核心观点
　　2022年地产行业销售、融资、投资出现较大幅度下行，在供给端、需求端政策的支持下，年末各项指标降幅均出现收窄，尤其是竣工和投资出现较大幅度回升。政策持续向好将继续推动行业需求复苏和优质企业脱颖而出。我们坚定看好“三好房企”、信用修复和政策放松下的销售复苏。
　　国家统计局公布2022年房地产市场运行情况，全年房地产销售面积、投资额、新开工面积、竣工面积分别为135837万平方米、132895亿元、120587万平方米、86222万平方米，同比增速分别为-24.3%、-10.0%、-39.4%、-15.0%。
　　销售降幅边际收窄，政策有望持续向好。2022年12月商品房销售面积增速为-31.5%，降幅较11月收窄1.7个百分点。近期住建部部长倪虹表示大力支持第一套住房的购买、合理支持购买第二套住房，“一城一策”下高能级城市后续在限购、限贷等核心调控政策的进一步放松可期，有望推动地产需求获得修复。
　　到位资金降幅收窄，行业融资能力恢复。2022年12月到位资金增速为-28.7%，降幅较11月收窄6.7个百分点。定金及预收款增速保持稳定，国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款的降幅均出现收窄，表明房企在获取银行开发贷、发债方面得到改善，且回款端随销售出现边际修复。2022年11月以来第一支、第二支、第三支箭的新政纷纷出台，从信贷、债券融资、股权融资等方面给予房企融资支持；近期有关部门起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，供给端政策支持力度不断加大，有望推动行业融资能力持续恢复。
　　竣工降幅大幅收窄，投资显著回升。2022年12月单月投资、新开工降幅均收窄，竣工降幅大幅收窄、土地购置降幅扩大。我们认为，市场销售短期内难以看到快速恢复，房企普遍保持谨慎投资的态度，土地市场回暖尚需较长时日；后续月份新开工在拿地放缓的背景下，难言在短期内恢复增长，“保交楼”政策将持续为竣工形成支撑。
　　核心指标预测：我们预测2023年销售面积、新开工面积、开发投资、竣工面积的增速分别为-10%、-20%、-7%、+11%。
　　我们坚定看好“三好房企”、信用修复和政策放松下的销售复苏。推荐A股：万科A、保利发展、金地集团、建发股份、华发股份、滨江集团，港股：中国海外发展、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、碧桂园。后疫情时代，商业及物管企业的盈利和估值有望修复，推荐A股：新城控股，港股：龙湖集团、华润置地、华润万象生活、碧桂园服务、万物云。我们也看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股。
　　风险提示：房地产销售、结转及房企信用修复可能不及预期。

研究报告全文：证券研究报告行业动态全年市场显著下行各项指标年底现积极变化房地产2022年统计局房地产数据点评核心观点2022年地产行业销售融资投资出现较大幅度下行在供给端需求端政策的支持下年末各项指标降幅均出现收窄尤其是竣维持强于大市工和投资出现较大幅度回升政策持续向好将继续推动行业需求竺劲复苏和优质企业脱颖而出我们坚定看好三好房企信用修zhujinbjcsccomcn复和政策放松下的销售复苏18621097792国家统计局公布2022年房地产市场运行情况全年房地产销售SAC执证编号S1440519120002面积投资额新开工面积竣工面积分别为135837万平方米SFC中央编号BPU491132895亿元120587万平方米86222万平方米同比增速分别尹欢科为-243-100-394-150yinhuankecsccomcn销售降幅边际收窄政策有望持续向好2022年12月商品房销18616396058售面积增速为-315降幅较11月收窄17个百分点近期住建SAC执证编号S1440520070004部部长倪虹表示大力支持第一套住房的购买合理支持购买第二发布日期2023年01月17日套住房一城一策下高能级城市后续在限购限贷等核心调控政策的进一步放松可期有望推动地产需求获得修复市场表现到位资金降幅收窄行业融资能力恢复2022年12月到位资金15增速为-287降幅较11月收窄67个百分点定金及预收款增5速保持稳定国内贷款自筹资金个人按揭贷款的降幅均出现-5收窄表明房企在获取银行开发贷发债方面得到改善且回款-15-25端随销售出现边际修复2022年11月以来第一支第二支第三支箭的新政纷纷出台从信贷债券融资股权融资等方202141920215192021619202171920218192021919202211920222192022319房地产开发202110192021111920211219沪深面给予房企融资支持近期有关部门起草改善优质房企资产300负债表计划行动方案供给端政策支持力度不断加大有望推动行业融资能力持续恢复相关研究报告竣工降幅大幅收窄投资显著回升2022年12月单月投资新开工降幅均收窄竣工降幅大幅收窄土地购置降幅扩大我们认为市场销售短期内难以看到快速恢复房企普遍保持谨慎投资的态度土地市场回暖尚需较长时日后续月份新开工在拿地放缓的背景下难言在短期内恢复增长保交楼政策将持续为竣工形成支撑核心指标预测我们预测2023年销售面积新开工面积开发投资竣工面积的增速分别为-10-20-711本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明房地产行业动态研究报告我们坚定看好三好房企信用修复和政策放松下的销售复苏推荐A股万科A保利发展金地集团建发股份华发股份滨江集团港股中国海外发展建发国际集团越秀地产绿城中国碧桂园后疫情时代商业及物管企业的盈利和估值有望修复推荐A股新城控股港股龙湖集团华润置地华润万象生活碧桂园服务万物云我们也看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股风险提示房地产销售结转及房企信用修复可能不及预期请参阅最后一页的重要声明1房地产行业动态研究报告目录1销售降幅边际收窄行业融资能力逐步恢复311销售降幅边际收窄政策有望持续向好312到位资金降幅收窄行业融资能力边际恢复42竣工降幅大幅收窄投资显著回升621投资显著回升622土地市场仍显低迷623竣工降幅大幅收窄73投资建议坚定看好三好房企信用修复和政策放松下的销售复苏7请参阅最后一页的重要声明2房地产行业动态研究报告1销售降幅边际收窄行业融资能力逐步恢复11销售降幅边际收窄政策有望持续向好2022年销售降幅较大12月单月降幅有所收窄2022年全国商品房销售面积为135837万方同比下降243增速为2008年以来最低面积规模降至2016年的水平其中12月商品房销售面积14587万方同比下降315增速连续18个月为负降幅较11月小幅收窄17个百分点2022年全国商品房销售金额为133308亿元同比下降267增速同样为2008年以来最低金额规模降至2017年的水平其中12月商品房销售金额14660亿元同比下降277增速连续18个月为负降幅较11月收窄45个百分点图表1商品房销售面积和销售金额年度变化图表2商品房销售面积当月同比商品房销售面积万方商品房销售额亿元商品房销售面积当月值万平商品房销售面积当月同比商品房销售面积yoy商品房销售额yoy20000010003000090018000080025000700160000140000600200005001200004001500030010000020010080000100001006000000500040000300-2002000005000-40016051609170117051709180118051809190119051909200120052009210121052109220122052209资料来源统计局中信建投资料来源统计局中信建投房价延续正增长趋势2022年12月住宅销售均价10550元平同比上升70增速较11月上升50个百分点延续自7月份由负转正以来的正增长一二线城市成交热度较高带动房价延续正增长态势图表3商品房销售金额当月同比图表4商品住宅销售均价及当月同比商品房销售额当月值亿元商品房销售额当月同比商品住宅销售均价元平商品住宅销售均价当月同比300001300120003001100250250001000090020020000700800015050015000600010030050100001004000100005000200030050050001001605160917011705170918011805180919011905190920012005200921012105210922012205220916051609170117051709180118051809190119051909200120052009210121052109220122052209资料来源统计局中信建投资料来源统计局中信建投仅东部地区销售金额降幅收窄东部地区中部地区西部地区东北地区2022年销售面积同比增速分别为-230-213-277-379分别较1-11月变动-02pct-23pct-07pct-20pct累计销售金额同比增速分别为-251-257-306-409分别较1-11月变动05pct-17pct-01pct-14pct仅东部地区销售金额降幅收窄请参阅最后一页的重要声明3房地产行业动态研究报告图表5分区域商品房销售面积累计同比图表6分区域商品房销售金额累计同比东部地区累计同比中部地区累计同比东部地区累计同比中部地区累计同比西部地区累计同比东北地区累计同比西部地区累计同比东北地区累计同比1200015000100001300080001100060009000700040005000200030000001000-2000-1000-4000-3000-6000-50001605160917011705170918011805180919011905190920012005200921012105210922012205220916051609170117051709180118051809190119051909200120052009210121052109220122052209资料来源统计局中信建投资料来源统计局中信建投销售热度待回升需求端政策仍值得期待受春节假期较早的影响2023年1月的销售延续下降趋势2023年1月截至15日30个大中城市成交面积同比下跌145降幅较2022年12月同期扩大44个百分点我们认为2022年7月网传停工停贷事件造成单月出现289的较大降幅后市场原有的复苏趋势被打断而随后8月下旬的降息9月底中央多部门发布的包括阶段性首套房贷定向降息首套个人公积金利率下调退还换购住房个税在内的政策带动了8-9月份销售降幅的收窄十一黄金周期间市场持续修复假期后销售动能有所减弱10-12月市场在底部区域震荡政策调控目前维持在较为宽松状态市场需求有望逐步修复2022年已有超300省市县出台政策超千条达到近年峰值2022年4月以来政策进入实质性宽松期政策节奏加快和力度明显加大且城市不断向热点二线城市扩围近期住建部部长倪虹表示大力支持第一套住房的购买合理支持购买第二套住房目前一线城市与部分强二线城市的限购限贷政策仍较为严格一城一策下高能级城市后续在限购限贷等核心调控政策的进一步放松可期有望推动地产需求取得修复12到位资金降幅收窄行业融资能力恢复2022年行业到位资金下行明显12月降幅边际收窄2022年房地产到位资金为148979亿元同比下降259增速为2008年以来的最低水平到位资金规模降至2017年的水平2022年12月房地产到位资金12666亿元同比下降287增速连续18个月为负降幅较11月收窄67个百分点行业融资能力得到恢复2022年到位资金来源中国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款的同比增速分别为-254-191-333-265均明显下行2022年12月国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款的单月同比增速分别为-55-348-310-294增速较11月分别变动250pct40pct-05pct124pct定金及预收款增速保持稳定国内贷款自筹资金个人按揭贷款的降幅均出现收窄表明房企在获取银行开发贷发债方面得到改善且回款端随销售出现边际修复11月以来房企融资端利好政策频出第一支第二支第三支箭对于房企在信贷发债股权融资方面给予支持近期有关部门起草改善优质房企资产负债表计划行动方案也有望推动行业融资能力继续得到修复请参阅最后一页的重要声明4房地产行业动态研究报告图表7房地产到位资金年度变化图表8各渠道到位资金年度变化房地产开发企业资金来源亿元房地产开发企业资金来源yoy房地产开发企业资金来源国内贷款yoy房地产开发企业资金来源自筹资金yoy250000600房地产开发企业资金来源个人按揭贷款yoy房地产开发企业资金来源定金及预付款yoy500160014002000004001200300100015000020080010060010000040000200-1005000000-200-2000-300-400-600200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022资料来源统计局中信建投资料来源统计局中信建投图表9房地产到位资金累计及当月同比图表10各渠道到位资金累计同比开发资金来源累计同比开发资金来源当月同比国内贷款累计同比自筹资金累计同比7000定金及预收款累计同比个人按揭贷款累计同比100005000800030006000400010002000-1000000-2000-3000-4000-5000-60001605160917011705170918011805180919011905190920012005200921012105210922012205220916051609170117051709180118051809190119051909200120052009210121052109220122052209资料来源统计局中信建投资料来源统计局中信建投新发房贷利率已达2008年以来的最低水平持续利好购房需求释放贝壳研究院的数据显示2022年12月全国首套房贷款平均利率为409二套房贷款平均利率为491均与11月持平据央行消息2022年12月新发房贷利率已达2008年来的最低水平根据房贷利率动态调整机制未来仍有下降空间将利好购房需求的持续释放图表11全国首套房平均贷款利率图表12全国二套房贷平均利率600650580560600540520550500480500460440450420400400170918041811190620012008210321102205221217111805181119051911200520112105211122052211资料来源融360贝壳中信建投注2021年6月及以后的数资料来源融360贝壳中信建投注2021年6月及以后的数据采用贝壳研究院公布口径据采用贝壳研究院公布口径请参阅最后一页的重要声明5房地产行业动态研究报告2竣工降幅大幅收窄投资显著回升21投资显著回升投资显著回升2022年12月单月房地产开发投资额9032亿元同比下降122降幅较11月显著收窄77个百分点2022全国房地产开发投资额132895亿元同比下降100开发投资规模降至2019年的水平图表13房地产开发投资额累计同比和单月同比图表14房地产开发投资额年度变化房地产开发投资完成额累计同比房地产开发投资亿元房地产开发投资yoy房地产开发投资完成额当月同比1600004003504000140000300300012000025020001000002001501000800001000006000050-10004000000-50-200020000-100-30000-15016051609170117051709180118051809190119051909200120052009210121052109220122052209资料来源统计局中信建投资料来源统计局中信建投22土地市场仍显低迷土地市场仍显低迷2022年全国土地成交价款9166亿元同比下降484土地购置面积10052万方同比下降534土地市场明显遇冷2022年12月土地成交价款1575亿元同比下降513降幅较11月扩大05个百分点12月土地购置面积1597万方同比下降516降幅较11月收窄69个百分点降幅维持高位目前土拍市场整体热度并不高城投公司仍是土拍市场的重要支撑市场销售短期内难以看到快速恢复房企普遍保持谨慎投资的态度土地市场回暖尚需较长时日图表15土地成交价款和土地购置面积当月同比图表16土地成交价款和土地购置面积年度变化本年土地成交价款当月同比本年购置土地面积当月同比土地成交价款亿元土地购置面积万方土地成交价款yoy土地购置面积yoy1000800450006006004000040040035000200300002000025000002002000040015000-20060010000800-40050000-6002016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-1120122013201420152016201720182019202020212022资料来源统计局中信建投资料来源统计局中信建投请参阅最后一页的重要声明6房地产行业动态研究报告23竣工降幅大幅收窄新开工降幅维持高位竣工降幅大幅收窄2022年12月房屋新开工面积8955万方同比下降443降幅较11月收窄65个百分点12月房屋竣工面积30513万方同比下降66降幅较11月大幅收窄136个百分点施工方面2022年12月房屋施工面积累计为904999万方同比下降72降幅较11月扩大07个百分点为本轮下行周期新低预计新开工仍将承压竣工持续受保交楼政策支撑2022年新开工面积为120587万方同比下降394竣工面积为86222万方同比下降150新开工面积下行明显而竣工面积在保交楼政策及相关资金的支持下仍保持较高规模行业降杠杆背景下拿地增速放缓是大趋势后续月份新开工难言在短期内恢复增长保交楼工作持续推进房地产金融16条也进一步明确支持开发性政策性银行提供保交楼专项借款将为未来竣工形成持续支撑图表17房屋新开工及竣工面积年度变化图表18房屋新开工及竣工面积当月同比房屋新开工面积万方房屋竣工面积万方房屋新开工面积当月同比房屋竣工面积当月同比房屋新开工面积yoy房屋竣工面积yoy8002500005004006002000003004002002001500001000000100000-100200-20040050000-300-4006000-5002016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-11资料来源统计局中信建投资料来源统计局中信建投3投资建议坚定看好三好房企信用修复和政策放松下的销售复苏三大核心指标预测我们预测2023年销售面积新开工面积开发投资竣工面积的增速分别为-10-20-711详细预测过程详见我们的房地产2023年投资策略报告从风险缓释到销售复苏行业获新生我们坚定看好三好房企信用修复和政策放松下的销售复苏2022年地产行业销售融资投资出现较大幅度下行在供给需求端政策的支持下年末各指标降幅均出现收窄政策持续向好将继续推动行业需求复苏和优质企业脱颖而出推荐A股万科A保利发展金地集团建发股份华发股份滨江集团港股中国海外发展建发国际集团越秀地产绿城中国碧桂园后疫情时代商业及物管企业的盈利和估值有望修复推荐A股新城控股港股龙湖集团华润置地华润万象生活碧桂园服务万物云我们也看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股风险提示房地产行业的风险主要在于销售结转及房企信用修复可能不及预期1销售不及预期目前地产市场销售仍在底部区域未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险2结转不及预期当前新冠病毒形势正请参阅最后一页的重要声明7房地产行业动态研究报告处于好转进程中施工进度可能受到较大影响或导致结转不及预期3房企信用修复不及预期部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存导致行业整体信用修复进度缓慢影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本进而导致行业竣工及现金流压力加剧图表19重点公司估值表1月17日投资股价市值股本EPSPE公司代码公司名称PBMRQ评级元港元亿元人民币亿股2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E开发类房企600048SH保利发展买入16051921120229153169186701059586110688HK中国海外发展买入2135201110936740142745450464340061109HK华润置地买入38002332714545085535917264595510000002SZ万科A买入1874218011619421322924197888278090960HK龙湖集团买入24351316633804555436375546393311600383SH金地集团买入9934484520823626929048423734072007HK碧桂园买入2836732760970410450492560555003600153SH建发股份买入1337402302032262572956659524509002244SZ滨江集团买入108933931097121143167112907665153900HK绿城中国买入12062632517720725029759504135070123HK越秀地产买入11082953111612613915482766962061908HK建发国际集团买入2330349172022673564479975564513600325SH华发股份买入983208211511671852046559534812601155SH新城控股买入2144484235594784905113845444208物企及轻资产运营1209HK华润万象生活买入433585223076097128163494384292229592602HK万物云买入5000507121424295316413041008167496098HK碧桂园服务买入2015585341201501862241451169377159979HK绿城管理控股买入628109200280360460581921481189332资料来源Wind中信建投请参阅最后一页的重要声明8房地产行业动态研究报告竺劲房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于分析师介绍房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验连续三年2018-2020荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业获得2020年新财富最佳分析师房地产行业入围奖2020年机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业大陆区入围奖2020年卖方分析师水晶球奖房地产行业第5名尹欢科房地产行业分析师主要研究领域为房地产开发物业管理商业地产及地产转型领域浙江大学金融学学士复旦大学金融学硕士20182020年水晶球最佳行业分析师奖团队成员2020年金牛奖最佳行业分析团队房地产2020年新财富最佳分析师房地产入围团队成员年连续三年金牌分析师2018-2020Wind请参阅最后一页的重要声明9房地产行业动态研究报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式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