事件
    万科A在2月27日收盘后公布2012年年度报告，公司营业收入同比增长43.7%至1,031.2 亿元，净利润125.5 亿元，同比增长30.4%，每股收益1.14 元，同比增长29.6%，每10 股派送人民币1.8 元现金股息。
    点评：
    结算量略超预期，重申买入：公司2012 年每股收益分别高于我们/万得一致预期 8.3%/3.6%，业绩略超预期的主要原因为结算量增加，2012 年公司房地产项目结算面积899.3 万平方米，同比增长60.0%，结算收入1,015.8 亿元，同比增长43.8%。重申对万科A 的买入评级。
    销售创纪录，2013 年业绩高度锁定，利润率下滑未超预期：公司2012 年全年合约销售收入1，412 亿元，同比增长16%。该创行业纪录的销售金额为未来结算提供保障。2012 年末预收账款同比增加18%至1,310 亿元，为我们2013/14 预计结算收入的108%/91%，未来业绩高度锁定。房地产业务结算毛利率为25.8%，同比下降2.95 个百分点，符合我们预期。
    资产负债表稳健，可攻可守：公司2012 年在土地市场中表现积极，新增开发项目权益面积1,589 万平方米。年末在建项目权益建筑面积约2,266万平方米，规划中项目权益建筑面积约3,947 万平方米。由于销售现金流强劲，公司年末现金余额523 亿元，净负债率维持在24%，财务状况依然稳健，我们预计公司将继续土地市场中有积极表现。即使出现政策调整，万科优于同业的资产负债表也将成为行业首选之一。
    估值有提升空间：我们根据公司结算情况小幅调整公司2013/14 年的每股收益至1.28/1.51 元，对应市盈率8.8/7.5 倍，低于我们重点关注的17家A 股开发类企业9.2 倍，我们认为行业龙头在资金/土地及销售端优势将促使其估值提升，维持买入