近日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整长效机制。
　　一、政策内容：下调房贷利率托底房价
　　事实上，此次房贷利率调整机制并非首次提出，而是将2022年9月29日推出的阶段性政策升级为长效机制，允许各城市每季度根据当地新建商品房价格的变化情况，动态调整当地首套商品房个人住房贷款利率下限：以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对新建住宅价格同比和环比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消首套房贷利率下限。若后续新建住宅价格连续3个月均上涨，将自下一季度起恢复执行全国统一的首套房贷利率下限，目前为4.10%，即低于5年期以上LPR（4.30%）20bp。
　　二、政策特征：结构性动态调整
　　在政策设计上，这一机制通过货币政策和因城施策的房地产行业政策的协调配合，创新性地将房贷利率调整与房价动态变化直接挂钩，适度加大宏观政策逆周期调节力度，体现了鲜明的结构性和动态特征。
　　首先，此政策是结构性精准施策，而非总量上“大水漫灌”，主要体现在政策作用的购置类型和地域范围两个维度。在购置类型上，本政策仅涉及部分“增量”而非“存量”，房贷利率的可能调整仅针对首套房，不包括二套及以上的住房。就此分析，政策意在贯彻“房住不炒”方针，精准支持居民部门新增的刚性购房需求，力求避免刺激投机需求。在地域维度上，本政策贯彻“因城施策”原则，通过对首套房贷利率下限的差异化调节，大幅提升了逆周期调控的精细化程度。去年9月阶段性政策推出时，符合准入条件的城市有23个；而由于此后房价下行压力加大，当前符合准入条件的城市数量增至38个，同时有7个城市符合退出条件（见附表）。
　　其次，此机制体现了动态灵活的特征，房贷利率下限每季度根据房价变化调整，“能下能上”。一方面，若房价持续下行，理论上当地可相应连续放宽首套房贷利率下限，加大定向支持力度。另一方面，一旦房价明显转向，宽松政策随即将退出，避免过度刺激楼市。不难看出，此机制意在将新建商品房价格稳定在当前水平，既不希望其连续下跌，也不希望其明显上涨，力求通过“稳房价”“稳预期”，引导房地产业向新发展模式平稳过渡。
　　三、政策效果及前瞻：积极作为，相机抉择
　　一方面，此项长效机制的出台，是对近期重要会议及文件精神的迅速落实，进一步释放了“稳地产”的积极信号。去年末中央经济工作会议强调要确保房地产市场平稳健康发展，有效防范化解重大经济金融风险，支持刚性和改善性住房需求以扩大内需。近期中共中央、国务院印发的《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》也提出“促进居住消费健康发展”。
　　另一方面，此项政策的效果仍然有待观察。当前房地产仍处下行期，需求端居民部门预期仍然疲弱，供给端部分房企信用风险仍未实质性缓解，此项结构性政策有助于精准定向降低首套购房者的利息开支，但难以彻底逆转房地产供需两端所面临的困境。居民部门信心的改善，从根本上有赖于经济告别疫情、修复企稳，因此尚需时日。
　　前瞻地看，未来或有更多城市放宽房贷利率下限。其中商品住宅销售价格下降幅度大的城市，首套房贷款利率下调幅度也会更大。由于该调整机制锚定的是新房价格，而非二手房价，部分地区新房和二手房价走势或出现边际分化。
　　最后，房地产逆周期调控政策后续仍有想象空间。在“房住不炒”“因城施策”政策导向下，需求端支持性政策或扩展至二套房等合理改善性购房需求；供给端支持性政策在前期“三支箭”的基础上，也有望进一步拓面深化，综合作用于房地产市场，以实现“三稳”政策目标，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，助力实现全年经济发展目标。

研究报告全文：快评号外第507期2023年1月9日因城施策稳房价稳预期房贷利率动态调整长效机制点评近日人民银行银保监会发布通知决定建立首套住房贷款利率政策动态调整长效机制一政策内容下调房贷利率托底房价事实上此次房贷利率调整机制并非首次提出而是将2022年9月29日推出的阶段性政策升级为长效机制允许各城市每季度根据当地新建商品房价格的变化情况动态调整当地首套商品房个人住房贷款利率下限以上季度末月至本季度第二个月为评估期对新建住宅价格同比和环比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消首套房贷利率下限若后续新建住宅价格连续3个月均上涨将自下一季度起恢复执行全国统一的首套房贷利率下限目前为410即低于5年期以上LPR43020bp二政策特征结构性动态调整在政策设计上这一机制通过货币政策和因城施策的房地产行业政策的协调配合创新性地将房贷利率调整与房价动态变化直接挂钩适度加大宏观政策逆周期调节力度体现了鲜明的结构性和动态特征首先此政策是结构性精准施策而非总量上大水漫灌主要体现在政策作用的购置类型和地域范围两个维度在购置类型上本政策仅涉及部分增量而非存量房贷利率的可能调整仅针对首套房不包括二套及以上的住房就此分析政策意在贯彻房住不炒方针精准支持居民部门新增的刚性购房需求力求避免刺激投机需求在地域维度上本政策贯彻因城施策原则通过对首套房贷利率下限的差异化调节大幅提升了逆周期调控的精细化程度去年9月阶段性政策推出时符合准入条件的城市有23个而由于此后房价下行压力加大1快评号外第507期2023年1月9日当前符合准入条件的城市数量增至38个同时有7个城市符合退出条件见附表其次此机制体现了动态灵活的特征房贷利率下限每季度根据房价变化调整能下能上一方面若房价持续下行理论上当地可相应连续放宽首套房贷利率下限加大定向支持力度另一方面一旦房价明显转向宽松政策随即将退出避免过度刺激楼市不难看出此机制意在将新建商品房价格稳定在当前水平既不希望其连续下跌也不希望其明显上涨力求通过稳房价稳预期引导房地产业向新发展模式平稳过渡三政策效果及前瞻积极作为相机抉择一方面此项长效机制的出台是对近期重要会议及文件精神的迅速落实进一步释放了稳地产的积极信号去年末中央经济工作会议强调要确保房地产市场平稳健康发展有效防范化解重大经济金融风险支持刚性和改善性住房需求以扩大内需近期中共中央国务院印发的扩大内需战略规划纲要20222035年也提出促进居住消费健康发展另一方面此项政策的效果仍然有待观察当前房地产仍处下行期需求端居民部门预期仍然疲弱供给端部分房企信用风险仍未实质性缓解此项结构性政策有助于精准定向降低首套购房者的利息开支但难以彻底逆转房地产供需两端所面临的困境居民部门信心的改善从根本上有赖于经济告别疫情修复企稳因此尚需时日前瞻地看未来或有更多城市放宽房贷利率下限其中商品住宅销售价格下降幅度大的城市首套房贷款利率下调幅度也会更大由于该调整机制锚定的是新房价格而非二手房价部分地区新房和二手房价走势或出现边际分化最后房地产逆周期调控政策后续仍有想象空间在房住不炒因2快评号外第507期2023年1月9日城施策政策导向下需求端支持性政策或扩展至二套房等合理改善性购房需求供给端支持性政策在前期三支箭的基础上也有望进一步拓面深化综合作用于房地产市场以实现三稳政策目标推动房地产业向新发展模式平稳过渡助力实现全年经济发展目标评论员谭卓牛梦琦张冰莹3快评号外第507期2023年1月9日附表新建商品住宅价格当月同比与环比增速当月同比环比城市2022-092022-102022-112022-092022-102022-11北京610590570020040010天津-430-410-400-020-030-060石家庄-440-410-320-030-070-020太原-450-470-490-060-040-070呼和浩特-270-230-180010000000沈阳-450-480-510-030-060-070大连-370-460-490-050-120-050长春-230-310-350-070-070-080哈尔滨-750-780-800-080-060-090上海380400400020030030南京030-010060-040-050030杭州650640660040030070宁波040090120020040010合肥070150190070060010福州-180-210-200-070-050-030厦门-300-390-360-030-070-020南昌120150190030-010-010济南090150200030010-010青岛010010020-010-020-020郑州-380-380-360-030-050-040武汉-610-640-580-090-060-020长沙270270300010020050广州010020020-030-030-050深圳090050000-050-070-050南宁-250-300-350-060-100-060海口060050080020-010-020成都6207208000700300504快评号外第507期2023年1月9日贵阳-200-200-160000-040-080昆明-270-270-250-060-080020重庆140080070030-060-030西安250180140-050-030-030兰州-550-580-550-090-040-010西宁-450-470-430-030-060000银川350270180-010-020-070乌鲁木齐110120170-030-020000唐山-140-080-130-040-020-070秦皇岛-650-640-630-070-070-030包头-510-480-470-070000-030丹东-480-500-490-050-010-010锦州-240-360-330-030-090-020吉林-320-320-330-060-030-050牡丹江-230-290-330-010-110-100无锡-040-120-120-040-080-030扬州-440-440-390-050-040-020徐州-050-080-110-010-050-050温州-440-510-580-090-070-080金华-130-170-190-060-060-050蚌埠-260-250-280-020-010-060安庆-490-470-460-050010-010泉州-500-540-450-070-060050九江-310-320-310-010-040-030赣州120090060020-060-040烟台-290-270-210-030-020030济宁-370-420-490-010-060-110洛阳-400-480-500-040-070-040平顶山-240-300-290-020-030-020宜昌-450-510-510-070-090-020襄阳-550-540-530-020-010-050岳阳-730-740-800-070-080-0405快评号外第507期2023年1月9日常德-570-560-570-040-050-030惠州-200-210-240-030-070-020湛江-880-870-880-090-060-050韶关-370-300-350-040-030-070桂林-390-350-380-040-030-080北海-1030-1070-1060-060-070-040三亚100010-050-030-010020泸州-570-510-400-010-030040南充-620-470-360-050100050遵义-140-150-070020-060030大理-600-570-470040-050010注红色为本轮进入调整机制的城市蓝色为预计进入下轮调整机制的城市资料来源WIND招商银行研究院6