乘利好政策东风，开发商在过去两周加速解决其流动性问题。在11月底出台一系列金融支持性政策之后，开发商反应迅速，进一步缓解其流动性压力。从开发商最近的反应来看，我们观察到其缓解流动性紧张的手段，主要有以下三种：1）配股增发；2）债务重组；以及3）国有银行充足的授信支持。
　　融创为解决债务危机探寻了另一条出路。2022年12月9日，融创中国（01918 HK，融创）披露了其债务重组的最新情况，为其他高杠杆的民营企业化解危机提供了参考。根据融创的境外债重组计划，公司预计将债务中的30-40亿美元转变为公司普通股或股权挂钩工具。我们相信这种债转股的方式，将成为民营企业全面化解流动性风险的一个有效方式。
　　中国商业REITs试点可能将开始。2022年12月8日，中国证监会副主席李超表示中国将扩大REITs试点范围，在长租公寓以外，也将涉及商业不动产领域。我们相信这是政府进一步放松房地产市场的积极信号。开发商将可以从中国商业REITs试点中盘活其存量资产。
　　我们认为市场关注的重点是何时地产销售状况出现根本性复苏。市场预期的扭转，决定于需求端放松政策将如何进行以及深入到何种程度。我们当前对行业所持的评级是“跑赢大市”。优质龙头中，我们推荐龙湖集团（00960 HK）、金地集团（600383 SH）和万科企业（02202HK）。同时我们认为中交地产（000736 SZ）以及建发国际（01908 HK）将会受益，作为较小的央国企，其在当前融资宽松环境下展现更多优势。
　　风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及2）购房需求加速下行。
　　

研究报告全文：股票Research研究EquitySectorTableBasicInfoReportPropertySector中文版ChunliZhan詹春立行业报告房地产行业Chineseversion85225097745jameszhangtjascomhk16December2022BiTableMainInfo-WeeklyWrapDevelopersAcceleratedMoneyRaisingAmid行PolicyTailwind业双周报政策利好下地产开发商加速筹措资金报RidingonthepolicytailwinddevelopersacceleratedtheprocesstoresolvingitsliquidityissuesinthepasttwoweeksAfteraseriesofRatingTableInvestInfoOutperform告SectorReportfinancialsupportivepoliciesannouncedattheendofNov2022developersMaintainedrespondedpromptlytofurtheralleviateliquiditypressureWehaveobservedthreemainmeasuresforliquidityeasingfromtherecentactivitiesof评级跑赢大市维持developersincluding1shareplacement2debtrestructureplanand32abundantcreditlinesupportfromSOEbanksMSMPIandHSIperformanceSunachasexploredanewwaytoresolveitsdebtdilemmaOn9Dec恒生内地地产指数和恒生指数2022SunacChina01918HKSunacunveiledprogressindebt200ofreturnrestructuringwhichcouldbodewellforotherhighlyleveragedprivatedevelopersAccordingtotherestructuringplanforitsoff-shoredebtsSunac00willswapUS3-4bnindebtforordinarysharesorequity-linkedinstrumentsWebelievetheconversionofdebtintoequitywillbecomeaneffectivewayfor200privatedeveloperstothoroughlyresolveliquidityrisk证400告CommercialC-REITspilottokickoffOn8Dec2022MrLiChaotheVice券PresidentofCSRCsaidthatChinawillexpandthepilotschemeforREITsinto600研报morefieldsnotonlyinthelong-termrentalmarketbutalsocommercialrealestatesectorWebelievethisisapositivesignforfurthereasingonthe800究究Dec-21Feb-22Apr-22Jun-22Aug-22Oct-22Dec-22propertysectorbythegovernmentPropertydeveloperscanrevitalizetheResearchReportHSIIndexMSMPIIndex报研stockassetsfromthepotentialpilotofcommercialC-REITsSourceBloomberg告券WethinkthekeyfocusforthesectoriswhenthephysicalmarketwillEquityreallyrecoverTheturnaroundinmarketexpectationdependsonhowandtoNationalpropertysalesperformance证whatextentlooseningofdemand-sidepolicywilldeepenOurcurrent全国房地产销售表现RMBbninvestmentratingonthesectorisOutperformAmongqualitynameswe2000016018000140recommendLongfor00960HKGemdale600383SHandVanke-H0220212016000HKWebelieveCCCGRealEstate000736SZandCDInternational14000100801200001908HKarebeneficiariessincesmallerSOEsmayseemorestrengthdue601000040tofinancialeasing800020T60000Risks1Reopeningofup-frontfinancingincreasingtheindustrysleverage4000-202deterioratinghome-buyingdemand2000-40a0-60乘利好政策东风开发商在过去两周加速解决其流动性问题在11月底出台一系列金融支b房持性政策之后开发商反应迅速进一步缓解其流动性压力从开发商最近的反应来看我AmountSoldofCommodityHousesLHSl们观察到其缓解流动性紧张的手段主要有以下三种1配股增发2债务重组以及3AmountSoldofResidentialHousesLHS地AmountSoldYTDYoYofCommodityHousesRHS产e国有银行充足的授信支持AmountSoldYTDYoYofResidentialHousesRHSSourceNationalBureauofStatisticsofChina行融创为解决债务危机探寻了另一条出路2022年12月9日融创中国01918HK融创披露了其债务重组的最新情况为其他高杠杆的民营企业化解危机提供了参考根据融创的业LPropertySector境外债重组计划公司预计将债务中的30-40亿美元转变为公司普通股或股权挂钩工具我e们相信这种债转股的方式将成为民营企业全面化解流动性风险的一个有效方式f中国商业REITs试点可能将开始2022年12月8日中国证监会副主席李超表示中国将t扩大REITs试点范围在长租公寓以外也将涉及商业不动产领域我们相信这是政府进一步放松房地产市场的积极信号开发商将可以从中国商业REITs试点中盘活其存量资产M我们认为市场关注的重点是何时地产销售状况出现根本性复苏市场预期的扭转决定于需a求端放松政策将如何进行以及深入到何种程度我们当前对行业所持的评级是跑赢大市r优质龙头中我们推荐龙湖集团00960HK金地集团600383SH和万科企业02202HK同时我们认为中交地产000736SZ以及建发国际01908HK将会受益作为g较小的央国企其在当前融资宽松环境下展现更多优势i风险1重新放开前融行业杠杆上行以及2购房需求加速下行nSeethelastpagefordisclaimerPage1of5--业全面化解流动性风险的一个有效方式权挂钩工具剩余债务将转换为期限为杠杆的民营企业化解更多利好消息来自开发商债务重组现有商应该是和新城发展再次宣布配售15而开发商的股权融资渠道允许近期更多开发商将通过配股增发种过融资和其它各种手段进一步缓解其流动性压力从开发商最近的反应来看我们观察到其缓解流动性紧张的手段主要有以下三乘利好政策开发商在过去两周加速解决其流动性问题解开发商债务风险的常规手段初步建议我们相信越来越多的开发商正在与债权人就债务重组达成协议外债重组仍在进行中此外正荣地产Se资料来源香港交易所表资料来源香港交易所国泰君安国际表20222022日期2022202220222022日期202220222022大多数其他e12日碧桂园以每股th1Ae配股增发年年年年年年年年年近期主要开发商的债务重组更新主要las股121212121212111111此项政策Htpag香港月月月月月月月月月股的0103001030HK港股上市房企e30161517801271212926fo上市日日日日日r日日日日20最大受益者disclaimer2第地产债务亿股新股净募集资金不低于债务重组以及一财268鉴于更多的开发商可能计划通过配股融资我们认为商近期的配股情况经危机提供了参考根据融创的境外债重组计划公司预计将债务中的陆续通过配股融资除这些港股上市开发商以外在重启股权融资的01918HK融创中国03380HK龙光集团公司名称01030HK新城发展02007HK碧桂园01908HK建发国际集团03383HK雅居乐集团02007HK碧桂园公司00884HK旭辉控股集团06158HK正荣地产国泰君安国际港元的价格发行了此前没有此类股权融资限制近期碧桂园A2022完成股和的进展融资年H23股120615806158HK国有银行充足的授信支持20至上市房企第一个手段是通过配股增发融资2022月2281463年1年期日万科年12P的美元债券利息将在两年后支付我们相信这种债转股的方式将成为民营企4741通过增发股份融资值得注意的是目前只有少数港股上市旭辉控股集团宣布公司计划在步提案正荣集团宣布其已启动境外债重组计划的准备工作计划于剩余债务转换为融创中国公布了初步重组框架其中的建议包括进行中ABS龙光集团通过了其境内债重组方案的建议龙光集团将已展期的债券及资产支持证券配股细节港元相对扣除费用后筹得约元相对净募集资金不低于港元相对扣除费用后筹得约港元相对扣除费用后筹得约港元相对扣除费用后筹得约配股细节亿股新股扣除费用后筹资12月于月62022亿港元此外近期雅居乐集团在展期日龙光集团9000002000002SZ02202HK2022上一个日融创中国年3上一个上一个上一个上一个年并将未展期债券及12年收盘价有2-月收盘价有收盘价有收盘价有收盘价有118194347418007833872年期的美元债券利息将在两年后支付12月底出台一系列金融支持性政策之后开发商反应迅速通亿港元资金亿港元资金20HK02007日宣布其目标是在38HK03380亿港元资金亿港元资金亿港元148参考11HK0191895178178138板块的股价2022融创中国3872折让2023折让开发商配售了TablePageHeader折让折让折让年在一个月内宣布了两轮配股ABS宣布并提议了股权增发议案开发商配售了开发商配售了年第一季度之前向债权人提交债券重组计划亿港元开发商配售了开发商配售了11还宣布其境内债延期已获债权人批准境披露了其债务重组的最新情况为其他高在所筹集资金中近期应会面临展期月0338303383HK0191801918HK28430202317801年龙光集团的境外债重组计划仍在随后碧桂园于日政府第三支箭-40045295将14635年第一季度提出境外债重组的亿美元转变为公司普通股或股亿股股票每股价格为3060建发国际集团一些亿股股票每股价格为亿股股票每股价格为的做法债转股有望成为化-亿股股票每股价格为4080亿股股票每股价格为宣布亿美元债务债转股压力2023推动下将用于偿债重新放宽针对房地产房企2022配股比例不超过年第一季度公有2022ArprySectorProperty年H股上市开发0190801908HK12股270年PagePage月1798268架构布初350268211港72月日ofof52nigraMelbaT1nigraMelbaTSectorReportPropertySector房地产行业16December2022风险提示以及建发国际中我们推荐龙湖集团市场预期的扭转决定于需求端放松政策将如何进行以及深入到何种程度我们当前对行业所持的评级是我们认为随着流动性担忧逐中心也将涉及商业不动产领域我们相信这是政府进一中国商业然将是度然而有发贷款并购贷款抵押贷款债券投资和银行保函等目前大多数开发商如供充足的授信支持据我们测算在这些银行中工商银行中国银行浦发银行和兴业银行向开发商开发商获得充足的授信支持Seeth2022e的庞大体量主要受益者因为他们lastREITs年pag1重新放开前融行业杠杆上行以及11授信efo01908HK01908月底工商银行与试点可能将开始r额度并不能保证开发商可以获得disclaimer我们认为这将有利于开发商00960HK00960将会受益作为较小的央国企其在当前融资宽松环境下展现更多优势步将授信转化成真正资金借贷开发商获得流动性支持的第三个手段是消除行业估值将继续修复202212金地集团家重点开发商签署协议提供年12月从中国商业8600383SH600383步放松房地产市场的积极信号考虑到相应P日中国证监会副主席李超表示中国将扩大2购房需求加速下行的银行贷款因此我们认为国企和拥有更多优质项目的龙头的能力更强REITs另外和万科企业我们认为市场关注的重点是何时地产销售状况出现根本性复苏试点中盘活其存量资产了通过人民币银行增加02202HK022026550包括受困开发商的TablePageHeader亿元的授信最近越来越多的银行宣布向开发商提同时我们认为中交地产目前新增综合授信存量商业不动产REITs实际上仍有试点范围在长租公寓以外新授予这些跑赢大市存量的信贷额度最多例包括办公楼和购物授信额度未使用的授信民000736SZ000736rprySectorProperty优质龙头营可用于开房企PagePage仍3额ofof52nigraMelbaT1nigraMelbaTSectorReportPropertySector房地产行业16December2022表资料来源Se加权平均简单平均大发地产上坤地产汇景控股领地控股大唐集团控股建业地产祥生控股集团五矿地产融信中国弘阳地产佳源国际控股正荣地产绿地香港德信中国招商局置地上实城市开发中梁控股时代中国控股中骏集团控股华南城主要收入来自内地的香港上市小型开发商加权平均简单平均绿景中国地产保利置业集团合景泰富集团龙光集团远洋集团宝龙地产富力地产金地商置雅居乐集团深圳控股中海外宏洋旭辉控股集团金辉控股美的置业新城发展中国金茂合生创展集团越秀地产绿城中国建发国际集团主要收入来自内地的香港上市中型开发商加权平均简单平均碧桂园龙湖集团中国海外发展万科企业华润置地主要收入公司名称e3the--来自内地的香港上市大型开发商行业估值表HHlas股股Bloombergtpagefordisclaimer国泰君安国际股票代码0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000002202HK22026900HK6900HK9968HK6999HK2599HK3301HK19962768HK6158HK2019HK2772HK1233HK1966HK1668HK1813HK33803377HK1238HK2777HK3383HK9993HK3990HK1030HK3900HK1908HK20071109HK2117HK6832HK832HK563960HK960HK688230HK230HK337HK978HK535HK604HK884HK817HK754HK123119HK111HK8181HK9595HKHKHK货币HKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHHKDHKDHKDKD市值百万港元158923158923226012238943246731104641046412013130981310815938169432068824366280423000533777338257434611920106410641403141518071953200320202053237324042845288432243720473062937035718473227675769278677880177207499575P20202202nananana5247716326270716101218121306210921425010091318423351282506231122142113403419413269846156501821A2022nananananananananananananananananananana23222725214930406162576766613858587479292422071617594639290763F市盈率2023nananananananananananananananananananana22232526214928386356495262583954557272171933220814184236270760F2024nananananananananananananananananananana19242724215329336151444255337485065631516232107121739342309536FTablePageHeader2002010402020402050504040305080707070310050709020100010101020101010101010101030302020102010403030201010121A2022nananananananannananananananananananana02010202040060404060814070703100507090202030301020105040101012aF市净率2023nanananananananananananananananananananana020101020302050303050712070603090506080202030301020503010101F2024nanananananananananananananananananananana010101020302050303050608060602080060802020202010204030101015FROE548205166141141102122125161177121113115113nananananananananananananananananananarprySectorProperty2269687834987789695064060991895823988248FPagePageDY20414614618049019944110122nananananananananananananananananananana31007081626459051284408221866862496447463755494744ofofF52nigraMelbaT1nigraMelbaTSectorReportPropertySector房地产行业16December2022See个股评级标准th供使用情况或使用会违反适用的法律或规例或会令国泰君安或其集团公司在此等管辖范围内受制于任何注册或领牌规定如有需要投资者务必向其各自专业人士咨询并谨慎抉择主观假定和判断而做出预见性陈述因此可能具有不确定性投资者应明白及理解投资证券及投资产品之目的及当中的风险在决定投资前君安集团的资产管理部和投资业务部可能会做出与本报告的推荐或表达的意见不一致的投资决策其集团公司有可能会与本报告涉及的公司洽谈投资银行业务或其它业务654321评级区间参考基准行业评级标准评级区间参考基准电话香港中环皇后大道中本研究报告并非针对或意图向任何属于任何管辖范围的市民或居民或身处于任何管辖范围的人士或实体发布或供其使用而此等发布公布可报告中的资料力求准确可靠但国泰君安并不对该等数据的准确性和完整性作出任何承诺报告中可能存在的一些基于对未来政治和经济的某些国泰君安的销本研究报告内容既不代表国泰君安证券免责声明利益披网址e20las受雇于国泰君安或其集团公司或与其有联系的个人没有担任本研究报告所评论的发行人的高级人员国泰君安或其集团公司国泰君安或其集团公司在现在或过去司并未持有本研究报告所评论除分析员或其有联系者分析员或其有联系者01502HK2远大医药8522509t2wwwgtjacomhk露事项pag跑输大市中性跑赢大市评级卖出减持中性收集买入评级国泰君安证券66香港恒生指数e香港恒生指数至至fo售员交易员和其它专业人员可能会向国泰君安的客户提供与本研究部中的观点截然相反的口头或书面市场评论或交易策略国泰1818r00512HK存在投资银行业务的关系disclaimer个月个月-189118181香港并未持有并未担任号新纪元广场低座没传真有限公司版权所有不得翻印有为本研究报告所评论的泸州银行8522509的发行人的市场资本值本研究报告所评论的发行人的任何财务权益本研究报告所评论的发行人的高级人员01983HK或行业基本面不理想小于或行业基本面中性-或行业基本面良好超过相对表现或公司行业基本面良好超过相对表或公司行业基本面不理想小于或公司行业基本面不理想-或公司行业基本面中性-或公司行业基本面良好555香港1551227个月内至---5至155至157793有限公司楼至现1555-5有与顺丰房托P发行人本研究报告所评论1国泰君安或以上的财务权益进行庄家活动02191HK的推荐意见也并不构成所涉及的个别股票的买卖或交易之要约国泰君安或例如的晋商银行旭辉永升服务配售代理牵头经辨人保荐人包销商或从事自营投资于该股票02558HKTablePageHeader095HK01995郑州银行雅生活服务06196HK039HK03319外国泰君安或其集团公rprySectorProperty金融街物业PagePage5ofof52nigraMelbaT1nigraMelbaTSectorReportPropertySector房地产行业16December2022