报告内容
　　国企销售仍然较佳。综合百强房企2022全年销售情况，全口径销售总额约72,942亿元，同比下跌42.3%；权益销售总额约51,119亿元，同比下跌42.4%；操盘口径销售64,746亿元，同比下跌41.5%。其中，销售相对较佳的房企如越秀、建发、华发、滨江、华润、招蛇、中铁建、保利、绿城、保利、中海等累计销售（操盘口径）同比跌幅均小于或等于20%，其中，越秀、建发销售情况在主流房企中最佳，累计销售额分别同比上升8.7%及1.0%。百强单月12销售（权益口径）环比上升23.7%，反映房企一如以往在年底冲经营业绩。然而12月销售同比跌幅为30%，跌幅高于11月的23.9%，主要受疫控放开初期对于整体经济活动的波动性所影响。环比增长较高的，如保利、华润、中海、招蛇、越秀、绿地等，环比升幅约50-100%；同比升幅较佳（或跌幅较小）的，如保利、华润、中海、万科、招蛇、越秀、绿地、建发、绿城等，同比变动为-10%至37%。整体而言，销售情况依然以国企较佳。
　　房企投资拿地依然较为审慎。根据克而瑞的数据显示，按2022全年投资价值计算，排名首10的房企是：保利、华润、中海、万科、滨江、招蛇、建发、绿城、越秀、华发。买地金额比去年大幅下降，TOP10房企平均跌幅为34.2%，百强房企整体投资额为16,503亿元，同比下跌56.5%，跌幅比1-11月轻微改善0.8个百分点，整体而言没有明显改善，反映房企在销售情况回稳的路上，对于未来的不确定性仍然抱观望态度，尤其是民企。反映大量利好政策出台，但传导至销售，以至到投资买地还需要时间，尤其在能级较低的城市。民企资金链依然紧张，综合2022全年投资情况，民企买地总额约整体不足三份之一。根据统计局数据，土地成交价款在首11个月为7,590亿元，同比下降47.7%。主流房企投资意欲还是较低，以投城、国企买地为主。
　　购房意愿持续下跌。根据中国人民银行在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查，2022年第四季收入感受指数为43.8%，环比上季下降3.2个百分点、收入信心指数为44.4%，环比下降2.1个百分点、就业感受指数为33.1%，环比下降2.3个百分点。倾向于「更多储蓄」的居民占61.8%，环比上季增加3.7个百分点，在未来三个月准备增加支出的项目时，医疗保健、教育、及社交文化和娱乐依然较多，而购房意愿只有16%，环比上季减少1.1个百分点，趋势持续向下，跌至2016年以来的最低值。
　　政策力度逐步加大。根据中指院统计，2022年出台房地产相关政策高达1000多条，其中，涉及到优化限购111条、优化限贷240条、调整公积金416条、调整预售资金监管132条。从央行、银保监推出支援房地产市场的16条文后，各大银行密集式地为房企达成银企合作协议并提供授信。其后，证监会又为地产行业发出「第三支箭」，开启股权融资的大门。地产被重新定调为经济支柱产业。政策支持力度虽然逐步增大，但在经济下行压力之下，今年房地产销售情况仍受考验，建议投资者继续关注大型国资背景的地产及物管公司，考虑到房企融资改善，短期流动性压力下降，亦可以关注有关地产美元债的ETF。
　　风险提示：i)调控放松效果不确定性；ii）疫情反复；iii）资本市场态度审慎

研究报告全文：TableBaseInfoTableTitle2023年1月4日房地产行业策略房地产行业研究报告证券研究报告政策力度逐步加大且看销售改善关注股份华润置地1109HK报告内容越秀地产123HK国企销售仍然较佳综合百强房企2022全年销售情况全口径销售总额约72942中海物业2669HK亿元同比下跌423权益销售总额约51119亿元同比下跌424操盘口华润万象1209HK径销售64746亿元同比下跌415其中销售相对较佳的房企如越秀建发华发滨江华润招蛇中铁建保利绿城保利中海等累计销售操盘口径同比跌幅均小于或等于20其中越秀建发销售情况在主流房企中最佳股价表现累计销售额分别同比上升87及10百强单月12销售权益口径环比上升地产板块237反映房企一如以往在年底冲经营业绩然而12月销售同比跌幅为30跌股价及恒指相对走势110幅高于11月的239主要受疫控放开初期对于整体经济活动的波动性所影响环比增长较高的如保利华润中海招蛇越秀绿地等环比升幅约50-100100同比升幅较佳或跌幅较小的如保利华润中海万科招蛇越秀绿地090建发绿城等同比变动为-10至37整体而言销售情况依然以国企较佳080070房企投资拿地依然较为审慎根据克而瑞的数据显示按2022全年投资价值计算060排名首10的房企是保利华润中海万科滨江招蛇建发绿城越秀050华发买地金额比去年大幅下降TOP10房企平均跌幅为342百强房企整体投06-2207-2208-2209-2210-2211-2212-22资额为16503亿元同比下跌565跌幅比1-11月轻微改善08个百分点整地產板塊恒指相对体而言没有明显改善反映房企在销售情况回稳的路上对于未来的不确定性仍然物管板块抱观望态度尤其是民企反映大量利好政策出台但传导至销售以至到投资买股价及恒指相对走势地还需要时间尤其在能级较低的城市民企资金链依然紧张综合2022全年投资110情况民企买地总额约整体不足三份之一根据统计局数据土地成交价款在首11100个月为7590亿元同比下降477主流房企投资意欲还是较低以投城国企090买地为主080购房意愿持续下跌根据中国人民银行在全国50个城市进行了2万户城镇储户问070卷调查2022年第四季收入感受指数为438环比上季下降32个百分点收入060信心指数为444环比下降21个百分点就业感受指数为331环比下降23050个百分点倾向于更多储蓄的居民占618环比上季增加37个百分点在06-2207-2208-2209-2210-2211-2212-22物业板块恒指相对未来三个月准备增加支出的项目时医疗保健教育及社交文化和娱乐依然较多而购房意愿只有16环比上季减少11个百分点趋势持续向下跌至2016年以来的最低值数据来源彭博安信国际政策力度逐步加大根据中指院统计2022年出台房地产相关政策高达1000多条黄焯伟行业分析师其中涉及到优化限购111条优化限贷240条调整公积金416条调整预售资8522213-1402金监管132条从央行银保监推出支援房地产市场的16条文后各大银行密集stevewongeifcomhk式地为房企达成银企合作协议并提供授信其后证监会又为地产行业发出第三支箭开启股权融资的大门地产被重新定调为经济支柱产业政策支持力度虽然逐步增大但在经济下行压力之下今年房地产销售情况仍受考验建议投资者继续关注大型国资背景的地产及物管公司考虑到房企融资改善短期流动性压力下降亦可以关注有关地产美元债的ETF风险提示i调控放松效果不确定性ii疫情反复iii资本市场态度审慎3112年结代码股价目标价评级202120222023202120222023202120222023市盈率市盈率市盈率市净率市净率市净率周息率周息率周息率每股港元每股港元倍倍倍倍倍倍华润置地1109HK3660不適用未評級918578110098090414145越秀地产123HK978不適用未評級686559061057054596369中海物业2669HK8801100买入272210162893671509111418华润万象1209HK4145不適用未評級508395306631564493070912ZZ数据来源公司资料彭博安信国际预测本报告版权属于安信国际证券香港有限公司11各项声明请参见报告尾页房地产行业行业策略图150大房企全口径销售金额克而瑞排名图250大房企权益销售金额克而瑞排名全口径公司名称2022年2021年同比权益公司名称2022年2021年同比排名1-12月1-12月增长排名1-12月1-12月增长亿元亿元亿元亿元1碧桂园46437588-3881碧桂园35695572-3592保利发展45735385-1512保利发展30683716-1743万科地产42026203-3233中海地产27613467-2044华润置地30133158-464万科地产27314032-3235中海地产29553710-2045华润置地21122174-296招商蛇口29263268-1056招商蛇口17852043-1267金地集团22182865-2267金地集团13741775-2268绿城中国21282666-2028龙湖集团12672029-3769龙湖集团20332901-2999绿地控股12612613-51810建发房产17031711-0510越秀地产125211558411融创中国16925976-71711绿城中国12241449-15512中国金茂15502356-34212建发房产12071345-10213滨江集团15391691-9013中国金茂10701626-34214绿地控股14012903-51814融创中国9763610-73015中国铁建12811429-10315中国铁建9541057-9816越秀地产126011826616滨江集团8748720317旭辉集团12372473-50017新城控股7981723-53718华发股份12021219-1418华发股份751801-6319新城控股11652340-50219旭辉集团7301459-50020远洋集团10041360-26220远洋集团653884-26221首开股份8691180-26321世茂集团6061889-67922世茂集团8652699-67922路劲集团534700-23723卓越集团7431250-40623万达集团51927290724美的置业7421370-45824首开股份504714-29425电建地产685876-21825中骏集团490764-35926金科集团6711873-64226金科集团4831347-64227仁恒置地651755-13827美的置业466912-49028中交房地产650980-33728卓越集团459831-44729中南置地6401965-67429中梁控股4381203-63630中梁控股6261718-63630中国恒大4334185-89731中骏集团6061045-42031电建地产430453-5232路劲集团580760-23732雅居乐413952-56633万达集团55535855033中南置地4031220-67034武汉城建550609-9634华侨城392611-36035华侨城544849-35935保利置业381482-20936雅居乐5231390-62436仁恒置地38031421037中粮大悦城514719-28637龙光集团3801402-72938融信集团5121555-67138大华集团352523-32739新希望地产5091059-52039中交房地产349534-34640保利置业503566-11140新希望地产336530-36741城建集团487缺数据41武汉城建3323242742中国恒大4554400-89742伟星房产32427418143联发集团455598-24043金辉集团320665-51844龙光集团4411671-73644海伦堡306659-53645阳光城4281838-76745融信集团3021006-70046合景泰富4231038-59346联发集团297448-33747海伦堡413857-51847荣盛发展2931204-75748宝龙地产4101012-59548阳光城2911294-77549金辉集团402947-57649富力地产2841043-72850时代中国401945-57650中粮大悦城282380-256百强72942126318-423百强5111988716-424资料来源克而瑞数据安信国际资料来源克而瑞数据安信国际本报告版权属于安信国际证券香港有限公司2各项声明请参见报告尾页房地产行业行业策略图350大房企操盘销售金额克而瑞排名图430大中城市一線商品房成交情况操盘公司名称2022年2021年同比排名1-12月1-12月增长30大中城市一线商品房成交套数当周值亿元亿元套数250001碧桂园44117209-3882万科地产41436123-323200003保利发展41164900-1604绿城中国30033509-144150005中海地产28073525-2036华润置地27862950-56100007招商蛇口26352892-898金地集团21012879-27050009龙湖集团18282609-29910建发房产1673165610-11融创中国16085677-71712滨江集团14001478-5322052207200320052007200920112101210321052107210921112201220322092211200113中国金茂13712034-32614绿地控股13312758-518资料来源同花顺金融安信国际15越秀地产124711478716华发股份11371173-30图530大中城市二線商品房成交情况17中国铁建11271257-103旭辉集团1810892176-50030大中城市二线商品房成交套数当周值19新城控股9211849-502套数20远洋集团8031088-2623000021仁恒置地71362214722世茂集团6762161-6872500023美的置业6751295-4792000024中南置地6101824-66625万达集团5603018621500026金科集团5371498-64227首开股份536696-2301000028中骏集团534878-392500029卓越集团531939-43430路劲集团507665-237-31电建地产463517-1032205220720032005200720092011210121032105210721092111220122032209221132中粮大悦城452578-218200133中梁控股4511237-636资料来源同花顺金融安信国际34中国恒大4514356-89735保利置业439494-111图630大中城市三線商品房成交情况36龙光集团4191588-73637雅居乐3981056-62438阳光城3641618-77530大中城市三线商品房成交套数当周值39大华集团362560-353套数1800040金辉集团359670-46541建业集团3571004-6451600042融信集团3391254-7291400043合景泰富337745-5481200044华侨城321552-4191000045富力地产3131183-735800046伟星房产311250247600047武汉城建309188646400048宝龙地产303835-637200049荣盛发展2991230-757-50海伦堡297663-552220522072001200320052007200920112101210321052107210921112201220322092211百强64746110655-415资料来源克而瑞数据安信国际资料来源同花顺金融安信国际本报告版权属于安信国际证券香港有限公司3各项声明请参见报告尾页房地产行业行业策略图7收入感受指数图8收入信心指数585656545452525050484846464444424240402016-062018-062015-122016-122017-062017-122018-122019-062019-122020-062020-122021-062021-122022-062022-122016-062018-062016-122017-062017-122018-122019-062019-122020-062020-122021-062021-122022-062022-122015-12资料来源中国人民银行安信国际整理资料来源中国人民银行安信国际整理图9就业感受指数图10未来3个月准备增加购房支出的比例4825464420421540381036345323002016-062018-062010-122015-062016-062020-122016-122017-062017-122018-122019-062019-122020-062020-122021-062021-122022-062022-122011-062011-122012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-122016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-122020-062021-062021-122022-062022-122015-12资料来源中国人民银行安信国际整理资料来源中国人民银行安信国际整理本报告版权属于安信国际证券香港有限公司4各项声明请参见报告尾页房地产行业行业策略客户服务热线香港22131888国内4008695517免责声明此报告只提供给阁下作参考用途并非作为或被视为出售或购买或认购证券的邀请或向任何特定人士作出邀请此报告内所提到的证券可能在某些地区不能出售此报告所载的资料由安信国际证券香港有限公司安信国际编写此报告所载资料的来源皆被安信国际认为可靠此报告所载的见解分析预测推断和期望都是以这些可靠数据为基础只是代表观点的表达安信国际其母公司和或附属公司或任何个人不能担保其准确性或完整性此报告所载的资料意见及推测反映安信国际于最初发此报告日期当日的判断可随时更改而毋须另行通知安信国际其母公司或任何其附属公司不会对因使用此报告内之材料而引致任何人士的直接或间接或相关之损失负上任何责任此报告内所提到的任何投资都可能涉及相当大的风险若干投资可能不易变卖而且也可能不适合所有的投资者此报告中所提到的投资价值或从中获得的收入可能会受汇率影响而波动过去的表现不能代表未来的业绩此报告没有把任何投资者的投资目标财务状况或特殊需求考虑进去投资者不应仅依靠此报告而应按照自己的判断作出投资决定投资者依据此报告的建议而作出任何投资行动前应咨询专业意见安信国际及其高级职员董事员工可能不时地在相关的法律规则或规定的许可下1持有或买卖此报告中所提到的公司的证券2进行与此报告内容相异的仓盘买卖3与此报告所提到的任何公司存在顾问投资银行或其他金融服务业务关系4又或可能已经向此报告所提到的公司提供了大量的建议或投资服务投资银行或资产管理可能作出与此报告相反投资决定或持有与此报告不同或相反意见此报告的意见亦可能与销售人员交易员或其他集团成员专业人员的意见不同或相反安信国际其母公司和或附属公司的一位或多位董事高级职员和或员工可能是此报告提到的证券发行人的董事或高级人员5可能涉及此报告所提到的公司的证券进行自营或庄家活动此报告对于收件人来说是完全机密的文件此报告的全部或任何部分均严禁以任何方式再分发予任何人士尤其但不限于此报告及其任何副本均不可被带往或传送至日本加拿大或美国或直接或间接分发至美国或任何美国人士根据1933年美国证券法S规则的解释安信国际也没有任何意图派发此报告给那些居住在法律或政策不允许派发或发布此报告的地方的人收件人应注意安信国际可能会与本报告所提及的股票发行人进行业务往来或不时自行及或代表其客户持有该等股票的权益因此投资者应注意安信国际可能存在影响本报告客观性的利益冲突而安信国际将不会因此而负上任何责任此报告受到版权和资料全面保护除非获得安信国际的授权任何人不得以任何目的复制派发或出版此报告安信国际保留一切权利规范性披露本研究报告的分析员或其有联系者参照证监会持牌人守则中的定义并未担任此报告提到的上市公司的董事或高级职员本研究报告的分析员或其有联系者参照证监会持牌人守则中的定义并未拥有此报告提到的上市公司有关的任何财务权益安信国际拥有此报告提到的上市公司的财务权益少于1或完全不拥有该上市公司的财务权益公司评级体系收益评级买入预期未来6个月的投资收益率为15以上增持预期未来6个月的投资收益率为5至15中性预期未来6个月的投资收益率为-5至5减持预期未来6个月的投资收益率为-5至-15卖出预期未来6个月的投资收益率为-15以下安信国际证券香港有限公司地址香港中环交易广场第一座三十九楼电话852-22131000传真852-22131010本报告版权属于安信国际证券香港有限公司5各项声明请参见报告尾页