万科今日公布年报，2012 年，公司实现结算面积899.3 万平方米，结算收入1015.8 亿元，同比分别增长60.0%和43.8%，公司主营业务收入和归属于母公司的净利润分别为1031 亿元和125.5 亿元，分别同比增长43.7%和30.4%，每股收益1.14 元，基本符合我们1.15 元的预期。
    收入大幅增长主要系结算面积增加所致，毛利率下滑及少数股东权益占比上升致使利润增速慢于收入增速。2012 年，万科实现营业收入1031 亿元，同比增长43.7%，实现利润125.5 亿元，同比增长30.4%。收入大幅度增长主要系公司本年竣工面积大幅增加，万科本年实现竣工面积979 万平米，相较于2011年增长59.9%，较年初计划增长10%。而利润增速慢于收入增速则主要是公司毛利率下降和少数股东权益占比提升，由此导致净利率由去年的13.4%降低至12.2%，其中毛利率由2011 年的39.8%下降至36.6%，少数股东权益占比由17%提升至19%，而由于结算规模的上升，三费则下降了1.5 个百分点。
    多元化融资策略使得公司ROE 稳定上升，2012 年达到近年来新高，为19.7%。
    近几年，虽然万科的销售净利率未出现明显上升，甚至有所下降，但是公司依托杠杆率的提升使得整体ROE 仍然保持稳步上升的趋势。以近三年为例，公司销售净利润分别为14.4%，13.2%和12.2% ，而ROE 则达到16.5%，18.2%和19.7% ，主要为公司提升自身的杠杆率，2012 年公司权益比例上升至5.93，较2011 年5.59 和2010 年4.88 有明显提升。而权益比例的上升主要贡献来自于：1）精装修所带来的无息负债比例的提升。2012 年，万科资产负债率为78%，其中无息负债占比超过5 成，较2009 年和2010 年4 成左右的占比提升明显；2）少数股东权益占比上升。2012 年，公司少数股东22.3%，较2010年和2011 年分别提升0.4 和3.3 个百分点。