1月5日，央行、银保监会公布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制的文件，允许满足新房价格连续3月下降的城市探索降低首套房贷利率。在地产三支箭等供给端政策持续转暖背景下，2022年12月中央经济工作会议进一步增加了房地产需求端的支持内容，在扩大国内需求部署上，明确把“支持住房改善”摆在支持新能源汽车、养老服务等消费政策之前的首位。随着部分城市降低首贷利率，地产当月销售增速转正时点有望更早到来，预计地产销售、竣工、拿地、开工指标逐步企稳，沿房地产产业链对扩大内需、促进消费起到积极作用。
　　▍首套住房贷款利率政策动态调整机制建立，允许部分城市突破目前的4.1%的下限。1月5日晚间，《央行、银保监会关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》发布，文件于2022年12月30日已通知至央行、银保监会各地分支机构。按照文件要求，各地可于每季末月评估之前3个月新房价格，如果出现同比、环比连续3个月下降的情况，则可“阶段性地”降低甚至取消首套房贷利率下限。之后，如果政策起效，房价3个月连续上涨，则要恢复全国统一首贷利率下限。目前，首贷利率下限为5年期LPR减20个基点，即4.1%，根据融360数据，2022年11月全国首套、二套房贷利率平均为4.17%、4.95%。我们预计符合条件的房价下调城市将于近期下调首套房贷利率，幅度或在20-50个基点（预计不会明显低于1年期LPR利率，即3.65%）。如果针对刚需居民的政策刺激效果有限，未来不排除放松改善型、二套房贷利率限制的可能。
　　▍目前，70个大中城市里有38城符合降低首套房贷利率的标准。根据我们梳理2022年9-11月70个大中城市的房价同比、环比情况，目前有38个城市符合标准。其中，一线城市均不符合标准（11月北京、上海房价同比、环比均正增长；广州、深圳仅环比为负增长，同比正增长），新一线城市中有4城符合标准（即武汉、沈阳、天津、郑州），二线至五线城市中分别有14城、12城、7城、1城符合标准。可见，目前政策主要作用区域是二、三线城市。一线城市受到本次政策支持的直接效果有限，一线城市是全国地产市场的风向标，我们预计后续可能在限购、户籍等制度上给予更多支持以激发一线居民购房活力。
　　▍地产已成为扩内需、促消费的重要抓手之一。2022年11月以来，地产第二第三支箭不断创新扩容，第一支箭信贷也给予大力授信支持，12月高层领导再次定调房地产为支柱产业（刘鹤副总理2022年12月在第五轮中国－欧盟工商领袖对话时讲到），地产政策风向不断转暖。年底年初，地产政策发力点逐渐从供给侧转为需求侧，各地不断放松一些不再适宜的房地产限制措施，更大力度取消不合适的限购措施。按照中央经济工作会议精神，在扩大国内需求部署上，明确把“支持住房改善”摆在支持新能源汽车、养老服务等消费政策之前的首位。我们认为，房地产市场的企稳是释放地产产业链投资需求，以及地产下游家电、家居、装修等行业消费需求的有力撬动点，是扩大内需中不能缺位的重要一环。随着各地逐渐落实新的首套房贷利率要求，预计地产销售有望率先企稳，既有在建项目竣工稳步推进，随后房企拿地、开工指标稳步改善。预计2023年全年房地产投资有望在2022年约-10%降幅上明显收窄至-5%左右，并且逐季修复。预计房地产销售额、销售面积有望在2022年下滑超20%的情况下，2023年实现小幅正增长，部分城市房价可能同比改善，因而全国销售额增速快于销售面积增速。不过也需警惕，房地产已渡过刚需人口周期高点，中长期内将面临趋势性退坡，但这不影响2023年地产出现阶段性的降幅收窄的改善。
　　

研究报告全文：优化需求端地产政策助力扩内需稳经济经济热点评论202315中信证券研究部核心观点1月5日央行银保监会公布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制的文件允许满足新房价格连续3月下降的城市探索降低首套房贷利率在地产三支箭等供给端政策持续转暖背景下2022年12月中央经济工作会议进一步增加了房地产需求端的支持内容在扩大国内需求部署上明确把支持住房改善摆在支持新能源汽车养老服务等消费政策之前的首位随着部分城市降低首贷利率地产当月销售增速转正时点有望更早到来预计地产销售竣工拿地开工指程强标逐步企稳沿房地产产业链对扩大内需促进消费起到积极作用宏观经济首席分析师首套住房贷款利率政策动态调整机制建立允许部分城市突破目前的41的下S1010520010002限1月5日晚间央行银保监会关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知发布文件于2022年12月30日已通知至央行银保监会各地分支机构按照文件要求各地可于每季末月评估之前3个月新房价格如果出现同比环比连续3个月下降的情况则可阶段性地降低甚至取消首套房贷利率下限之后如果政策起效房价3个月连续上涨则要恢复全国统一首贷利率下限目前首贷利率下限为5年期LPR减20个基点即41根据融360数据2022年11月全国首套二套房贷利率平均联系人黄昕为417495我们预计符合条件的房价下调城市将于近期下调首套房贷利率幅度或在20-50个基点预计不会明显低于1年期LPR利率即365如果针对刚需居民的政策刺激效果有限未来不排除放松改善型二套房贷利率限制的可能目前70个大中城市里有38城符合降低首套房贷利率的标准根据我们梳理2022年9-11月70个大中城市的房价同比环比情况目前有38个城市符合标准其中一线城市均不符合标准11月北京上海房价同比环比均正增长广州深圳仅环比为负增长同比正增长新一线城市中有4城符合标准即武汉沈阳天津郑州二线至五线城市中分别有14城12城7城1城符合标准可见目前政策主要作用区域是二三线城市一线城市受到本次政策支持的直接效果有限一线城市是全国地产市场的风向标我们预计后续可能在限购户籍等制度上给予更多支持以激发一线居民购房活力地产已成为扩内需促消费的重要抓手之一2022年11月以来地产第二第三支箭不断创新扩容第一支箭信贷也给予大力授信支持12月高层领导再次定调房地产为支柱产业刘鹤副总理2022年12月在第五轮中国欧盟工商领袖对话时讲到地产政策风向不断转暖年底年初地产政策发力点逐渐从供给侧转为需求侧各地不断放松一些不再适宜的房地产限制措施更大力度取消不合适的限购措施按照中央经济工作会议精神在扩大国内需求部署上明确把支持住房改善摆在支持新能源汽车养老服务等消费政策之前的首位我们认为房地产市场的企稳是释放地产产业链投资需求以及地产下游家电家居装修等行业消费需求的有力撬动点是扩大内需中不能缺位的重要一环随着各地逐渐落实新的首套房贷利率要求预计地产销售有望率先企稳既有在建项目竣工稳步推进随后房企拿地开工指标稳步改善预计2023年全年房地产投资有望在2022年约-10降幅上明显收窄至-5左右并且逐季修复预计房地产销售额销售面积有望在2022年下滑超20的情况下2023年实现小幅正增长部分城市房价可能同比改善因而全国销售额增速快于销售面积增速不过也需警惕房地产已渡过刚需人口周期高点中长期内将面临趋势性退坡但这不影响2023年地产出现阶段性的降幅收窄的改善证券研究报告请务必阅读正文之后第3页起的免责条款和声明经济热点评论202315表1按首贷利率动态调整机制12月底70城中有38城符合降低首贷利率的标准2022年11月连续3个月负增长2022年11月连续3个月负增长序号层次70城序号层次70城同比增长环比增长同比环比同比增长环比增长同比环比1四线北海-106-0439四线包头-47-032三线湛江-88-0540四线大理-47013二线哈尔滨-8-0941三线安庆-46-014三线岳阳-8-0442二线泉州-45055三线秦皇岛-63-0343四线西宁-4306新一线武汉-58-0244四线泸州-4047二线温州-58-0845三线南充-36058四线常德-57-0346二线昆明-25029二线兰州-55-0147二线烟台-210310三线襄阳-53-0548三线呼和浩特-18011新一线沈阳-51-0749二线贵阳-16-0812三线宜昌-51-0250三线遵义-070313三线洛阳-5-0451一线深圳0-0514二线太原-49-0752新一线青岛02-0215二线大连-49-0553一线广州02-0516四线丹东-49-0154新一线西安14-0317三线济宁-49-1155三线银川18-0718新一线天津-4-0656三线三亚-050219三线扬州-39-0257新一线南京060320三线桂林-38-0858三线赣州06-0421二线厦门-36-0259新一线重庆07-0322新一线郑州-36-0460三线海口08-0223二线长春-35-0861新一线宁波120124二线南宁-35-0662三线乌鲁木齐17025四线韶关-35-0763二线合肥190126四线锦州-33-0264二线南昌19-0127四线吉林-33-0565二线济南2-0128五线牡丹江-33-166新一线长沙30529二线石家庄-32-0267一线上海40330三线九江-31-0368一线北京570131四线平顶山-29-0269新一线杭州660732三线蚌埠-28-0670新一线成都80533二线惠州-24-0234二线福州-2-0335二线金华-19-0536三线唐山-13-0737二线无锡-12-0338二线徐州-11-05资料来源Wind中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明2分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个股票评级月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上3特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1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