房地产市场至暗时刻已经过去，稳需求是根本
　　需求端因城施策弱化限制性政策，供给端三箭齐发支持房企融资，同时，“新十条”对疫情防控进一步优化，政策的叠加为房地产市场注入动力，房地产市场至暗时刻已经过去。
　　但是政策传导尚需时间，需求恢复是根本。供给端融资政策的支持会在较大程度上缓解房企资金压力，但是购房需求不振，对保交楼、房企债务危机的化解及房地产金融风险化解等都会产生较大影响，稳房市的根本是稳需求。2022年年初以来，为稳楼市，需求端政策持续释放，多为因城施策，政策主要分为加快银行放款节奏、放松公积金贷款、放宽落户条件、购房补贴、下调首付比例、下调房贷利率、放松限贷限售限购等，主要弱化需求端购房限制性政策、降低购房首付比及利率。我们预计明年需求端放松政策将持续加码，需求端政策的放松一般只会在一定能程度上刺激需求，但是市场信心是需要时间去修复，也是需要就业、收入以及对未来预期的好转，才能从本质上修复市场信心。
　　短期来看，明年随着防疫政策的放松，经济的整体向好会促进就业带动收入上升，释放一定购房需求，加上2022年低基数的影响，2023年房地产市场整体表现优于2022年。但是疫情开放初期，需要一定的适应及恢复时期，同时政策传导到房企实际解决流动性危机仍需时间，我们认为明年上半年，房地产市场依旧难以有较为明显的改善，下半年需求集中释放，销售端将出现明显反弹现象。
　　“住房不炒”基调不变，租购并举是大势所趋
　　长期来看，“住房不炒”依然是总基调，租购并举是大势所趋。党的二十大报告关于房地产的未来发展方向，明确定调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。补足租房市场短板，租购并举满足刚需住房及改善性住房需求，有效兼顾了保民生及提品质。另外，长租模式帮助将政府土地一次性收入转变为长期投资回报，利于摆脱“土地财政”的依赖。
　　房企资金链从逐步收紧到逐步放松
　　资管新规后限制了房企表外融资，三道红线又限制房企表内有息负债，资金链紧张加剧，房企债务清偿能力下降。2021年开始贷款集中度、集中供地等调控政策相继落地，融资端政策收紧，叠加2021年下半年开始销售下滑、债务集中到期，房企流动性紧张，停工、债务违约等频现。2022年，为了促进房地产市场平稳健康发展，相关部门陆续出台多项金融支持房地产的政策，疏通房企融资渠道的三支箭正式落地，逐一疏通前期收紧的融资渠道，从保交楼到保企业，缓解房企资金困境。
　　目前放开多渠道支持房企融资，主要支持保交楼及加速盘活现有项目资产，帮助房企回归正常经营状态，但是资金多不能用于拿地及开发新楼盘，政策短期内还是以解决房企资金困境为主，资金渗透到拿地及新开工尚需时日。因此，2023年项目竣工在保交楼的支持下将出现好转，但是房屋新开工规模依赖于销售端的恢复节奏，同时也受制于现有库存较高等因素，2023年房企新开工规模恐难有明显改善。
　　风险提示
　　政策落地不及预期；市场需求不及预期；疫情政策超预期；全球流动性边际收紧。
　　

研究报告全文：证券研究报告2022年12月26日湘财证券研究所宏观研究深度报告等待希望2023年房地产市场展望核心要点房地产市场至暗时刻已经过去稳需求是根本分析师何超证书编号S0500521070002需求端因城施策弱化限制性政策供给端三箭齐发支持房企融资同Tel021-50295325时新十条对疫情防控进一步优化政策的叠加为房地产市场注入动力房地产市场至暗时刻已经过去Emailhechaoxcsccom但是政策传导尚需时间需求恢复是根本供给端融资政策的支持会在较大程度上缓解房企资金压力但是购房需求不振对保交楼房企债联系人李育文务危机的化解及房地产金融风险化解等都会产生较大影响稳房市的根Tel021-50295328本是稳需求2022年年初以来为稳楼市需求端政策持续释放多为liyw3xcsccomEmail因城施策政策主要分为加快银行放款节奏放松公积金贷款放宽落户条件购房补贴下调首付比例下调房贷利率放松限贷限售限购等地址上海市浦东新区银城路88号主要弱化需求端购房限制性政策降低购房首付比及利率我们预计明年中国人寿金融中心10楼需求端放松政策将持续加码需求端政策的放松一般只会在一定能程度上刺激需求但是市场信心是需要时间去修复也是需要就业收入以及对未来预期的好转才能从本质上修复市场信心短期来看明年随着防疫政策的放松经济的整体向好会促进就业带动收入上升释放一定购房需求加上2022年低基数的影响2023年房地产市场整体表现优于2022年但是疫情开放初期需要一定的适应及恢复时期同时政策传导到房企实际解决流动性危机仍需时间我们认为明年上半年房地产市场依旧难以有较为明显的改善下半年需求集中释放销售端将出现明显反弹现象住房不炒基调不变租购并举是大势所趋长期来看住房不炒依然是总基调租购并举是大势所趋党的二十大报告关于房地产的未来发展方向明确定调坚持房子是用来住的不是用来炒的定位加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度补足租房市场短板租购并举满足刚需住房及改善性住房需求有效兼顾了保民生及提品质另外长租模式帮助将政府土地一次性收入转变为长期投资回报利于摆脱土地财政的依赖房企资金链从逐步收紧到逐步放松资管新规后限制了房企表外融资三道红线又限制房企表内有息负债资金链紧张加剧房企债务清偿能力下降2021年开始贷款集中度集中供地等调控政策相继落地融资端政策收紧叠加2021年下半年开始销售下滑债务集中到期房企流动性紧张停工债务违约等频现2022年为了促进房地产市场平稳健康发展相关部门陆续出台多项金融支持房地产的政策疏通房企融资渠道的三支箭正式落地逐一疏通前期收紧的融资渠道从保交楼到保企业缓解房企资金困境目前放开多渠道支持房企融资主要支持保交楼及加速盘活现有项敬请阅读末页之重要声明宏观研究目资产帮助房企回归正常经营状态但是资金多不能用于拿地及开发新楼盘政策短期内还是以解决房企资金困境为主资金渗透到拿地及新开工尚需时日因此2023年项目竣工在保交楼的支持下将出现好转但是房屋新开工规模依赖于销售端的恢复节奏同时也受制于现有库存较高等因素2023年房企新开工规模恐难有明显改善风险提示政策落地不及预期市场需求不及预期疫情政策超预期全球流动性边际收紧敬请阅读末页之重要声明2宏观研究正文目录12023年展望稳需求是根本租购并举是大势所趋111房市至暗时刻已经过去稳需求是根本112住房不炒基调不变租购并举是大势所趋22何以至房地产今日局面在于资金链321房企的融资渠道探究322资管新规限制房企表外融资523三道红线限制房企表内有息负债73供需两端发力为房地产提供动能9312022年房地产市场表现932需求端放松政策因城施策弱化限制政策1433供给端放松政策三箭齐发疏通融资渠道164风险提示19图表目录图1各国城镇化率3图2房企融资渠道梳理4图32017-2022H1百家重点房企融资方式比例4图42021年房地产开发资金来源占比5图5社融中表外三项存量同比6图6房地产开发资金来源中国内贷款构成占比6图7信托资金投向房地产规模十亿元6图8房地产开发企业负债同比增速7图9重点样本房企总有息负债规模及增速8图10重点样本房企短期有息负债规模及增速8图11近年房企资金困境影响因素梳理9图122018-2021年房企违约金额9图132022年购置土地面积大幅走低10图142022年成交土地溢价率明显回落10图152022年以来商品房销售持续低迷11图1670个大中城市新建商品住宅价格指数同比增速12图1770个大中城市二手住宅价格指数同比增速12图182022年房地产政策转化方向14图19房市需求端放松政策15图202022年5年期以上LPR累计下行35个基点至4315图212022年三季度房地产开发贷款余额增速触底反弹18图22房企再融资发展历程19表12022年中央层面房地产政策汇总13表22022年房地产需求端放松政策汇总16表3房企融资三支箭进展汇总17敬请阅读末页之重要声明1宏观研究12023年展望稳需求是根本租购并举是大势所趋11房市至暗时刻已经过去稳需求是根本进入2022年以来受多重外部冲击影响经济低迷国民收入受挫同时房企的暴雷也严重打击了市场信心居民储蓄意愿提高房地产市场全面遇冷2022年房地产开发企业土地购置成交面积较上年腰斩房屋新开工面积全国商品房销售面积及销售额均持续处于负增长状态1-11月累计同比分别为-389-233-266政策逐步落地为房市的筑底回弹提供强大动能为了支持房地产市场平稳健康发展目前已经颁布多项支持政策需求端多为因城施策弱化限制性政策供给端三箭齐发支持房企融资同时新十条对疫情防控进一步优化政策的叠加为房地产市场注入动力市场的悲观情绪有所缓和房地产市场至暗时刻已经过去政策传导尚需时间需求恢复是根本供给端融资政策的支持会在较大程度上缓解房企资金压力但是购房需求不振对保交楼房企债务危机的化解及房地产金融风险化解等都会产生较大影响稳房市的根本是稳需求需求端依然取决于信心及购买力需求端政策的放松一般只会在一定能程度上刺激需求但是市场信心是需要时间去修复也是需要就业收入以及对未来预期的好转才能从本质上修复市场信心因此尽管2022年供需端政策齐发力在一定程度上缓解了房地产市场的过快下行但是难以扭转下行趋势市场依旧低迷12月15日国务院副总理刘鹤提出房地产是国民经济的支柱产业之后中央经济工作会议表示要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作强调房地产对经济复苏的重要性为需求侧信心的平稳恢复提供坚实基础短期来看明年随着防疫政策的放松经济的整体向好会促进就业带动收入上升释放一定购房需求加上2022年低基数的影响2023年房地产市场整体表现优于2022年但是疫情开放初期需要一定的适应及恢复时期同时政策传导到房企实际解决流动性危机仍需时间我们认为明年上半年房地产市场依旧难以有较为明显的改善下半年需求集中释放销售端将出现明显反弹现象目前放开多渠道支持房企融资信贷投放资金基本用于保交楼专款专用债务融资资金用于民营企业偿还项目类贷款偿还中票偿还外债股权融资资金主要用于涉房项目和支付交易对价偿还债务及补流但是不能用于拿地拍地开发新楼盘三支箭主要支持保交楼及加速盘活现有项目资产帮助房敬请阅读末页之重要声明1宏观研究企回归正常经营状态但是资金多不能用于拿地及开发新楼盘政策短期内还是以解决房企资金困境为主资金渗透到拿地及新开工尚需时日因此2023年项目竣工在保交楼的支持下将出现好转但是房屋新开工规模依赖于销售端的恢复节奏同时也受制于现有库存较高等因素2023年房企新开工规模恐难有明显改善2022年国央企是拿地主力民营企拿地相对谨慎城投公司托底拿地份额占比也相对较大根据克而瑞数据显示截止2022年三季度末城投公司拿地数量超过1300幅占比41拿地金额超过1万亿元占比30民营房企因缺乏政府信用及较弱的资产规模融资面临更严峻的挑战目前除第二支箭支持针对民营房企发债外也有通过国资央企接盘纾困民营房企可以预见未来引入国资是部分民营房企走出困境的重要手段另外集中供地城市或会降低地价及参与门槛提升房企土拍热情提升民营企业参与度从2022年城市总体表现来看一线城市土地成交溢价率明显高于二三线城市房价方面一线城市房价指数依旧处于正增长状态二线城市跌幅边际改善三线城市处于负增长2023年核心一二线城市市场仍然存在恢复预期需求及房价具有一定韧性而三四线城市随着防疫政策的放开上涨动能相对有限12住房不炒基调不变租购并举是大势所趋长期来看住房不炒依然是总基调租购并举是大势所趋党的二十大报告关于房地产的未来发展方向明确定调坚持房子是用来住的不是用来炒的定位加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度租购并举兼顾保民生提品质目前我国出生率降低老龄化加重且我国经济转为中低速增长长期来看住房总需求下降2021年我国城镇化率为647距离发达国家80的平均水平依旧有较大提升空间新市民青年人等的住房困难亟待解决根据住建部信息十四五期间全国40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套间可解决近2000万新市民青年人的住房困难问题补足租房市场短板租购并举满足刚需住房及改善性住房需求有效兼顾了保民生及提品质租购并举帮助政府走出土地财政分税制改革以来地方政府收入极度依赖土地出让金而近年房企陷入现金流危机拿地意愿不强2022年1-11月国有土地使用权出让收入累计同比-244土地出让收入的断崖式下滑使得地方财政的收支压力加大长期来看地方政府亟待摆脱对土地财政的依敬请阅读末页之重要声明2宏观研究赖传统的政府卖地模式为一次性土地收入后续的土地资产增值基本不会体现在财政收入上但是政府通过支持市场化的长租房企业盘活土地资源既帮助部分群体解决住房问题又将土地一次性收入转变为长期投资回报是政府走出土地财政的良药图1各国城镇化率资料来源公开资料整理湘财证券研究所2何以至房地产今日局面在于资金链21房企的融资渠道探究房地产作为资金密集型产业资金链的安全至关重要我国房企拥有多元化融资渠道一般分为内部经营性融资和外部筹资性融资两种内部经营性融资主要通过销售回款及供应链融资方式获得的资金外部筹资性融资主要是通过债务融资及股权融资方式进行融资股权融资对房企的规模及财务限制较高且宏观调控加强对资金违规流入楼市的监控故房企偏好债务融资主要依赖银行贷款根据克而瑞数据显示2022年上半年百家重点房企境内债券融资占比达到69境内外的债务融资占比高达86债务融资是房企主要的融资渠道永续债在被纳入三道红线政策监管后就没有再新发行2021年百家房企股权融资及永续债融资量为170亿元同比下降70占比仅2敬请阅读末页之重要声明3宏观研究图2房企融资渠道梳理资料来源公开资料整理湘财证券研究所图32017-2022H1百家重点房企融资方式比例资料来源wind湘财证券研究所按照国家统计局的分类房地产开发到位资金指各个融资渠道实际划拨到开发项目的资金总共分为六类国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款利用外资其他到位资金其中国内贷款包含了银行发放的银行信贷同时也包含了非标融资相较银行信贷而言非标融资限制少融资期限灵活相对容易获取受到房地产企业的青睐一般以委托贷款和信托贷款为主自筹资金包括自有资金其他民间借贷等自筹资金敬请阅读末页之重要声明4宏观研究从2021年房地产开发资金来源占比来看定金及预收款自筹资金和个人按揭贷款分别占比368325161合计占比854是房企开发资金的主要来源2022年因房企融资环境较为严峻房企资金压力较大1-11月房地产开发资金实际到位资金累计同比为-188图42021年房地产开发资金来源占比资料来源wind湘财证券研究所22资管新规限制房企表外融资2016年中央经济工作会议上房住不炒被首次提出房企正式进入去杠杆阶段2018年4月27日资管新规发布经过三年过渡期并于2022年1月1日正式全面落地对金融机构通过表外资产发行资管产品向房地产企业等的投资行为进行限制和监管禁止资产多层嵌套进一步限制了非标融资空间2018年之后社会融资规模中委托贷款信托贷款未贴现银行承兑汇票存量同比大幅下降至2018年10月社融规模存量中此三项表外融资同比均实现负增长因银行信贷对企业资质及财务等的要求较严格中小房企一般较难获得大型商业银行的银行信贷非标融资就成为其重要的融资渠道2018年之前房地产开发资金中非银行金融机构贷款占比不断提高占国内贷款的比例从2006年的8提高到2018年的21资管新规之后限制了房企表外融资渠道其中信托资金投向房地产的规模余额从最高峰的29万亿元下降到2022年6月的14万亿元房企资金链普遍承压敬请阅读末页之重要声明5宏观研究图5社融中表外三项存量同比资料来源wind湘财证券研究所图6房地产开发资金来源中国内贷款构成占比资料来源wind湘财证券研究所图7信托资金投向房地产规模十亿元资料来源wind湘财证券研究所敬请阅读末页之重要声明6宏观研究23三道红线限制房企表内有息负债为防范房企因盲目加杠杆扩张导致的金融风险2020年8月央行住建部等部门针对房地产企业提出融资管理及资金监测指标即剔除预收款项后资产负债率不超过70净负债率不超过100现金短债比大于1根据规则触及三条红线的房企有息负债不得增加触及两条红线的房企有息负债规模年增速不得超过5触及1条红线的房企有息负债规模年增速可放宽至10没有触及红线则放宽至15对房企进行分档管理限制房企有息负债速度2018年房地产开发企业负债增速为180此后开始下降三道红线后房企降债进一步提速至2021年负债增幅大幅回落至62随着2021年下半年偿债潮的到来加上预售资金监管力度的加大及市场需求不振房企流动性受到较大影响偿债能力下滑多数房企有息负债规模出现较大幅度的减少根据克而瑞统计的重点样本房企的总有息负债2021年总规模同比下降0212022年中期总规模为54859亿元较初期下降044另外随着偿债潮的到来更多的长期有息负债转化为短期有息负债2022年中期重点房企的长期有息负债为39018亿元较期初下降117短期有息负债为15841亿元较期初增长14短期负债占比上升债务期限结构有所恶化图8房地产开发企业负债同比增速资料来源wind湘财证券研究所敬请阅读末页之重要声明7宏观研究图9重点样本房企总有息负债规模及增速资料来源克而瑞湘财证券研究所图10重点样本房企短期有息负债规模及增速资料来源克而瑞湘财证券研究所过去的金融监管调控中融资渠道往往是此消彼长房企的融资需求并没有实质性的影响但是三道红线直接限制房企端有息负债资金链紧张加剧房企债务清偿能力下降2021年除了三道红线贷款集中度集中供地等调控政策相继落地融资端政策收紧叠加2021年下半年开始销售下滑债务集中到期房企流动性紧张停工债务违约等频现根据克而瑞统计数据2021年房企违约债券39只累计金额4675亿元较上年同比增长159敬请阅读末页之重要声明8宏观研究图11近年房企资金困境影响因素梳理资料来源公开资料整理湘财证券研究所图122018-2021年房企违约金额资料来源资产信息网湘财证券研究所3供需两端发力为房地产提供动能312022年房地产市场表现自从2021年22城土地集中出让以来土拍热度持续走低2022年房地产市场延续低迷态势2022年1-11月房地产开发企业土地购置面积8455万平方米同比下降538成交面积较上年腰斩土地购置费累计同比下降63敬请阅读末页之重要声明9宏观研究从成交土地溢价率来看2021年下半年开始100大中城市成交土地溢价率明显回落房企拿地意愿不强其中一线城市表现出较强韧性成交土地溢价率明显高于二三线城市图132022年购置土地面积大幅走低资料来源wind湘财证券研究所图142022年成交土地溢价率明显回落资料来源wind湘财证券研究所敬请阅读末页之重要声明10宏观研究销售端2022年以来全国商品房销售面积及销售额均持续处于负增长状态2022年1-10月累计同比分别为-223-261目前未见明显回暖现象房价方面70个大中城市新建商品住宅价格指数中一二三线城市的同比增速均呈现下滑趋势其中一线城市仍处于正增长状态2022年11月二线城市同比跌幅收窄三线城市跌幅持平70个大中城市二手住宅价格指数中一线城市依然处于正增长二三线城市处于负增长状态另外从城市一二手住房的价格来看整体均呈现下跌态势二手房较一手房价格指数下跌幅度更大主要是2022年新房大面积的降价促销需求转向新房市场从而挤压一部分二手房交易量二手房市场降温2023年核心一二线城市市场仍然存在恢复预期房价具有一定韧性但是三四线城市住房需求疲弱短期难以有较强恢复图152022年以来商品房销售持续低迷资料来源wind湘财证券研究所敬请阅读末页之重要声明11宏观研究图1670个大中城市新建商品住宅价格指数同比增速资料来源wind湘财证券研究所图1770个大中城市二手住宅价格指数同比增速资料来源wind湘财证券研究所2022年央行银保监会国务院等多部门都发表房地产相关政策主要涉及房地产行业的监管及调控方向税收政策金融支持等其中二十大定调房地产发展方向为坚持房住不炒加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度2022年对房地产调控的政策由最先的刺激需求端拓展到到保交楼保项目又逐步扩大到保融资保主体敬请阅读末页之重要声明12宏观研究表12022年中央层面房地产政策汇总时间来源内容2月央行银保监会保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理关于房地产企业要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案提出向国务院金融委3月新发展模式转型的配套措施财政部今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件要有效管控重点风险守住不发生系统风险底线要坚持房子是用来住的不是中央政治局会议用来炒的定位支持各地从当地实际出发完善房地产政策支持刚性和改善性住房需求优化商品房预售资金监管促进房地产市场平稳健康发展提出加强金融服务加大支持实体经济力度的23条政策举措金融机构要区分4月项目风险与企业集团风险加大对优质项目的支持力度不盲目抽贷断贷压央行外汇局贷不搞一刀切保持房地产开发贷款平稳有序投放商业银行金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务稳妥有序开展并购贷款业务加大并购债券融资支持力度积极提供兼并收购财务顾问服务5月证监会积极支持房地产企业债券融资研究拓宽基础设施REITs试点范围央行货币政策委维护住房消费者合法权益更好满足购房消费者合理住房需求促进房地产市场6月员会健康发展和良性循环要稳定房地产市场坚持房子是用来住的不是用来炒的定位因城施策用足用7月中央政治局会议好政策工具箱支持刚性和改善性住房需求压实地方政府责任保交楼稳民生支持刚性和改善性住房需求地方要用好一城一策政策工具箱灵活运用阶8月国常会段性信贷政策和保交楼专项借款发布关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告自2022年10月1日至9月财政部税务总局2023年12月31日对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠定调房地产发展方向坚持房住不炒加快建立多主体供给多渠道保障租购10月二十大并举的住房制度发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知围绕关于人民银行银保监做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展出台了十六条措施发布施行支持房地产企业股权融资的五项调整优化措施包括恢复涉房上市公司11月并购重组及配套融资恢复上市房企和涉房上市公司再融资调整完善房地产企证监会业境外市场上市政策进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用积极发挥私募股权投资基金作用等资料来源公开资料整理湘财证券研究所敬请阅读末页之重要声明13宏观研究图182022年房地产政策转化方向资料来源公开资料整理湘财证券研究所32需求端放松政策因城施策弱化限制政策进入2022年以来受多重外部冲击影响经济低迷国民收入受挫同时房企的暴雷也严重打击了市场信心居民储蓄意愿提高房市全面遇冷2022年1-10月全国商品房销售面积111179万平方米同比下降223商品房销售额108832亿元下降2612022年年初以来为稳楼市需求端政策持续释放多为因城施策政策主要分为加快银行放款节奏放松公积金贷款放宽落户条件购房补贴下调首付比例下调房贷利率放松限贷限售限购等主要弱化需求端购房限制性政策降低购房首付比及利率因城施策是在住房不炒的定位下各地根据不同情况因地制宜调整楼市政策给予地方更多调控自由帮助更大限度的释放市场活力一定程度上抑制了房地产市场过快下行其中放松限贷限售限购政策是对购房者的门槛以及购房能力等多方位放松从最初的三四线城市逐步扩大到一二线城市2022年以来5年期以上LPR累计下行35个基点至43是2019年房贷利率换锚5年期以上LPR之后降息幅度最大的一年降低了房企融资的成本也为购房者节约利息增加了可支配收入短期增强了市场流通性长期提振市场信心促进购房需求稳定敬请阅读末页之重要声明14宏观研究图19房市需求端放松政策资料来源公开资料整理湘财证券研究所图202022年5年期以上LPR累计下行35个基点至43资料来源wind湘财证券研究所敬请阅读末页之重要声明15宏观研究表22022年房地产需求端放松政策汇总政策简述加快放款节奏放款周期较之前明显缩短银行加快放款节奏多地调整了住房公积金贷款政策包括上调最高限额降低贷款首付比例等支持刚性和改善性住房需求例如8月1日杭州市三孩家庭购买首套普通自住住房且首放松公积金贷款次申请住房公积金贷款的贷款额度可按家庭当期最高贷款限额上浮20确定杭州市三孩家庭无房租赁住房提取住房公积金的提取限额按规定额度标准上浮50确定7月12日十四五新型城镇化实施方案提出深化户籍制度改革放开放宽除个别超大城市外的落户限制试行以经常居住地登记户口制度全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制确保外地与本地农业转移人口进城落户标准放宽落户条件一视同仁全面放宽城区常住人口300万至500万的I型大城市落户条件完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策精简积分项目确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例鼓励取消年度落户名额限制杭州上海等大城市也先后放宽落户条件包括郑州呼和浩特长春重庆等多个城市出台发放购房补贴消费券等相关政策主要分为三种类型一是发放购房消费券直接抵扣房款如吉林市长春购房补贴市等二是针对缴纳的契税按照一定百分比发放补贴或消费券如开封市济宁市等三是对活动期间成功购房的业主发放建材家装家具家电等房地产下游行业的消费券如郑州市遵义市等目前已有超百城将商贷或公积金首套房首付比例降至20据中指院统计今年下调首付比例已有80余城将首套商贷首付比例降至20另据不完全统计年内已有超30个城市下调首套个人住房公积金贷款利率至205月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率LPR为1年期LPR为375年期以上LPR为445较上月46下调15下调房贷利率个基点8月22日央行将一年期贷款市场报价利率LPR从370下调至365将五年期贷款市场报价利率LPR从445下调至43据中指院统计2022年已有近50城发布超百条限购优化政策其中放松限购的放松限贷限购限售省会城市达到16个此外青岛大连天津苏州等二线城市限购政策也已松动资料来源公开资料整理湘财证券研究所33供给端放松政策三箭齐发疏通融资渠道2018年为支持民企融资经国务院批准人民银行会同相关部门从信贷债券股权三个融资渠道采取三支箭的政策组合解决民企融资难问题2022年为了促进房地产市场平稳健康发展相关部门陆续出台多项金融支持房地产的政策促进房地产融资稳定尤其金融16条政策中提到鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求监管层对房地产信托融资的口径发生变化从资管新规之后的限制到如今的鼓励能够帮助缓解房企资金困境敬请阅读末页之重要声明16宏观研究表3房企融资三支箭进展汇总三支箭方式内容进展18月政策性银行推出2000亿保交楼专项借款专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付目前已取得阶段性进展已基本投放至项目2022年以来银保监会指导银行2在2023年3月31日前央行在前期推出的做好对房地产的信贷投放金保交楼专项借款的基础上将向商业银行提融16条印发后6家大型银行第一支箭信贷投放供2000亿元免息再贷款支持商业银行提供配迅速与房企密集签署战略合作套资金用于助力保交楼封闭运行专款专协议并提供可观的意向性授信用额度3为落实金融16条多家银行为房企提供授信意向额度截至11月29日10余家银行为超过30家房企提供了授信从已披露的数据来看授信总额已超过2万亿元11月8日交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具支持包括房地产企业在内央行亲自出手支持民营房企发债预计规模将第二支箭债券融资的民营企业发债融资为民营地有2500亿后续可视情况进一步扩容产企业融资打开大门为市场注入信心证监会发布股权融资方面5项优化调整措施11月28日晚证监会发布决定1恢复涉房上市公司并购重组及配套融资在股权融资方面调整优化5项措2恢复上市房企和涉房上市公司再融资第三支箭股权融资施并自即日起施行阔别约123调整完善房地产企业境外市场上市政策年的上市房企重组和再融资窗4进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用口重启5积极发挥私募股权投资基金作用资料来源公开资料整理湘财证券研究所第一支箭银行信贷面对房地产市场的调整下行银行信贷支持政策也逐渐从保交楼拓展到保主体2022年8月29日由央行指导国家开发银行中国农业发展银行等政策性银行推出2000亿元的保交楼专项借款此项借款封闭运行专款专用专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付目前该项借款基本用于投放至项目此外央行拟在2023年3月31日前向上业银行提供2000亿元免息再贷款支持商业银行提供配套资金助力保交楼2022年11月13日中国人民银行银保监会公布了关于做好当前金融支持房地产平稳健康发展工作的通知推出16条举措围绕保持房地产融资平稳有序积极做好保交楼金融服务积极配合做好受困房地产企敬请阅读末页之重要声明17