万科坚持了一贯主打刚需产品并实行快周转的策略，2012 年销售业绩和结算业绩的双丰收也再次验证了该策略的优势。在2013 年中，我们预计公司销售额有望达到1,700 亿元，同比增长超过20%，预计结算收入1,275 亿，同比增长24%。鉴于市场的温和回暖以及公司销售的靓丽表现，我们将2013-14 年业绩预期分别上调至1.43 元和1.75 元，并小幅上调A、B 股的目标价分别至13.79 元和19.15 港币，重申对公司A、B 股的买入评级。
    支撑评级的要点
    营收步入千亿关口，净利率大幅增长30%。2012 年，营业收入1031.2 亿元，同比增长43.7%；净利润125.5 亿元，同比增长30.4%；每股收益1.14元，符合我们的预期；含税毛利率和净利率分别达到26.0%和12.2%，较2011 年同期分别下降3.0 和1.2 个百分点；年度分红预案为每10 股派送人民币1.8 元现金股息；净资产收益率为19.66%，为近十年来最高水平。
    预计 13 年销售同比超20%，上半年同比有望超越同行。2012 年，销售面积1,295.6 万平米，销售金额1,412.3 亿元，分别同比增长20.5%和16.2%，销售金额再度刷新行业纪录。预计今年销售额更有望达到1,700 亿元，同比增长超20%。由于2012 年上半年的销售基数较低，公司2013 年上半年的销售同比情况更有望获得超越同行的表现。
    13 年温和看多市场，新开工和竣工较为积极。2013 年，公司计划新开工1,653 万平米，比2012 年实际完成数增加15.3%，显示了公司对于今年大市温和看多的判断；计划竣工1,290 万平米，比2012 年实际完成规模增加31.7%，今年公司可结算资源大幅增加，成为优秀业绩的保障。
    现金充沛，土储丰富。2012 年末，货币资金522.9 亿元，远高于短债355.6亿元；剔除预收账款后的资产负债率仅为43.7%；净负债率为23.5%。截至2012 年末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计3,947 万平米，基本可满足未来两到三年的开发需求。