报告摘要：
    背景情况um：2013年2月28 日，万科公布了2012 年年报。2012 年公司实现营业收入和净利润分别为1031.16 亿元和125.51 亿元，比上年同
    期分别增长43.65%和30.40%，每股收益为1.14 元，基本符合我们的
    预期。公司每股净资产达到5.80 元，全面摊薄净资产收益率19.66％，较去年同期18.17％的水平略有提高。公司提出了每10 股派送现金红利1.80 元的分红预案。
    公司销售继续保持高增长，市场占有率持续稳步提升。
    实际新开工面积与上年基本持平，2013 年有望实现增长。
    2012 年新增土地储备较上年大幅增加，总土地储备规模继续增长。
    从毛利率水平来看，2012 年公司房地产业务毛利率为36.56%，比上年同期有所下降，符合我们的预期，预计2013 年起公司的毛利率水平会逐步触底回升。
    期末，公司预收账款余额继续增长，为公司未来业绩平稳增长奠定了坚实的基础。
    公司依然保持了良好的财务状况，公司的资金实力进一步增强。
    2012 年公司连续4 年以上保持经营性现金净流入状态。这表明公司实现的是有质量的增长，财务状况非常稳健。
    盈利预测和投资评级：我们对公司未来3 年的业绩预测为： 2013 年每股收益为1.39 元；2014 年每股收益为1.55 元；2015 年每股收益为1.76 元，并维持推荐评级。
    风险提示：房地产宏观调控的力度和时间超出预期或者公司业绩结算的不均衡，都会使我们的业绩预测不达预期，提醒投资者注意投资风险。