1．事件
    2 月27 日，万科发布2012 年度报告，报告期内，实现销售面积1295.6 万平方米，销售金额1412.3 亿元，同比分别增长20.5%和16.2%，实现结算面积899.3 万平方米，结算收入1015.8 亿元，同比分别增长60.0%和43.8%。2012 年公司营业收入首次突破千亿，达1031.2 亿元，同比增长43.7%，实现净利润125.5 亿元，同比增长30.4%。
    2．我们的分析与判断
    （一）毛利率下滑，“高周转”致ROE 提升
    公司房地产业务的结算均价为11,295 元/平方米，较2011 年下降10.1%；房地产业务结算毛利率为25.84%，较11 年下降2.95个百分点；结算净利率13.08%，较2011 年下降1.93 个百分点。尽管利润率同比下降，但公司净资产收益率有所上升，主要是由于公司资产周转率进一步提高。报告期内，公司全面摊薄净资产收益率为19.66%，较2011 年提高1.49 个百分点，为近十年来最高水平。
    （二）短期偿债无忧，财务政策较为稳健
    公司继续保持安全稳健的财务结构和相对充裕的资金状况。受预收账款增加的影响，公司的资产负债率达到78.3%，较2011 年的77.1%增加1.2 个百分点，扣除预收账款后，公司其他负债占总资产的比例为43.7%。截至报告期末，公司的净负债率为23.5%，仍然保持在行业较低的水平。公司持有货币资金522.9 亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额355.6 亿元。
    （三）2013 年新开工持续提速
    报告期内，公司实际完成开工面积1433 万平方米，比年初计划多7.9%，实际实现竣工面积979 万平方米，比年初计划多10.0%。
    2013 年公司仍然会坚持快速开发的策略。公司现有项目预计将实现开工面积1,653 万平方米，同比增长15%。
    3．投资建议
    截至报告期末，公司合并报表范围内尚有1354.9 万平方米已售资源未竣工结算，对应合同金额约为1436.5 亿元，锁定2013 年全部业绩。给予“推荐”评级。