核心观点：疫情优化助力地产销售，商品房成交缓慢回暖
　　中央重点政策方面：（1）12月7日，国家卫健委公布了进一步优化疫情防控的十条针对性措施。其中提到不再对跨地区流动人员查验核酸检测阴性证明和健康码，不再开展落地检。10月和11月由于各地防疫持续加码使得房地产销售面积同比跌幅相比三季度进一步扩大，考虑到前期疫情对商品房成交存在一定冲击，预计未来防疫优化之后能释放一部分滞后的购房需求。
　　地方重点政策方面：（1）南京部分银行对二套房商业按揭贷款政策做出调整，未结清首套房贷款的，购买二套房首付比例降至四成，利率4.9%。前期南京已经针对二套房未结清贷款的首付比下调过一次，然而由于前期政策效果有限，在当前需求持续偏弱的情况下，南京再度下调二套房首付比例。但考虑到当前居民购房需求更多是受购房意愿所影响，在居民收入以及房价预期没有显著改善的情况下，预计未来南京的商品房销售仍旧维持弱修复的状态。（2）武汉将调整限购政策，限购范围缩小至二环内，其他区域不再限购。武汉的再度放宽限购条件同样是针对当前较弱的购房需求出台的刺激力度更高的政策，预计整体市场见底仍需较长时间。
　　我们认为，在优化疫情的大背景下，前期冲击商品房销售的一大因素——疫情将逐渐弱化，此时各地纷纷加码需求端的刺激政策或许能够放大政策的预期效果。接下来的政策预期降落在核心一二线城市是否出台更强力的刺激政策，从而有效提振市场信心，带动三四线房市跟随回暖。

研究报告全文：投资咨询业务资格证监许可2012669号研究所工业组房地产需求端政策放松效果跟踪单击此处编辑母版标题样式郑非凡从业资格号F030884152022年12月11日投资咨询号Z0016667重要提示本报告难以设置访问权限若给您造成不便敬请谅解我司不会因为关注收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户市场有风险投资需谨慎核心观点疫情优化助力地产销售商品房成交缓慢回暖中央重点政策方面112月7日国家卫健委公布了进一步优化疫情防控的十条针对性措施其中提到不再对跨地区流动人员查验核酸检测阴性证明和健康码不再开展落地检10月和11月由于各地防疫持续加码使得房地产销售面积同比跌幅相比三季度进一步扩大考虑到前期疫情对商品房成交存在一定冲击预计未来防疫优化之后能释放一部分滞后的购房需求地方重点政策方面1南京部分银行对二套房商业按揭贷款政策做出调整未结清首套房贷款的购买二套房首付比例降至四成利率49前期南京已经针对二套房未结清贷款的首付比下调过一次然而由于前期政策效果有限在当前需求持续偏弱的情况下南京再度下调二套房首付比例但考虑到当前居民购房需求更多是受购房意愿所影响在居民收入以及房价预期没有显著改善的情况下预计未来南京的商品房销售仍旧维持弱修复的状态2武汉将调整限购政策限购范围缩小至二环内其他区域不再限购武汉的再度放宽限购条件同样是针对当前较弱的购房需求出台的刺激力度更高的政策预计整体市场见底仍需较长时间我们认为在优化疫情的大背景下前期冲击商品房销售的一大因素疫情将逐渐弱化此时各地纷纷加码需求端的刺激政策或许能够放大政策的预期效果接下来的政策预期降落在核心一二线城市是否出台更强力的刺激政策从而有效提振市场信心带动三四线房市跟随回暖重要提示本报告难以设置访问权限若给您造成不便敬请谅解我司不会因为关注收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户市场有风险投资需谨慎1目录一一线城市政策效果跟踪二二线城市政策效果跟踪三三四线城市政策效果跟踪四二手房成交数据跟踪五本周重点放松施策一览重要提示本报告难以设置访问权限若给您造成不便敬请谅解我司不会因为关注收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户市场有风险投资需谨慎房地产销售数据总览本周商品房成交同比跌幅进一步收窄30大中城市本周同比涨幅为-137本周30大中城市中一线城市商品房成交面积同比上涨06万平方米-93-13730大中城市商品房成交面积一线城市1202022同比60上周7830大中城市上周-188100400620-9880一线城市-278上周151上周0环同60比比-20-131-23140上周194二线城市上周-257-4020-6008-16三线城市0-80上周-175上周272W38W39W40W41W42W43W44W45W46W47W48W49W50本周30大中城市中二线城市商品房成交面积同比下跌231本周30大中城市中三线城市商品房成交面积同比下跌16万平方米30大中城市商品房成交面积二线城市万平方米30大中城市商品房成交面积三线城市3002022同比601002022同比80250406080204020006020150-20400100-40-202050-60-400-800-60W38W39W40W41W42W43W44W45W46W47W48W49W50W38W39W40W41W42W43W44W45W46W47W48W49W50重要提示本报告难以设置访问权限若给您造成不便敬请谅解我司不会因为关注收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户市场有风险投资需谨慎资料来源Wind中信期货研究所3一一线城市政策效果以下调房贷利率为主12月仅上海同比上涨上海120LPR下调5BP520LPR下调15BP北京120LPR下调5BP520LPR下调15BP平方米上海平方米北京8000002018201920202021202245000020182019202020212022400000700000房贷利率下调房贷利率下调房贷利率下调600000350000进入利率4区间3000005000002500004000002000003000001500002000001000001000005000000W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51上海商品房成交面积变化情况平方米北京商品房成交面积变化情况平方米月份20212022同比环比月份20212022同比环比1月17129961704200-0540441月834597624004-25225712月8222001111400352-3482月492179330004-330-4713月1570400767161-511-3103月889119611056-3138524月1267300105400-917-8634月920388706827-2321575月11119772117200-8951125月607054501314-174-2916月16643001460500-122114626月1216688836171-3136687月132810016933002751597月1028732525829-489-3718月16558001588500-41-628月843793622362-2621849月12550001735800383939月843260829011-1733210月1390100856900-384-50610月75641992788322711911月1323796166350025794111月900887592014-343-36212月截止至12月9日33790048920044815212月截止至12月9日174723146728-160-412重要提示本报告难以设置访问权限若给您造成不便敬请谅解我司不会因为关注收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户市场有风险投资需谨慎资料来源Wind中信期货研究所4一一线城市政策效果以下调房贷利率为主12月仅上海同比上涨深圳120LPR下调5BP520LPR下调15BP广州120LPR下调5BP520LPR下调15BP6月放松限购平方米深圳平方米广州2500002018201920202021202290000020182019202020212022进入利率4区间800000进入利率4区间200000700000房贷利率下调放松限购600000房贷利率下调1500005000004000001000003000005000020000010000000W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51深圳商品房成交面积变化情况平方米广州商品房成交面积变化情况平方米月份20212022同比环比月份20212022同比环比1月814485394656-51527521月1452374631277-5659802月298407217850-270-4482月750775550463-267-1283月462554324209-2994883月1327384570919-570374月346023309078-107-474月1188644312612-737-4525月265495186669-297-3965月1056603777104-26514866月2808323271401657536月91724512920034096637月257535338587315357月811756672238-172-4808月636206275796-566-1858月774478671012-134-029月3283153769421483679月846230762541-9913610月345212331891-39-12010月773536575942-255-24511月474244259236-453-21911月959988280854-707-51212月截止至12月9日10519376793-270-5612月截止至12月9日318821152843-521725重要提示本报告难以设置访问权限若给您造成不便敬请谅解我司不会因为关注收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户市场有风险投资需谨慎资料来源Wind中信期货研究所5二二线城市政策效果集中在放松限购限售近期大部分城市成交有所修复南京4月以来持续出台放松限购限售等政策苏州41159加码放松限购平方米南京平方米苏州60000020182019202020212022100000020182019202020212022局部放松900000500000放松限购放松限购放松限购限购限贷限售800000限售放松限购400000700000600000限售30000050000040000020000030000010000020000010000000W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52南京商品房成交面积变化情况平方米苏州商品房成交面积变化情况平方米月份20212022同比环比月份20212022同比环比1月105421910947503829761月907655809534-10830622月695697934631343-1462月564023406310-280-4983月1797844678740-622-2743月1048429711599-3217514月1661979621879-626-844月1012252467040-539-3445月1425442692490-5141145月1196277657465-4504086月1260566852151-3242316月1474355204326638621087月871373626308-281-2657月1080101545583-495-7338月432408588861362-608月738862569821-229449月701757501649-285-1489月9310921219815310114110月631693397847-370-20710月566122560821-09-54011月735372574378-21944411月675041539501-201-3812月截止至12月9日275331204258-25810312月截止至12月9日199313170220-14699重要提示本报告难以设置访问权限若给您造成不便敬请谅解我司不会因为关注收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户市场有风险投资需谨慎资料来源Wind中信期货研究所6二二线城市政策效果集中在放松限购限售近期大部分城市成交有所修复杭州517放松限购成都51653177加码放松限购平方米杭州平方米成都80000020182019202020212022120000020182019202020212022700000放松限购放松限购放松限购放松限购100000060000080000050000040000060000030000040000020000020000010000000W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52杭州商品房成交面积变化情况平方米成都商品房成交面积变化情况平方米月份20212022同比环比月份20212022同比环比1月8623539342878314931月1778301208507717326062月926164437279-528-5322月14171261324128-66-3653月1123841544823-5152463月25355111679169-3382684月1157758516846-554-514月25820041486713-424-1155月1356349574718-5761125月1382861138676403-676月1150324982572-1467106月19252591633685-1511787月1077360735536-317-2517月21979382084442-522768月843805737821-126038月20237161653271-183-2079月1018583854893-1611599月2448224819331-665-50410月854548662633-225-22510月12432991207000-2947311月1418670822412-42024111月16939191469267-13321712月截止至12月9日374782342658-8620912月截止至12月9日578269541808-63-30重要提示本报告难以设置访问权限若给您造成不便敬请谅解我司不会因为关注收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户市场有风险投资需谨慎资料来源Wind中信期货研究所7二二线城市政策效果集中在放松限购限售近期大部分城市成交有所修复佛山221非限购区20首付427放松限购青岛34放松限售63放松限购719放松限售万平方米佛山平方米青岛6020182019202020212022120000020182019202020212022501000000放松限购首付比下调放松限购放松限售40800000放松限售30600000204000001020000000W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52佛山商品房成交面积变化情况平方米青岛商品房成交面积变化情况平方米月份20212022同比环比月份20212022同比环比1月1156460645110-44214581月1219312864499-29119842月627571400041-363-3802月672232596439-113-3103月1371227719699-4757993月1585602917273-4215384月1021000466016-544-3524月1634815775827-525-1545月1273366673070-4714445月14009571064662-2403726月963094928044-363796月15236903244862113020487月1158841661779-429-2877月1402372978603-302-6988月64193467310049178月12480871031053-174549月536741618494152-819月1118591133853019729810月752639641600-1483710月951667802478-157-40011月702219551000-215-14111月1052614946391-10117912月截止至12月9日262456155600-40716612月截止至12月9日289725238147-178402重要提示本报告难以设置访问权限若给您造成不便敬请谅解我司不会因为关注收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户市场有风险投资需谨慎资料来源Wind中信期货研究所8二二线城市政策效果集中在放松限购限售近期大部分城市成交有所修复福州329取消限购武汉327下调利率522放松限购平方米福州平方米武汉250000201820192020202120221200000201820192020202120221000000200000放松限购贷款利率下调放松限购8000001500006000001000004000005000020000000W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52福州商品房成交面积变化情况平方米武汉商品房成交面积变化情况平方米月份20212022同比环比月份20212022同比环比1月2316452326300421001月20356641187189-4178952月257353134278-478-4232月1013801681158-328-4263月524192221531-5776503月21330061144150-4646804月494241189257-617-1464月24862071032306-585-985月608465223587-6331815月2451350979034-601-526月551449184655-665-1746月25349871253795-5052817月447700185782-585067月33404221397994-5811158月511411151428-704-1858月12746141080505-152-2279月266701196592-2632989月1706389894930-476-17210月293011194879-335-0910月1315640871197-338-2711月29423666853-773-65711月1723745684776-603-21412月截止至12月9日750341225486331231012月截止至12月9日626522254530-594228重要提示本报告难以设置访问权限若给您造成不便敬请谅解我司不会因为关注收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户市场有风险投资需谨慎资料来源Wind中信期货研究所9三三四线城市政策效果集中在降首付近期成交显著放缓衢州43放松限购限售六盘水524降低首付比平方米衢州平方米六盘水160000201920202021202210000020192020202120221400009000080000120000首付比下调放松限购限售700001000006000080000500006000040000300004000020000200001000000W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51衢州商品房成交面积变化情况平方米六盘水商品房成交面积变化情况平方米月份20212022同比环比月份20212022同比环比1月70200---1月6316239865-36925812月12706929758-766-2月4842725785-468-3533月14779725406-828-1463月7182134135-5253244月11308835178-6893854月7502732507-567-485月4903730228-384-1415月6546840813-3772556月11567641850-6383846月5357347255-1181587月5652860809764537月7141242869-400-938月409449295712705298月6883556826-1743269月4657113852919754909月47945622972999610月-69647--49710月5085630634-398-50811月-152710-119311月300225974699095012月截止至12月9日-23970--16912月截止至12月9日111321194773404重要提示本报告难以设置访问权限若给您造成不便敬请谅解我司不会因为关注收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户市场有风险投资需谨慎资料来源Wind中信期货研究所10四二手房成交情况韧性相较商品房成交更强二线城市南京511放松限售二线城市苏州59放松限售平方米南京平方米苏州4000002018201920202021202235000020182019202020212022350000放松限售300000300000250000放松限售250000200000200000150000150000100000100000500005000000W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51二线城市扬州59放松限售二线城市青岛34放松限售平方米扬州平方米青岛45000201820192020202120222500002018201920202021202240000放松限售3500020000030000放松限售1500002500020000100000150001000050000500000W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51重要提示本报告难以设置访问权限若给您造成不便敬请谅解我司不会因为关注收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户市场有风险投资需谨慎资料来源Wind中信期货研究所11六本周重点放松施策一览时间事件地区部门地产政策与高层表态政策工具佛山市住房和城乡建设局发布佛山市住房和城乡建设局关于进一步优化房地产调控政策的通知2022年12月10全面放开佛山最后三个镇街暂停20221209佛山日起在本市禅城区祖庙街道南海区桂城街道顺德区大良街道购买的新建商品住房须自商品房买卖合同网签备限购住房限购案之日起满3年方可上市交易上述区域暂停实施住房限购政策贵州省铜仁市住房公积金管理中心日前印发通知出台加强住房公积金贷款政策支持放宽住房公积金提取加大住铜仁市调整公积金贷款额度最高20221209铜仁房公积金又提又贷力度等措施通知显示铜仁将公积金贷款最高额度调整为60万元办理组合贷款的住房公公积金贷款可贷60万元积金贷款最高额度同步调整为上述金额市场近日传出消息南京部分银行对二套房商业按揭贷款政策做出调整购房者结清首套房贷款的二套房首付比例南京二套房首付比最低降至三成降至三成未结清首套房贷款的购买二套房首付比例降至四成对此南京多家房产机构人士告诉记者部分银行20221208部分银行已按相关规定展开操南京首付比已开始执行建行南京鼓楼支行工行南京马群支行房贷部门工作人员表示的确对二套房房贷规则做出调整目前作可按相关规定展开操作针对武汉调整限购的传闻工行农行等多家武汉支行相关工作人员均表示昨晚接到通知称二环外不再限购其中武汉部分银行接到二环外解除限工行武汉某支行的工作人员称通知明确了住房限购范围是二环线以内区域限购区域首套房和二套房首付比例和利20221208武汉限购购通知率执行标准不变这意味着二环外解除限购了农行武汉某支行的工作人员说昨晚工作群里说是接到房管局通知今日起二环外不再限购内蒙古自治区包头市举办2022中国包头助企兴业惠民安居商品房网上展示交易会66家房地产开发企业共有交易会期间房价下浮不受备案价20221207包头72个房地产项目参与交易会期间新建商品住房网签价格下浮不受备案价格限制参展的房地产开发企业须在价购房补贴限制房企需最大幅度让利购房者格上适当优惠最大幅度地让利于购房者最低不得低于成本价金融16条在深圳逐步落地据记者了解多家商业银行深圳分行推出可延期还房贷服务允许客户在一定期限内无需偿还个人住房按揭贷款以20221207多家银行可延期还房贷至最长3深圳缓解个人流动性压力支持居民促销费和稳经济大盘等各银行延长期限不等以延期还房贷6个月居多其中兴延期还贷年业银行深圳分行受疫情影响较严重区域且涉及停工或延期交房楼盘最长延期3年重庆银保监局发布关于做好银行业保险业支持复工复产工作的通知通知在关于支持房地产建筑业复工交楼方面提及重庆银保监局支持银行提供稳定房地产开发贷款和建筑企业贷款投放支持优质房地产企业发行债券融资推进以保函置换部分预售监管资金20221206保交楼专项借款11月起半重庆融资支持支持政策性开发性银行提供保交楼专项借款鼓励银行保险机构提供配套融资支持从2022年11月11日起未年内到期存量融资可展期一年来半年内到期的存量融资可在原规定基础上多展期1年可不调整贷款分类记者从厦门市住房行政主管部门获悉自2022年12月5日起厦门市岛外限购政策略有调整岛外限购政策调整为在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房岛内限购政策不变仍为过去4年连续厦门市调整岛外限购政策岛内限20221206厦门缴纳3年社保或申报个税的非本市户籍家庭和个人以及符合条件的非本市户籍人才在岛内限购1套住房厦门市坚持限购购政策不变房子是用来住的不是用来炒的定位严格落实房地产调控要求支持刚性和改善性住房需求满足新市民的合理住房需求非本市户籍家庭和个人原则上限购1套本市户籍家庭原则上限购2套河南省新乡市住房和城乡建设局发布关于对调整商品房项目配建保障房方式的通知公开征求意见的通知今房企可选择缴纳易地建设资金代20221206新乡后新建商品房项目除市政府明确要求实物配建的项目外采取实物配建和缴纳易地建设资金相结合的方式原则上保障房替实物配建保障房由开发企业自主选择荆州市出台10条楼市措施大专湖北省荆州市日前发布通知荆州市将实行购房房款补贴契税补贴优化公积金贷取房票安置制度支持二手房20221206以上毕业生可申请2万元购房补荆州带押过户等10条楼市措施通知提到2022年6月14日后在荆州市中心城区购买首套新建商品住宅的全日制大专购房补贴等贴以上含大专毕业生可凭购房合同到所在区功能区行政服务项目中心住建部门窗口申请领取2万元购房补贴三孩家庭首次申请公积金贷款额芜湖市公积金中心今日发布通知多子女家庭含二孩及以上在芜湖首次申请住房公积金贷款购买普通自住住房20221205芜湖公积金贷款度可上浮20可在原享受贷款额度基础上浮其中二孩家庭最高上浮10三孩及以上家庭最高上浮20重要提示本报告难以设置访问权限若给您造成不便敬请谅解我司不会因为关注收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户市场有风险投资需谨慎资料来源公开资料整理中信期货研究所12免责声明除非另有说明中信期货有限公司拥有本报告的版权和或其他相关知识产权未经中信期货有限公司事先书面许可任何单位或个人不得以任何方式复制转载引用刊登发表发行修改翻译此报告的全部或部分材料内容除非另有说明本报告中使用的所有商标服务标记及标记均为中信期货有限公司所有或经合法授权被许可使用的商标服务标记及标记未经中信期货有限公司或商标所有权人的书面许可任何单位或个人不得使用该商标服务标记及标记如果在任何国家或地区管辖范围内本报告内容或其适用与任何政府机构监管机构自律组织或者清算机构的法律规则或规定内容相抵触或者中信期货有限公司未被授权在当地提供这种信息或服务那么本报告的内容并不意图提供给这些地区的个人或组织任何个人或组织也不得在当地查看或使用本报告本报告所载的内容并非适用于所有国家或地区或者适用于所有人此报告所载的全部内容仅作参考之用此报告的内容不构成对任何人的投资建议且中信期货有限公司不会因接收人收到此报告而视其为客户尽管本报告中所包含的信息是我们于发布之时从我们认为可靠的渠道获得但中信期货有限公司对于本报告所载的信息观点以及数据的准确性可靠性时效性以及完整性不作任何明确或隐含的保证因此任何人不得对本报告所载的信息观点以及数据的准确性可靠性时效性及完整性产生任何依赖且中信期货有限公司不对因使用此报告及所载材料而造成的损失承担任何责任本报告不应取代个人的独立判断本报告仅反映编写人的不同设想见解及分析方法本报告所载的观点并不代表中信期货有限公司或任何其附属或联营公司的立场此报告中所指的投资及服务可能不适合阁下我们建议阁下如有任何疑问应咨询独立投资顾问此报告不构成任何投资法律会计或税务建议且不担保任何投资及策略适合阁下此报告并不构成中信期货有限公司给予阁下的任何私人咨询建议中信期货有限公司深圳总部地址深圳市福田区中心三路8号卓越时代广场二期北座13层1301-1305室14层邮编518048电话400-990-8826