴利用外资累计值亿元左轴同比右轴同比右轴3000020250150152500010200100520000015050-515000-10100-273010000-15-205000-2550-50-254-300-350-100202107202109202212202012202103202105202109202111202202202204202206202208202210202212202012202103202105202107202111202202202204202206202208202210资料来源Wind国盛证券研究所资料来源Wind国盛证券研究所图表39自筹资金累计值及同比图表40定金及预收款累计值及同比自筹资金累计值亿元左轴定金及预收款累计值亿元左轴同比右轴同比右轴700004080000120600003070000100805000020600005000060400001040400003000002030000020000-1020000-2010000-2010000-400-191-300-333-60202107202111202012202103202105202109202111202202202204202206202208202210202212202012202103202105202107202109202202202204202206202208202210202212资料来源Wind国盛证券研究所资料来源Wind国盛证券研究所P12请仔细阅读本报告末页声明2023年01月18日图表41个人按揭贷款累计值及同比图表42其他到位资金累计值及同比个人按揭贷款累计值亿元左轴其他到位资金累计值亿元左轴同比右轴同比右轴35000807000353000060003060252500050004020200004000152010150003000501000020000-20-550001000-100-265-400-84-15202107202105202012202103202105202109202111202202202204202206202208202210202212202012202103202107202109202111202202202204202206202208202210202212资料来源Wind国盛证券研究所资料来源Wind国盛证券研究所四投资建议我们继续坚定地看多政策我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持本轮的产能出清方向明确大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场当前PEPB并未真实反应企业现状只有考虑了潜在增长萎缩预期后的估值才具备可比价值若第三波政策侧重点是需求侧政策且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏我们认为地产和物业继续有绝对相对收益的空间地产的仓位会比个股本身更重要择股的主要逻辑方向将侧重于需求侧政策利好的基本面股票主要包含以下几个方向1受益于需求侧复苏竞争格局改善的A股保利发展滨江集团华发股份建发股份万科A招商蛇口金地集团H股绿城中国华润置地中国海外发展越秀地产中国海外宏洋2受益于一线城市量价修复的区域型概念公司3受益于竣工链复苏及防疫放松的标的物业A股关注招商积余H股关注华润万象生活中海物业保利物业绿城服务万物云风险提示政策出台速度和执行力度不及预期基本面继续下行引发连锁反应疫情反复影响超预期P13请仔细阅读本报告末页声明2023年01月18日免责声明国盛证券有限责任公司以下简称本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格本报告仅供本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告中的资料意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断可能会随时调整在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司力求报告内容客观公正但本报告所载的资料工具意见信息及推测只提供给客户作参考之用不构成任何投资法律会计或税务的最终操作建议本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行财务顾问和金融产品等各种金融服务本报告版权归国盛证券有限责任公司所有未经事先本公司书面授权任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布复制任何机构或个人如引用刊发本报告需注明出处为国盛证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改分析师声明本报告署名分析师在此声明我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法结论不受任何第三方的授意或影响我们所得报酬的任何部分无论是在过去现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系投资评级说明投资建议的评级标准评级说明评级标准为报告发布日后的6个月内公司股价或行业买入相对同期基准指数涨幅在15以上指数相对同期基准指数的相对市场表现其中A股市增持相对同期基准指数涨幅在515之间股票评级场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针持有相对同期基准指数涨幅在-55之间对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的减持相对同期基准指数跌幅在5以上为基准香港市场以摩根士丹利中国指数为基准美股增持相对同期基准指数涨幅在10以上市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准中性相对同期基准指数涨幅在-1010行业评级之间减持相对同期基准指数跌幅在10以上国盛证券研究所北京上海地址北京市西城区平安里西大街26号楼3层地址上海市浦明路868号保利One561号楼10层邮编100032邮编200120传真010-57671718电话021-38124100邮箱gsresearchgszqcom邮箱gsr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