事件：1月6日，公司发布《2022年度业绩快报公告》，2022年预计实现营收2811亿元，同比减少1.4%；归母净利润183亿元，同比下降33.2%。
　　点评：营收保持平稳，结转毛利率、权益比例下降等因素影响归母净利润，业绩承压事实落地，经营保持稳健，看好后期经营和业绩表现在业内率先反弹。
　　业绩承压事实落地，加速未来业绩回升：22年公司预计实现营收2811亿元，同比减少1.4%，其中单四季度预计实现营收1247亿元，同比减少14.9%，22年全年营收整体表现平稳，单四季度营收同比下滑明显，主要因四季度末疫情影响加大，对公司竣工和交付冲击更加明显。从利润端看，22年公司预计实现营业利润346.8亿元，同比减少30.2%，归母净利润183.0亿元，同比减少33.2%；单四季度，公司预计实现营业利润103.3亿元，同比减少58.3%，归母净利润52.1亿元，同比减少62.3%；公司单四季度利润下滑略超我们预期，归母净利润下滑原因主要因2019-2021年行业拿地竞争激烈，公司拿地成本较高，且扩大了合作项目规模，上述年份拿地项目于22年陆续进入交付结算阶段，毛利率下滑明显，前期合作项目增加亦降低了结算时的权益比例，预计对22-23年归母净利润影响明显，随着低毛利项目加速出清，23年业绩有望加快企稳回升。
　　经营保持稳健，平稳穿越周期：销售端，据克而瑞数据，公司2022年全口径销售额为4573亿元，同比减少15.1%，优于TOP20房企的整体同比增速-36.0%，整体去化能力保持较好。拿地端，22年前11月，公司累计拿地金额1462亿，其中于一线城市投资金额占比34%，强二线城市投资额占比45%，具体来看，于上海拿地总价281亿元，于合肥、广州、厦门、南京等重点城市拿地总价皆超百亿元；进入22年下半年，公司拿地力度回升明显，推进城市深耕和布局优化，重点布局核心一二线城市，奠定后期销售市占率和业绩提升的基础。
　　“三支箭”使用顺畅，资金实力强劲：公司22年前三季度应付债券同比增长45%，单三季度直接融资利率在2.7%~3.4%之间，叠加22年12月末披露125亿元定增计划，现金流将进一步补强，利息成本持续降低，助力经营发展和业绩提升。
　　盈利预测、估值与评级：受公司结算进度放缓和结算毛利率下滑等因素影响，我们下调公司22-24年归母净利润预测分别为186.6亿元（下调34.3%）、235.1亿元（下调21.0%）、254.5亿元（下调21.6%）；当前股价对应22-24年PE估值为10.2倍、8.1倍、7.4倍。我们认为公司销售稳健，土储充裕，资金实力强劲，央企品牌美誉度高，盈利能力于行业加速出清及低毛利项目加速结算后有望迎来修复，看好公司作为行业龙头的未来发展空间，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售、拿地不及预期，开工、交付不及预期，行业下行超预期等风险。

研究报告全文：2023年1月9日公司研究业绩压力加速释放稳健经营蓄势反弹保利发展600048SH2022年业绩快报点评要点买入维持当前价1584元事件1月6日公司发布2022年度业绩快报公告2022年预计实现营收2811亿元同比减少14归母净利润183亿元同比下降332作者点评营收保持平稳结转毛利率权益比例下降等因素影响归母净利润业绩分析师何缅南承压事实落地经营保持稳健看好后期经营和业绩表现在业内率先反弹执业证书编号S0930518060006业绩承压事实落地加速未来业绩回升22年公司预计实现营收2811亿元021-52523801hemiannanebscncom同比减少14其中单四季度预计实现营收1247亿元同比减少14922年全年营收整体表现平稳单四季度营收同比下滑明显主要因四季度末疫情影联系人庄晓波021-52523416响加大对公司竣工和交付冲击更加明显从利润端看22年公司预计实现营zhuangxiaoboebscncom业利润3468亿元同比减少302归母净利润1830亿元同比减少332单四季度公司预计实现营业利润1033亿元同比减少583归母净利润市场数据521亿元同比减少623公司单四季度利润下滑略超我们预期归母净利总股本亿股11970润下滑原因主要因2019-2021年行业拿地竞争激烈公司拿地成本较高且扩总市值亿元189612大了合作项目规模上述年份拿地项目于22年陆续进入交付结算阶段毛利率一年最低最高元12881920近3月换手率5311下滑明显前期合作项目增加亦降低了结算时的权益比例预计对22-23年归母净利润影响明显随着低毛利项目加速出清23年业绩有望加快企稳回升股价相对走势经营保持稳健平稳穿越周期销售端据克而瑞数据公司2022年全口径销售额为4573亿元同比减少151优于TOP20房企的整体同比增速-36029整体去化能力保持较好拿地端22年前11月公司累计拿地金额1462亿15其中于一线城市投资金额占比34强二线城市投资额占比45具体来看0于上海拿地总价281亿元于合肥广州厦门南京等重点城市拿地总价皆-14超百亿元进入22年下半年公司拿地力度回升明显推进城市深耕和布局优-29化重点布局核心一二线城市奠定后期销售市占率和业绩提升的基础1221042207220922保利发展沪深300三支箭使用顺畅资金实力强劲公司22年前三季度应付债券同比增长45单三季度直接融资利率在2734之间叠加22年12月末披露125亿元定增计划现金流将进一步补强利息成本持续降低助力经营发展和业绩提升收益表现1M3M1Y盈利预测估值与评级受公司结算进度放缓和结算毛利率下滑等因素影响我相对-408-21391333们下调公司22-24年归母净利润预测分别为1866亿元下调3432351绝对-371-1354-043亿元下调2102545亿元下调216当前股价对应22-24年PE资料来源Wind估值为102倍81倍74倍我们认为公司销售稳健土储充裕资金实力强劲央企品牌美誉度高盈利能力于行业加速出清及低毛利项目加速结算后有相关研报望迎来修复看好公司作为行业龙头的未来发展空间维持买入评级经营表现行业领先定增提升综合实力保利发展600048SH动态跟踪2023-01-03风险提示销售拿地不及预期开工交付不及预期行业下行超预期等风险前三季营收保持增势Q3经营表现积极保利发展600048SH2022年三季报点评公司盈利预测与估值简表2022-10-31指标202020212022E2023E2024E收入与利润保持增长趋势聚焦核心城市经营稳营业收入百万元243208285024281697309655291871健保利发展600048SH2022年中报点营业收入增长率3061719-117992-574评2022-09-04净利润百万元2894827388186652351325453净利润增长率354-539-31852597825EPS元242229156196213ROE归属母公司摊薄1606140090010401036PE65691028174PB1110090808资料来源Wind光大证券研究所预测股价时间为2023-01-09敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告保利发展600048SH利润表百万元202020212022E2023E2024E资产负债表百万元202020212022E2023E2024E营业收入243208285024281697309655291871总资产12513751399933144033615455301581384营业成本163951208631217035237241217470货币资金146008171384166765183316191114折旧和摊销13102105246528253172交易性金融资产507123123123123税金及附加1849515685129351367715309应收账款24503179310633943161销售费用68777384727077417268应收票据215151615管理费用43155434534258425360其他应收款合计153522158010161785171651179240研发费用12601436141915601470存货741475809656835331877930880707财务费用31603386334736793468其他流动资产4822761695606976852563901投资收益61416211310643485652流动资产合计11362261247342127283613541211363400营业利润5226549670373214482747607其他权益工具331332332332332利润总额5253850035373214482747607长期股权投资7255095089106207126164148707所得税124901284592541123711758固定资产765911275110421079010521净利润4004837189280673359035849在建工程546571541518501少数股东损益11100980294031007710396无形资产430404411418423归属母公司净利润2894827388186652351325453商誉6767676767EPS元242229156196213其他非流动资产1792700570570570非流动资产合计115149152591167500191409217984现金流量表百万元202020212022E2023E2024E总负债9847371097019111626411925351198418经营活动现金流1515010551-107751533412766短期借款47774094317633820净利润2894827388186652351325453应付账款136564130127135369147972133466折旧摊销13102105246528253172应付票据1491994709767104399351净营运资金增加4105745163383353560412061预收账款及合同负债366499416869406369431217435638其他-56164-64105-70241-46607-27919其他流动负债3187436524361923870837285投资活动产生现金流-6927-19987-11668-19658-21231流动负债合计751758818817810692859562838054净资本支出621-135-350-350-350长期借款207160231904251904271904291904长期投资变化-13504-22539-11118-19957-22543应付债券2506641620476205362059620其他资产变化59552688-2006481662其他非流动负债5878779182融资活动现金流-187834458178242087516263非流动负债合计232979278201305572332973360364股本变化352000股东权益266638302914324072352995382966债务净变化2675441388280822920625618股本1196811970119701197011970无息负债变化15429770893-883747065-19735公积金2342423892238922389223892净现金流630624970-4620165517798未分配利润124468141052152774171620191195归属母公司权益180231195561207316226162245737少数股东权益86407107354116756126833137229盈利能力202020212022E2023E2024E费用率202020212022E2023E2024E毛利率326268230234255销售费用率283259258250249EBITDA率201169145150166管理费用率177191190189184EBIT率196163136141155财务费用率130119119119119税前净利润率216176132145163研发费用率052050050050050归母净利润率11996667687所得税率2426252525ROA3227192223ROE摊薄16114090104104每股指标202020212022E2023E2024E经营性ROIC7868525657每股红利073058039049053每股经营现金流127088-090128107偿债能力202020212022E2023E2024E每股净资产15061634173218892053资产负债率7978787776每股销售收入20322381235325872438流动比率151152157158163速动比率053053054055058估值指标202020212022E2023E2024E归母权益有息债务061058057057058PE65691028174有形资产有息债务419411390388373PB1110090808EVEBITDA115127160146141资料来源Wind光大证券研究所预测股息率4637253134敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体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