12月销售同环比均出现改善。2022年，销售面积、销售金额增速分别为-24.3%、-26.7%；12月单月，销售面积、销售金额增速分别为-32%、-28%，环比增速分别为45%、49%。12月销售同环比均出现改善，主要系年末房企业绩冲量，目前供给侧政策集中发力，保主体进程加速，风险的收敛是销售复苏的基础，但后续的企稳节奏还需要需求侧政策的进一步支持。购房信心的恢复不可一蹴而就，大概率以“时间换空间”，预计2023年销售处于“U”型的底部抬升阶段。
　　2022年土地市场热度已至低谷，全年供地计划完成率不足五成。2022年，土地购置面积、土地成交价款同比分别下降53.4%、48.4%。12月单月土地购置面积增速为-52%，较上月上升6pct，2022年土地市场热度已至低谷，22城全年供地计划完成率不足五成，重点城市溢价1%以下或底价成交的地块占到四分之三。2022年第三批供地央国企拿地渐显乏力，地方城投拿地比重提升至53%。
　　施工情况继续走弱，竣工修复具备确定性。2022年，新开工面积同比下降39.4%，12月单月增速为-44%，目前开工情况处于历史最低水平；1-12月施工面积累计同比下降7.2%，继续下探，12月单月增速为为-48%，在销售回款困难、新开工低迷的影响下，施工情况逐步走弱；竣工面积累计同比下降14.3%，12月单月增速为-6.57%，较上月+13.66pct，目前“保交楼”为第一要务，政策端资金倾斜的首要对象为确保项目交付，所以2023年竣工修复具备确定性。
　　开发投资单月降幅收窄。2022年，全国房地产开发投资完成额同比减少10.0%，12月单月投资增速为-12.2%，降幅较上月收窄7.7pct，房地产开发投资与房企流动性、再融资、金融机构授信等症结的疏通、房企信用的修复、保交楼扎实稳步推进以及市场情绪和购房者预期的扭转相互影响，伴随调控政策的组合拳逐步丰满，投资情况或将随行情逐步修复，但预计所需时间和传导过程均比以往更长。
　　到位资金降幅收窄，国内贷款迎来大幅修复。12月单月，到位资金增速为-29%，较上月降幅收窄6pct。其中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款增速分别为-5%、-35%、-29%、-31%，分别较上月+26pct、+4pct、+13pct、-1pct，除定金及预收款外，国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款均有不同程度的改善，其中国内贷款修复程度最大，房企流动性在政策支持下逐步改善。
　　投资建议：随着供给侧政策不断发力，保主体进程加速，目前市场的关注点逐渐转移到需求端政策。短期内看好供需两端政策共振带来的板块修复行情，中长期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升。我们建议关注两条主线：1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244 ）、建发股份（600153）、华发股份（600325）；2）母公司稳定经营的优质物管公司：招商积余（001914）、万物云（2602）。
　　风险提示：基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险

研究报告全文：行业点评报告房地产行业2023年1月17日tablemain公司深度报告模板销售投资单月降幅收窄国内贷款迎来大幅修复房地产行业国家统计局2022年1-12月行业数据跟踪推荐维持评级核心观点12月销售同环比均出现改善2022年销售面积销售金额增速分分析师别为-243-26712月单月销售面积销售金额增速分别为-32王秋蘅-28环比增速分别为454912月销售同环比均出现改善主861080927618要系年末房企业绩冲量目前供给侧政策集中发力保主体进程加速wangqiuhengyjchinastockcomcn风险的收敛是销售复苏的基础但后续的企稳节奏还需要需求侧政策分析师登记编码S0130520050006的进一步支持购房信心的恢复不可一蹴而就大概率以时间换空间预计2023年销售处于U型的底部抬升阶段相对沪深300表现图房地产沪深3002022年土地市场热度已至低谷全年供地计划完成率不足五成15年土地购置面积土地成交价款同比分别下降102022534484512月单月土地购置面积增速为-52较上月上升6pct2022年土地市020221182022418202271820221018场热度已至低谷22城全年供地计划完成率不足五成重点城市溢价-5-101以下或底价成交的地块占到四分之三2022年第三批供地央国企拿-15地渐显乏力地方城投拿地比重提升至53-20-25施工情况继续走弱竣工修复具备确定性2022年新开工面积同-30比下降39412月单月增速为-44目前开工情况处于历史最低水资料来源Wind中国银河证券研究院平1-12月施工面积累计同比下降72继续下探12月单月增速为为在销售回款困难新开工低迷的影响下施工情况逐步走弱-48相关研究竣工面积累计同比下降14312月单月增速为-657较上月银河地产行业点评销售投资单月降幅扩1366pct目前保交楼为第一要务政策端资金倾斜的首要对象为大房企资金端承压国家统计局1-10月份行确保项目交付所以2023年竣工修复具备确定性业数据跟踪开发投资单月降幅收窄2022年全国房地产开发投资完成额同比减银河地产行业点评销售投资单月降幅收少10012月单月投资增速为-122降幅较上月收窄77pct房地窄土地成交依旧低迷国家统计局1-9月份产开发投资与房企流动性再融资金融机构授信等症结的疏通房企行业数据跟踪信用的修复保交楼扎实稳步推进以及市场情绪和购房者预期的扭转银河地产行业点评销售资金修复开工相互影响伴随调控政策的组合拳逐步丰满投资情况或将随行情逐投资继续下探未来复苏路径曲折国家统计步修复但预计所需时间和传导过程均比以往更长局1-6月份行业数据跟踪到位资金降幅收窄国内贷款迎来大幅修复12月单月到位资金银河地产行业点评销售环比年内首次转正增速为-29较上月降幅收窄6pct其中国内贷款自筹资金个人开发投资单月降幅收窄国家统计局1-5月份按揭贷款定金及预收款增速分别为-5-35-29-31分别行业数据跟踪较上月26pct4pct13pct-1pct除定金及预收款外国内贷款银河地产行业点评基本面指标探底幅度加自筹资金个人按揭贷款均有不同程度的改善其中国内贷款修复程深政策组合拳下有望企稳国家统计局1-4度最大房企流动性在政策支持下逐步改善月份行业数据跟踪投资建议随着供给侧政策不断发力保主体进程加速目前市场的银河地产行业点评基本面指标继续全线探关注点逐渐转移到需求端政策短期内看好供需两端政策共振带来的底期待更大力度的支持政策国家统计局1-板块修复行情中长期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升我3月份行业数据跟踪们建议关注两条主线1强信用厚土储优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企保利发展600048金地集团600383招商蛇口001979万科A000002滨江集团002244建发股份600153华发股份6003252母公司稳定经营的优质物管公司招商积余001914万物云2602风险提示基本面数据恢复不及预期房价超预期下行等风险wwwchinastockcomcn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明行业研究报告房地产行业目录一商品房销售市场12月销售同环比均出现改善2二投资新开工与土地市场2一2022年土地市场热度已至低谷全年供地计划完成率不足五成2二施工情况继续走弱竣工修复具备确定性3三开发投资单月降幅收窄4三到位资金降幅收窄国内贷款迎来大幅修复4四投资建议5五风险提示5请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明1行业研究报告房地产行业一商品房销售市场12月销售同环比均出现改善2022年商品房销售面积136亿平方米同比下降243商品房销售金额133万亿元同比下降26712月单月销售面积销售金额增速分别为-32-28较上月降幅收窄1pct4pct环比增速分别为454912月住宅销售均价为10050同比57环比31分别较上月41pct25pct房价在年末出现止跌迹象12月销售同环比均出现改善主要系年末房企业绩冲量目前供给侧政策集中发力保主体进程加速风险的收敛是销售复苏的基础但后续的企稳节奏还需要需求侧政策的进一步支持购房信心的恢复不可一蹴而就大概率以时间换空间预计2023年销售处于U型的底部抬升阶段图1商品房销售面积及销售额累计表现图2月商品房销售面积销售额及销面同比商品房销售面积商品房销售额月商品房销售额亿元月商品房销售面积万平米月销面同比右1600030000120140001002500012000801000020000608000401500060002040001000002000-205000000-40-20000-60-40002011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-082011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-122022-05-60002022-10资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院二投资新开工与土地市场一2022年土地市场热度已至低谷全年供地计划完成率不足五成2022年土地购置面积10052万平方米同比下降534土地成交价款9166亿同比下降48412月单月土地购置面积增速为-52较上月上升6pct土地成交价款增速为-51与上月降幅持平2022年土地市场热度已至低谷22城全年供地计划完成率不足五成重点城市溢价1以下或底价成交的地块占到四分之三2022年第三批供地央国企拿地渐显乏力地方城投拿地比重提升至53请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明2行业研究报告房地产行业图3土地购置面积及成交价款累计同比图4月土地购置面积及同比购置土地面积-累计同比土地成交价款-累计同比月土地购置面积万平米月同比右14000900012012000800010010000700080608000600040600050002040004000020003000-200002000-40-20001000-60-40002005-022005-102006-062007-022007-102008-062009-022009-102010-062011-022011-102012-062013-022013-102014-062015-022015-102016-062017-022017-102018-062019-022019-102020-062021-022021-102022-060-80-6000-80002011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-08资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院二施工情况继续走弱竣工修复具备确定性2022年累计新开工面积120587万平米同比下降39412月单月增速为-44较上月降幅收窄7pct在销售和拿地双弱的预期之下目前开工情况处于历史最低水平1-12月施工面积累计同比下降72继续下探12月单月增速为为-48在销售回款困难新开工低迷的影响下施工情况逐步走弱竣工面积累计同比下降143较上月41pct12月单月增速为-657较上月1366pct目前保交楼为第一要务政策端资金倾斜的首要对象为确保项目交付所以2023年竣工修复具备确定性图5房屋施工面积累计同比图6房屋新开工面积累计同比施工面积累计同比房屋新开工累计同比500080006000400040003000200020000001000-20002011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-12000-4000-1000-60001999-022000-012000-122001-112002-102003-092004-082005-072006-062007-052008-042009-032010-022011-012011-122012-112013-102014-092015-082016-072017-062018-052019-042020-032021-022022-012022-12资料来源中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院wind请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明3行业研究报告房地产行业图7月房屋新开工及同比图8房屋竣工累计面积及同比月房屋新开工万平米月同比右房屋竣工面积累计值房屋竣工面积累计同比300008012000050006040002500010000040300020000800002000201500060000100000001000040000-20-1000200005000-40-20000-30000-602011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-082011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-08资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院三开发投资单月降幅收窄2022年全国房地产开发投资完成额132895亿元同比减少100其中住宅投资100646亿元同比下降9512月单月投资增速为-122降幅较上月收窄77pct房地产开发投资与房企流动性再融资金融机构授信等症结的疏通房企信用的修复保交楼扎实稳步推进以及市场情绪和购房者预期的扭转相互影响伴随调控政策的组合拳逐步丰满投资情况或将随行情逐步修复但预计所需时间和传导过程均比以往更长图9地产投资累计同比图10月度地产投资及同比地产投资累计同比月地产投资额亿元月同比右500020000501800040400016000301400030001200020100001020008000060001000-1040000002000-200-30-10002011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-122011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-02-20002022-08资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院三到位资金降幅收窄国内贷款迎来大幅修复2022年房地产开发企业到位资金148979亿元同比下降259其中国内贷款17388亿元同比下降254自筹资金52940亿元同比下降191定金及预收款49289亿元同比下降333个人按揭贷款23815亿元同比下降265利用外资78亿元同比下降27412单月到位资金增速为-29较上月降幅收窄6pct国内贷款自筹资金个人按揭贷款定金及预收款增速分别为-5-35-29-31分别较上月26pct4pct13pct-1pct除定金及预收款外国内贷款自筹资金个人按揭贷款均有不同程度的改善其中国内贷款修复程度最大房企流动性在政策支持下逐步改善从资金来源占比的角度来看定金请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明4行业研究报告房地产行业及预收款和自筹资金为目前最主要的资金来源分别占比331355国内贷款按揭贷款分别占比111160资金来源累计占比呈现出周期性国内贷款占比和定金预收款占比处于低点图11房地产开发资金来源累计同比图12主要开发资金来源累计占比合计开发资金国内贷款国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款定金及预收款个人按揭贷款50012000450100004008000350600030040002502000200000150-2000100-400050-6000002008-022008-102009-062010-022010-102011-062012-022012-102013-062014-022014-102015-062016-022016-102017-062018-022018-102019-062020-022020-102021-062022-022022-102012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-08资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院图13单月开发资金来源亿元图14国内贷款个人按揭及定金预收款单月同比月度开发资金来源月同比右国内贷款月同比个人按揭月同比定金预收款月同比350008012010030000608025000406020000204020150000010000-20-205000-40-40-600-60-802011-022011-092012-042012-112013-062014-012014-082015-032015-102016-052016-122017-072018-022018-092019-042019-112020-062021-012021-082022-032022-102011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-122022-052022-10资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院四投资建议随着供给侧政策不断发力保主体进程加速目前市场的关注点逐渐转移到需求端政策短期内看好供需两端政策共振带来的板块修复行情中长期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升2023年行业供给侧出清还未结束格局在曲折的修复路径中不断重塑政策并不是无差别托底房企分化逻辑加强未来优质的资源将不断向头部房企聚集我们建议关注两条主线1强信用厚土储优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企保利发展600048金地集团600383招商蛇口001979万科A000002滨江集团002244建发股份600153华发股份6003252母公司稳定经营的优质物管公司招商积余001914万物云2602五风险提示基本面数据恢复不及预期房价超预期下行等风险请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明5行业研究报告房地产行业插图目录图1商品房销售面积及销售额累计表现2图2月商品房销售面积销售额及销面同比2图3土地购置面积及成交价款累计同比3图4月土地购置面积及同比3图5房屋施工面积累计同比3图6房屋新开工面积累计同比3图7月房屋新开工及同比4图8房屋竣工累计面积及同比4图9地产投资累计同比4图10月度地产投资及同比4图11房地产开发资金来源累计同比5图12主要开发资金来源累计占比5图13单月开发资金来源亿元5图14国内贷款个人按揭及定金预收款单月同比5请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明6行业研究报告房地产行业分析师承诺及简介本人承诺以勤勉的执业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关分析师王秋蘅房地产行业分析师英国杜伦大学金融学硕士2018年5月加入中国银河证券研究院至今主要从事房地产行业及上下游相关产业链的研究工作评级标准行业评级体系未来6-12个月行业指数或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数相对于基准指数交易所指数或市场中主要的指数推荐行业指数超越基准指数平均回报20及以上谨慎推荐行业指数超越基准指数平均回报中性行业指数与基准指数平均回报相当回避行业指数低于基准指数平均回报10及以上公司评级体系推荐指未来6-12个月公司股价超越分析师或分析师团队所覆盖股票平均回报20及以上谨慎推荐指未来6-12个月公司股价超越分析师或分析师团队所覆盖股票平均回报1020中性指未来6-12个月公司股价与分析师或分析师团队所覆盖股票平均回报相当回避指未来6-12个月公司股价低于分析师或分析师团队所覆盖股票平均回报10及以上免责声明tableavow本报告由中国银河证券股份有限公司以下简称银河证券向其客户提供银河证券无需因接收人收到本报告而视其为客户若您并非银河证券客户中的专业投资者为保证服务质量控制投资风险应首先联系银河证券机构销售部门或客户经理完成投资者适当性匹配并充分了解该项服务的性质特点使用的注意事项以及若不当使用可能带来的风险或损失本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用并不构成对客户的投资咨询建议并非作为买卖认购证券或其它金融工具的邀请或保证客户不应单纯依靠本报告而取代自我独立判断银河证券认为本报告资料来源是可靠的所载内容及观点客观公正但不担保其准确性或完整性本报告所载内容反映的是银河证券在最初发表本报告日期当日的判断银河证券可发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告但银河证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户银河证券不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任本报告可能附带其它网站的地址或超级链接对于可能涉及的银河证券网站以外的地址或超级链接银河证券不对其内容负责链接网站的内容不构成本报告的任何部分客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险银河证券在法律允许的情况下可参与投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持银河证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系并无需事先或在获得业务关系后通知客户银河证券已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格除非另有说明所有本报告的版权属于银河证券未经银河证券书面授权许可任何机构或个人不得以任何形式转发转载翻版或传播本报告特提醒公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告本报告版权归银河证券所有并保留最终解释权联系中国银河证券股份有限公司研究院机构请致电深圳市福田区金田路tablecontact3088号中洲大厦20层深广地区苏一耘0755-83479312suyiyunyjchinastockcomcn崔香兰0755-83471963cuixianglanchinastockcomcn上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层上海地区何婷婷021-20252612hetingtingchinastockcomcn陆韵如021-60387901luyunruyjchinastockcomcn北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦北京地区唐嫚羚010-80927722tangmanlingbjchinastockcomcn公司网址wwwchinastockcomcn请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明