1月12日，宁波完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　宁波本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为实际成交价格的20%；宁波本轮土拍无纯安置房及纯保障性租赁住房的供应。拿地中，地块溢价率限制15%，地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后，出让地块均实施装配式建筑，住宅可不采用钢结构体系，不享受预制外墙、叠合外墙墙体等不计容积率的政策规定；房价要求方面，部分地块毛坯销售均价略有下调，地块起拍房地比（毛坯限价/起拍楼面价）由第三轮的2.6倍降至2.1倍，盈利空间收窄。
　　宁波本轮土拍各板块冷热分化明显，故平均溢价率虽较今年前三轮有所上升，但广义流拍率也大幅提升，土拍整体热度一般。宁波2022年四轮土拍合计推地6宗，供地数量较今年前三轮的33宗、21宗、10宗进一步减少；无地块流拍、3宗地块取消出让，广义流拍率50.0%，较今年前三轮大幅提升；成交3宗，成交金额49.6亿，平均溢价率9.9%，较今年前三轮的2.7%、5.2%、4.7%有所提升。横向对比来看，在已完成四轮土拍的18城中，宁波广义流拍率、平均溢价率均为18城最高水平。从区位来看，宁波本轮土拍地块量少质优，地块区位较好，6宗地块均位于主城区，海曙区、鄞州区各供地3宗。热门地块竞争激烈，东部新城核心区地块和王家弄地块地价触顶进入摇号环节，2宗地均位于板块核心区域、周边配套成熟；潘火前殷地块为地铁上盖项目，出让条件较多，邻近高速，最终底价成交；另有海曙区3宗地块终止出让。
　　宁波本轮土拍民企参与意愿提升，未见主流房企拿地。江山万里（民企）与宁波东投公司（城投）联合体25.4亿摇号拍得1宗地，民企岩垚盛地产9.8亿摇号拍得1宗地，宁波轨交（城投）14.4亿底价拍得1宗地，未见主流房企拿地。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。
　　

研究报告全文：2023年01月14日固定收益主题报告宁波土拍零距离1822四拍热度一般民企拿地意愿提升证券研究报告1月12日宁波完成2022年四轮土拍本轮土拍有哪些特征池光胜分析师SAC执业证书编号S1450518100003chigsessencecomcn宁波本轮土拍规则基本不变拿地前延续限马甲严控购地资金来源要求不变保证金比例仍为实际成交价格的20宁波高文君分析师本轮土拍无纯安置房及纯保障性租赁住房的供应拿地中地块SAC执业证书编号S1450521080001gaowjessencecomcn溢价率限制15地价触顶后直接进入摇号环节拿地后出让地块均实施装配式建筑住宅可不采用钢结构体系不享受预制相关报告外墙叠合外墙墙体等不计容积率的政策规定房价要求方面2023年通胀展望V型CPI2023-01-13部分地块毛坯销售均价略有下调地块起拍房地比毛坯限价U型PPI上半年压力不大起拍楼面价由第三轮的26倍降至21倍盈利空间收窄拆解山东能源集团资本运作2023-01-12平台如何看待12月社融增速跌2023-01-11宁波本轮土拍各板块冷热分化明显故平均溢价率虽较今年前破10三轮有所上升但广义流拍率也大幅提升土拍整体热度一般2023年可转债策略展望拨2023-01-08宁波2022年四轮土拍合计推地6宗供地数量较今年前三轮的云见日整装待发33宗21宗10宗进一步减少无地块流拍3宗地块取消出让可转债能否演绎春季躁动2023-01-07广义流拍率500较今年前三轮大幅提升成交3宗成交金额496亿平均溢价率99较今年前三轮的275247有所提升横向对比来看在已完成四轮土拍的18城中宁波广义流拍率平均溢价率均为18城最高水平从区位来看宁波本轮土拍地块量少质优地块区位较好6宗地块均位于主城区海曙区鄞州区各供地3宗热门地块竞争激烈东部新城核心区地块和王家弄地块地价触顶进入摇号环节2宗地均位于板块核心区域周边配套成熟潘火前殷地块为地铁上盖项目出让条件较多邻近高速最终底价成交另有海曙区3宗地块终止出让宁波本轮土拍民企参与意愿提升未见主流房企拿地江山万里民企与宁波东投公司城投联合体254亿摇号拍得1宗地民企岩垚盛地产98亿摇号拍得1宗地宁波轨交城投144亿底价拍得1宗地未见主流房企拿地风险提示信息搜集不全面房地产调控超预期等本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页1固定收益主题报告内容目录1本轮土拍规则基本不变32土拍热度一般板块冷热分化33民企参与意愿提升5图表目录图1宁波2022年四轮土拍基本情况宗亿3图2平均溢价率虽有所上升但广义流拍率也大幅提升3图3宁波广义流拍率为18城最高水平4图4宁波平均溢价率为18城最高水平4图5民企拿地意愿有所提升5表1宁波本轮土拍规则基本不变3表2宁波2022年四轮土拍明细元方万元4本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页2固定收益主题报告1月12日宁波完成2022年四轮土拍本轮土拍有哪些特征1本轮土拍规则基本不变宁波本轮土拍规则基本不变拿地前延续限马甲严控购地资金来源要求不变保证金比例仍为实际成交价格的20宁波本轮土拍无纯安置房及纯保障性租赁住房的供应拿地中地块溢价率限制15地价触顶后直接进入摇号环节拿地后出让地块均实施装配式建筑住宅可不采用钢结构体系不享受预制外墙叠合外墙墙体等不计容积率的政策规定房价要求方面部分地块毛坯销售均价略有下调地块起拍房地比毛坯限价起拍楼面价由第三轮的26倍降至21倍盈利空间收窄表1宁波本轮土拍规则基本不变拿地前拿地中拿地后土拍批次达到限价后房价要参与资格保证金地块限价其他要求竞拍规则求-22年首轮全装修住宅预售项目装修标准调整为不高于毛坯备案均价的22年二轮实际成15且需在1500-6000元平方限马甲严交价的米之间控购地资15摇号限售价20差出让地块均实施装配式建筑不享受22年三轮金来源额补缴容积率奖励政策出让地块均实施装配式建筑住宅可不采用钢结构体系不享受22年四轮预制外墙叠合外墙墙体等不计容积率的政策规定资料来源宁波政府官网安信证券研究中心2土拍热度一般板块冷热分化宁波本轮土拍各板块冷热分化明显故平均溢价率虽较今年前三轮有所上升但广义流拍率也大幅提升土拍整体热度一般宁波2022年四轮土拍合计推地6宗供地数量较今年前三轮的33宗21宗10宗进一步减少无地块流拍3宗地块取消出让广义流拍率500较今年前三轮大幅提升成交3宗成交金额496亿平均溢价率99较今年前三轮的275247有所提升横向对比来看在已完成四轮土拍的18城中宁波广义流拍率平均溢价率均为18城最高水平图2平均溢价率虽有所上升但广义流拍率也大幅提升图1宁波2022年四轮土拍基本情况宗亿成交数流拍数终止延期成交金额右2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮5040060453504030050352503040252002015030151001020550202120212022202220222022020210100年年年年年年年首二三首二三四流拍率广义流拍率平均溢价率轮轮轮轮轮轮轮资料来源宁波政府官网安信证券研究中心资料来源宁波政府官网安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页3固定收益主题报告图3宁波广义流拍率为18城最高水平图4宁波平均溢价率为18城最高水平广义流拍率平均溢价率60125010840630420210018宁北深杭厦上合济长天成青广无福苏南武018城波京圳州门海肥南沙津都岛州锡州州京汉宁合广深武苏福成无青北天济南厦杭上长平城波肥州圳汉州州都锡岛京津南京门州海沙均平均资料来源各政府官网安信证券研究中心资料来源各政府官网安信证券研究中心板块冷热分化整体来看宁波本轮土拍地块量少质优地块区位较好6宗地块均位于主城区1海曙区鄞州区各供地3宗热门地块竞争激烈东部新城核心区地块和王家弄地块地价触顶进入摇号环节2宗地均位于板块核心区域周边配套成熟潘火前殷地块为地铁上盖项目出让条件较多邻近高速最终底价成交另有海曙区3宗地块终止出让表2宁波2022年四轮土拍明细元方万元行政区宗地代码成交状态起拍楼面价成交楼面价溢价率成交价格拿地企业鄞州区甬储出2022-091号触顶摇号2330002677631492541804江山万里宁波东投公司鄞州区甬储出2022-090号触顶摇号170500195679148979225岩垚盛地产鄞州区甬储出2022-089号底价成交138590138590001438518宁波轨交海曙区甬储出2022-086号取消出让139470海曙区甬储出2022-087号取消出让140980海曙区甬储出2022-088号取消出让105660资料来源宁波政府官网安信证券研究中心1主城区海曙区江北区鄞州区本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页4固定收益主题报告3民企参与意愿提升宁波本轮土拍民企参与意愿提升未见主流房企拿地江山万里民企与宁波东投公司城投联合体254亿摇号拍得1宗地民企岩垚盛地产98亿摇号拍得1宗地宁波轨交城投144亿底价拍得1宗地未见主流房企拿地图5民企拿地意愿有所提升2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮9080706050403020100城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额资料来源宁波政府官网安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页5固定收益主题报告分析师声明本报告署名分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格勤勉尽责诚实守信本人对本报告的内容和观点负责保证信息来源合法合规研究方法专业审慎研究观点独立公正分析结论具有合理依据特此声明本公司具备证券投资咨询业务资格的说明安信证券股份有限公司以下简称本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式本公司可以对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向本公司的客户发布本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页6固定收益主题报告免责声明本报告仅供安信证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告基于已公开的资料或信息撰写但本公司不保证该等信息及资料的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断本报告中的证券或投资标的价格价值及投资带来的收入可能会波动在不同时期本公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态本公司将随时补充更新和修订有关信息及资料但不保证及时公开发布同时本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准如有需要客户可以向本公司投资顾问进一步咨询在法律许可的情况下本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务提请客户充分注意客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议无论是否已经明示或暗示本报告不能作为道义的责任的和法律的依据或者凭证在任何情况下本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告版权仅为本公司所有未经事先书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表转发或引用本报告的任何部分如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为安信证券股份有限公司研究中心且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设并采用适当的估值方法和模型得出的由于假设估值方法和模型均存在一定的局限性估值结果和分析结论也存在局限性请谨慎使用安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权安信证券研究中心深圳市地址深圳市福田区福田街道福华一路19号安信金融大厦33楼邮编518026上海市地址上海市虹口区东大名路638号国投大厦3层邮编200080北京市地址北京市西城区阜成门北大街2号楼国投金融大厦15层邮编100034本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页7