投资要点：
    万科12年业绩亮丽，符合我们预期，各指标均健康运行。全年营收1031 亿（+44%），净利润125.5 亿（+30%），EPS1.14 元，ROE19.7%，创近十年新高，期末BVPS5.8 元，公司拟每10 股派1.8 元（含税）。
    国内与海外并举，住宅与商业协同，万科未来成长性已清晰可见：1）调整决策权限，巩固领先优势，利好国内市占率持续提升：①万科将部分投资决策权下放到区域，有助各区域灵活应对市场变化，抢占市场；②成立商用地产管理部，以住宅为核心发挥协同效应，由于部分城市（典型如深圳）未来土地供应可能更多以综合体形式推出，该举措使万科拿地上适应能力更强，亦可满足多样化购房需求；③工业化与绿色住宅将成为对手难以模仿的竞争优势：工业化的经济性不断改善，大规模推广时机即将到来；北京昌平小汤山镇B-04 等地块招标公告中，已将绿色建筑作为土地出让前臵条件，绿色住宅成为未来趋势，12 年万科绿色三星住宅占全国面积的44%，领先优势显著。
    2）进军海外市场，打开新成长空间。万科海外业务小组成立，并成功进入香港、美国等新市场，新的成长空间已被打开。
    业绩进入释放期：1）目前预收款已锁定13 年全年业绩及14 年业绩10%；2）13 年预计竣工1290 万平（+32%），业绩将进入释放期。
    预计13、14 年EPS1.38、1.76 元。每股RNAV15.52 元，目前股价折27%，具安全边际。万科兼具成长性和明确的估值修复催化剂。目标价13.8 元，对应13 年PE10 倍，增持评级。