当前房地产政策的协同、有序与长效推进，切断了地产信用风险演绎成悲观情形的链条，风险预期正加速由“无底”向“有底”转变。对于银行投资而言，地产信用风险预期改善，助力银行股估值修复，叠加长周期资产质量拐点效应，板块估值系统性提升空间可观。
　　▍事项：1月5日，人民银行、银保监会联合发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》。
　　▍政策核心：前期阶段性放松政策的常态化安排，长效机制将首套利率与房价变化动态挂钩。2022年9月29日，人民银行与银保监会曾联合下发《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，对22M6-M8新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，允许在2022年底前阶段性放宽首套房按揭利率下限。此次两部委的长效机制通知，实质是将上述政策进行了常态化安排（“新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限”）。此外，本次政策亦对评估期内不再满足条件的城市，做出了利率恢复的要求（即体现动态调整）。
　　▍政策测算：预计部分三四线城市首套房贷利率短期仍存在小幅下降空间。1）首套利率测算：目前的政策框架下，未符合条件的城市首套房贷利率下限为4.1%（5年期LPR – 20bp），符合条件的城市首套房贷利率或有望降至3.7%-4.1%区间（参考过往85折利率，当前5年期LPR利率的85%即3.7%，亦符合银行投放偏好），贝壳研究院数据显示，12月首套主流利率为4.09%；2）新增地区测算：以国家统计局70城数据为样本测算，2022年9月的阶段性政策下，23/70城可享受到利率放松，若根据9-11月数据进行近似匡算，预计近期利率放松城市将增加至38/70（主要集中于三四线城市）。综上来看，70城样本下，近一个季度或将增加10-20个城市享受利率下限放宽政策，以上城市利率下行空间或在20-40bp。
　　▍政策研判：长效机制与政策协同下，地产市场及房企经营有望向稳发展。1）政策方向：突出“长效”。经济工作会议指出“要确保房地产市场平稳发展”，中央财办副主任韩文秀解读亦指出“抓紧研究中长期治本之策”，以此次首套房贷长效机制为代表的政策，或将更注重政策长期可持续。2）政策节奏：协同推进。前期以“三支箭”为代表的供给侧金融政策，配合因城施策下的多项需求端政策，金融部门与住建部门的政策协同方面仍有推进空间。我们认为，目前房地产政策的协同、有序、长效推进，切断了地产信用风险演绎成悲观情形的链条，风险预期正加速由“无底”向“有底”转变。
　　▍风险因素：宏观经济大幅下行，银行资产质量超预期恶化。
　　▍投资观点：地产信用风险预期改善，助力银行股估值修复。当前房地产政策的协同、有序与长效推进，切断了地产信用风险演绎成悲观情形的链条，风险预期正加速由“无底”向“有底”转变。对于银行投资而言，地产信用风险预期改善，助力银行股估值修复，叠加长周期资产质量拐点效应，2023年银行板块估值系统性提升空间可观。个股投资可把握两条主线：1）资产质量主线，基于“预期”的快变量维度，选择地产业务敞口高、前期估值大幅回落的招商银行、平安银行和兴业银行；基于“财务”的慢变量维度，可关注资产质量拐点已至而估值尚未反映的品种，包括江苏银行、南京银行；2）业绩增长主线，可关注估值具备性价比、业绩增长快的区域性银行，包括宁波银行、杭州银行和成都银行。

研究报告全文：长效机制增进信心银行业关于首套房贷利率政策动态调整长效机制的点评202316中信证券研究部核心观点当前房地产政策的协同有序与长效推进切断了地产信用风险演绎成悲观情形的链条风险预期正加速由无底向有底转变对于银行投资而言地产信用风险预期改善助力银行股估值修复叠加长周期资产质量拐点效应板块估值系统性提升空间可观事项1月5日人民银行银保监会联合发布关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知肖斐斐银行业首席分析师政策核心前期阶段性放松政策的常态化安排长效机制将首套利率与房价变S1010510120057化动态挂钩2022年9月29日人民银行与银保监会曾联合下发关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知对22M6-M8新建商品住宅销售价格环比同比均连续下降的城市允许在2022年底前阶段性放宽首套房按揭利率下限此次两部委的长效机制通知实质是将上述政策进行了常态化安排新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限此外本次政策亦对评估期内不再满足条件的城市做出了利率恢复的要求即体现动态调整彭博政策测算预计部分三四线城市首套房贷利率短期仍存在小幅下降空间1首银行业联席首席分析师套利率测算目前的政策框架下未符合条件的城市首套房贷利率下限为41S10105190600015年期LPR20bp符合条件的城市首套房贷利率或有望降至37-41区间参考过往85折利率当前5年期LPR利率的85即37亦符合银行投放偏好贝壳研究院数据显示12月首套主流利率为4092新增地区测算以国家统计局70城数据为样本测算2022年9月的阶段性政策下2370城可享受到利率放松若根据9-11月数据进行近似匡算预计近期利率放松城市将增加至3870主要集中于三四线城市综上来看70城样本下近一个季度或将增加10-20个城市享受利率下限放宽政策以上城市利率下行空间联系人林楠或在20-40bp政策研判长效机制与政策协同下地产市场及房企经营有望向稳发展1政策方向突出长效经济工作会议指出要确保房地产市场平稳发展中央财办副主任韩文秀解读亦指出抓紧研究中长期治本之策以此次首套房贷长效机制为代表的政策或将更注重政策长期可持续2政策节奏协同推进前期以三支箭为代表的供给侧金融政策配合因城施策下的多项需求端政策金融部门与住建部门的政策协同方面仍有推进空间我们认为目前房地银行行业产政策的协同有序长效推进切断了地产信用风险演绎成悲观情形的链条评级强于大市维持风险预期正加速由无底向有底转变风险因素宏观经济大幅下行银行资产质量超预期恶化投资观点地产信用风险预期改善助力银行股估值修复当前房地产政策的协同有序与长效推进切断了地产信用风险演绎成悲观情形的链条风险预期正加速由无底向有底转变对于银行投资而言地产信用风险预期改善助力银行股估值修复叠加长周期资产质量拐点效应2023年银行板块估值系统性提升空间可观个股投资可把握两条主线1资产质量主线基于预期的快变量维度选择地产业务敞口高前期估值大幅回落的招商银行平安银行和兴业银行基于财务的慢变量维度可关注资产质量拐点已至而估值尚未反映的品种包括江苏银行南京银行2业绩增长主线可关注估值具备性价比业绩增长快的区域性银行包括宁波银行杭州银行和成都银行证券研究报告请务必阅读正文之后第5页起的免责条款和声明银行业关于首套房贷利率政策动态调整机制的点评202316表170大中城市新建商品房住宅销售价格下降情况9月10月11月符合条件环比同比环比同比环比同比北京天津石家庄太原呼和浩特沈阳大连长春哈尔滨上海南京杭州宁波合肥福州厦门南昌济南青岛郑州武汉长沙广州深圳南宁海口重庆成都贵阳昆明西安兰州西宁银川乌鲁木齐唐山秦皇岛包头丹东锦州吉林牡丹江无锡徐州扬州温州金华蚌埠安庆泉州九江赣州请务必阅读正文之后的免责条款和声明2银行业关于首套房贷利率政策动态调整机制的点评2023169月10月11月符合条件烟台济宁洛阳平顶山宜昌襄阳岳阳常德韶关湛江惠州桂林北海三亚泸州南充遵义大理资料来源国家统计局中信证券研究部注环比或同比下降城市标记为相关研究银行业投资观察托管新规影响几何2023-01-03银行业投资观察定调积极展望良好2022-12-26银行业投资观察20221219扩需求稳风险2022-12-19银行业2023年投资策略新周期起点2022-12-15银行业2022年11月金融数据点评政策效果开始显现2022-12-12银行业投资观察暖风频出行业受益可进阶2022-12-12银行业投资观察表外监管精细化2022-12-042022年11月银行理财市场回顾整体业绩比较基准下行2022-12-02银行业投资观察合力推进宽信用2022-11-28上市银行资本市场高峰论坛上市银行价值提升的逻辑2022-11-24银行业投资观察20221120票据新规平稳落地2022-11-20银行业关于2022年三季度货币政策执行报告的点评强化协同直达实体2022-11-17银行业关于三部委明确出具保函置换预售监管资金政策的点评盘活预售资金提升纾困效率2022-11-15银行业投资观察政策落地风险预期好转2022-11-14银行业2022年10月金融数据点评如何提振社融2022-11-11金融市场观察第2期10月宽信用效果如何2022-11-07银行业投资观察个人养老金业务发展提速2022-11-072022年10月银行理财市场回顾固收类产品占比高位再提升2022-11-02银行业2022年三季报综述核心变量运行平稳2022-10-31银行业2022年三季度基金持仓分析报告机构持仓企稳2022-10-28请务必阅读正文之后的免责条款和声明3银行业关于首套房贷利率政策动态调整机制的点评202316银行业投资观察业绩平稳静待预期修复2022-10-24财富管理系列之理财公司深度分析报告光大理财传承发展赋能前行2022-10-17银行业投资观察政策乐观经营修复2022-10-17银行业2022年9月金融数据点评信用改善进行时2022-10-12金融市场观察第1期稳信用提速2022-10-11银行行业投资观察政策环境良好绝对收益可期2022-10-10银行业2022年9月银行理财市场回顾产品发行放缓理财子发行占比提升2022-10-03银行业投资观察20220925稳经济持续推进2022-09-25财富管理系列之理财公司深度分析报告平安理财财富管理新锐2022-09-21银行行业投资观察政策工具发力纾困2022-09-19银行业财富管理深度研究系列如何理解上半年财富市场的变化2022-09-19银行业投资观察20220912政策接续静待修复2022-09-12银行业2022年8月金融数据点评社融回暖对公贷款改善2022-09-092022年8月银行理财市场回顾产品数量增长发行结构稳定2022-09-09银行业流动性专题研究流动性分析全景图2022-09-06银行业2022年中报回顾景气度走弱分化度加强2022-09-02中信证券金融科技前沿系列报告之十六招联消费金融打造领先优势2022-08-22银行业投资观察20220820二季度监管数据点评盈利平稳修复可期2022-08-20银行理财子公司深度研究报告混合权益类产品全景分析2022-08-19银行业投资观察20220814稳信贷防风险2022-08-14银行业2022年7月金融数据点评融资偏弱货币续强2022-08-12银行业关于二季度货币政策执行报告的点评抓落实稳支持2022-08-11银行业投资观察支付体系运行平稳2022-08-08银行业2022年二季度基金持仓分析报告估值空间打开静待催化信号2022-07-23银行业投资观察互联网贷款业务进一步规范2022-07-18银行业2022年6月金融数据点评信用复苏进行时2022-07-11请务必阅读正文之后的免责条款和声明4分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个股票评级月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上5特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理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