22年业绩同比-56%~-64%，扣非同比-58%~-67%，源于利润率下行、投资收益减少。公司发布2022年业绩预告，2022年，公司预计实现归母净利润38~46亿元，同比下降55.65%~63.36%，低于市场预期；扣非后归母净利润29-37亿元，同比下降58.23%~67.27%；基本每股收益0.35~0.45元/股。公司业绩同比下降源于：1）2022年，受市场下行、结转区域结构变化的影响，公司房地产开发业务结转毛利率阶段性下降，结转毛利同比减少明显；2）公司积极处置去化困难的项目，通过降价等行为加快去化，优化资产负债表；3）受市场下行影响，公司计提资产减值准备同比增加；4）公司转让子公司产生的投资收益同比减少，21年同期公司REIT上市，产生税后收益14.58亿元；5）公司持有物业的出租率和租金水平受疫情影响明显，并且期间累计减免租金约7.49亿元。
　　22年销售额2,926亿、同比-10.5%，12月单月销售额同比-3%，显著跑赢行业。2022年，公司实现销售金额2,926.0亿元，同比-10.5%；销售面积1,193.7万平，同比-18.5%；销售均价24,513元/平，同比+9.8%；22年12月，公司销售金额426.0亿元，同比-3.3%；销售面积235.2万平，同比+6.1%；据克而瑞数据，12月50家房企单月销售额、销售面积同比分别为-30%、-41%，累计同比分别为-41%、-43%；公司销售表现显著优于行业均值。此外，根据克而瑞数据，公司1-12月销售额全国排行第6名，较21年提升1名。
　　22年拿地/销售额达44%，逆势积极加仓，聚焦核心城市，23年销售弹性可期。2022年，公司累计新增建面726.1万平，同比-53%；累计拿地金额1,277.2亿元，同比-36%；拿地/销售金额比44%，拿地/销售面积比61%；平均楼面地价17,589元/平，占比销售均价72%；公司拿地项目聚焦核心一二线城市，进一步提升资产优质浓度。至22H1末，公司总未竣工面积5,482万方，可覆盖21年销售面积3.7倍，土储资源充裕。
　　三条红线维持绿档，融资通畅、优势明显，加码前海、提升核心资产浓度。22Q3末，剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为63.1%、47.0%，现金短债比1.9，三道红线指标处于绿档。22年至今，公司合计募资额达356亿元，加权票面利率仅2.8%，公司在逆境中的融资优势凸显。此外，公司近期公告重组预案，筹划以发行股份的方式购买南油集团24%股权、深圳前海实业2.89%股权等资产并募集配套资金，扩充资本实力做大做强，加码前海、提升核心资产浓度，并引入深投控战投协同发展。
　　投资分析意见：短期业绩底部已现，长期格局优化不改，维持“买入”评级。招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。在目前行业遭遇资金困境之时，公司融资端开始放量、成本持续低位，融资优势凸显，同时公司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长，并拿地隐含毛利率已显著回升，预示着后续盈利能力的改善。我们下调公司2022-24年每股收益预测至0.54/0.91/1.29元（原预测值为1.08/1.13/1.30元），公司短期业绩低于预期，但中长期仍将受益行业格局优化带来的红利，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围

研究报告全文：上市公司房地产2023年01月08日公司招商蛇口001979研究短期业绩底部已现长期格局优化不改公司点报告原因有业绩公布需要点评评买入维持22年业绩同比-56-64扣非同比-58-67源于利润率下行投资收益减少公司发布2022年业绩预告2022年公司预计实现归母净利润3846亿元同比下降55656336低于市场预期扣非后归母净利润29-37亿元同比下降证市场数据2023年01月06日58236727基本每股收益035045元股公司业绩同比下降源于12022年券收盘价元1352受市场下行结转区域结构变化的影响公司房地产开发业务结转毛利率阶段性下降结研一年内最高最低元1771149转毛利同比减少明显2公司积极处置去化困难的项目通过降价等行为加快去化优化究市净率11报息率分红股价-资产负债表3受市场下行影响公司计提资产减值准备同比增加4公司转让子公司流通A股市值百万元104618告产生的投资收益同比减少21年同期公司REIT上市产生税后收益1458亿元5公司上证指数深证成指3157641136773持有物业的出租率和租金水平受疫情影响明显并且期间累计减免租金约749亿元注息率以最近一年已公布分红计算22年销售额2926亿同比-10512月单月销售额同比-3显著跑赢行业2022基础数据2022年09月30日年公司实现销售金额29260亿元同比-105销售面积11937万平同比-185每股净资产元1279销售均价24513元平同比9822年12月公司销售金额4260亿元同比-33资产负债率7051总股本流通A股百万77397738销售面积2352万平同比61据克而瑞数据12月50家房企单月销售额销售面流通B股H股百万--积同比分别为-30-41累计同比分别为-41-43公司销售表现显著优于行业均值此外根据克而瑞数据公司1-12月销售额全国排行第6名较21年提升1名一年内股价与大盘对比走势22年拿地销售额达44逆势积极加仓聚焦核心城市23年销售弹性可期2022年招商蛇口沪深300指数收益率公司累计新增建面7261万平同比-53累计拿地金额12772亿元同比-36拿40地销售金额比44拿地销售面积比61平均楼面地价17589元平占比销售均价20072公司拿地项目聚焦核心一二线城市进一步提升资产优质浓度至22H1末公司-20总未竣工面积5482万方可覆盖21年销售面积37倍土储资源充裕-40三条红线维持绿档融资通畅优势明显加码前海提升核心资产浓度22Q3末剔除03-1007-1008-1012-1002-1004-1005-1006-1009-1010-1011-1001-10预收款后资产负债率和净负债率分别为631470现金短债比19三道红线指标处于绿档22年至今公司合计募资额达356亿元加权票面利率仅28公司在逆境中相关研究的融资优势凸显此外公司近期公告重组预案筹划以发行股份的方式购买南油集团24招商蛇口001979点评重组方案助股权深圳前海实业289股权等资产并募集配套资金扩充资本实力做大做强加码前力做大做强加码前海提升核心资产浓度海提升核心资产浓度并引入深投控战投协同发展20221217招商蛇口001979点评销售领先拿投资分析意见短期业绩底部已现长期格局优化不改维持买入评级招商蛇口在地积极业绩弱但融资优势凸出重组后多维度积极变革管理改革提升周转加速整合公司坐拥一二线优质土储尤20221030其粤港澳大湾区资源储备含金量极高在目前行业遭遇资金困境之时公司融资端开始放量成本持续低位融资优势凸显同时公司保持积极扩张策略有助于后续销售实现持证券分析师续增长并拿地隐含毛利率已显著回升预示着后续盈利能力的改善我们下调公司袁豪A02305201200012022-24年每股收益预测至054091129元原预测值为108113130元公司yuanhaoswsresearchcom短期业绩低于预期但中长期仍将受益行业格局优化带来的红利维持买入评级联系人邓力风险提示房地产政策超预期收紧销售超预期下滑房地产税试点超预期扩围862123297818财务数据及盈利预测dengliswsresearchcom202122Q1-Q32022E2023E2024E营业总收入百万元16064389484176708191564207682同比增长率239951008484归母净利润百万元1037229574191700910006同比增长率-154-534-596672428每股收益元股131038054091129毛利率255187180196213ROE9530386183市盈率注市盈率是指目前股价除以各年每股收益净资产收益率是指摊薄后归属于母公司所有者的ROE请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明公司点评财务摘要百万元百万股2020A2021A2022E2023E2024E营业总收入129621160643176708191564207682其中营业收入129621160643176708191564207682减营业成本92435119723144867153922163510减税金及附加905496818795950510272主营业务利润2813231239230462813733900减销售费用29863914494851725192减管理费用19792145282730653115减研发费用71116000减财务费用22242006130114061545经营性利润2087223058139701849424048加信用减值损失损失以-填列-534-1058000加资产减值损失损失以-填列-2570-3391-6892-4119-3946加投资收益及其他63114144261018272009营业利润240802275396881620222111加营业外净收入3089000利润总额241092284396881620222111减所得税71967641324154207396净利润169131520264471078314715少数股东损益46604829225737744709归属于母公司所有者的净利润12253103724191700910006全面摊薄总股本79237923773977397739每股收益元146131054091129资料来源公司公告申万宏源研究投资收益及其他包括投资收益其他收益净敞口套期收益公允价值变动收益资产处置收益等营业外净收入营业外收入减营业外支出请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共3页简单金融成就梦想公司点评信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过complianceswsresearchcom索取有关披露资料或登录wwwswsresearchcom信息披露栏目查询从业人员资质情况静默期安排及其他有关的信息披露机构销售团队联系人华东A组陈陶021-33388362chentao1swhysccom华东B组谢文霓18930809211xiewenniswhysccom华北组李丹010-66500631lidan4swhysccom华南组李昇0755-82990609Lisheng5swhysccom股票投资评级说明证券的投资评级以报告日后的6个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下买入Buy相对强于市场表现20以上增持Outperform相对强于市场表现520中性Neutral相对市场表现在55之间波动减持Underperform相对弱于市场表现5以下行业的投资评级以报告日后的6个月内行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下看好Overweight行业超越整体市场表现中性Neutral行业与整体市场表现基本持平看淡Underweight行业弱于整体市场表现我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论申银万国使用自己的行业分类体系如果您对我们的行业分类有兴趣可以向我们的销售员索取本报告采用的基准指数沪深300指数法律声明本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司httpwwwswsresearchcom网站刊载的完整报告为准本公司并接受客户的后续问询本报告首页列示的联系人除非另有说明仅作为本公司就本报告与客户的联络人承担联络工作不从事任何证券投资咨询服务业务本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为作出投资决策的惟一因素客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本公司特别提示本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任市场有风险投资需谨慎若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告的版权归本公司所有属于非公开资料本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共3页简单金融成就梦想