研究报告全文：行业政策鼓励物企进入家政服务领域华润万研象生活派发特别股息究物业管理行业研究周报投资摘要评级增持每周一谈政策鼓励物企进入家政服务领域华润万象生活派发特别股息2022年12月25日政策鼓励物企进入家政服务领域12月21日国家发改委等11部门发布的关于推动家政进社区的指导意见行曹旭特分析师提出鼓励符合条件的物业服务企业开设家政服务机构或与家政企业开展合SAC执业证书编号S1660519040001业作积极拓展服务范围推动嵌入社区综合服务中心日间照料中心托育机研构老年助餐点等现有社区公共服务设施适当减免租赁费用采取多种形式究实现共享共用共管行业基本资料目前多数物企除基础物管外还从事经营社区增值服务而家政服务作为物企股票家数61周社区增值服务的重要业务之一对增强客户粘性优化物企收入结构创造行业平均市盈率TTM1549港股市场平均市盈率TTM873报经营效益增强独立性及扩张物企业务规模等方面起到了重要作用我们认为政策鼓励物企进入家政服务领域将有效推动物企发展社区增值业务行业表现走势图社区增值服务业务通常包括房地产经纪业务家政到家服务美居家装服务社区传媒业务社区零售业务园区空间服务等几大板块从2022年40恒生物业服务及管理恒生综合指数20中报数据来看房地产经纪业务受地产行业下行压力影响较大成交量下滑0明显社区传媒业务受疫情影响较大广告需求疲软影响了整体物企的社-20-40申区增值服务收入增速但社区增值业务收入整体仍然呈正增长同比增速的-60均值为244-80港华润万象生活派发特别股息202224202248202271202292202222520223182022429202252020226102022722202281220229232022114月日华润万象生活发布公告称为庆祝其上市两周年及被纳入恒生指2022114202210142022112520221216证122120211224数其董事会决议向公司股东派付特别股息每股公司普通股人民币03643券资料来源wind申港证券研究所元相当于港币04069元按照华润万象生活2283亿总股本计算其本次股特别派息总金额约为832亿元相关报告份我们认为华润万象生活作为当前股东实力雄厚关联方风险较小物管商管1碧桂园服务公司深度研究历经凄风有并行并购外拓乘风发力的优质物企其派息一方面为华润万象生活财务稳健之寒不坠碧霄之志2022-12-9限业务领先的证明另一方面亦有利于提振物业板块长期发展的市场信心2华润万象生活公司深度研究风起万公数据追踪12月19日-12月23日象升2022-10-31资金及交易追踪3物业管理行业研究周报物企参与城司沪深股通A股物业公司中仅招商积余在沪深股通中有持股截至2022市服务空间广阔2022-11-27证年12月23日持有77387万股较上周下跌1059持股市值122亿元4物业管理行业研究周报物企规模效券港股通港股中港股通持股共18家剔除停牌物企自2022年12月19日应何在2022-11-6研至12月23日增幅最大的是雅生活服务本周增幅466降幅最大的是5物业管理行业研究周报从物业卓越商企服务降248持股比例最高为保利物业为5912持股数量看物业服务边界扩张2022-9-26究最多为融创服务为539亿股6物业管理行业研究周报物企估值回报投资策略我们认为目前物业板块已进入最佳配置期头部物企规模将持续扩大归理性国企凸显价值韧性2022-9-19物企寻求独立扩张能力将持续加强建议关注物管商管并行且控股股东为央企背告景的华润万象生活关注受母公司拖累风险较小的保利物业招商积余关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务关注高弹性标的碧桂园服务风险提示房企资金链紧张拖累物企关联方应收账款及其他应收款坏账风险外拓增速不及预期敬请参阅最后一页免责声明证券研究报告物业管理行业研究周报内容目录1每周一谈政策鼓励物企进入家政服务领域华润万象生活派发特别股息311政策鼓励物企进入家政服务领域312华润万象生活派发特别股息413投资策略52本周行情回顾53行业动态731政策发布732公司动态84数据追踪841沪深股通资金及交易追踪842港股通资金及交易追踪95风险提示10图表目录图122H1营收TOP15物企增值服务收入同比增速及占总收入比例3图2华润万象生活股权架构5图3近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数5图4各板块周涨跌幅对比6图5本周涨跌幅前五位6图6本周涨跌幅后五位6图7港股物业931744CSI近一年PETTM7图8招商积余沪深股通持股数量变化及持股市值8表1部分物企独立孵化形成产品服务4表2港股通持股数量及总市值9敬请参阅最后一页免责声明212证券研究报告物业管理行业研究周报1每周一谈政策鼓励物企进入家政服务领域华润万象生活派发特别股息11政策鼓励物企进入家政服务领域12月21日国家发改委等11部门发布的关于推动家政进社区的指导意见提出鼓励符合条件的物业服务企业开设家政服务机构或与家政企业开展合作积极拓展服务范围推动嵌入社区综合服务中心日间照料中心托育机构老年助餐点等现有社区公共服务设施适当减免租赁费用采取多种形式实现共享共用共管发展目标为到2023年底促进家政服务业提质扩容领跑者行动重点推进城市的社区家政网点服务能力覆盖率达到90以上全国家政服务网点服务能力进一步提升到2025年全国基本实现社区家政服务能力全覆盖推动家政行业从业人员进一步增加消费规模进一步扩大服务品质进一步提升鼓励家政企业多种合作形式进社区支持家政企业与社区业主大会业主委员会或物业服务企业合作在团购平台上开通销售渠道鼓励各地打造地域性家政品牌推动酒店业物业养老服务业互联网业制造业等大型企业进入家政服务领域支持品牌化员工制企业发展采取政府龙头企业社区模式全面打造技能培训推荐就业家政服务产品团购家政进社区的全链条服务鼓励发挥社区居民委员会及其下属物业管理委员会的作用加强对家政进社区工作的指导监督提升家政进社区规范化水平建立家政服务国家标准体系推广使用家政服务合同示范文本目前多数物企除基础物管外还从事经营社区增值服务而家政服务作为物企社区增值服务的重要业务之一对增强客户粘性优化物企收入结构创造经营效益增强独立性及扩张物企业务规模等方面起到了重要作用我们认为政策鼓励物企进入家政服务领域将有效推动物企发展社区增值业务社区增值服务业务通常包括房地产经纪业务家政到家服务美居家装服务社区传媒业务社区零售业务园区空间服务等几大板块从2022年中报数据来看房地产经纪业务受地产行业下行压力影响较大成交量下滑明显社区传媒业务受疫情影响较大广告需求疲软影响了整体物企的社区增值服务收入增速但社区增值业务收入整体仍然呈正增长同比增速的均值为244图122H1营收TOP15物企增值服务收入同比增速及占总收入比例敬请参阅最后一页免责声明312证券研究报告物业管理行业研究周报2521H1增值服务营收亿元22H1增值服务营收亿元8022H1增值服务收入占比增值服务同比增速6020401520100-205-400-60资料来源wind各公司公告剔除商管物企华润万象生活卓越商企服务万物云仅计算社区空间居住消费服务中的增值服务业务申港证券研究所部分头部物企发展社区增值服务模式已由平台模式转向自营模式而业务模式的变化不仅体现了物企多元化发展的决心更加物企对于社区增值服务赛道的坚定看好相较平台抽佣模式自营模式由于承担了更多的成本将会影响其毛利率下滑但更有利于建立客户粘性提高业主满意度及提高物企收入规模表1部分物企独立孵化形成产品服务证券代码证券简称领域产品服务具体情况2019年碧桂园服务推出自有家政服务产品凤凰到家涵盖家庭保洁洗护服务房屋维修家电清洗6098HK碧桂园服务到家服务凤凰到家家居保养保姆月嫂绿化养护家庭防疫等八大项目128个细项的家政服务项目绿城生活app绿城绿城新零售自2016年以线上赋能线下的园区自营产严选平台小程序绿社区零售品开启零售新模式全力建设具有绿城特色的社区新零2869HK绿城服务城和他的朋友们直售体系及商业模式播间等养老服务绿城椿龄康养2000年左右涉足养老2019年成立绿城椿龄康养集团面对居民日益增长的托育需求和国家的政策号召雅生活自主孵化了大湾区头部幼托品牌乐鲸灵培育小区3319HK雅生活服务社区教育乐鲸灵家庭企业三大场景的市场化服务能力目前已落地近50家门店资料来源克而瑞物管申港证券研究所我们认为随着政策鼓励物企进入家政服务领域未来社区增值服务业务收入结构将进一步优化过往多数物企社区增值服务业务以房屋经纪业务社区传媒服务及园区空间业务为主而实力较强规模较大的物企则更有能力发展家政到家业务美居家装业务及社区零售业务此类业务市场空间更加广阔未来家政到家社区养老社区托育等业务将在政策鼓励的基础下为物企带来更多元化的收入12华润万象生活派发特别股息12月21日华润万象生活发布公告称为庆祝其上市两周年及被纳入恒生指数其董事会决议向公司股东派付特别股息每股公司普通股人民币03643元相当敬请参阅最后一页免责声明412证券研究报告物业管理行业研究周报于港币04069元按照华润万象生活2283亿总股本计算其本次特别派息总金额约为832亿元本次派息对于华润万象生活控股股东中国华润而言可获得约613亿元按照特别派息方案和中国华润持股7372其中包括由华润集团直接控股的股份约占143及由华润置地控股的股份约占7229计算中国华润可获得613亿元图2华润万象生活股权架构资料来源公司招股说明书公司年报公司公告申港证券研究所自华润万象生活于2020年底上市以来公司共有三次派息派息日分别为202179202281020221031均在业绩周期之内本次派息为在业绩周期之外的特别派息我们认为华润万象生活作为当前股东实力雄厚关联方风险较小物管商管并行并购外拓乘风发力的优质物企其派息一方面为华润万象生活财务稳健业务领先的证明另一方面亦有利于提振物业板块长期发展的市场信心13投资策略我们认为目前物业板块已进入最佳配置期头部物企规模将持续扩大物企寻求独立扩张能力将持续加强建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活关注受母公司拖累风险较小的保利物业招商积余关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务关注高弹性标的碧桂园服务2本周行情回顾自2022年12月19日至2022年12月23日收盘恒生物业板块下跌399恒生综合指数上涨073恒生物业板块跑输恒生综合指数473pct图3近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数敬请参阅最后一页免责声明512证券研究报告物业管理行业研究周报30恒生物业服务及管理恒生综合指数20100-10-20-30-40-50-60-70-80202212202227202236202242202258202264202271202286202292202242020221142022111202212020221292022216202222520223152022324202241120224292022517202252620226132022622202271020227192022728202281520228242022911202292020229292022108202212120211224202210172022102620221113202211222022121020221219资料来源wind申港证券研究所从板块排名来看与其他板块相比在恒生综合行业13个板块中排名第13图4各板块周涨跌幅对比210-1-2-3-4-5资料来源wind申港证券研究所AH61名个股统计涨跌幅前五名为股价涨幅前五名分别为苏新服务471南都物业433宋都服务127德商产投服务078中骏商管0股价跌幅后五名分别为佳兆业美好-1436宝龙商业-1137领悦服务集团-1136建业新生活-1077银城生活服务-1053图5本周涨跌幅前五位图6本周涨跌幅后五位55044-233-422-61-810-10-12-14-16资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所敬请参阅最后一页免责声明612证券研究报告物业管理行业研究周报截止20221223港股物业931744CSIPETTM为1555倍较前一周下跌055近一年均值为154倍周内行业估值呈现波动态势图7港股物业931744CSI近一年PETTM302520151050202211202226202235202241202257202263202279202285202291202242820226302022129202211020221192022128202221520222242022314202232320224102022419202251620225252022612202262120227182022727202281420228232022910202291920229282022107202211320221016202210252022111220221121202211302022121820211223资料来源wind申港证券研究所3行业动态31政策发布西安市住建局下发关于进一步提高物业企业服务质量的通知和关于印发西安市全周期物业管理服务指导意见的通知西安市住建局于12月16日发布关于进一步提高物业企业服务质量的通知2023年将以全市物业服务管理领域突出问题专项整治为契机强化行业管理加强督导检查督促物业服务企业认真开展环境卫生整治小区秩序维护安全隐患排查等工作推动全市住宅小区物业服务质量得到有效提升并于19日印发西安市全周期物业管理服务指导意见的通知对物业前期介入阶段交付使用前阶段集中装修期阶段和日常管理阶段全周期物业管理服务给予具体的指导意见晋城市物业管理条例正式出台根据12月13日晋城市人民代表大会常务委员会消息晋城市物业管理条例已由晋城市第八届人民代表大会常务委员会第七次会议于2022年10月26日通过并于2022年12月9日经山西省第十三届人民代表大会常务委员会第三十八次会议批准并将于2023年5月1日起施行住建部北京经验纳入全国城市更新可复制清单住建部印发实施城市更新行动可复制经验做法清单第一批各地实施城市更新行动取得较好成效的经验做法被纳入清单其中北京市在工作统筹和监督考核建立城市更新规划编制和实施工作体系优化审批流程等方面的经验做法被纳入其中此外山东省辽宁省江苏省湖南省上海市重庆市等地的相关工作经验也被列入清单例如江苏省南京市探索全链条城市更新项目实施体系辽宁省沈敬请参阅最后一页免责声明712证券研究报告物业管理行业研究周报阳市探索跨项目统筹运作模式安徽省合肥市探索片区更新肥瘦搭配模式等32公司动态恒大物业正与恒大商讨偿还质押涉及款项方案后者透过转让资产抵消12月20日恒大物业公告与中国恒大之间质押担保的独立调查已接近完成阶段将在切实可行情况下尽快发布有关独立调查结果恒大物业正与中国恒大集团商讨偿还该质押所涉及款项的方案方案主要透过中国恒大集团转让资产予该集团抵销相关款项此外恒大物业的2021年审计工作及2022年中期业绩之审阅工作尚在进行中将在切实可行情况下尽快发布2021年经审核年度业绩及2022年的中期业绩中海物业中标澳门下环街市等港澳地区五个项目服务合约12月20日中海物业中标港澳地区五个项目服务合约分别是澳门下环街市台山街市香港油麻地图书馆玉器市场和母婴健康院澳门台山街市有街市小贩区社区活动中心和花园平台等社区设施澳门下环街市现街市为原街市旧址上再行重建一座八层市政大楼并增设地下停车场香港油麻地图书馆是香港70间固定公共图书馆之一香港母婴健康院为初生至五岁的婴幼儿童及六十四岁或以下的妇女提供全面的促进健康和预防疾病服务建发物业子公司33935万出售厦门兆慧25股权12月22日建发物业管理集团有限公司于12月22日交易时段后公司间接全资附属公司厦门益睿与益悦订立股权转让协议据此厦门益睿同意出售及益悦同意购买厦门兆慧的25股权现金代价为人民币33935万元厦门兆慧为于中国成立的有限责任公司主要从事软件开发信息系统集成服务信息技术咨询服务及计算机软件及辅助设备批发等业务4数据追踪41沪深股通资金及交易追踪A股物业公司中仅招商积余在沪深股通中有持股截至2022年12月23日持有77387万股较上周下跌1059持股市值122亿元图8招商积余沪深股通持股数量变化及持股市值敬请参阅最后一页免责声明812证券研究报告物业管理行业研究周报3000持股总数量万股持股总市值亿元4425003200031500221000150010020222720221620223720224420225720226720227620228320229920225182022822202211520221252022216202222520223162022325202241420224272022527202261620226252022715202272520228122022831202292020229292022118202212620221126202210112022102020221029202211172022121520211224资料来源wind申港证券研究所42港股通资金及交易追踪港股中港股通持股共18家剔除停牌物企自2022年12月19日至12月23日增幅最大的是雅生活服务本周增幅466降幅最大的是卓越商企服务降248持股比例最高为保利物业为5912持股数量最多为融创服务为539亿股表2港股通持股数量及总市值证券代码证券简称港股通持港股通持港股通持港股通持股收盘价周初港股通年初港股通股数量万股周变化股占比总市值亿港港持股数量万持股数量股率元元股万股1516HK融创服务53926115176422114153315161792669HK中海物业49029071492400681748690508506098HK碧桂园服务4404909513068563194443636254470873HK世茂服务41226-1821671196294199097171995HK旭辉永升服务38466079219918084738165174003319HK雅生活服务2688646618932643983256898743913HK合景悠活2545826812564611812479415182869HK绿城服务24607036757128752324519265869666HK金科服务99231231521429144980246446049HK保利物业9064-06959124251469912895421755HK新城悦服务7890026906769975787064906989HK卓越商企服务7213-248591286396739628559909HK宝龙商业6875183106945655675252859983HK建业新生活6211066486216348617044601209HK华润万象生活473204820717963795470961179928HK时代邻里2840-09288032114286643172156HK建发物业1181008805345118118660816HK金茂服务815-0050903341816-资料来源wind剔除停牌的恒大物业彩生活申港证券研究所敬请参阅最后一页免责声明912证券研究报告物业管理行业研究周报5风险提示房企资金链紧张拖累物企关联方应收账款及其他应收款坏账风险外拓增速不及预期敬请参阅最后一页免责声明1012证券研究报告物业管理行业研究周报分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师在此申明本报告的观点逻辑和论据均为分析师本人独立研究成果引用的相关信息和文字均已注明出处不受任何第三方的影响和授意本报告依据公开的信息来源力求清晰准确地反映分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关风险提示本证券研究报告所载的信息观点结论等内容仅供投资者决策参考在任何情况下本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效市场有风险投资者在决定投资前务必要审慎投资者应自主作出投资决策自行承担投资风险敬请参阅最后一页免责声明1112证券研究报告物业管理行业研究周报免责声明申港证券股份有限公司简称本公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性和完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更申港证券研究所已力求报告内容的客观公正但报告中的观点结论和建议仅供参考不构成所述证券的买卖出价或征价投资者不应单纯依靠本报告而取代自身独立判断应自主作出投资决策并自行承担投资风险投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载资料意见及推测仅反映申港证券研究所于发布本报告当日的判断本报告所指证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会产生波动在不同时期申港证券研究所可能会对相关的分析意见及推测做出更改本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务本报告仅面向申港证券客户中的专业投资者本公司不会因接收人收到本报告而视其为当然客户本报告版权归本公司所有未经事先许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如转载或引用需注明出处为申港证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版复制发布转载和引用者承担行业评级体系申港证券行业评级体系增持中性减持增持报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率5以上中性报告日后的6个月内相对于市场基准指数收益率介于-55之间减持报告日后的6个月内相对弱于市场基准指数收益率5以上市场基准指数为沪深300指数申港证券公司评级体系买入增持中性减持买入报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率15以上增持报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率515之间中性报告日后的6个月内相对于市场基准指数收益率介于-55之间减持报告日后的6个月内相对弱于市场基准指数收益率5以上敬请参阅最后一页免责声明1212证券研究报告