投资要点
　　当前房地产基本面仍在底部，供需两端均面临诸多困难。当前经济活动和市场预期均偏弱，内需走弱暂未明显好转，而房地产需求与投资疲弱是拖累经济基本面的主要因素之一。2021年下半年至今，房地产开发投资额持续下行。截至2022年11月，房地产开发投资额同比减少9.8%；从单月数据来看，投资额已连续5个月同比降幅逾10%。各项房地产相关高频数据及房企第三季度业绩表现均不佳，将近一半的上市房企第三季度净亏损，房地产市场仍在底部运行。相比2021年，2022年商品房销售面积及销售额明显下滑，单月同比增速自2021年年初以来维持下行趋势至今。由于供需两端均表现疲弱，市场对“保交楼”政策仍存在观望情绪，房地产市场走出底部依然有一定的难度。
　　当前政策效果不及预期，期待政策支持力度进一步加大。当前房地产宏观调控的整体基调已明显转向宽松，两会、中央政治局会议、二十大报告以及中央经济工作会议多次对房地产调控提出了意见，表明了中央对房地产市场的重视。从当前市场表现来看，政策效果不及预期。截至三季度末，房地产贷款余额为53.29万亿元，同比增长3.2%，其增速为近10年以来最低水平。此外，房企资金到位及商品房销售情况均不理想。在此背景下，宏观调控有望进一步优化。货币政策方面，信贷支持力度将继续加大，不排除部分城市进一步下调商贷利率的可能。财政政策方面，政府或将进一步提高对财政赤字的容忍度，税费仍有降低的空间；此外，还需通过各种稳就业手段切实提高居民收入、增强居民购房能力。行政监管方面，购房门槛有望进一步降低，更多的一二线城市或将放宽限购限贷政策。
　　城镇化背景下房地产长期需求仍然有较广阔的增长空间。本次房地产市场的调整期持续时间长、下降幅度大，这与我国长期住房需求边际减弱有一定关系，而城镇化进程和城镇人口数量是决定我国长期住房需求的主要因素。根据第七次人口普查数据，我国城市人均住房建筑面积还有较大的增长空间。根据我国城镇化率的发展趋势，预计我国城镇化率将于2027年前后达到70%，未来5年我国房地产市场的潜在需求仍然较大。国家下阶段或将推动均衡的城镇化，协调东中西部地区和大中小城市的发展，房地产市场需求将逐步恢复。
　　投资建议：随着我国经济基本面的逐步改善以及国家政策支持力度的加大，预计房地产市场将于2023年下半年走出底部，建议重点关注优质头部房企。我国城镇化正在进入新的发展阶段，建议长期关注租赁市场和二手房市场相关企业以及优质物业管理公司。
　　风险提示：房企债务压力加剧；我国未来深度老龄化使购房需求减弱；稳住经济一揽子政策见效慢于预期。
　　
　　

研究报告全文：证券研究报告策略深度政策优化与城镇化协同下房地产业终将回归正轨宏观策略专题深度报告2022年12月30日投资要点当前房地产基本面仍在底部供需两端均面临诸多困难当前经济活上证指数-沪深300走势图动和市场预期均偏弱内需走弱暂未明显好转而房地产需求与投资疲弱是拖累经济基本面的主要因素之一2021年下半年至今房地产上证指数沪深300开发投资额持续下行截至年月房地产开发投资额同比减112022111少98从单月数据来看投资额已连续5个月同比降幅逾10-9各项房地产相关高频数据及房企第三季度业绩表现均不佳将近一半-19的上市房企第三季度净亏损房地产市场仍在底部运行相比2021-29年2022年商品房销售面积及销售额明显下滑单月同比增速自20212021-122022-032022-062022-09年年初以来维持下行趋势至今由于供需两端均表现疲弱市场对保交楼政策仍存在观望情绪房地产市场走出底部依然有一定的难度1M3M12M上证指数-192158-1412当前政策效果不及预期期待政策支持力度进一步加大当前房地产沪深300060116-2072宏观调控的整体基调已明显转向宽松两会中央政治局会议二十大报告以及中央经济工作会议多次对房地产调控提出了意见表明了黄红卫分析师中央对房地产市场的重视从当前市场表现来看政策效果不及预期执业证书编号S0530519010001huanghongweihnchasingcom截至三季度末房地产贷款余额为5329万亿元同比增长32其王与碧研究助理增速为近10年以来最低水平此外房企资金到位及商品房销售情wangyubihnchasingcom况均不理想在此背景下宏观调控有望进一步优化货币政策方面信贷支持力度将继续加大不排除部分城市进一步下调商贷利率的可能财政政策方面政府或将进一步提高对财政赤字的容忍度税费相关报告仍有降低的空间此外还需通过各种稳就业手段切实提高居民收入12023年年度市场策略报告春晖渐近风正扬增强居民购房能力行政监管方面购房门槛有望进一步降低更多帆2022-12-28的一二线城市或将放宽限购限贷政策2财信宏观策略市场资金跟踪周报城镇化背景下房地产长期需求仍然有较广阔的增长空间本次房地产1226-1230指数缩量调整继续看好A股市场的调整期持续时间长下降幅度大这与我国长期住房需求边际2022-12-25减弱有一定关系而城镇化进程和城镇人口数量是决定我国长期住房3财信宏观策略市场资金跟踪周报需求的主要因素根据第七次人口普查数据我国城市人均住房建筑1219-1223中央经济工作会议释放利好A面积还有较大的增长空间根据我国城镇化率的发展趋势预计我国股机会大于风险2022-12-18城镇化率将于2027年前后达到70未来5年我国房地产市场的潜在需求仍然较大国家下阶段或将推动均衡的城镇化协调东中西部地区和大中小城市的发展房地产市场需求将逐步恢复投资建议随着我国经济基本面的逐步改善以及国家政策支持力度的加大预计房地产市场将于2023年下半年走出底部建议重点关注优质头部房企我国城镇化正在进入新的发展阶段建议长期关注租赁市场和二手房市场相关企业以及优质物业管理公司风险提示房企债务压力加剧我国未来深度老龄化使购房需求减弱稳住经济一揽子政策见效慢于预期此报告仅供内部客户参考请务必阅读正文之后的免责条款部分策略报告内容目录1房地产市场形势综述411当前房地产投资不振对经济基本面的拖累较为突出412房地产市场四季度开局较弱高频数据尚未出现明显好转613房地产市场走出底部仍然存在一定困难914扩内需背景下房地产亟待复苏102宏观政策与房地产市场1121宏观调控趋于宽松政策对房地产业的支持力度加大1122政策支持下房地产业复苏仍然乏力1523地方政府财政承压以及市场预期走弱是政策效果不足的主要原因1924期待2023年房地产业支持政策继续加码213城镇化与房地产需求2231城镇化进程下房地产长期需求还有增长空间2232非平衡的城镇化是当前亟需改善的问题2433均衡的城镇化将成为未来趋势拉动房地产需求增长254房地产市场的结构性机会2541经济复苏和政策支持下2023年房地产市场大概率将回归正轨2542城镇化推进下我国楼市结构将有所变化265投资建议276风险提示27图表目录图1剔除2020年初疫情冲击造成的数据异常房地产投资增速已回落至历史最低位4图2截至2022年11月全国房地产开发投资额单月增速已降至历史最低水平5图3房地产业已从过去逆周期的重要调节工具转变为经济增长的拖累项6图470大中城市新建商品住宅价格指数已回落至低位7图5二手住宅价格回落情况较新建住宅更为明显7图6截至2022年11月全国商品房销售面积及销售额均回落至相对低位7图72022年下半年商品房单月销售情况明显走弱8图8第三季度房企归母净利润分布情况家8图9第三季度房企资产负债率分布情况家8图10当前国房景气指数已降至历史低位9图112022年购置土地面积新开工面积以及施工面积均持续下滑9图12年轻人失业率仍然较高10图13近年以来城镇居民可支配收入增速持续走弱10图14截至2022年11月我国出口金额同比减少89降幅已接近疫情初期水平11图15当前利率已下调至较低水平13图16当前个人住房贷款利率已回落至相对低位13图172022年下半年以来房产税收入增速明显放缓14图182022年下半年以来M2-M1剪刀差仍在扩大15图19当前房地产贷款余额增速已回落至近10年来最低水平16图202022年各项房企到位资金明显少于2021年17图212022年房企自筹资金占总到位资金比重有所上升17此报告仅供内部客户参考-2-请务必阅读正文之后的免责条款部分策略报告图222022年土地供应和土地成交面积均缩量明显18图23当前十大城市商品房可售面积已处于近5年来的相对高位18图242022年12月中下旬30大中城市商品房成交面积下滑幅度有所扩大19图25近5年来我国地方政府土地出让收入整体下行20图262022年地方政府性基金收入及财政收入均下滑20图272022年住宅类用地楼面均价相比2021年明显增长20图282022年四季度居民收入信心明显下滑21图292022年四季度居民就业预期指数回落至低位21图30城镇人口增量下滑一定程度上抑制了商品房销售面积的增长22图31城市居民人均住房建筑面积还要较大的增长空间23图32我国现阶段城镇化水平仍显著低于主要发达国家24图332021年各地区城镇化率25图34近年来中西部地区城镇化率增速明显下滑25图35一线城市与二三线城市房价收入比分化明显26图36我国一线城市和优势区域租户比例较高26表1历年年度房地产开发投资完成额以及同比增幅5表22022年中央层面针对房地产调控政策相关重要内容梳理12表32022年房企融资三支箭落地情况梳理14表42022年1-11月新增居民户中长期贷款情况16表5十三五规划十四五规划以及二十大报告关于城镇化战略的主要部署23此报告仅供内部客户参考-3-请务必阅读正文之后的免责条款部分策略报告1房地产市场形势综述11当前房地产投资不振对经济基本面的拖累较为突出当前经济活动和市场预期均偏弱内需走弱暂未明显扭转而房地产需求与投资疲弱是拖累经济基本面的主要因素之一从固定资产投资完成额累计同比增速来看除89月份有小幅反弹外全年整体呈持续下行趋势截至2022年11月我国固定资产投资完成额累计同比增速回落至53分产业看我国投资不振的问题是结构性的当前制造业投资增长速度较快截至2022年11月我国制造业投资同比增速为93明显高于整体水平而导致投资下滑的主要因素有三个一是房地产投资的负增长截至2022年11月房地产开发投资额同比减少98二是餐饮旅游等服务业受疫情反复影响投资增速持续走弱第三产业固定资产投资额11月累计同比增长32为全年最低水平三是中小微企业尤其是民企投资下滑严重私营企业投资额10月累计同比仅增长29为两年以来最低值可见房地产开发投资大幅走弱是拖累整体投资增长的最主要因素值得注意的是第三产业以及中小微企业的投资下滑与疫情高度相关随着防疫政策的进一步优化其投资增速有望实现恢复然而房地产业的投资负增长与疫情的关系相对较小且房地产市场已陷入了持续时间较长的衰退因此即使疫情改善房地产业投资增速也难以迅速恢复图1剔除2020年初疫情冲击造成的数据异常房地产投资增速已回落至历史最低位600040002000000-2000-40002008-022008-082010-082011-022013-022013-082015-082016-022016-082018-022018-082019-022021-022021-082009-022009-082010-022011-082012-022012-082014-022014-082015-022017-022017-082019-082020-022020-082022-022022-08固定资产投资完成额累计同比制造业累计同比第三产业累计同比房地产开发投资完成额累计同比资料来源Wind财信证券第三季度以来房地产开发投资额单月降幅持续扩大2022年1-11月全国房地产开发投资额累计1239万亿元同比下降98从单月数据来看自2022年3月起投资额增速由正转负并持续负增长的状态截至2022年11月全国房地产开发投资额已连续5个月同比降幅逾1011月单月房地产开放投资额增速已降至历史最低水平同比减少1989降幅较10月扩大389个百分点此报告仅供内部客户参考-4-请务必阅读正文之后的免责条款部分策略报告图2截至2022年11月全国房地产开发投资额单月增速已降至历史最低水平房地产开发投资完成额当月值亿元同比右轴2000070001800060001600050001400040001200030001000020008000100060000004000-10002000-20000-30002001-022004-022006-022007-022009-022012-022014-022015-022017-022020-022022-022002-022003-022005-022008-022010-022011-022013-022016-022018-022019-022021-022000-02资料来源Wind财信证券2022年房地产年度开放投资完成额很可能将出现自2000年以来的首次负增长值得警惕的是从年度数据来看2022年的全年房地产开放投资额增速不容乐观2022年前11个月全国房地产开发投资额为1239万亿元而2021年为1476万亿这意味着2022年12月单月投资额至少需达到237万亿元全年投资额才能与2021年持平然而考虑到2022年前11个月的单月投资额算数平均数为124万亿元中位数为121万亿元12月投资额达到237万亿元的可能性较小2022年的年度房地产开发投资额很可能出现自2000年以来的首次同比负增长表1历年年度房地产开发投资完成额以及同比增幅年份投资完成额亿元同比年份投资完成额亿元同比2000490173222320116179692805200162454827412012718037916192002773642238720138601338197920031010612306320149503561104920041315825302020159597885099200515909220912016102580616882006194229220920171097985370420072528883020201812026351953200831203223392019132194269922009362418161520201414429570020104825943316202114760208435资料来源Wind财信证券在过去房地产开发投资通常在逆周期发力起到托底经济的重要作用然而2021年下半年至今房地产开发投资额持续下行当前房地产业已经从经济增长的拉动项转变为了经济增长的拖累项随着基建制造业投资增速企稳房地产开发投资对整体投资的拖累进一步凸显且短期内可能难以实现明显改善如果房地产业投资未实现有效此报告仅供内部客户参考-5-请务必阅读正文之后的免责条款部分策略报告恢复固定资产投资额增速的整体下行趋势也难以逆转进而阻碍经济的进一步复苏因此2023年稳经济的核心仍在于重点保障房地产业的复苏当房地产投资同比降幅明显收窄后整体投资增速才可能实现恢复图3房地产业已从过去逆周期的重要调节工具转变为经济增长的拖累项GDP现价累计同比房地产开发投资完成额累计同比600050004000300020001000000-1000-20002003-092005-032005-122007-062008-032009-092010-062011-122014-032016-062018-092020-032020-122022-062002-122004-062006-092008-122011-032012-092013-062014-122015-092017-032017-122019-062021-092002-03资料来源Wind财信证券12房地产市场四季度开局较弱高频数据尚未出现明显好转当前房地产市场高频数据及房企业绩表现均较低迷2022年以来新建商品住宅及二手住宅价格指数均明显下滑截至2022年11月70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比下降23为2012年以来同期最低水平从全年来看第一季度房价相对稳定但自4月起由于疫情反复国内经济大幅承压价格指数同比转负再叠加7月停贷断供等事件的影响新建商品住宅价格指数跌幅持续扩大此外从环比来看截至11月70个大中城市新建商品住宅价格指数已连续10个月环比下跌二手住宅价格方面2022年1-11月70个大中城市二手住宅价格指数当月同比持续下行截至11月二手住宅价格指数同比减少370相比2021年同期收窄52个百分点值得注意的是虽然新建商品住宅与二手住宅价格指数11月环比降幅均较前值小幅收窄一定程度上逆转了下半年以来价格指数环比降幅持续扩大的趋势但负增长的趋势在短期内可能难以根本性扭转此报告仅供内部客户参考-6-请务必阅读正文之后的免责条款部分策略报告图470大中城市新建商品住宅价格指数已回落至低位图5二手住宅价格回落情况较新建住宅更为明显70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比70个大中城市二手住宅价格指数当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数环比右轴70个大中城市二手住宅价格指数环比右轴150020010002001000100500100500000000000000-500-100-500-100-1000-200-1000-2002013-012015-012017-012019-012021-012012-012014-012016-012018-012020-012022-012013-012014-012016-012017-012020-012021-012012-012015-012018-012019-012022-01资料来源Wind财信证券资料来源Wind财信证券房地产市场销售情况暂未出现明显好转销售面积与销售额同比降幅仍然较大2022年1-11月全国商品房累计销售面积1213亿平方米同比下降233商品房销售额1186万亿元同比下降266从单月数据来看2022年前11个月除2月份以外其余月份的当月销售面积与销售额同比降幅均超过1011月商品房销售面积101亿平方米同比下降达3326当月商品房销售额098万亿元同比下降达3222图6截至2022年11月全国商品房销售面积及销售额均回落至相对低位商品房销售面积累计值万平方米商品房销售额累计值亿元商品房销售面积累计同比右轴商品房销售额累计同比右轴200000001500015000000100001000000050005000000000000-50002020-102020-122021-022021-102021-122022-022020-042020-062020-082021-042021-062021-082022-042022-062022-082022-102020-02资料来源Wind财信证券整体来看2022年全年房地产市场维持调整态势年中由于部分城市稳楼市政策的落实叠加疫情暂时缓解市场表现一度出现边际修复但第四季度以来受疫情再次反复地方财政赤字扩大部分城市房地产项目断供等因素的影响市场成交情况再次大幅走弱从单月数据来看除6月和9月销售情况相对较好外全年大部分时期销售情况均较冷淡市场预期依然偏弱此报告仅供内部客户参考-7-请务必阅读正文之后的免责条款部分策略报告图72022年下半年商品房单月销售情况明显走弱商品房销售面积当月值万平方米商品房销售额当月值亿元商品房销售面积当月同比右轴商品房销售额当月同比右轴250000015000200000010000150000050001000000000500000-5000000-100002021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-082022-092022-102022-112021-032021-042021-052022-022022-032022-042022-052022-062022-072021-02资料来源Wind财信证券从三季报的业绩披露来看房地产板块业绩下滑明显第四季度开局较弱在目前已上市的124家A股房地产企业中净亏损的公司有45家比重为3629第三季度营收同比减少的公司达70家比重为5645第三季度归母净利润同比减少的公司达88家比重为7097超过三分之一的上市房企净亏损这表明房地产业已陷入深度衰退而超过一半的公司营收与利润较2021年同期减少尤其是大多数公司利润下滑严重反映出当前房企的经营压力与日俱增第四季度开局较弱全年业绩可能将普遍疲软此外从现金流量结构来看有将近一半的公司53家第三季度经营现金流为负超过一半的公司66家经营现金流同比减少这也说明房企普遍存在经营风险图8第三季度房企归母净利润分布情况家图9第三季度房企资产负债率分布情况家小于-50亿元80713214970-50亿元--10亿元6050亿元元34-10-040290元-10亿元30152096210亿元-50亿元100大于50亿元3030-5050-8080资料来源Wind财信证券资料来源Wind财信证券综合以上高频数据以及上市房企第三季度业绩表现可以看到目前房地产市场正处于深度调整期进入下半年后房地产业走弱幅度逐步扩大市场仍在底部运行2022年商品房销售面积及销售额相比2021年明显下滑单月同比增速自2021年年初以来持续下行趋势至今第三季度上市房企业绩普遍下滑严重这也反映整个行业的景气度不佳诸多未上市的小型房企经营状况可能更不理想此报告仅供内部客户参考-8-请务必阅读正文之后的免责条款部分策略报告图10当前国房景气指数已降至历史低位国房景气指数104001020010000980096009400920090002014-082015-022015-082016-022016-082017-022020-022020-082021-022021-082022-022022-082012-082013-022013-082014-022017-082018-022018-082019-022019-082012-02资料来源Wind财信证券13房地产市场走出底部仍然存在一定困难由于供需两端均表现疲弱当前房地产市场走出底部依然有一定的难度目前供需两端均走弱尤其需求端明显承压从供给端来看自2021年下半年至今购置土地面积新开工面积施工面积均有所下滑购置土地面积和新开工面积均已持续负增长超过12个月截至2022年11月本年累计购置土地8455万平方米同比减少538累计新开工房屋111632万平方米同比减少389累计房屋施工896857万平方米同比减少65降幅持续扩大2022年土地购置面积大幅负增长将对2023年新开工面积增长形成拖累因此2023新开工面积也可能偏低这将对房地产市场的可持续性造成较大影响图112022年购置土地面积新开工面积以及施工面积均持续下滑本年购置土地面积累计值万平方米房屋新开工面积累计值万平方米房屋施工面积累计值本年购置土地面积累计同比右轴房屋新开工面积累计同比右轴房屋施工面积累计同比右轴12000000040007000000020000000-1000-30000000-60002017-022018-022018-062018-102019-102020-022021-062021-102017-062017-102019-022019-062020-062020-102021-022022-022022-062022-10资料来源Wind财信证券此报告仅供内部客户参考-9-请务必阅读正文之后的免责条款部分策略报告从需求端来看由于前三季度的疫情冲击居民失业减薪导致收入预期疲弱需求端持续承压根据国家统计局数据全国16-24岁人口调查失业率于7月份达到峰值199虽然11月回落至171但仍处于相对高位截至11月全国城镇调查失业率达5731个大中城市城镇失业率达67高于全国整体水平1个百分点由于年轻人在失业群体中数量较多而大部分年轻人是首次置业也是刚需房的主要销售对象年轻人失业率居高不下对购房需求的释放造成较大的制约此外大城市的商品房库存积压情况相对严重而大中城市失业率明显高于整体水平对去库存化形成掣肘从全国城镇人均可支配收入来看近年来居民收入增速趋缓也对市场预期产生压制截至2022年9月城镇居民累计人均可支配收入为37482元同比增加43如剔除2020年初新冠疫情爆发造成的增速异常该增速已处于2012年以来的低位就业形势不佳以及收入预期转弱导致需求端承压房企流动性危机以及烂尾等问题也在一定程度上打击了居民的购房信心抑制了需求释放图12年轻人失业率仍然较高图13近年以来城镇居民可支配收入增速持续走弱16-24岁人口调查失业率城镇居民人均可支配收入累计值元城镇调查失业率城镇居民人均可支配收入累计同比右轴31个大城市城镇调查失业率50000001500200040000001500300000010001000200000050050010000000000000002018-012018-062019-092020-022020-122021-052022-082012-032017-032018-032019-032020-032018-112019-042020-072021-102022-032013-032014-032015-032016-032021-032022-03资料来源Wind财信证券资料来源Wind财信证券14扩内需背景下房地产亟待复苏当前由于海外通胀高企欧洲经济衰退风险加剧外需明显收缩我国出口受到较大影响扩大内需的重要性日益凸显近日国务院印发了扩大内需战略规划纲要20222035年中央经济工作会议也将扩内需列为2023年经济工作的重要任务之一并要求要把恢复和扩大消费摆在优先位置提出多渠道增加城乡居民收入支持住房改善新能源汽车养老服务等消费可见扩内需尤其是扩消费是当前中央关注的重点并且中央更注重于以扩消费为主体来拉动内需中央经济工作会议明确提出要增加居民收入和支持住房改善消费此两者均与房地产业息息相关此外房地产产业链较长且涉及诸多大宗消费领域如化工家具家电天然气等稳地产对于扩消费具有重要意义值得注意的是中央要求优先以刺激消费来扩内需并不代表扩投资已不再是拉动内需的核心动力预计2023年基础设施建设以及房地产开发投资仍将是扩内需的主要手段因此房地产开发与房地产消费均是中央在下阶段将要重点刺激的领域此报告仅供内部客户参考-10-请务必阅读正文之后的免责条款部分策略报告图14截至2022年11月我国出口金额同比减少89降幅已接近疫情初期水平出口金额当月值亿美元出口金额当月同比右轴4000002000035000015000300000100002500002000005000150000000100000-500050000000-100002020-052020-072021-032021-052021-112022-012022-072022-092020-032020-092020-112021-012021-072021-092022-032022-052022-112020-01资料来源Wind财信证券2宏观政策与房地产市场21宏观调控趋于宽松政策对房地产业的支持力度加大当前我国房地产宏观调控的整体基调已转向宽松两会中央政治局会议二十大报告以及中央经济工作会议多次对房地产调控提出了意见通过对年内历次重要会议部署的梳理我们发现房住不炒因城施策以及保交楼仍然是房地产调控的主基调值得注意的是中央多次将房地产相关事项放在扩大消费与防范风险两个条目下这表明了中央对房地产的调控思路已出现明显转变往年中央从未将房地产与防范风险进行关联而2022年以来烂尾断供事件频出甚至部分优质头部房企也面临流动性危机这引起了中央的高度重视此外国常会也多次释放支持房地产业的积极信号体现了中央对稳定房地产的高度重视总体来看房地产调控政策已经实质上进入宽松阶段此报告仅供内部客户参考-11-请务必阅读正文之后的免责条款部分策略报告表22022年中央层面针对房地产调控政策相关重要内容梳理时间事件部署3月5日两会工作报告继续保障好群众住房需求坚持房子是用来住的不是用来炒的定位探索新的发展模式坚持租购并举加快发展长租房市场推进保障性住房建设支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求稳地价稳房价稳预期因城施策促进房地产业良性循环和健康发展3月16日国务院金融委会议关于房地产企业要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案提出向新发展模式转型的配套措施4月6日国常会研究采取金融支持消费和有效投资的举措提升对新市民的金融服务水平优化保障性住房金融服务保障重点项目建设融资需求4月29日中共中央政治局会议要有效管控重点风险守住不发生系统性风险底线要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位支持各地从当地实际出发完善房地产政策支持刚性和改善性住房需求优化商品房预售资金监管促进房地产市场平稳健康发展5月31日稳住经济一揽子政策措施鼓励对中小微企业和个体工商户货车司机贷款及受疫情影响的个人住房与消费贷款等实施延期还本付息实施住房公积金阶段性支持政策依据国土空间规划和上一年度进城落户人口数量合理安排各类城镇年度新增建设用地规模7月21日国常会消费与民生息息相关仍应成为经济主拉动力因城施策促进房地产市场平稳健康发展保障住房刚性需求合理支持改善性需求7月28日中共中央政治局会议要全方位守住安全底线要稳定房地产市场坚持房子是用来住的不是用来炒的定位因城施策用足用好政策工具箱支持刚性和改善性住房需求压实地方政府责任保交楼稳民生8月24日国常会允许地方一城一策灵活运用信贷等政策合理支持刚性和改善性住房需求8月31日国常会支持刚性和改善性住房需求地方要一城一策用好政策工具箱灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款10月16日二十大报告城乡区域发展和收入分配差距仍然较大群众在就业教育医疗托育养老住房等方面面临不少难题坚持房子是用来住的不是用来炒的定位加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度11月22日国常会稳定和扩大消费落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策指导地方加强政策宣传解读推进保交楼专项借款尽快全面落到项目激励商业银行新发放保交楼贷款加快项目建设和交付努力改善房地产行业资产负债状况促进房地产市场健康发展12月15日中央经济工作会议多渠道增加城乡居民收入支持住房改善新能源汽车养老服务等消费有效防范化解重大经济金融风险要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为要因城施策支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡12月20日国常会落实支持刚性和改善性住房需求保交楼和房企融资等16条金融政策资料来源中国政府网财信证券此报告仅供内部客户参考-12-请务必阅读正文之后的免责条款部分策略报告中央在货币政策和财政政策方面均提供了相当大力度的支持此外地方政府出台房地产调控政策的力度和频次也为近年以来的较高水平货币政策方面央行保持流动性合理充裕并多次降准降息降低融资成本鼓励民间信贷具体来看2022年年内央行共进行了两次降准操作和三次降息操作4月25日12月5日分别下调金融机构存款准备金率025个百分点金融机构加权平均存款准备金率降至约781月5月8月三次降息1年期LPR累下调15个基点5年期以上LPR累计下调35个基点值得注意的是自2019年10月央行宣布房贷利率换锚即新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成以来2022年是5年期以上LPR下调幅度最大的一年央行多次强调要让信贷增长和名义GDP增长相匹配这其实也是鼓励居民加杠杆的提法在海外通胀高企多国央行持续加息的背景下我国央行与海外主要央行的操作明显分化利率水平持续下调个人住房贷款平均利率也已降到了历史低点货币政策的整体支持力度相当大图15当前利率已下调至较低水平图16当前个人住房贷款利率已回落至相对低位中期借贷便利MLF利率1年金融机构人民币贷款加权平均利率个人住房贷款贷款市场报价利率LPR1年贷款市场报价利率LPR5年8005006004003004002002009-122011-122013-122015-122016-122018-122020-122010-122012-122014-122017-122019-122021-122019102020102021102022102008-12资料来源Wind财信证券资料来源Wind财信证券财政与金融支持方面托底房地产的力度持续加大第四季度以来房企融资三箭齐发信贷债券股权特别是央行银保监会联合发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知代表房企融资政策迎来重大转折点除了针对房企的支持外针对居民端的财政支持力度也在加大这主要体现在税费方面3月16日财政部有关负责人表示综合考虑各方面的情况2022年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件9月30日财政部税务总局联合印发关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告明确自2022年10月1日至2023年12月31日对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠根据测算2022年第三季度实际财政赤字率为428财政预算执行的力度较大随着减税政策的进一步落实2022年全年实际财政赤字率可能将明显超过政府预期目标的28此报告仅供内部客户参考-13-请务必阅读正文之后的免责条款部分策略报告表32022年房企融资三支箭落地情况梳理第一支箭自从金融16条政策发布实施以来有100多家房地产企业获得银行授信据中指院统计从获得授信额度看绿城最多为4000亿元其次是万科碧桂园均超过3000亿元从银行端来看60余家银行机构落实政策精神积极向房企授信总额度4万亿左右第一支箭加快落地第二支箭11月8日在人民银行的支持和指导下中国银行间市场交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资预计可支持约2500亿元债券融资11月23日中债增进公司出具对龙湖美的置业金辉三家民营房企发债信用增进函拟分别支持三家企业发行20亿元15亿元12亿元中期票据房企融资第二支箭正式落地第三支箭11月28日证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施并自即日起施行房企融资第三支箭正式落地5项措施包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资恢复上市房企和涉房上市公司再融资调整完善房地产企业境外市场上市政策进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用积极发挥私募股权投资基金作用资料来源中指研究院澎湃新闻中国证监会财信证券图172022年下半年以来房产税收入增速明显放缓税收收入房产税累计值亿元税收收入个人所得税累计值亿元税收收入房产税累计同比右轴税收收入个人所得税累计同比右轴1500000500040003000100000020001000500000000-1000000-20002021-042021-062021-072021-092021-112021-122022-032022-062022-082022-112021-032021-052021-082021-102022-022022-042022-052022-072022-092022-102021-02资料来源Wind财信证券在地方层面中央多次强调因城施策一城一策赋予了地方政府较高的自由度从具体调控政策来看各地对房地产市场的支持主要集中在需求端主要有两大调控方向降低购房门槛和减少个人购房成本针对降低购房门槛的政策主要体现为放松限购近期包括佛山武汉南京郑州在内的多座热点城市相继出台松绑政策针对减少个人购房成本主要举措有下调房贷利率降低首付比例以及提高贷款额度等2022年以来全国多个城市下调房贷利率根据Wind数据截至11月全国首套平均房贷利率已降至417部分城市的首套房贷利率已降至3字头在降低首付比例方面郑州近期开展商品房团购系列活动限购区内首付比例最低30航空港区以及其他非限购区首付比例最低20南京武汉二套房最低首付比例已调整为不低于40此报告仅供内部客户参考-14-请务必阅读正文之后的免责条款部分策略报告此外还有多个城市下调首套房及二套房首付比例在提高贷款额度方面各地施策频次最高的是公积金政策的优化如多城降低公积金贷款首付比例提高贷款额度部分城市对商转公贷款予以支持河南洛阳更是新增了先还后贷和以贷冲贷模式此外一人买房全家帮也在多个城市推广总体来看2022年各地方政府施策频次与力度均达到较高水平分城市层级来看三四线城市是宽松政策推行的主力一二线城市也在跟进22政策支持下房地产业复苏仍然乏力通过对房地产相关政策的梳理可以发现当前国家调控的核心思路是供需两端共同发力在供应端给予房企融资支持重点缓解房企的流动性风险在需求端给予个人购房者信贷与减税支持部分城市推出放松限购等政策降低购房门槛与成本但是从实际情况来看政策效果不及预期从货币政策的实施效果来看二季度以来M2维持较高的增长速度但M2-M1剪刀差仍在扩大宽信用的传导仍需进一步落实截至11月M2同比增加124高于前值06个百分点为年内最高增速同时M1同比增长46增速已连续两个月回落M2-M1剪刀差扩大表明市场预期暂未改善潜在购买力有待激发这与房地产市场持续低迷有较大关系图182022年下半年以来M2-M1剪刀差仍在扩大M1亿元M2亿元M1同比右轴M2同比右轴300000000160014002500000001200200000000100080015000000060040010000000020050000000000-200000-4002019-012019-072020-012020-072021-012021-102022-042022-102019-042019-102020-042020-102021-042021-072022-012022-07资料来源Wind财信证券虽然货币政策已经在利率方面给予了相当大力度的支持但居民贷款意愿仍然低迷居民中长贷款持续走低2022年前11个月居民新增中长期贷款均同比少增表明居民贷款购房意愿暂未明显回升房地产贷款余额增速的下行趋势则更为明显截至三季度末房地产贷款余额为5329万亿元同比增长32其中个人住房贷款余额为389万亿元同比增长41其增速为近10年以来最低水平此报告仅供内部客户参考-15-请务必阅读正文之后的免责条款部分策略报告表42022年1-11月新增居民户中长期贷款情况时间新增居民户中长期贷款当月值亿元同比增幅亿元2022-01742400-2024002022-02-45900-4572002022-03373500-2504002022-04-31372-5231722022-05104700-3379002022-06416672-989282022-07148600-2488002022-08265800-1601002022-09345600-1211002022-1033200-3889002022-11210300-371800资料来源Wind财信证券图19当前房地产贷款余额增速已回落至近10年来最低水平房地产贷款余额亿元个人住房贷款余额亿元房地产贷款余额同比右轴个人住房贷款余额同比增长右轴600000005000500000004000400000003000300000002000200000001000000010000000002013-032013-092014-032014-092016-092017-032017-092018-032020-032020-092021-032021-092012-092015-032015-092016-032018-092019-032019-092022-032022-092012-03资料来源Wind财信证券从财政金融以及行政支持的效果来看市场反应也偏冷淡房企流动性危机尚未有效解除各地方楼市销售情况也未出现明显好转2022年以来房企到位资金同比持续下降从2022年年初起累计房企到位资金持续处于同比负增长状态2022年1-11月房地产开发到位资金为1363万亿元同比下降257低于前值10个百分点其中国内贷款为158万亿元同比下降2690自筹资金为490万亿元同比下降1750定金及预收款为446万亿元同比下降3360个人按揭贷款为218万亿元同比下降2620占比为1611-11月各项资金来源同比均大幅较少此报告仅供内部客户参考-16-请务必阅读正文之后的免责条款部分策略报告图202022年各项房企到位资金明显少于2021年合计累计值国内贷款累计值利用外资累计值自筹资金累计值定金及预收款累计值个人按揭贷款累计值合计累计同比右轴国内贷款累计同比右轴利用外资累计同比右轴自筹资金累计同比右轴定金及预收款累计同比右轴个人按揭贷款累计同比右轴25000000150002000000010000150000005000亿元100000000005000000-5000000-100002021-022021-072021-082021-092021-102022-042022-052022-062022-072021-042021-052021-062021-112021-122022-022022-032022-082022-092022-102022-112021-03资料来源Wind财信证券从资金来源结构来看国内贷款占总到位资金的1161比重较2021年同期下降019个百分点自筹资金占总到位资金的3594比重较2021年同期增长356个百分点定金及预收款占总到位资金的3272比重较2021年同期下降391个百分点个人按揭贷款占总到位资金的1604比重较2021年同期减少012个百分点自筹资金占总到位资金比重增加而其余主要资金来源所占比重均有所下降外资可忽略不计反映目前市场仍对房地产业缺乏信心图212022年房企自筹资金占总到位资金比重有所上升国内贷款利用外资自筹资金定金及预收款个人按揭贷款4000359436623500323832723000250020001616160415001180116110005000050050002021年1-11月2022年1-11月资料来源Wind财信证券在土地供求方面2022年前11个月全国100大中城市土地供应与成交面积均明显收缩2022年1-11月100大中城市供应土地2060亿平方米同比减少831成交土地1489亿平方米同比减少848这说明政府推地和房企拿地的意愿均偏低迷从2022年月度情况来看年内供应土地面积呈逐季增加的趋势尤其11月100大中城市供应土地面积达374平方米为目前年内最大值但与此同时成交土地面积仅为180亿此报告仅供内部客户参考-17-请务必阅读正文之后的免责条款部分策略报告平方米可见政府已于四季度开始发力推地但房企的拿地意愿仍然不足这与房企资金承压有较大关系图222022年土地供应和土地成交面积均缩量明显100大中城市供应土地规划建筑面积万平方米100大中城市成交土地规划建筑面积万平方米供应土地规划建筑面积同比右轴成交土地规划建筑面积同比右轴30000000300025000000200020000000100000015000000-100010000000-20005000000-3000000-4000资料来源Wind财信证券在市场库存方面2022年以来十大城市商品房可售面积持续处于高位截至2022年12月25日十大城市商品房可售面积达892594万平方米其中一线城市商品房可售面积为358395万平方米相比2021年同期增加1318二线城市商品房可售面积为534198万平方米相比2021年同期减少321可见近期一线城市商品房库存积压较为严重但二线城市整体库存去化压力也较大一二线城市商品房库存均处于2017年以来的相对高位图23当前十大城市商品房可售面积已处于近5年来的相对高位十大城市商品房可售面积当周值万平方米十大城市商品房可售面积一线城市当周值万平方米十大城市商品房可售面积二线城市当周值万平方米1200000100000080000060000040000020000000020122013201420152016201720182019202020212022资料来源Wind财信证券从周度成交情况来看2022年上半年市场维持调整态势6月下旬由于疫情得到阶段性控制叠加各地方政府密集出台相关支持政策楼市交易情况一度出现明显好转此报告仅供内部客户参考-18-请务必阅读正文之后的免责条款部分策略报告但受季节性回落78月通常是楼市淡季叠加断供潮的影响第三季度市场整体活跃度较低仅9月份由于对供给端的调控初显成效成交面积有所回升进入第四季度后市场成交持续低迷截至第52周12月19日-12月25日30大中城市成交面积仅25723万平方米同比下降4511降幅有所扩大通常而言第四季度到春节前是楼市旺季但从第41周10月3日-10月9日起30大中城市成交面积已连续12周同比负增长这表明市场预期仍然较弱购房者倾向于持币观望图242022年12月中下旬30大中城市商品房成交面积下滑幅度有所扩大30大中城市商品房成交面积当周值万平方米同比右轴600001500050000100004000050003000000020000-500010000-10000000-150002021-05-042021-08-042021-11-042021-12-042022-02-042022-04-042022-05-042022-08-042022-11-042022-12-042021-06-042021-07-042021-09-042021-10-042022-01-042022-03-042022-06-042022-07-042022-09-042022-10-042021-04-04资料来源Wind财信证券23地方政府财政承压以及市场预期走弱是政策效果不足的主要原因在化解房地产市场风险上目前政策更侧重于解决房企的流动性危机如近期受到市场关注的金融16条和三支箭然而考虑到2022年财政赤字扩大地方政府收入减少2022年第四季度财政政策的支持力度可能有所减弱这对房地产市场的复苏是不利的截至2022年11月地方本级财政收入998万亿元同比减少302财政赤字扩大至96万亿元财政减收与赤字扩大限制了地方政府的施策效果此外受房地产市场低迷的影响地方政府国有土地使用权出让收入累计同比减少244为近10年以来的相对低位土地财政作为地方政府性基金收入的主要构成以及政府的重要收入来源之一其减收也会一定程度上影响地方政府施策在此背景下市场表现低迷与地方政府减收形成恶性循环此报告仅供内部客户参考-19-请务必阅读正文之后的免责条款部分策略报告图25近5年来我国地方政府土地出让收入整体下行图262022年地方政府性基金收入及财政收入均下滑国有土地使用权出让收入累计同比国有土地使用权出让收入万亿元8000地方本级政府性基金收入万亿元地方本级财政收入万亿元60001029998100091340006957296762000651563512500000-20000002017-052017-082018-052018-082019-022019-052020-022020-052021-022021-052021-112022-022022-112017-022017-112018-022018-112019-082019-112020-082020-112021-082022-052022-08-40002020年1-11月2021年1-11月2022年1-11月资料来源Wind财信证券资料来源Wind财信证券另一方面虽然2022年土地供应面积和购置面积均明显下滑但楼面地价并未同步下跌土地价格仍然偏高下半年以来部分城市楼面地价甚至有所上涨截至11月100大中城市一线城市住宅类用地楼面均价为3707800元平方米同比上升24035二线城市均价为496900元平方米同比下降2243三线城市均价为3671000元平方米同比上升1755全年来看虽然各级城市楼面地价存在一定波动但总体仍在走高这和地方财政承压以及地方政府土地收储成本上升有较大关系而土地价格上涨叠加房企流动性风险以及限价政策等因素对供给端的可持续生产形成较大的制约图272022年住宅类用地楼面均价相比2021年明显增长一线城市当月值元平方米二线城市当月值元平方米三线城市当月值元平方米一线城市同比右轴二线城市同比右轴三线城市同比右轴400000016000035000001400003000000120000100000250000080000200000060000150000040000100000020000500000000000-20000资料来源Wind财信证券此外断供事件叠加居民收入信心与就业预期走弱需求端持续偏冷央行对城镇储户的调查结果显示2022年四季度居民收入感受指数与就业感受指数均回落至低位值得注意的是央行储户调查结果还显示有将近20的调查对象认为下季房价将下降我们认为目前购房者存在两点担忧一是难以保障如期交房二是购房后房价可能下跌这两点担忧导致包括刚需群体在内的大量购房者观望情绪加重而需求端信心不足此报告仅供内部客户参考-20-请务必阅读正文之后的免责条款部分