一、周观点：首套住房贷款利率政策动态调整机制建立，关注地产反转机会
　　1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。住建部长表态，大力支持购买首套住房，首付比、首套利率该降都要降，对购买第二套住房的，要合理支持，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。
　　1月5日，深圳市住建局等6部门联合发布《推广二手房“带押过户”模式的工作方案》，支持存在抵押房产在不提前还清贷款情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款，提高二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。
　　1月7日，银保监会主席郭树清表示，将当期总收入最大可能地转化为消费和投资，鼓励住房、汽车等大宗商品消费。
　　估值低+公募仓位低+外资加速回流，重视家电投资的价值回归。看好家电春季躁动行情的三点原因，1）家电需求复苏具备行业β，我们此前在去年11月份的年度投资策略报告中旗帜鲜明看多地产反转+疫情放开带动家电需求复苏，从近期层出不穷的地产融资和销售支持政策来看，2023年地产竣工面积同比增长15%甚至20%，对家电耐用品中央空调、家用空调、烟机灶具、墙开照明需求构成短期支撑。拉长来看，我们复盘日本91年/美国09年地产泡沫破裂后，家电消费支出金额走出年复合增长8%/7%的稳定复苏节奏，此次国内地产软着陆后，不仅短期保交楼需求拉动，长期住房开支压力减轻会推动家电消费支出稳步提高。
　　2）外资加速回流，助推家电价值回归。从去年11月地产政策转向到12月疫情放开，美元兑人民币的汇率已经从高点7.3下降到6.84，升值幅度超过6%，北上资金从去年底至今也出现加速回流迹象，随着美联储通胀加息力度的放松乃至下半年提前降息，对于竞争格局好、长期ROE高、现金流好的优质家电龙头将会迎来明显的估值回升。
　　3）股权激励释放信心。开年初火星人、海信家电、九号公司等公司都发布了股权激励计划，以火星人为例，给出了未来三年收入20%复合增长，业绩25%以上复合增长的考核目标，极大的帮助市场建立大厨电板块的投资信心，目前大厨电板块还处在第一波估值修复阶段，除火星人外，老板电器13倍、亿田19倍、浙江美大11倍、帅丰电器11倍；白电方面重点强调下海信家电，公司推出员工持股和限制性股票激励计划，2021-2025年业绩目标复合增长17%-20%，首先公司治理迎来重大转机，海信家电作为国企在20年以来先后推动控股股东层面的混改和高管层面的激励，进一步降低职业经理人代理成本。其次，地产竣工弹性对公司的中央空调业务带动将会非常明显，参考21年行业增速达到30%左右，今年竣工大年同样可以期待。第三，海信家电业绩弹性非常大，原材料价格回落+三电扭亏+家空冰冷业绩回升，分部估值2023年目标市值300亿，股价向上空间大。
　　投资建议：地产反转重视家电耐用品投资机会，白电重点推荐海信家电、美的集团、格力电器及上游核心零部件三花智控、盾安集团；大厨电重点推荐老板电器、亿田智能、火星人，关注帅丰电器和浙江美大；疫情放开消费复苏，重点推荐光峰科技、科沃斯，JS环球生活、飞科电器，关注极米科技、石头科技。
　　二、重点公告及数据跟踪
　　本周重点公告跟踪包括美的楼宇中标云南中山大学澄江市医院项目、石头科技&华宝新能于2023年CES展发布新品、九号公司&火星人推出2023年限制性股票激励计划草案、光峰科技收到赛力斯定点通知等。数据方面，建议关注奥维云网2022年洗衣机&冰箱零售数据，产业在线中央空调细分市场数据等。
　　三、“外资”北上动态
　　本周陆股通增持0.1%以上标的：老板电器、格力电器、三花智控、苏泊尔、兆驰股份。
　　风险提示：终端需求不及预期、地产需求不及预期、竞争格局加剧等。